CC BY
176
Система ипотечного жилищного кредитования как механизм регулирования долгосрочных способов финансирования экономики и ускорения экономического роста страны
Е.Н. Соколовская
аспирантка Ухтинского государственного технического университета (УГТУ), ассистент кафедры финансов, кредита бухгалтерского учета УГТУ призер X всероссийского конкурса научных работ молодежи «Экономический рост России», проводимого Вольным экономическим обществом России
Принятые Правительством Российской Федерации количественные ориентиры удвоения валового общественного продукта в ближайшее десятилетие требуют исследования теоретических основ, практических предпосылок его достижения. Варианты реализации намеченных параметров экономического роста в России, предлагаемые различными авторами, отличаются по направленности инвестиций, источникам происхождения, формам привлечения и роли государства. В качестве так называемых «точек роста» указываются жилищное строительство и развитие системы ипотечного жилищного кредитования. Выбор жилищного сектора в качестве приоритета не случаен. Во-первых, жилье составляет большую часть богатства населения, а расходы, связанные с жильем, - весомую долю совокупных расходов. В связи с этим изменения в благосостоянии домохозяйств, вызванные колебаниями цен на жилье, ставок по ипотечным кредитам, могут оказать существенное влияние на совокупный спрос, инфляцию и играют важную роль в механизме применения денежно-кредитной политики. Во-вторых, множество примеров быстрого роста и падения цен на жилую недвижимость в странах с развитой экономикой заставили задуматься об их роли в развитии финансового и делового циклов. В-третьих, функционирование рынка жилья имеет значение с точки зрения экономических ресурсов, в частности мобильности рабочей силы.
Поскольку жилищный сектор выбран в качестве приоритетного, достаточно остро ставится вопрос о формировании механизмов финансирования строительства и приобретения жилья. Как показывает опыт, среди существующих в настоящее время подходов к жилищному финансированию наибольшее распространение получила ипотека. В связи с этим важным представляется исследование теоретических аспектов построения общенациональной, массовой системы ипотечного кредитования.
Целью настоящей статьи является рассмотрение жилищной ипотеки как необходимого условия развития экономики, а также выявление проблем и выработка направлений по совершенствованию системы ипотечного кредитования.
На протяжении долгих лет рассматриваемая в статье проблема не была достаточно проработана и освещена в экономической литературе. Однако в последнее время, с увеличением роли жилищной ипотеки, вопросы ипотечного жилищного кредитования находят свое отражение во все большем количестве печатных экономических изданий.
В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости)»1 и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.
1 Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 29, ст. 3400.
Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. ИурЫИека - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залого-держателя к должнику (залогодателю)2.
Ипотека в своем содержании имеет две составляющие: правовую и экономическую.
В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
В правовом отношении ипотека - залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.
Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает отношения собственности, кредитные отношения и финансовые отношения.
Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в конкретных условиях нецелесообразны.
Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов,
включая также и закладную, удостоверяющую права залогодержателя на недвижимое имущество и являющуюся ценной бумагой со всеми присущими ей признаками - обособленность имущественных прав и обращаемость.
Несмотря на широкое применение термина «система ипотечного кредитования», обнаружилось, что у экономистов нет единой точки зрения относительно содержания, четкой структурированности термина. В документах, претендующих на концептуальный уровень, содержательный аспект термина «система жилищного ипотечного кредитования» не раскрыт. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации определяет систему ипотечного кредитования как совокупность следующих элементов:
• «предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражда-нам-заемщикам;
• механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования»3.
В ряде случаев под системой ипотечного кредитования подразумевается сеть ипотечных банков, ипотечных компаний и корпораций, ипотечных инвестиционных трастов или совокупность ипотечных институтов, выполняющих функции вторичного рынка ипотечных займов.
Таким образом, экономисты, употребляя рассматриваемый термин, не раскрывают его содержательный аспект и характеризуют лишь отдельные элементы этого понятия.
Одна из первых попыток раскрыть понятие «система ипотечного кредитования» сделана Л.И. Рябченко. Основываясь на комплексном институционально-организационном подходе, автор дает следующее определение: «Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность
2 Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека - кредит: Комментарий жилищного законодательства. М.: Эксмо, 2006. С. 10.
3 Пункт 1.2 Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, принятой постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».
взаимодействующих элементов и взаимосвязанных отношений, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недви-жимости»4. Несомненным достоинством этой трактовки является попытка использования системного подхода к исследованию, результатом которого явилось введение в систему, во-первых, понятия инфраструктуры, во-вторых, понятия взаимодействия между элементами системы. Однако Л.И. Рябченко не удалось в полной мере уйти от устоявшегося узкого подхода к анализу системы кредитования. Структура системы ипотечного кредитования представлена автором следующими двумя элементами:
1) система ипотечных кредитных институтов - банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции;
2) инфраструктура как совокупность элементов, обеспечивающих деятельность системы ипотечных кредитных институтов.
Связующим звеном, в рамках которого происходит взаимодействие системы ипотечного кредитования и субъектов экономической деятельности, является рынок ипотечных кредитов. В связи с этим, с одной стороны, основным и единственным субъектом системы определяется кредитное учреждение, с другой - система рассматривается только с точки зрения выдачи и обслуживания кредитов кредитной организацией, с третьей - неубедительна попытка автора отнесения институтов мобилизации кредитных ресурсов к инфраструктурному звену системы.
