CC BY
39
УДК / UDC 332.3(479.24)
МЕЖХОЗЯЙСТВЕННОЕ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И КОНСОЛИДАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ В АЗЕРБАЙДЖАНСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ
INTER-FARM LAND MANAGEMENT AND CONSOLIDATION OF LAND SHARES
IN THE REPUBLIC OF AZERBAIJAN Низамзаде Т.Н., кандидат географических наук, доцент Nizamzada T.N., Candidate of Geographic Sciences, Associate Professor Бакинский Государственный Университет, Баку, Азербайджан Baku State University, Baku, Azerbaijan E-mail: teymur nizamzade@mail.ru
Реформирование земельных отношений Азербайджана на принципах демократии и правового государства требует теоретического осмысления и учета закономерностей зарубежного опыта проведения таких реформ, прежде всего в государствах, которые в течение последних десятилетий решали похожие земельные вопросы, так как проводимая в течение последних двадцати лет в Азербайджане земельная реформа параллельно с положительными результатами имеет и негативные стороны. Вследствие паевания земель бывших колхозов и совхозов появилась проблема раздробленности земельных участков, что, в свою очередь, не способствует рациональному использованию таких земель и развитию сельского хозяйства в целом. По мнению автора статьи, причиной всему этому стало то, что в период проведения земельной реформы в республике не были соблюдены землеустроительные требования при выделении земельных долей в натуре. Кроме того, при выделении земельных долей в натуре, почвы земельных массивов не были оценены по своим агроэкологическим свойствам, по пригодности к возделыванию различных сельскохозяйственных культур. Помимо этого, произошла большая фрагментация земельных массивов по причине малых площадей земельных паев. В статье обосновывается необходимость разработки землеустроительных мер по регулированию процесса использования земель сельскохозяйственного назначения. Как первый шаг в этом направлении предлагается проведение межхозяйственных землеустроительных работ по консолидации земельных участков, выделяемых в счет земельных долей. Кроме этого, для дальнейшего недопущения фрагментации земель из состава выделенных земельных долей, автором статьи предлагается на законодательном уровне ввести в стране ограничения в правомочиях собственников земельных долей и строго контролировать их купли-продажи и аренды. Ключевые слова: землеустройство, земли сельскохозяйственного назначения, земельная доля, земельный участок, консолидация земель, организация территории, межхозяйственное землеустройства.
Reforming land relations in Azerbaijan based on the principles of democracy and the rule of law requires a theoretical understanding and consideration of the regularities of foreign experience in carrying out such reforms, especially in states that have solved similar land issues over the past decades. The land reform carried out in Azerbaijan over the past twenty years has some negative aspects and positive results as well. Because of the sharing of land of former collective and state farms, the problem of fragmentation of land plots appeared, which, in turn, does not contribute to the rational use of such lands and the development of agriculture in general. We think the reason is that in the time of the land reform in the country, basic land management requirements for the allocation of land shares in kind were not met. Besides the separated massifs were not evaluated for their agro-ecological properties, suitability for cultivation of various crops. As a result, there was a large fragmentation of landmasses due to small areas of land shares. The article justifies the need to develop necessary land management measures to regulate the use of agricultural land. As the first step
in this direction, it is proposed to conduct inter-farm land management works on the consolidation of land plots allocated to land shares. In addition, in order to prevent further fragmentation of land from the allocated land shares, the author of the article proposes to limit the powers of owners of land shares and maintain strict control over their purchase and sale and lease at the legislative level.
Key words: land management, agricultural land, land share, land plot, land consolidation, territory organization, inter-farm land management.
