CC BY
39
МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
© Шпурова П.С.*
Новосибирский государственный университет экономики и управления - «НИНХ», г. Новосибирск
Актуальность изучения опыта развития рынка жилой недвижимости Канады определяется его успешным функционированием. Рассмотрены основные факторы, влияющие на динамику цен рынка, определены основные тенденции и особенности. Выделены черты, которые можно применить для России.
Изучение опыта развития рынка жилой недвижимости на примере Канады, успешно функционирующего последние 50 лет, является для России актуальным. Основные факторы, влияющие на динамику цен на рынке жилой недвижимости, определяются общеэкономическими тенденциями, характеризующимися общим экономическим ростом в стране, политической, финансовой, социально-экономической стабилизацией. Рост потребительских цен (темпов инфляции) способствует росту цен на жилье. Так, в 2006 г. рост цен в двузначном диапазоне был отмечен в Ванкувере, Эдмонтоне, Калгари и Галифаксе. Более умеренно цены росли в Саскачеване, Торонто и других крупных городах Онтарио, Монреале и других провинциях. В Калгари и Эдмонтоне цены за год выросли в пределах от 25% до 40% соответственно. В западных провинциях Канады -Альберта и Британская Колумбия, темпы роста цен на жилую недвижимость такие же, какие наблюдались в США перед кризисом. Индекс реальной стоимости жилья (в сопоставимых ценах базового периода, за который принят 2000 г.) вырос на 10 - 25 %. В масштабах страны количество сделок с жилой недвижимостью также продолжает расти, при этом ценовые показатели по темпам роста в 2006 г. превзошли рекордные данные предыдущего года. Даже в традиционно низкий по активности месяц, которым принято считать январь, количество сделок не снизилось. Например, в Торонто в январе 2007 г., и в январе 2008 г. количество сделок составило 5,1 и 5,2 тыс. соответственно [2]. Динамика средней цены продажи жилой недвижимости в Канаде возросла с 188 тыс. долл. в 2002 г. до 275 тыс. долл. в 2006 г.
Следует подчеркнуть, что рынка жилой недвижимости Канады не коснулась кризисная ситуация ипотечного рынка соседнего североамери-
* Старший преподаватель кафедры Экономической теории, канд. экон. наук
канского государства - США, т.к. бесконтрольной выдачи неподкреплен-ных кредитов на покупку жилья в Канаде не происходило. Развитая система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) дает не только возможность приобретения объектов жилой недвижимости иностранными гражданами на тех же основаниях, что и канадцам, но и привилегии оформления бизнес-иммиграции и документов на постоянное жительство. Средний размер кредита повысился на 26 %. В отличие от европейских и азиатских стран, процедура ипотечного кредитования в Канаде не облагается дополнительными налогами и государственными сборами [3].
300 250 200 150 100 50 0
Рис.1. Динамика средней цены продажи недвижимости в Канаде за 2002-2006 гг.
К особенности формирования факторов спроса на рынке жилой недвижимости Канады следует отнести рост средней рыночной стоимости жилья, среднедушевых доходов и сбережений, среднедушевой жилищной обеспеченности. Изменился качественный состав покупателей жилой недвижимости в Канаде: с 2000 г. процент покупателей в возрасте с 18-34 лет увеличился до 36 %, в то время как в 1990-х годах данная группа варьировалась в пределах 10%. Активность граждан Канады в возрастной группе от 55 до 75 лет направлена на приобретение второго жилья для отдыха или с целью инвестиций. Средний возраст канадского собственника жилой недвижимости снизился до 41 года в 2000 г. по сравнению с 48 годами в 1990 г. [4]. Домовладение стало более предпочтительно по сравнению с арендой жилья, потому что выплаты по кредиту не превышают арендной платы за аналогичное жилье. Следующей особенностью формирования спроса населения Канады является переключение с традиционного для «одноэтажной Северной Америки» отдельно стоящего дома на квартиры в высотных кондоминиумах. Так, в 2007 г. продажи квартир в кондоминиумах составили 52 % от общих продаж объектов жилой недвижимости Канады, тем самым, удвоившись по сравнению с 2000 г. [5].
2002 2003 2004 2005
2006
Практика показывает, что квартиры в кондоминиумах привлекают молодежь, одиноких пожилых людей, семейные пары без детей, т. е. всех тех, кто не хочет или уже не может обременять себя заботами по техническому содержанию частного дома [6]. Это обстоятельство оказывает влияние на формирование фактора предложения: значительная доля строительства жилья для коммерческой реализации в Канаде представлена высотными кондоминиумами. Следует отметить, что лидером в строительстве кондоминиумов в Северной Америке является Торонто, где, например, прогнозируется увеличение в 2008 г. объема продаж кондоминиумов до 41,6 тыс. квартир по сравнению с 33,3 тыс. квартир в 2006 г. [7]. Жилая недвижимость в строящихся высотных кондоминиумах выполнена по индивидуальным проектам и наполнена новым содержанием, а именно: выразительной архитектурой, качественной отделкой фасада и общественных зон, огороженной охраняемой территорией, наличием нескольких бесшумных лифтов, подземного паркинга, встроенной инфраструктурой (бассейном, тренажерным и спортивным залами, сауной и пр.) для общего бесплатного пользования проживающих в данном объекте недвижимости.