Принципиально иной подход к определению системы ипотечного кредитования применяет Е.В. Орешкович. Автор раскрывает содержание этого понятия как совокупность организованных в ипотечном процессе субъектов, взаимодействующих между собой согласно своей функциональной роли «с помощью ипотечных инструментов, механизмов с целью удовлетворения собствен-
ных интересов посредством формирования, распределения и перераспределения ипотечных ресурсов на рынках ссудного капитала, ценных бумаг, строительства, недвижимости и страхования»5. Круг субъектов ипотечной системы (домашние хозяйства, властные и предпринимательские структуры), характер их взаимодействия определяются управляющей подсистемой в рамках основных (инвестиционный, ипотечный кредитор, клиентура, жилищный) и вспомогательных (финансово-кредитный, страховой, инфраструктурные звенья) модулей. Управляемая подсистема определяет объекты ипотечной системы: ипотечные финансовые ресурсы, инструменты, механизмы и недвижимое имущество. Принципы организации взаимодействия субъектов определяются моделью организации ипотечной системы.
Используя комплексный (композиционный) подход, Е.В. Орешкович рассматривает систему ипотечного кредитования как нечто целое: совокупность рынков, участников, факторов, отношений и т. д., а именно как специфическую сферу бизнеса - ипотечного. Применяя методологию институционализма, автор отводит властным структурам две роли: регулирующую и властнопредпринимательскую. Последняя реализуется государством через создание властнопредпринимательских структур как прямых участников ипотечного бизнеса с целью реализации регулирующих функций по развитию инфраструктуры новых рынков, благоприятной бизнес-среды.
Подводя итог проведенному исследованию, можно сделать следующие выводы:
1) система ипотечного кредитования является, с одной стороны, частным проявлением системы кредитования в целом безотносительно к формам кредита, в связи этим система ипотечного кредитования включает основные элементы системы кредитования в целом (содержательный, технологический, инфраструктурный);
4 Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. М.: Финансовая академия при Правительстве Российской Федерации, 2001. С. 33.
5 Орешкович Е.В. Организация взаимодействия властных и предпринимательских структур в формирующейся системе ипотечного жилищного кредитования в России / Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Киров, 2003. С. 9, 10.
2) рассматривая систему ипотечного кредитования в широком смысле, то есть на общенациональном уровне, эта система представляет собой совокупность элементов, определяющих содержание, организацию и условия успешного функционирования механизма мобилизации средств на финансирование жилищных кредитов, предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, осуществления инвестиций в ипотечные ценные бумаги, обеспечивающая доступность жилья для населения.
Положительные стороны ипотечного жилищного кредитования
Необходимость практического применения механизма жилищной ипотеки в управлении жилищным рынком была сформулирована в Послании Президента Российской Федерации Путина В.В. Федеральному Собранию Российской Федерации как приоритетная для решения задача: «Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны могла бы приобрети квартиру, отвечающую современным требованиям. Приобрети - за счет собственных средств и с помощью жилищных кредитов. Для этого жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан»6.
В странах с рыночной экономикой ипотека традиционно является одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота, эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансовоплатежной дисциплины, надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов и одним из наиболее безотлагательных средств, обеспечивающих переход национальных богатств в руки ответственно и эффективно действующих собственников в обществе деловой элиты, способной решать сложные проблемы современной экономики адекватными методами.
Ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы, важнейшим механизмом регулирования денежной массы, фактором увеличения занятости населения и одним из основных направлений в достижении экономического прогресса в целом.
Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством, которое представляет собой «тот локомотив экономики, который выводит за собой развитие целой цепочки других отраслей»7.
Зарубежный опыт, да и опыт российских регионов, где ипотека уже развивается, показывают, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, то есть каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения. По этой причине благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые средства, хранящиеся на руках у населения в виде наличной иностранной валюты, объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека способствует укреплению доверия населения к банкам, так как граждане, кредитующиеся в банке, хранят в нем же свои сбережения, а также открывают расчетные счета.
Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь денежных ресурсов населения, банков и предприятий стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего останавливается спад производства в ряде отраслей промышленности. Не секрет, что рост строительства дает возможность значительно расширить производство строительных материалов и конструкций, а также производство мебели, электрооборудования, метал-
6 Печатникова С.М. Жилищный ипотечный рынок, как он устроен? // Финансовый менеджмент. 2004. № 5. С. 130.
7 Кривоногова О. Строительство качественного и недорогого жилья // Регион. 2005. № 12. С. 30.
лоизделий. Новый импульс получит развитие транспортной инфраструктуры, машиностроения и других отраслей народного хозяйства, а сегодня это немало.
Крупномасштабное внедрение системы ипотечного кредитования будет содействовать выводу страны не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление. Помимо этого, формирование рынка ипотечного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе путем удовлетворения потребностей населения в жилье. Следовательно, решаются достаточно важные, можно сказать, ключевые проблемы.