Введение. С образованием Азербайджана как независимого государства начались разработка и претворение в жизнь радикальных экономических реформ, как считалось для того времени. Первоначально в основы этих реформ легла идея разгосударствления основой части активов и имущества, принадлежащих государству. Другими словами, это означало, что государство само, на добровольной основе, решило передать принадлежащую ему часть объектов промышленной и сельскохозяйственной отрасли в собственность граждан и негосударственных организаций. Важнейшей частью этих экономических преобразований в республике стала земельная реформа, воплотившая идею приватизации земель, отказа от исключительной государственной собственности над землей и повышение эффективного управления земельными ресурсами. В результате проведения реформы в стране появилось три вида собственности - государственная, муниципальная и частная.
Эффективное управление земельными ресурсами - это инструмент в руках правительства каждой страны, с помощью которого оно должно создать благоприятные и устойчивые условия для развития сельскохозяйственной отрасли, где главной целью является обеспечение продовольственной безопасности населения.
В первые годы независимости республики правительство Азербайджана, путем проведения земельной реформы, хотело добиться частичного обеспечения продовольственной безопасности страны и повышения эффективности управление земельными ресурсами в сельском хозяйстве. Для достижения всего этого было принято решение о приватизации земель сельхозпредприятий республики. Главная задача приватизации земель сельскохозяйственного назначения сводилась к тому, чтобы создать новый класс собственников земли, у которых отношение к земле будет совсем иное, что было при коллективном хозяйстве. Другими словами, ожидалось, что новые собственники к земле будут относится таким образам, чтобы с одной стороны земля их кормила, а с другой стороны улучшала их социально экономический статус в обществе. В конечном итоге это способствовало бы к эффективному и экологически безопасному использованию земель сельскохозяйственного назначения республики.
Основанием для претворение в жизни всего вышесказанного было принятие в июле 1996 г. закона «О земельной реформе» в Азербайджане. Главной целью данного закона было создание многочисленного слоя земельных собственников в селе, через выделение земельных долей сельским труженикам. Согласно данному закону, для создания семейно-фермерского хозяйства в Азербайджане практически все, кто в период проведения земельной реформы постоянно проживал в селе, а также те, у кого основным местом проживания была сельская местность, но в связи с уважительными причинами (служба в армии, учеба и пр.) в период проведения земельной реформы временно там не
проживал, получили свои среднестатистические по площади бесплатные земельные паи. В результате лучшие пахотные земли сельскохозяйственных предприятий перешли из государственной собственностью в частную [1].
Цель исследований. В середине 90-х годов принятие закона «О земельной реформе» решало, прежде всего, задачу изменения политического строя в стране. Прийти к такому выводу нам дает основание того, что после принятия данного закона в стране не был сделан следующий шаг, а именно, шаг к разработке каких бы то ни было адекватных экономических мер переходного периода. Повсеместная и очень быстрая приватизация земель не была соответственно подготовлена по причине отсутствия предложения новой модели функционирования агропромышленного комплекса (АПК), а также переходных организационно-производственных структурных образований и соответствующих инфраструктурных связей [2]. В результате проведения земельной реформы и выделения на месте (в натуре) земельных долей некогда большие земельные массивы начали распадаться на очень мелкие фрагменты с не правильными конфигурациями, которые, в свою очередь, стали очень неудобными в использовании. Все это в конечном итоге стало основной причиной, тормозящей развитие сельскохозяйственной отрасли нашей страны. Поэтому главная цель наших исследований - это изучение проблем, возникающих при использовании земли на территориях фермерских крестьянских хозяйств, которые образовались в результате выделения им земельных долей, а также на основе имеющих материалов, прибегая к методам землеустройства, обсудить существующие проблемы и сделать необходимые выводы для нахождения решения этих проблем.
Условия, материалы и методы. На определенных территориях эффективность использования земельных ресурсов в меньшой или большой степени можно определить интенсивностью обрабатываемых там земель и производимой сельхозпродукции. По мнению многих авторитетных специалистов республики, проведенные земельные и аграрные реформы в стране не дали тех результатов, которых ожидало правительство. Для автора статьи эти результаты не были неожиданностью. Так как мы изначально не были сторонниками проведения земельной реформы в той форме, в которой она проводилась. Мы еще в свое время указывали на те негативные последствия, которые мы имеем сегодня. По мнению автора статьи, главная ошибка земельной реформы заключается в том, что нельзя была раздавать землю всем, кто живет на земле.
