CC BY
61
Э.В. Голоманчук
ИПОТЕКА КАК РЕАЛИЗАЦИЯ КОНСТИТУЦИОННОГО ПРАВА НА ЖИЛИЩЕ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Право на жилище - одно из важнейших прав человека. Жилище представляет собой высшую ценность, без удовлетворения которой немыслимо нормальное существование и функционирование человеческого общества. Жилище необходимо человеку не только как жизненное пространство, место покоя и отдыха, творческой работы и учебы, но и как важнейшая часть материальной базы для создания семьи, рождения детей, словом, без жилища нет и не может быть достойной полноценной жизни человека. В современном обществе жилищем обладает далеко не каждый человек. В России жилищная проблема - одна из наиболее насущных и давно уже вышла за рамки тех, которые можно игнорировать.
Согласно основным задачам приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» к 2010 году объемы жилищного строительства должны вырасти минимум вдвое - с 41,2 до 80 млн кв. м, увеличение объемов выдаваемых в год ипотечных кредитов запланировано с 20 до 415 млрд рублей в год, то есть в 20 раз, снижение среднего времени нахождения в очереди на получение муниципального социального жилья - с 15-20 до 5-7 лет, увеличение доли семей, которым доступно приобретение жилья (в том числе и в кредит), с 9 до 30 процентов, то есть втрое [1, с. 5].
Предложенный государством национальный проект решения жилищной проблемы предлагает следующие пути его реализации:
- предоставление возможности улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком путем внедрения в практику долгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях, предоставления субсидий на строительство и приобретение жилья, оказания помощи в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной поддержки граждан, нуждающихся в жилье;
- увеличение объемов и повышение качества жилищного строительства, перестройку производственной базы жилищного строительства на современном техническом уровне, совершенствование системы эксплуатации, ремонта и финансирования жилищно-коммунального хозяйства;
- расширение прав органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в улучшении жилищных условий граждан и в проведении жилищной реформы.
Основным источником финансирования жилищного строительства, по предложению Правительства России, должны стать внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.
Однако, несмотря на предпринимаемые действия, жилищная проблема по-прежнему остается острой.
Насущно необходимыми стали повышение социальной направленности жилищной реформы, разработка дополнительных мер государственной поддержки определенных социальных групп населения.
Это касается, прежде всего, малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, а также военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы в запас или отставку, иных лиц.
Миллионы граждан еще стоят в очередях по улучшению жилищных условий, проживая в общежитиях, коммунальных квартирах, ветхих домах, приспособленных под жилье гаражах и иных местах.
Сегодня мы становимся свидетелями активной государственной поддержки такому институту, как ипотечное кредитование.
Ипотека (от греч. hypotheke - залог) - залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды.
Согласно Указу Президента РФ от 10.06.94 № 1180 и Положению о жилищных кредитах, утвержденному этим Указом [2], основной целью выделения ипотечных кредитов является оказание гражданам кредитно-финансовой поддержки в решении жилищной проблемы при использовании ими собственных средств, а также безвозмездных субсидий, получаемых на строительство или приобретение жилья.
Нормативно-правовыми актами устанавливается порядок предоставления банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию)
жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).
При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья банком могут предоставляться три вида жилищных кредитов:
- краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
- краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);
- долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).
Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья.
Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности. Подтверждением целевого использования кредита является предоставление заемщиком документов об использовании полученной ссуды на строительство или приобретение жилья либо на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство.
Обеспечением кредита является залог заемщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественных прав на недвижимое имущество, другого имущества и имущественных прав, которые в соответствии с законодательством могут использоваться в качестве залога. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.
Уже целый ряд коммерческих банков Российской Федерации приступил к практическому кредитованию приобретаемого жилья. Интерес банков к началу этих операций объясняется, во-первых, существующим реальным платежеспособным спросом населения на долгосрочные жилищные кредиты, во-вторых, предвидением в будущем огромного рынка для ипотечных жилищных кредитов и желанием занять прочную позицию на этом рынке. Однако говорить о всеобщей доступности ипотеки рано.
Экономически наиболее эффективным механизмом участия государства в становлении общероссийской системы жилищного ипотечного кредитования является поддержка формирования вторичного рынка ипотечных кредитов для привлечения в сферу банковского кредитования долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов, однако в нашей стране не происходит каких-либо существенных изменений.
Зарубежный опыт показывает, что система ипотечного кредитования одновременно служит решению как социальных, так и экономических проблем, поэтому введение в России нормально функционирующего механизма залога недвижимого имущества будет способствовать ее социально-экономической стабилизации.
Позволить себе ипотечный кредит могут только достаточно обеспеченные по среднероссийским меркам граждане. Молодым семьям, имеющим маленьких детей, очень сложно выплачивать проценты по кредиту.
Условия получения в банке ипотечного кредита предполагают единовременное внесение клиентом не менее 15 % стоимости квартиры на открываемый в банке накопительный счет. Конкретная сумма первоначального взноса зависит от срока кредита.