По мнению Виталия Габуева, члена депутатской группы «Единая России» в региональном парламенте, председателя совета директоров открытого акционерного общества «Производственно-строительное объединение «Севергазнефтестрой», «ипотечное кредитование - это явление уникальное, характеризующееся следующими особенностями. Во-первых, ипотека - это явление социальное. Используя ипотечные кредиты, люди улучшают жилищные условия. Во-вторых, это явление экономическое. Если развивается жилищный рынок, то увеличивается поступление налогов, растет имущество физических лиц. В-третьих, что особенно актуально для нашей страны, ипотека - явление нравственно-этическое, ментальное. Возьмем, к примеру, молодую семью, которая смогла позволить себе воспользоваться ипотекой и купила квартиру. Живя в комфорте, семья расплачивается за нее. Знание того, что в случае невыплат семья потеряет крышу над головой, будет удерживать главу семейства от пьянства и тунеядства»8.
Эффективность применения ипотечного инструмента в системе жилищного финансирования обусловлена целым рядом преимуществ:
1) расширение финансовых и временных возможностей для заемщика-инвестора:
• осуществление инвестиций в жилье при отсутствии достаточных собственных ресурсов;
• применение различных схем ипотечного кредитования, наиболее адаптированных к индивидуальным потребностям заемщи-ка-кредитора;
• возможность проведения целого ряда операций с ипотечным кредитом (досрочная выплата, продажа заложенной недвижимости с переносом залогового обременения на новый объект, рефинансирование);
• возможность извлечь выгоду от приобретаемой недвижимости (из разницы между доходами от ее использования и расходами по ипотечному кредиту; от роста стоимости недвижимости с течением времени), получения жилищных услуг, вложений в другие активы на сэкономленные средства за счет отложенных расходов на жилье;
2) стабильный и постоянный доход кредитора;
3) обеспечение устойчивости самой финансовой системы благодаря залогу, который представляет собой реальный, стабильный актив9.
Таким образом, создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения, активизировать рынок жилья, вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере через механизмы ипотеки, создать базу для привлечения сбережений населения и других внебюджетных финансовых ресурсов, обеспечить развитие строительного сектора, что в конечном итоге окажет влияние на общий экономический рост.
Итак, мы перечислили положительные черты ипотеки, однако многие считают, что переплата по ипотеке огромна и предпочитают аренду жилья, его покупке. На наш взгляд, это не совсем верный подход.
8 Шахова Р. Недоступность жилья - это не проблема строительных организаций // Регион. 2006. № 3. С. 24.
9 Печатникова С.М. Жилищный ипотечный рынок, как он устроен? // Финансовый менеджмент. 2004. № 5. С. 138.
Сегодня платеж по ипотеке не превышает сумму арендной платы, а если и превышает, то ненамного.
Рассмотрим примеры решения жилищного вопроса в городе Ухте (Республика Коми) с помощью жилищного кредита и аренды жилья.
Но прежде чем перейти к рассмотрению примеров, отметим, что различные виды кредитов выплачиваются по-разному, поэтому единой универсальной расчетной программы определения ежемесячных платежей по ипотечным кредитам, которой мог бы воспользоваться любой желающий, не существует. Самой простой и наиболее распространенной формой кредитов стали кредиты с фиксированной процентной ставкой, то есть ставкой, которая не меняется в течение всего срока кредитования, - аннуитетные кредиты. Возврат такого кредита предполагает равновеликие ежемесячные платежи (аннуитетный платеж) в течение всего срока возврата. Каждый аннуитетный платеж включает в себя погашение (амортизацию) основного долга (сумма, полученная в кредит) и возврат фиксированного на весь срок кредитования процента, рассчитанного на остаток долга.
С помощью простых математических расчетов можно определить размер аннуитетного платежа по формуле:
CF = FVn
Для вычисления ежемесячной суммы платежа формула примет следующий вид:
CF = PVn
г ■ (1 + г)n
1 - (1 + г )п
где PVn - величина современной стоимости потоков за п периодов.
CF = PVn
r/12 ■ (1 + r/12)
л-12
(1 + г )п -1_
где ОГ - величина потока платежей;
FVn - величина будущей стоимости потоков за п периодов;
п - срок (количество периодов) проведения операции;
г - процентная ставка.
Если известна текущая стоимость аннуитета (РУ), тогда расчет производится по следующей формуле:
1 - (1 + г /12)л12
Используя приведенную формулу, можно рассчитать ежемесячный платеж по кредиту. Для упрощения задачи мы произвели все соответствующие расчеты с помощью мастера функций табличного редактора EXCEL (Вставка^Функции^Категория
(финансовые)^ПЛТ) (табл. 1). Рассчитывая сумму ежемесячного платежа по кредиту, годовую ставку процента (г) необходимо разделить на 12, а срок (количество периодов) проведения операции (n) умножить на
12. Следует отметить, что результаты вычислений, произведенных по формуле и с помощью EXCEL, совпадают.
Для заполнения таблицы были использованы условия жилищного кредитования, предлагаемые Западно-Уральским банком Сберегательного банка Российской Федерации (Сбербанк России)10, которые практически совпадают с условиями предоставления ипотеки Ухтинским отделением Сбербанка России.