Земля - это не просто товар: отдал, продал или подарил кому захотел. Земля имеет особую социальную значимость, прежде всего, как природный ресурс, как территория и как недвижимость, непрерывно воспроизводящая материальные блага и выполняющая ряд других жизненно важных функций. Поэтому выбор правильного пути решения земельного вопроса, становления и развития системы эффективного землепользования и землеустройства особенно важен для России, являющейся самым крупным государством в мире по наличию земельных ресурсов [3].
В отличие от России, Азербайджан не располагает большими земельными богатствами. А состояние имеющихся земельных ресурсов в стране за последние 70 лет всегда было далеко от желаемого. После проведения в стране земельной реформы ситуация с состоянием земель сельскохозяйственного назначения еще больше ухудшилась. Главной причиной этому послужило то, что
при закреплении земельных долей за сельскими жителями не учли того, что люди, которые получили земельные паи, в большинство своем изначально не собирались становиться собственниками земли, и даже те, кто имел такое желание, не могли их осуществить по причине нехватки материальных и технических средств. В результате всего этого возникла проблема оборота земли, так как посредством наследования и купли-продажи, земля начала переходить в руки тех, кто не проживал на селе и не собирался ее обрабатывать. В конечном итоге, возникновение многообразной формы земельной собственности в стране, изменение экономических отношений в обществе, ликвидация монополии государственной собственности на землю, легализация и существенное развитие земельного оборота, отсутствие землеустроительного обеспечения во время проведения земельных реформ в виде проектов землеустройства по образованию новых земельных участков, выделяемых за счет земельных долей, разрушили территориальную организацию, целостность земельных массивов и устойчивость сельского землепользования.
На сегодняшний день те, кто желает и может рационально использовать землю, не меняя ее сельскохозяйственного назначения, остались без земли, а в использовании земли на территориях новоявленных фермерских хозяйств появилось очень много недостатков в виде дальноземелья, чересполосицы, вкрапливания и т.д. Как было сказано выше, все это стала результатом той ошибочной земельной политики в республике, которая проводилась в процессе земельной реформы. В конечном итоге была нарушена вся система землеустройства, которая сложилась за долгие годы советской власти.
В современных условиях процесс перераспределения земель приводит к увеличению количества собственников, уменьшению размеров землепользований и разобщенности используемых земельных участков, что в результате увеличивает затраты на производство сельскохозяйственной продукции [4]. Сегодня в Азербайджане еще острее ощущается необходимость применения землеустроительных методов на этих территориях. Причиной этого стало то, что за прошедшие долгие годы после земельной реформы, в стране произошла большая фрагментация земельных участков по результатам рыночного оборота этих земель. Сейчас перед аграриями республики стоит непростая задача, как при таких условиях добиться повышения эффективности сельскохозяйственного производства за счет организации рационального использования земель фермерских хозяйств. На наш взгляд, решение этого вопроса возможно только с помощью землеустройства названных территорий, где главной целью является организация рационального использования и охраны земель.
Землеустройство - это комплексные действия по наведению порядка на земле. Эти действие обычно начинается с получения информации о состоянии земель. Здесь также изучается история конкретного земельного участка. То есть ее юридические и технические данные, включая геодезические, картографические работы, почвенные, геоботанические, а также другие обследования и изыскания вплоть до оценки качества и инвентаризации земель. Очень важная часть землеустройства, позволяющая видеть перспективу развития территории землевладения и землепользования в увязке с социально-экономическими и экологическими вопросами - это планирование и организация рационального использования земель и их охраны [5].