Как было сказано, основной прирост цен в 2006 г. наблюдался в западных регионах страны, в основном, в Альберте и в Ванкувере. Именно в регионе Большого Ванкувера наблюдается строительный бум, подкрепленный $580-миллионным бюджетом, выделенным государством на возведение спортивных сооружений и Олимпийской деревни к Зимней Олимпиаде 2010 г. Создание новых рабочих мест, рост доходов и непрерывный приток иммигрантов на протяжении 2006-2007 гг. подняли уровень активности в секторе строительства жилья. Средние цены жилья увеличились до 500,0 тыс. долл. за среднестатистическую квартиру с двумя спальнями площадью 84 кв. м. Темпы строительства, не успевающие за спросом, привели к росту цен на жилье, как в кондоминиумах, так и отдельных односемейных домов, в особенности на недвижимость стоимостью до 1 млн. долл.
Наиболее популярным для покупателей жилой недвижимости в Канаде является Ванкувер, находящийся по качеству жизни в тройке мировых лидеров (вместе с Цюрихом и Женевой). Он имеет лучшие показатели по соблюдению личных свобод, уровню медицинского обслуживания, уровню образования, развитию транспортной системы, качеству системы сферы услуг, качество доступных в городе продуктов, состоянию жилищно-коммунального хозяйства и окружающей среды в городе (Москва в этом списке находится на 173-м месте). Обладая уникальным климатом, Ванкувер имеет самый низкий процент заболеваемости и самый низкий процент курящих в Канаде. Многие покупатели недвижимости переселяются сюда из Лондона, США и других частей света, руководствуясь основными критериями: инвестиционным потенциалом рынка жилой недвижимости,
близостью с превосходным школам, безопасностью проживания и престижем региона. При этом в сравнении с Лондоном, Парижем или Нью-Йорком даже роскошные дома стоят относительно недорого, а дома, предлагаемые по разумной рыночной цене, уходят довольно быстро (максимальный срок продажи - 60 дней).
Наименее популярными для покупателей жилой недвижимости в Канаде является приатлантический Восток и Север. Для выравнивания ситуации действуют программы ИЖК федерального и провинциального правительства. Для граждан «с низким доходом» (канадская статистика относит тех, чьи расходы на питание, одежду и квартиру составляют 54,7% от дохода), кроме права на получение социального вспомоществования со стороны государственных служб, предоставляется возможность приобретения жилья по социальным программам.
Изменение параметров жилой недвижимости определяется, кроме того, ценовой, тарифной, налоговой, бюджетной и финансовой политикой, связанной с ценами реализации жилья, тарифами оплаты жилищно-коммунальных услуг, налогами на собственность. Параметры налоговой политики значительно изменились, происходит повышение налогов на жилую недвижимость, как при ее покупке, так и при ежегодных платежах. Так, при покупке налог на недвижимость составляет 1 % от рыночной стоимости жилой недвижимости в Канаде [8].
Кроме федерального налога, многие регионы вводят и «провинциальный» (устанавливаемый правительством данной провинции и идущий в местную казну, используемый на экономические и социальные программы провинций). Так, в самой населенной и второй по площади провинции Канады - Онтарио, налог при покупке составляет 2 %, ежегодные платежи собственника - 1 % от стоимости жилой недвижимости.
Таким образом, проведенный анализ факторов, влияющих на достаточно развитый рынок жилой недвижимости в Канаде, позволил сделать вывод об отсутствии стадии рецессии. Разумное сочетание прямых и косвенных методов государственного регулирования говорит о стабильности и прогнозируемости данного сегмента экономики. Позволяет выделить основные черты рынка, которые можно с успехом применить для России. Во-первых, ключевым для развития на рынке жилой недвижимости в Канаде является успешное ценообразование существующих различных видов жилой недвижимости (таунхаусов, стандартных городских домов, кондоминиумов, отдельно стоящих домов различной комфортности, бунгало). Во-вторых, развитая система ипотечного кредитования. В-третьих, канадский опыт ужесточения налоговой политики правительства провинций.
Список литературы:
1. Обзор рынка жилья по Канаде. По материалам «Vancouver Sun», «Vancouver Province». Электронный ресурс: http://www.neorealty.ru/ abroad/vanc.shtml.
2. Second best year ever for new homes sales // Newhomes. The home builders annual, 2008. - p. 54.
3. Тюлькина М. Торонто лидирует: о рынке недвижимости Канады Электронный ресурс: http://www.nedv.info/nedvig/root/maint/1571.
4. Renters news, april 13 - 20, april 20 - 27, 2008. - р. 6-17.
5. Second best year ever for new homes sales.// Newhomes. The home builders annual, 2008. - p. 54.
6. Ivan Sandoval. Leave a lasting impression // Resale homes, april 14 - 27, 2008. - p. 18-19.
7. Housing start brisk in March// Condo guide, April 28-May 12, 2008. -p. 20.
8. Jayson Schwarz. Buying home step by step // Resale homes, april 14 -27, 2008. - p. 70.
9. Mortgage shopping - compare mortgage rates for your best deal // Resale homes, april 14 - 27, 2008.
10. www.schwarzgillen.com.