В зависимости от среднемесячного дохода заемщика банком определяется максимальная величина предоставляемого кредита по каждой из предлагаемых схем, но в приведенных в таблице 1 расчетах этот факт не учитывался, и использовалась постоянная сумма кредита, равная 800 000 рублям. Согласно полученным данным (табл. 1) размер ежемесячных платежей по кредитам, пользующимся у населения наибольшим спросом (кредит на срок от 10 до 20-25 лет), попадает в рамки ежемесячных арендных платежей и практически совпадает с ними. Это свидетельствует о том, что сегодня в большинстве случаев гораздо выгоднее приобретать недвижимость за счет ипотечных кредитов, а не арендовать дорогостоящее жилье.
Хотя заемщик и переплачивает по ипотечному кредиту, он выигрывает в стоимости квартиры, цены на которую растут быст-
10 Кредитование физических лиц Западно-Уральским банком Сберегательного банка Российской Федерации / www.zubsb.ru
Подписка в любое время (495) 974-1945; 974-1950
Таблица 1
Преимущества ипотеки над арендой
Кредиты на недвижимость Ипотечный кредит Ипотечный + Молодая семья
Вид кредита I— 0 с; 1— 0) с; о I— 0} с: о см I— (1) с: 1— 0) с; о I— 0} с: о см I— О) ч і— 0) ч о I— <и ч о см л ? у ? І л I Т + Л I
Параметры ю о о ч о Ч ю о о ч о ч ю о о ч о ч м- * ф I- у аз 1-
4 ю о ч ю о ч ю о Ф ш 9- ^ с о с
I- о н о I- о н о 1- о н о * Ф т
Срок кредита(л) 5 10 20 5 10 20 5 10 20 22 22 22
Процентная ставка (а) 13 14 15 12 12,5 13 11,8 12,3 12,8 14 13,5 13,3
Размер кредита, тыс. р.11 (Р\/) 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800
Ежемесячный платеж по кредиту, р. см о см см со ю (О О) IV о со г- со ю со 05 ю см О) ю О) 00 N со
со см о IV О) О) ОЭ 05 05
Ежемесячная арендная плата, тыс. р. В 000-10 ООО1*
Примечание. В таблице приведены данные по состоянию на 1 ноября 2006 года.
11 Размер предоставляемого кредита - это величина, получаемая путем вычета из средней стоимости однокомнатной квартиры в городе Ухте (на 1 ноября 2006 года-1 миллион рублей) суммы первоначального взноса, который Ухтинским отделением Сбербанка России определен в размере 10-30 процентов от стоимости квартиры. Для проведения расчетов первоначальный взнос примем за 20 процентов и получим сумму, равную 200 000 рублям (20% от 1 млн р.), следовательно, величина, на которую будут начисляться проценты, составит 800 000 рублей (1 000 000 р. - 200 000 р.). Если же банк не требует первоначального взноса, то ставка по кредиту будет несколько выше.
12 Среднемесячная арендная плата за однокомнатную квартиру в Республике Коми по данным www.domkomi.ru
со
со
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ политики
рыми темпами. Арендуя квартиру, гражданин должен помнить о том, что такое жилье никогда не станет его собственностью. В этом случае затягивается решение квартирного вопроса, а гражданин попросту теряет деньги, по сути, приумножая состояние собственника. Ежемесячные платежи по аренде не являются фиксированными, они зависят от состояния рынка недвижимости: растут цены на жилье, растет и арендная плата.
Проживая в арендованной квартире, гражданин целиком и полностью зависит от воли хозяина этого жилья. Такие межличностные отношения невозможно вместить в рамки договора. Даже агентства, которые специализируются на аренде жилья, не могут гарантировать, что арендатор проживет в съемном жилье именно столько, сколько было оговорено в договоре изначально. Форс-мажорные обстоятельства собственников могут сказаться на сроках проживания в арендованном жилье, и арендатору придется срочно подыскивать новую квартиру. А, как известно, два переезда - это все равно, что один пожар. Особенно переезды обременительны для молодых семей, имеющих маленьких детей.
Выходом из положения может стать приобретение жилья с помощью ипотечного кредита. Этот вариант обладает рядом неоспоримых преимуществ. Заключая ипотечный договор, гражданин получает свидетельство о собственности на квартиру. Единственным обременением является залог. Но фактическое пользование жилым помещением не ограничено, то есть заемщик имеет право, например, на перепланировку или переустройство квартиры, а также может зарегистрировать по этому адресу членов своей семьи. Квартиру, находящуюся в залоге, можно продать по договоренности с банком, и, следовательно, оставить себе выручку за вычетом долга банку. Таким образом, в случае приобретения квартиры по ипотеке, несмотря на то, что
гражданину так же, как в случае аренды квартиры, приходится вносить ежемесячные платежи, с ростом цен на недвижимость его капитал постепенно увеличивается.
Бытует мнение, что ипотека невыгодна, потому что с каждым годом растет сумма переплаты по кредиту. Это неверно, поскольку переплата по кредиту ничтожна в сравнении с ростом цен на недвижимость, который, например, в Республике Коми значительно превышает темпы инфляции на потребительском рынке. По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2005 году в этой республике цены на жилье возросли на 23-30 процентов, что значительно выше, чем по России в среднем (18%)13. Специалисты не делают однозначных прогнозов относительно дальнейших колебаний цен на жилищном рынке. Многие из них считают, что стоимость недвижимости будет расти, однако уже не такими высокими темпами, как это происходит сейчас. По некоторым прогнозам, цены за год в среднем вырастут не более чем на 15-20 процентов, однако только за последние полгода они повысились на 10-15 процентов в результате возросшего спроса на жилье14.