Независимо от планируемого производства, формирование нового сельхозпредприятия всегда начинается от реорганизации старого хозяйства и перераспределения земель, имеющихся в использовании или собственности. Это необходимо для устранения имеющихся недостатков в использовании земель (дальноземелье, чересполосица, вкрапливание и др.). Перечисленные мероприятия как обычно осуществляются с помощью землеустройства, которое имеет свой порядок и методы. Учитывая то, что данный вид землеустройства всегда охватывает группу землевладений и землепользований, его называют межхозяйственным [6].
В отличие от внутрихозяйственного землеустройства, межхозяйственное землеустройство затрагивает интересы всех тех, кто имеет непосредственное отношение к земле независимо от ее целевого назначения. Это связано с тем, что она имеет не только техническое и юридическое, но и экономическое содержание. Поэтому межхозяйственное землеустройство является основным инструментом государства по претворению в жизни земельной политики, а также утверждения новых земельных отношений за счет перераспределения земель. Исходя из вышесказанного, можно с уверенностью сказать, что межхозяйственное землеустройство имеет социально-экономический характер.
Результаты и обсуждение. В результате межхозяйственного землеустройства, как правило, появляются или изменяются права на определенные участки земли, организуются землевладение, землепользование в целом с определенным составом угодий и размещением его на территории, установлением общей площади, границ. Поэтому в результате проведения межхозяйственного землеустройства, новообразовавшиеся земельные участки должны быть правильной формы, по возможности прямоугольными, с параллельными длинными сторонами. Кроме этого с целью избежать большой концентрации воды вдоль границы выделяемых земельных участков необходимо, чтобы длинные стороны участков относительно к рельефу, были размещении попрек склона.
Если размещение происходит на равнине с учетом однородности свойств почвы по возможности участки нужно размещать в прямоугольном виде, таким образом, чтобы у всех участков был выход к основной дороге. А основную дорогу надо проектировать таким образом, чтобы по ней одновременно без препятствия могли бы двигаться две машины, так как это позволит свободно продвигаться и крупногабаритным сельскохозяйственным техникам. Во избежание в будущем конфликтов разного рода между собственниками соседних земельных участков необходимо дороги проектировать таким образом, чтобы со всех земельных участков к общей дороге был доступ.
В районах ветровой эрозии при разделении земельных массивов между дольщиками земель, границы земельных участков необходимо планировать таким образом, чтобы в дальнейшем там можно было разместить лесные полосы.
Во время выделения земельного пая каждому собственнику, по мере возможности с позиции социальной справедливости, а также рационального землепользование соответствующими органами, выполняющими работу на местах, необходимо учитывать нижеследующие требования: чтобы каждый земельный участок имел доступ к дороге общего пользование; у выделяемых участков почвы по свойству были однородными; выделение в натуре не
приводило к недостаткам в использовании (к чересполосице, к вкрапливаниям и т.п.).
С точки зрения эффективности землеустройства и производства сельскохозяйственной продукции, при разделении земельных массивов на участки между собственниками земельных долей, в обязательном порядке необходимо предусмотреть возможность их последующего объединения в различные хозяйственные образования с целью совместного осуществления агротехнических, противоэрозионных и иных прочих мероприятий, так как сильная фрагментация земель делает ее очень неудобной в использовании по причине появления вклиниваний, вкрапливаний, дальноземелья, чересполосицы.
Из общего (8,7 млн га) земельного фонда страны 4,9 млн га было оставлено в собственности государству. А оставшиеся части земель были отданы в частные и муниципальные собственности. Например, в итоге проведения земельной реформы, в республике 870 тысяч семей получили земельные паи, где средний размер фермерского хозяйство в стране едва превышал 1,05 гектара. Причем в частную собственность были отданы самые лучшие пахотные земли страны. А в собственности государства остались практические одни пастбища.
