CC BY
0
МНОГОКВАРТИРНЫЙ ЖИЛОЙ ДОМ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ:
ПРАВОВОЙ АСПЕКТ
А.Е. Головина, магистрант
Научный руководитель: М.В. Громоздина, канд. юрид. наук, доцент Новосибирский государственный университет экономики и управления (Россия, г. Новосибирск)
DOI:10.24412/2500-1000-2024-9-1-189-191
Аннотация. Статья посвящена исследованию понятия многоквартирного жилого дома, как объекта управления. В статье раскрывается понятие «многоквартирный дом», ретроспективная характеристика понятия, предпосылки его введения в Жилищный кодекс РФ. Исследуются признаки многоквартирного дома, отличающие его от иных зданий.
Ключевые слова: многоквартирный дом, управление, жилищный кодекс, жилищное право, управление многоквартирным домом.
Право на жилище является одним из наиболее значимых конституционных прав, гарантируемых каждому человеку и гражданину [1]. При этом, в содержание указанного права следует включать не только проблему обеспечения каждого лица постоянным жильем, но также и обеспечения благоприятных жилищных условий, обеспечение здоровой и безопасной возможности пользоваться, проблему улучшения жилищных условий.
Обеспечение надлежащих состояние и улучшение жилищных условий невозможны в отсутствие эффективного управления. Согласно статистическим данным Интерфакс, более 70% граждан непрерывно проживают в многоквартирных домах (далее - МКД) [2]. Поэтому исследования в области института управления МКД приобретают особую актуальность.
Из статей 15, 161 ЖК РФ следует, что МКД является объектом управления. Такой подход применяется отечественным законодателем с 2004 года, и обусловлен принятие нового ЖК РФ. Раннее действующий ЖК РСФСР в качестве объекта управления рассматривал не отдельно взятый МКД, а жилищный фонд в целом [3]. Подход был обусловлен различными причинами - централизованным характером управления, отсутствием правовых норм, предусматривающих особенности управления МКД.
Очевидно, применение такого подхода в современных реалиях нельзя признать эффективным по двум причинам. Во-первых, многоквартирный жилой дом имеет особенности по сравнению с частными домами, коммунальными квартирами, наемными домами, что обуславливает отличия в управлении. Во-вторых, каждый МКД имеет свои особенности - состав общего имущества, техническое состояние, количество жильцов, иные индивидуальные характеристики, что также обуславливает специфику управления. Поэтому действующий ЖК РФ закрепляет пообъектный принцип управления - исключается возможность управления одновременно несколькими типами зданий, без учета их индивидуальных особенностей.
Понятие МКД раскрывается в ч. 6 ст. 15 ЖК РФ, в соответствии с которой, МКД признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в п. 1-3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ [4]. Понятие МКД было введено в жилищное законодательство сравнительно недавно - с в 2021 году. В пояснительной записке к законопроекту указано, что введение в ЖК РФ понятия призвано устранить неопределенность, возникавшую при отнесении здания МКД [5].
Действительно, до введения понятия МКД, на практике нередко возникали вопросы, связанные с определением статуса здания. Наличие правовой проблемы от-
мечалось многими учеными-юристами. К примеру, Кобжицкая Н.З. в своей работе анализирует важную проблему, связанную с признанием МКД «дома на двух хозяев» - до внесения изменений в ЖК РФ в 2021 году проблема являлась актуальной, поскольку по формальным признакам «дом на двух хозяев» мог быть признан МКД, несмотря на очевидную проблему применения правовых норм [6].
Действующий ЖК РФ содержит указание на сущностные признаки многоквартирного дома, отличающие его от иных зданий - количество квартир в составе дома и наличие особых категорий имущества.
Для признания здания МКД необходимо наличие в составе такого дома двух и более квартир [4]. Помещения, не соответствующие признакам квартиры, не смогут учитываться при определении статуса здания как МКД. В качестве примера можно привести офисные и производственные помещения, которые не предназначены для обеспечения бытовых нужд.
Еще одни признак - наличие в здании одновременно трех категорий имущества и помещений:
1) Помещения и имущество, необходимые для обслуживания нескольких помещений или удовлетворения нужд собственников - лифты, коридоры, подвалы, чердаки и т.д.);
2) Помещения для удовлетворения потребностей собственников - площадки для занятия спортом, творчеством, детские площадки и т.д.);
3) Конструкции и оборудование, необходимые для эксплуатации одновременно нескольких помещений - крыши, ограждающие конструкции и т.д.).
В совокупности, все три перечисленные категории представляют собой общее
Библиографический список
1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020 г. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 13.07.2024 г.).
2. Данные опроса Фонда «Общественное мнение» (ФОМ). - [Электронный ресурс]. -Режим доступа: https://www.interfax-russia.ru/index.php/kaleidoscope/bolee-70-rossiyan-prozhivayut-v-otdelnyh-kvartirah-v-kommunalkah-zhivut-2-sograzhdan (дата обращения: 15.07.2024 г.).
имущество собственников. Отличительной чертой общего имущества от индивидуального (личного) является его целевое назначение - обслуживание одновременно нескольких помещений в составе дома, удовлетворение потребностей одновременно нескольких собственников. Термин «общее имущество» является сложным, включает различные категории помещений и оборудования. Отсутствие хотя бы одной из трех перечисленных категорий влечет невозможность признания такого здания МКД.
Выделение законодателем не одной, а трех различных категорий общего имущества обусловлено стремлением отделить МКД от иных типов зданий.
Перечисленные признаки - наличие двух и более квартир, наличие трех категорий общего имущества имеют значение для признания здания многоквартирным домом только в том случае, если они применяются в совокупности. Отсутствие любого из перечисленных признаков влечет невозможность признания здания многоквартирным домом.
Основные выводы, полученные в результате исследования:
1. МКД является объектом управления.
2. Действующий ЖК РФ закрепляет пообъектный принцип управления, что исключает одновременное управление различными типами зданий.
3. Легальное определение МКД было введено в ЖК РФ только в 2021 году с целью разрешения противоречий и проблем, накопившихся в правоприменительной практике.
4. ЖК РФ закрепляет признаки МКД, которые отличают его от иных типов зданий.
3. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983). - [Электронный ресурс]. -Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_2718/ (дата обращения 17.07.2024).
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ (ред. от 08.08.2004 г.). Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. №1. Ст. 14.
5. Законопроект №1246345-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://sozd.duma.gov.ru/bill/1246345-7 (дата обращения: 18.07.2024).
6. Кобжицкая Н.З., Кобжицкий А.В. Некоторые правовые вопросы управления многоквартирными домами // Вестник ИрГТУ. - 2014. - №1 (84).
MULTIPLE APARTMENT BUILDING AS A MANAGEMENT OBJECT:
LEGAL ASPECT
A.E. Golovina, Graduate Student
Supervisor: M.V. Gromozdina, Candidate of Legal Sciences, Associate Professor Novosibirsk State University of Economics and Management (Russia, Novosibirsk)
Abstract. The article is devoted to the study of the concept of an apartment building as a management object. The article reveals the concept of "apartment building", a retrospective description of the concept, the prerequisites for its introduction into the Housing Code of the Russian Federation. The characteristics of an apartment building that distinguish it from other buildings are examined.
Keywords: apartment building, management, housing code, housing law, management of an apartment building.