За последние шесть лет денежные доходы, которыми располагает население, увеличились в 4,5 раза, что почти совпало с темпами роста цен на рынках жилья. Вместе с тем в 2003-2005 годах в республике жилье было более доступным, чем по России в среднем, однако по данным управления статистики Республики Коми, в настоящее время свободно приобрести квартиру может лишь одна десятая часть населения республики, чьи доходы, по результатам выборочного обследования, достигли 36 тысяч рублей в месяц на человека. Средний же размер дохода жителя республики в июле-августе 2006 года составил 14-14,5 тысячи рублей15. Тенденция роста денежных доходов увеличила численность граждан,
13 В Республике Коми свободно приобрести жилье может лишь десятая часть населения / www.komiinform.ru
14 Один квадратный метр на вторичном рынке жилья в городе Ухте подорожал до 20 тысяч рублей / www.komiinform.ru
15 Средняя заработная плата на одного работника в организациях республики / www.rantal.ru
являющихся потенциальными покупателями жилья. По данным Министерства экономического развития Республики Коми, в 2005 году на строительство и приобретение жилья населению было предоставлено более 2 тысяч кредитов.
Одно из ухтинских агентств недвижимости отметило, что на рынке «жемчужины севера» застоя не наблюдается: цены на квадратные метры хоть понемногу, но растут ежемесячно. «Объясняется это большим спросом и низким предложением на жилье, особенно на рынке ощущается нехватка новостроя», - уточнили риелторы16.
Недостатки ипотечного жилищного кредитования
Несмотря на очевидные достоинства, система ипотеки имеет и существенные недостатки. По оценкам экспертов, пока ипотечным кредитом воспользовались не более 2 процентов населения17.
Причины такого положения рассмотрены многими отечественными аналитиками, однако каждый аналитик, как правило, рассматривает лишь одну из совокупности причин, что не дает возможности представить единую картину этой проблемы. Необходимо подойти к названной проблеме с четырех сторон: со стороны гражданина, желающего получить жилье по ипотеке, со стороны строительных организаций, возводящих такое жилье, со стороны банков, занимающихся выдачей ипотечного кредита, а также со стороны правительственных и законодательных органов и Центрального банка Российской Федерации, которые юридически и процессуально обеспечивают развитие ипотечного кредитования.
На современном этапе развития банковского ипотечного кредитования в нашей стране можно выделить две основные группы проблем, сдерживающих его развитие. К первой группе необходимо отнести нере-
шенные вопросы гражданско-правовой базы ипотеки в России, ко второй - проблемы экономического характера.
Гражданско-правовые проблемы
Существующая в настоящее время гражданско-правовая нормативная база ипотечного кредитования (табл. 2) содержит немало противоречий, которые замедляют темпы дальнейшего развития рынка ипотеки. Соответственно, существует реальная необходимость в создании системы гражданско-правовых нормативных актов, регулирующих становление и функционирование выбранных моделей, в которых входящие в нее элементы не противоречат друг другу, а полностью дополняют.
Сегодня угроза ненадежности обеспечения ипотечных кредитов (залог для банка кредитора) является реальной. Наиболее острые проблемы возникают, в частности, при выселении заемщика. Согласно Федеральному закону от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ссудозаемщик и проживающие совместно с ним члены его семьи при обращении взыскания на жилище, заложенное под кредит, обязаны его освободить в течение одного месяца, а по нормам Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации кредитор практически не может добиться выселения в случае невозврата ссуды. Эксперты отмечают, что в эту проблему заложено порядка 2-3 процентов риска, которые могут быть вычтены из общей ставки при условии законодательного решения вопроса выселения должника по ипотечному кредиту18.
Следующий аспект касается процедуры обращения взыскания на заложенное имущество. В частности, согласно налоговому законодательству Российской Федерации любая выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению налогом на добавленную стоимость (НДС). Иначе го-
16 В августе 2006 года в городе Ухте подорожало в основном жилье улучшенной планировки / www.KomiOnline.ru
17 Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело. 2004. № 3. С. 34.
18 Акулова Т.А. Сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России // Финансы и кредит. 2005. № 12. С. 53.
Таблица 2
Гоажданско-правовая нормативная база ипотечного кредитования
Конституция Российской Федерации от 12.12.1993
Часть первая Гоажданского кодекса Российской Федерации от 21.10.1994 (введена в действие с 1 января 1995 года)
Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 22.12.1995 (введена в действие с 1 января 1996 года)
Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» Федеральный закон от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» Федеральный закон от 27.11.1992 № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» Федеральный закон от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»
Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Федеральный закон от 05.03.1999 № 46-ФЗ «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг» Федеральный закон от 11.07.2001 № 117-ФЗ «О кредитных потребительских кооперативах граждан» Федеральный закон от 24.07.2002 № 111-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»
Постановление Правительства Российской Федерации от 20.06.1993 «О государственной целевой программе «Жилище» Постановление Правительства Российской Федерации от 27.06.1996 № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом» Постановление Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 № 1010 «Об учреждении открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Указ Президента Российской Федерации от 28.02.1996 № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»
воря, с суммы, полученной от реализации заложенной частным лицом недвижимости, банк будет вынужден платить в бюджет налог на добавленную стоимость. Соответственно, эти расходы ведут к увеличению залоговых коэффициентов, которые учитываются при расчете максимальной суммы кредита, которая может быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья.