Цифры здесь говорят сами за себя, так как в результате реформы земельные участки у множества фермеров оказались незначительными по площади. Естественно, о том, чтобы на таких маленьких площадях организовать агротехнические мероприятие с целью соблюдения научно обоснованного чередования культур говорить, не приходится. И в конечном итоге мы недополучаем необходимую нашей стране урожайность сельскохозяйственных культур, которая дала бы возможность обеспечить продовольственную безопасность населения.
Как наглядный пример этому можно показать создание электронного кадастра карты земель на территории Агдашского района Азербайджана в начале марта 2018 года. Согласно электронной кадастровой карте данного административного района, общая площадь земель составляет семьдесят восемь тысяч гектар земли, где из этих земель 50,5 тыс. га относятся к землям сельскохозяйственных угодий. Но учет в реальном времени показал, что у 13,174 семей в этом районе площадь земли не превышают одного гектара. Без сомнений можно утверждать, что на таком уровне раздробленности земельных участков повышение урожайности будет весьма проблематично.
Надо заметить, что после 20 лет проведения земельной реформы и в правительстве страны тоже косвенно признали, что разделение территории крупных сельхозпредприятий на мелкие территории в виде земельных долей, начиная с 0,10 га в Ленкаранском районе и заканчивая 1,23 га в Нефтчалинском районе республики, было не самым лучшим решением того времени. Прошедшее время показало, что разделение больших земельных массивов на более мелкие никак не способствует эффективному управлению земельными ресурсами. Правительство страны свое понимание проблемы в неэффективном управлении земельными ресурсами показало принятием закона от 14 июня 2016 года «О кооперации в сельском хозяйстве». Первыми воспользовавшимися этим законом стали жители сел Бешдели и Яхадялляк Сабирабадского района Азербайджана. Они в ноябре 2018 года посредством объединения владельцами 680 земельных участков создали производственный кооператив «Бирлик» на общей территории в 850 гектаров.
Заключение. Сегодня можно с уверенностью сказать, что с принятием в Азербайджане закона «О кооперации в сельском хозяйстве» в решение вопроса консолидации сельскохозяйственных земель страны был сделан первый успешный шаг. Дальнейшим шагом в этом направлении должен стать закон о консолидации земель. Термин «консолидация земель» обозначает объединение, слияние земель, в землеустройстве это мероприятие по ликвидации чересполосицы, мелкоконтурности и дальноземелья, такие землеустроительные действия осуществлялись в целях ликвидации недостатков землепользования и сведения большого числа мелких участков, принадлежащих отдельным собственникам и землевладельцам, в крупные участки, расположенные в одном месте [7]. Консолидация земель сельскохозяйственного назначения позволит решить проблему раздробленности сельскохозяйственных землепользований, повысит конкурентоспособность сельского хозяйства, восстановит инфраструктуру сельских территорий [8].
В большинстве случаев консолидация земель рассматривается как совокупность действий, которые могут улучшить территориальные условия несельскохозяйственных видов деятельности и в меньшей степени повысить возможности и эффективность сельского хозяйства. Консолидация земель сельскохозяйственного назначения дает возможность объединить земельные участки, выделенные в счет земельных долей, для удобства их использования. В результате получатся земельные массивы оптимального размера и удобной конфигурации, что позволит сельскохозяйственным товаропроизводителям организовать на них эффективные формы хозяйствования и внедрить современные методы ведения сельского хозяйства, снижать производственные затраты.
Суть механизма консолидации земель на первый взгляд очень проста, так как собственники земли по взаимному согласию должны прийти к тому, что для более рационального использования своих земельных участков они должны договорится между собой о добровольном обмене и объединении принадлежащим им земель. Но здесь нельзя допустить того, что инициатива по консолидации земель исходила в командном тоне от государственных или иных территориальных органов. Она должна произойти в объяснительной форме, таким образом, чтобы собственники и пользователи земель сами понимали необходимость объединения в более крупные территориальные единицы. В конечном итоге консолидация земель должна служить как база при формировании новых территориальных сельских хозяйственных предприятий с рациональными размерами по площади, а также по конфигурации земельных участков, где, на наш взгляд, после этого произойдет повышение продуктивности земель и увеличится урожайность сельскохозяйственных культур.