Остальные проценты при сроке кредитования до трех лет (или 50 % при сроке до пяти лет) оплачиваются либо жилищными сертификатами (в частности для военнослужащих), либо погашаются частями, как правило, раз в месяц.
Процентные ставки за пользование кредитом в реальности составляют около 25-50 % годовых. Проценты начисляются только на непогашенную сумму, поэтому по мере погашения кредита сумма выплачиваемых процентов уменьшается. Одним из существенных условий современной ипотеки является либо залог уже имеющегося в собственности имущества (машины, квартиры, дачного участка), либо совокупный доход членов семьи, равный примерно 20 000 руб. в месяц. Возникает вопрос: сможет ли молодая семья или пенсионеры, а также семья государственных служащих взять ипотечный кредит на таких условиях?
Спецификой российской банковской системы была и остается ее универсальность, то есть выполнение одним банком практически всех банковских операций и оказание всего спектра услуг. В то время как в других странах банковская система многоуровневая: есть банки расчетные, инвестиционные, ипотечные.
Подобное разделение не случайно и призвано более полно удовлетворять нарастающие потребности потребителя.
В настоящее время кредитные организации, называющие себя ипотечными банками, фактически ипотекой не занимаются. Необходимо создать систему, которая стимулировала бы банки выдавать кредиты под строительство и приобретение жилья хотя бы на срок до 10-15 лет. Это можно сделать за счет уменьшения отчислений в стабилизационный фонд. Для начала эту практику можно распространить на несколько наиболее надежных банков.
Предлагается усовершенствовать институт ипотечного кредитования, который и при условии государственной поддержки не может решить проблему обеспечения жильем даже незначительной части нуждающегося населения.
Говорить об ипотеке как об институте, способном переложить бремя заботы об обеспечении условий для реализации конституционного права на жилище с государства на граждан невозможно. До сих пор не разработаны механизмы, позволяющие отдельным категориям граждан, например, работникам бюджетной сферы, воспользоваться банковским кредитом, в том числе ипотечным.
Так, в Волгоградской области существуют следующие положения действующей ипотечной системы кредитования:
- сумма кредита не должна превышать 70 % рыночной стоимости приобретаемого жилья, являющегося при этом предметом залога, соответственно, 30 % стоимости жилья оплачиваются заемщиком за счет собственных средств;
- величина каждого ежемесячного платежа заемщика не должна превышать 35 % его совокупного дохода, подтверждаемого официально;
- приобретенное на кредитные средства жилье передается в залог кредитору.
Предположим, цена однокомнатной квартиры в Центральном районе г. Волгограда равна 1 000 000 рублей.
Следовательно, 300 000 рублей оплачиваются заемщиком за счет собственных средств.
При среднем уровне доходов молодой семьи с ребенком, не достигшим 14-ти лет (по закону молодая семья - та, где один из супругов не достиг 30-летнего возраста), составляющем 15 000 рублей, чтобы собрать нужную сумму (300 000) понадобится 20 месяцев при учете, что весь совокупный доход будет откладываться. Напомним, что в совокупный доход включается не только заработная плата, но и все возможные субсидии, выплаты авторских гонораров и т.д.
Далее, исходя из того же уровня доходов величина каждого ежемесячного платежа (опять-таки при доходе в 15 000 рублей) должна составить 5 500 рублей.
Учитывая, что кредитная сумма, без учета процентов, равна 700 000 рублей, выплачивая по 5 500 рублей в месяц, молодая семья сможет погасить его за 10 лет и 8 месяцев. А если добавить дополнительные 12 % годовых? Когда будет погашен кредит, какими средствами?
Планируя рожать второго ребенка, молодая семья неоднократно задумается о том, где они вчетвером будут жить? В той самой однокомнатной квартире, кредит за которую придется погашать в течение 15-20 лет?
Даже предлагаемый путь решения проблемы - так называемый «материнский капитал» - не способен быть эффективной мерой из-за целого ряда условий - достижение ребенком трех лет (где семья как минимум из 4 человек будет проживать эти 3 года?); сама сумма - 270 000 рублей на сегодняшнем рынке существенно мала, ведь минимальный ипотечный кредит составляет 1 000 000 рублей.
Считаем необходимым создавать условия для совмещения приобретения жилья за счет субсидий и применения ипотечного кредитования, что может способствовать снижению государственных затрат и повышению уровня благосостояния граждан, а также реализации ими конституционного права на жилище.
Целесообразно увеличить размер субсидий в зависимости от выслуги лет для государственных служащих, а также обеспечить выделение субсидий отдельным категориям граждан при признании их не только «не имеющими жилых помещений», но и нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Современное состояние гражданско-правовых норм, касающихся ипотеки, свидетельствует о начале развития этого института в российском праве.
Тенденции развития экономики страны позволяют надеяться, что в ближайшие несколько лет нас ждет своеобразный взрыв ипотечных правоотношений, что создаст возможность снизить процент по ипотечным кредитам и увеличить срок их выплаты, а это в свою очередь приведет к более широкой реализации права граждан России на жилище.
Литература
1. Невинная И. Строим позорно мало // Российская газета. 2006. 20 июля.
2. Собрание законодательства РФ. 1994. № 7. Ст. 692.