Третий аспект этой группы проблем касается института прописки, который сегодня ограничивает ликвидность жилой недвижимости. Согласно пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации
переход права собственности на жилой дом или квартиру является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами семьи прежнего собственника. Названная норма вносит определенные сложности в вопрос регистрации заемщика и членов его семьи в жилой недвижимости, являющейся предметом залога.
Проблемы экономического характера
Несмотря на острую нужду в жилье, граждане не стоят в очередях для получения ипотечного кредита. Видимо, их не устраивают условия ипотеки, а именно:
1) дороговизна ипотечных кредитов: 12-13 процентов годовых по валютным кредитам, 13-15 процентов годовых по рублевым кредитам плюс комиссионные банку, гонорары нотариусу, комиссионные риелторам;
2) постоянно возрастающая дороговизна жилья за счет роста цен на электроэнергию, отопление и другие коммунальные услуги, а также действия создающих дополнительный спрос спекулянтов, приобретающих около 30 процентов квартир в новостройках и осуществляющих тем самым выгодное инвестирование.
Рост цен вынуждает граждан прибегать к соинвестированию, в настоящее время занимающему около 80 процентов рынка. Иными словами, граждане заключают договоры с застройщиками о покупке квартиры на первоначальном этапе строительства, рассчитывая получить квартиры по более низкой цене, чем та, которая может сложиться, когда строительство будет закончено. Кроме того, при такой схеме они нередко получают от строительной компании беспроцентную рассрочку платежа на срок от 6 до 12, а иногда и более месяцев.
Получается, что в сложившейся ситуации в ипотеке не заинтересованы ни граждане, желающие получить жилье, ни строительные организации, обеспечивающие строительство такого жилья.
Конечно, население рискует, так как остается незащищенным перед строительными организациями, которые могут обанкротиться, продать одну и ту же квартиру нескольким клиентам или организовать своеобразную пирамиду: застройщики собирают деньги на один дом и, не достроив его, собирают деньги на следующий. За счет этих денег застройщики сдают первый дом и так далее. В результате люди, оказавшиеся в цепочке последними, рискуют остаться без жилья, если строительная компания не найдет денег на завершение проекта.
Кроме того что строительные организации слабо заинтересованы в развитии ипотеки, объемы жилищного строительства в стране пока еще недостаточны для того, чтобы обеспечить всех желающих жильем. В ближайшее время превышение спроса
над предложением квартир останется, что в рыночных условиях приведет к дальнейшему росту цен на жилье.
Таким образом, при разработке законодательной нормативной базы нельзя не учитывать важный момент: до сих пор ипотека развивается в условиях фактически монополизированного строительного рынка. Многие указывают на опасность того, что из-за отсутствия конкуренции и непрозрачности затрат в строительстве ипотека может стать инструментом поддержания предельно высоких цен на жилье. Все понимают, что повышение платежеспособного спроса в условиях отсутствия адекватного предложения не решит проблему, а только приведет к росту цен. Этот фактор необходимо учитывать при разработке пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья, которые должны быть направлены на создание условий для увеличения объема жилищного строительства.
Следующая проблема - взаимоотношения банков с клиентами по ипотечном кредитам. Здесь интересы сторон существенно разнятся. Банки заинтересованы в том, чтобы доля первоначального взноса клиента за квартиру была не менее 30 процентов от стоимости жилья, они должны быть уверенными в возмещении понесенных затрат, если клиент окажется неплатежеспособным. Клиент, естественно, желает, чтобы размер первоначального взноса был меньше.
Учитывая это, некоторые банки уже сейчас снижают сумму первоначального взноса до 10 процентов от стоимости жилья. Однако в этом случае для банка повышается риск вложения средств в ипотечное кредитование, или возрастает стоимость кредитов из-за необходимости дополнительного страхования риска.
Банки обладают избытком краткосрочных ресурсов (до 5 лет), поэтому до сих пор большинство выданных ими ипотечных кредитов имеют срок от 2 до 5 лет, однако ипотека предполагает кредитование до 15-20 лет. Когда же были найдены формы увеличения срока ипотечного кредита до 10-20 лет с помощью механизмов, разработанных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), оказалось, что и эти кредиты
не востребованы. Граждане предпочитают брать краткосрочные ипотечные кредиты, а если уж берут долгосрочные, то настаивают на внесении в договор оговорки, позволяющей погашать кредит досрочно. Банкам это невыгодно, так как, получив долгосрочный кредит, они обязаны заместить досрочно погашенный кредит другим, чтобы выйти на срок 10-20 лет, на который выпущены облигации, и которые должны быть на 100 процентов покрыты ипотечными кредитами.