Анализируя все вышесказанное мы пришли к такому выводу, что для реализации в жизни всех поставленных целей и задач по консолидации земель в республике при желании получить положительные результаты в обязательном порядке необходимо будет составление землеустроительных проектов. Это, в первую очередь, необходимо для обеспечения продовольственной безопасности нашего народа. А для этого нужна целенаправленная политика нашего государства в области консолидации земель сельскохозяйственного назначения, где главным инструментом для выполнения этих работ, на наш взгляд, должно стать межхозяйственное землеустройство.
БИБЛИОГРАФИЯ
1. Мамедов Г.Ш. Земельная реформа в Азербайджане: правовые и научно-экологические вопросы. Баку: Элм, 2000, 370 с.
2. Вершинин В.В. Экономические проблемы земельных отношений и развитие сельских территорий // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2008. № 5. С. 10-19.
3. Комов Н.В. Российская модель землепользования и землеустройства. Москва: ООО «Институт оценки природных ресурсов». 2001. 622 с.
4. Семочкин В., Захарова О. Землеустройство и консолидация земельных участков, выделяемых в счет земельных долей // Международный сельскохозяйственный журнал. 2016. № 4. С. 6-8.
5. Волков С.Н. Землеустройство: в 8 т. Т. 1. Теоретические основы землеустройства: учебное пособие. М.: Колос, 2001. 496 с.
6. Волков С.Н. Землеустройство: в 8 т. Т. 3. Землеустроительное проектирование: учебное пособие. М.: КолосС, 2002. 384 с.
7. Буров В.А. Сделки с земельными долями // URL: http://av-ue.ru/k-zem_dol.php?d=zem_dol_sdelk.htm (дата обращения 20.03.2020).
8. Николаенко М.С. Что приносит крестьянам консолидация земель // URL: http://enakievets.info/news/chtoprineset_krestjanam_konsolidacija_zemel/2011-09-08-3784 (дата обращения: 20.03.2020).
REFERENCES
1. Mamedov G.Sh. Zemelnaya reforma v Azerbaydzhane: pravovye i nauchno-ekologicheskie voprosy. Baku: Elm, 2000, 370 s.
2. Vershinin V.V. Ekonomicheskie problemy zemelnykh otnosheniy i razvitie selskikh territoriy // Zemleustroystvo, kadastr i monitoring zemel. 2008. № 5. S. 10-19.
3. Komov N.V. Rossiyskaya model zemlepolzovaniya i zemleustroystva. Moskva: OOO «Institut otsenki prirodnykh resursov». 2001. 622 s.
4. Semochkin V., Zakharova O. Zemleustroystvo i konsolidatsiya zemelnykh uchastkov, vydelyaemykh v schet zemelnykh doley // Mezhdunarodnyy selskokhozyaystvennyy zhurnal. 2016. № 4. S. 6-8.
5. Volkov S.N. Zemleustroystvo: v 8 t. T. 1. Teoreticheskie osnovy zemleustroystva: uchebnoe posobie. M.: Kolos, 2001. 496 s.
6. Volkov S.N. Zemleustroystvo: v 8 t. T. 3. Zemleustroitelnoe proektirovanie: uchebnoe posobie. M.: KolosS, 2002. 384 s.
7. Burov V.A. Sdelki s zemelnymi dolyami // URL: http://av-ue.ru/k-zem_dol.php?d=zem_dol_sdelk.htm (data obrashcheniya 20.03.2020).
8. Nikolaenko M.S. Chto prinosit krestyanam konsolidatsiya zemel // URL: http://enakievets.info/news/chtoprineset_krestjanam_konsolidacija_zemel/2011-09-08-3784 (data obrashcheniya: 20.03.2020).