Такое поведение населения объясняется боязнью будущего. Сегодня ипотечными кредитами в основном пользуются те, кто уверен, что у них не возникнет проблем с погашением задолженности (либо есть стабильная и высокооплачиваемая работа, либо солидные накопления). Уверенность населения в завтрашнем дне формируется десятилетиями, а у граждан России пока такой уверенности нет.
Не совпадают интересы населения и коммерческих банков и в вопросе заполнения анкет, в которых нужно указывать доход семьи. Последнее необходимо банку, чтобы снизить риск предоставления клиенту ипотечного кредита. Клиент же не всегда готов дать объективный ответ, поскольку многие люди, опасаясь налоговой инспекции, скрывают, что порой часть заработной платы они получают «в конвертах» и (или) имеют «левые» доходы. Учитывая это, некоторые банки по ипотечному кредиту вместо одного продукта предлагают два: с подтвержденным доходом и с неподтвержденным доходом. Это, однако, предполагает дополнительный риск банка, что не может не сказываться на общей цене кредита.
Немаловажной проблемой является и отношение к ипотеке законодательных и правительственных органов, а также Центрального банка Российской Федерации. На словах их представители уверяют в том, что сделают ипотеку главной целью решения наиболее острой социальной проблемы России, особенно после того, как об этом самым серьезным образом заявил Президент Российской Федерации. На деле же этого не происходит, и создается впечатление, что самое главное для многих институтов - своевременно отрапортовать.
Учитывая комплексность проблемы развития ипотечного жилищного кредитования для ее решения требуется системный подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России требуют максимально быстрых действий федерального центра, субъектов Российской Федерации и местных органов самоуправления, а также руководства коммерческих банков и предпринимателей.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
• совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
• создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
• создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
• налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков -ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
• создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
• создание механизмов как социальной защиты заемщиков от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
• формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
Рассмотрим в комплексе организационно-экономические и правовые мероприятия, направленные на ускоренное сбалансированное развитие в России банковского ипотечного жилищного кредитования.
Мировой опыт свидетельствует: любая технология инвестирования в жилищную сферу предполагает поддержку государства. Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг.
Не менее важной формой государственной поддержки является и страхование кредитных рисков. Например, в США с этой целью создана Федеральная жилищная администрация ^НА), в основном занимающаяся созданием системы взаимного страхования ипотечных кредитов, разработкой и совершенствованием стандартов ипотечного жилищного кредитования.
Еще одна форма государственной поддержки - адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья. В ряде стран социальным категориям заемщиков государство субсидирует процентные ставки по ипотечным кредитам, также предусматриваются налоговые льготы в случае приобретения ими жилья. Как правило, такие субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков.
В Республике Коми наработан большой практический опыт по льготному жилищному кредитованию и выдаче ссуд на жилье за счет средств республиканского бюджета. Постановлением Правительства Республики Коми утвержден Порядок возмещения (субсидирования) из республиканского бюджета части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным гражданами на строительство или приобретение жилья в кредитных организациях. Постановлением установлено, что возмещению подлежат 2/3 фактических затрат граждан на уплату
процентов по кредиту, предоставленному кредитной организацией, но не более суммы, рассчитанной исходя из 2/3 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Размер субсидии рассчитывается исходя из процентной ставки, установленной кредитной организацией за пользование кредитом на момент заключения кредитного договора, и подлежит пересчету в случае снижения процентной ставки за пользование кредитами. При увеличении кредитной организацией процентной ставки пересчет субсидии не осуществляется.
Согласно утвержденному постановлением Порядку право на получение субсидии имеют граждане, заключившие с кредитной организацией договор, в котором обусловлен целевой характер использования кредита. При этом субсидия может быть предоставлена только в случае, если среднемесячный доход гражданина (или супругов), претендующего на получение субсидии, составляет менее 20 тысяч рублей19.
Следует отметить, что сегодня в рамках реализации указанной программы в Ухтинском отделении Сбербанка России право на получение субсидии имеют 170 заемщиков (94 человека в городе Ухте, 64 человека в городе Сосногорске и 12 человек в городе Вуктыле). Практически каждый пятый заемщик, получивший в Ухтинском отделении Сбербанка России целевой кредит на жилье, получает возмещение по уплаченным процентам по кредиту, что существенно снижает его расходы.
Однако широкое использование механизма организационно-финансовой поддержки жилищного кредита за счет привлечения ресурсов бюджета ограничено в связи с недостаточностью этого источника средств.
В настоящее время банковский капитал используется для ипотечного кредитования населения не в полном объеме. Причем ограничения связаны как с политикой банков, так и с приемлемостью кредита для населения. Основная причина - несовершенство
19 Постановление Правительства Республики Коми от 7 февраля 2006 года № 21 «О Порядке возмещения (субсидирования) из республиканского бюджета Республики Коми части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным гражданами в кредитных организациях на строительство или приобретение жилья».
нормативных правовых актов, регулирующих возврат кредита. Это делает кредит высокорисковым для банков, вследствие чего они вынуждены существенно сокращать направляемые на эти цели ресурсы и повышать кредитные ставки. В связи с этим актуальным является механизм использования бюджетных ресурсов как источника формирования залоговых фондов, снижающих риски невозврата кредита для банков, и компенсации части процентных ставок. При использовании бюджетных ресурсов на компенсацию части процентных платежей по кредитам банков и формирование страхового фонда возврата не происходит, но в жилищное строительство могут привлекаться большие внебюджетные средства и за счет этого достигаться большая бюджетная и социальная эффективность.
При определенных условиях механизм компенсации процентных ставок может оказаться более привлекательным для граждан, поскольку их текущие платежи по ипотечному кредиту снижаются. Одновременно снижается риск коммерческих (ипотечных) банков по кредитованию физических лиц (риск неплатежей бюджета существенно ниже, чем неплатежей физических лиц), повышаются возможности применения дифференцированного подхода к оказанию помощи отдельным гражданам: бюджет может принять на себя как все процентные платежи по кредитам, так и некоторую их часть. Отметим также, что формирование накопительных вкладов бюджета для выплат компенсаций по процентным ставкам существенно повысит доверие заемщиков к региональному механизму организационнофинансовой поддержки жилищного строительства. Появляется возможность увеличения внебюджетных ресурсов, привлекаемых в этот сектор экономики.
Однако гарантии по процентным платежам недостаточны для банков. Необходимы гарантии по возврату основной суммы кредита. Таковыми могут быть перечисление части выделенных на жилищное строительство бюджетных ресурсов на накопительный счет в ипотечном фонде и использование их в качестве резервного фонда, используемого на возмещение банковского
кредита за счет ресурсов бюджета при невозможности его покрытия за счет средств заемщика. Естественно, необходимы юридические проработки договора страхования банковского кредита и четкое описание страхового случая.
Важным фактором эффективности механизма бюджетной поддержки жилищного строительства является соотношение банковской ставки по кредитам и той ее части, которая выплачивается бюджетом. Уровень банковской ставки по ипотечным кредитам зависит, во-первых, от экономического развития региона и всей страны, во-вторых, от банковских рисков при формировании и целевом использовании фондов компенсации и резерва.
Несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества к ипотечному рынку и рынку жилья, среднестатистический потребитель по-прежнему знает об ипотеке очень мало. Высокий статус национального проекта обязан быть подкреплен регулярной информационной работой с использованием всех каналов средств массовой информации.
Так, в США именно с помощью ипотечного кредитования была преодолена Великая депрессия, в Германии и Японии - послевоенный кризис, а в странах Восточной Европы - последствия переходного периода.
Подводя итог сказанному, можно сделать следующие выводы. Розничный ипотечный бизнес российских банков находится в зачаточном состоянии, а сама структура рынка ипотечных жилищных ссуд в России пока в значительной степени деформирована, хотя в последние годы отмечается некоторая активизация деятельности отдельных отечественных банков по кредитованию жилищных потребностей россиян. Большинство российских банков занимаются розничным ипотечным бизнесом «от случая к случаю» и так и не «повернулись лицом» к рядовому потребителю. Условия выдачи и погашения большинства видов ипотечного жилищного кредита, предлагаемых отечественными банкирами, рассчитано преимущественно на тех людей, у которых материальный достаток выше среднего уровня. Возможности доступа осталь-
ных россиян к ипотечным ссудам банков весьма ограничены.
Несмотря на нарастающие темпы роста ипотечного кредитования в России, пока доля приобретаемого в кредит жилья невелика. Российский бизнес в сфере ипотечного кредитования достаточно молод, ипотека еще не стала массовой. Сдерживающее влияние на развитие ипотеки оказывают такие факторы, как ограниченный платежеспособный спрос населения, недостаточные объемы и зачастую невысокое качество нового жилищного строительства, неразвитость инфраструктуры рынка жилья, психологические факторы (нежелание населения жить в кредит). К сдерживающим моментам эксперты относят и структуру банковской ресурсной базы в России, характеризующейся высокой стоимостью и носящей краткосрочный характер. Российским банкам еще предстоит сформировать полноценный высокоразвитый рынок розничных ипотечных кредитных услуг.
На основании изложенного можно сделать обобщающий вывод: именно ипотека позволяет учитывать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и конечно же государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.
Литература и информационные источники
1. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело. 2004. № 3.
2. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека - кредит: Комментарий жилищного законодательства. М.: Эксмо, 2006.
3. Кривоногова О. Строительство качественного и недорогого жилья // Регион. 2005. № 12.
4. Орешкович Е.В. Организация взаимодействия властных и предпринимательских структур в формирующейся системе ипотечного жилищного кредитования в России / Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Киров,
2003.
5. Печатникова С.М. Жилищный ипотечный рынок, как он устроен? // Финансовый менеджмент. 2004. № 5.
6. Шахова Р. Недоступность жилья - это не проблема строительных организаций // Регион. 2006. № 3.
7. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. М.: Финансовая акакдемия при Правительстве Российской Федерации, 2001.
8. Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 29, ст. 3400.
9. Акулова Т.А. Сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России // Финансы и кредит. 2005. № 12.
10. Валитов Ш.М. Региональный аспект ипотечного кредитования: состояние и проблемы развития // Финансы и кредит.
2004. № 20.
11. Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в российской Федерации» (п. 1.2).
12. KomiOnline.ru
13. www.Komiinform.ru
14. www.zubsb.ru
15. www.domkomi.ru
16. www.rantal.ru
