CC BY
411
Мнения, комментарии, рекомендации специалистов
МЕТОДИКА УЧЕТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
О. Н. ПАНКРАТОВА, кандидат экономических наук, эксперт в области учета и управления в товариществах собственников жилья
На конкретных примерах рассмотрим методику учета общего имущества товариществ собственников помещений в многоквартирном жилом доме (далее — МКД).
Оценка общего имущества в учете. Рассмотрение вопросов оценки общего имущества в учете товарищества собственников жилья (ТСЖ) требует определения его полной стоимости, а также ее распределения по отдельным объектам учета (по элементам).
Полная стоимость общего имущества — не что иное, как стоимость строительства МКД без отделки со всеми принадлежностями и доведения его до состояния, пригодного для проживания (до ввода в эксплуатацию).
Большинство ТСЖ создаются в настоящее время в новостройках. Изначально правами на застройку земельного участка обладает лицо, владеющее земельным участком, выделенным и (или) согласованным под строительство на нем МКД. В системе нормативного регулирования это лицо именуется заказчиком. На своем балансе заказчик формирует стоимость МКД, начиная с затрат по приобретению земельного участка, оплате услуг подрядчиков и заканчивая затратами на ввод дома в эксплуатацию и регистрацию объекта. Словом, в эту стоимость включаются фактические затраты на возведение объекта капитального строительства, прибыль подрядчиков и все другие затраты лица, которое решило построить дом и реализовало это решение.
Если бы на месте заказчика изначально находилось ТСЖ или жилищно-строительный кооператив (ЖСК), то вопросов бы с оценкой не возникало. Но в настоящее время ТСЖ образуются в домах, где заказчиками строительства выступают другие лица (как правило, коммерческие), у которых нет обязанности раскрывать информацию о стоимости дома перед ТСЖ.
Конечным потребителям квартиры достаются по рыночной цене, которая включает в себя также прибыль заказчика и посредников. Согласно установленному порядку учета заказчики при реализации квартир выполняют пропорциональное списание МКД со своего баланса. А процедура передачи МКД с баланса заказчика на баланс жилищной организации вообще не производится. При 100-процентной реализации квартир у заказчика стоимость дома оказывается полностью списана, т. е. просто нет объекта учета для передачи. В связи с этим особо актуальным становится вопрос о доступных источниках информации, из которых бы ТСЖ могло получить информацию о стоимости общего имущества.
В отличие от объектов благоустройства, рыночная стоимость которых в большинстве случаев может быть определена из открытых прайс-листов продавцов, стоимость МКД в целях учета ТСЖ не так очевидна.
В настоящее время практически единственным документом, в котором фигурирует стоимость МКД, является технический паспорт строения,
выдаваемый органами технической инвентаризации. Именно эту (инвентаризационную) стоимость принимают за основу в целях налогообложения имущества физических лиц. Но использование инвентаризационной стоимости также сопряжено с рядом неудобств, поскольку эта информация теряет свою актуальность со временем, что требует проведения регулярной индексации. Услуги независимых экспертов-оценщиков для ТСЖ обычно недоступны из-за дороговизны. Поэтому основным способом определения стоимости общего имущества остается использование какой-либо принятой в ТСЖ методики.
Самой простой является методика, основанная на использовании данных о средней себестоимости строительства жилья в определенной местности и данных об общей площади жилых помещений в МКД. Эта методика подходит для большинства ТСЖ, созданных в новостройках.
Другая методика основывается на инвентаризационной стоимости. Эта методика оптимальна для уникальных домов, домов нетиповых серий. Дома, построенные до 2000—2002 гг., дома эконом-класса, неосмотрительно оценивать по усредненным показателям себестоимости. При их строительстве используются более дешевые строительные материалы и технологии, предполагающие также и существенное удешевление их содержания и ремонта.
Также можно рекомендовать уже имеющиеся разработки в свободном доступе. Одной из них является Методика определения страховой стоимости общего имущества в кондоминиумах, утвержденная распоряжением правительства Москвы от 10.02.2005 N° 31. Особенно удобно использовать эту методику будет ТСЖ, организованным в домах типовых серий, для которых она разработана.
Для поддержания информации о стоимости общего имущества в актуальном состоянии ТСЖ придется ежегодно делать его переоценку. Основным инструментом при этом остается индексация, для определения которой можно рекомендовать использовать следующие документы:
— для домов до 1990 г. постройки — письмо Госстроя РСФСР от 24.09.1990 № 15-149/6 «Об индексах изменения сметной стоимости жилищного строительства»;
— для домов до 1995 г. постройки — письмо Госкомстата России от 30.09.1994 № 3-1/258 «Об индексации амортизации и переоценке основных фондов»;
— для остальных объектов — сводные индексы цен строительной продукции по РФ с 1995 г. (размещены в открытом доступе в официальных изданиях Госкомстата России, с 2004 г. представлены для субъектов РФ).
Оценка отдельных элементов многоквартирного жилого дома в учете. Каждый элемент МКД можно оценить через его удельный вес, долю, выраженную в процентах к восстановительной стоимости дома. На этом построены практически все существующие методики оценки износа жилых зданий.
Когда в распоряжении ТСЖ имеются какие-либо точные данные от подрядчиков или заказчиков, позволяющие выполнить такое распределение по элементам, то задача сводится лишь к определению удельных долей элементов исходя из соотношения их стоимости. В остальных случаях необходимо выбрать какую-либо методику и выполнять расчеты по ней.
В основе большинства методик, применяемых для оценки МКД, лежит Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов». На него ссылаются упомянутая Методика определения страховой стоимости общего имущества в кондоминиумах, региональные нормативно-правовые акты о паспортизации жилого фонда, о планировании и проведении капитального ремонта (например, постановление Правительства Москвы от 01.03.2005 № 114-1III) и т. д.
Их использование в целях бухгалтерского учета позволит также вести наблюдение и для технического учета с целью разработки планово-предупредительных мероприятий ТСЖ.
В таблице приведен пример определения удельных весов элементов 5-этажного крупнопанельного дома на основе Сборника УПВС № 28.
Момент постановки многоквартирного жилого дома на учет в товариществе собственников жилья. Временная определенность фактов финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ — один из важнейших принципов бухгалтерского учета.
Есть три события, от которых зависит момент постановки МКД на учет в ТСЖ:
— ввод в эксплуатацию МКД;
— создание ТСЖ;
— заключение ТСЖ договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Прядок определения удельных весов элементов 5-этажного крупнопанельного дома на основе Сборника УПВС № 28
Наименование элементов здания Удельные веса укрупненных конструктивных элементов, % Наименование объекта бухгалтерского учета Удельный вес элементов для бухгалтерского учета, %
1. Фундаменты 4 Конструктивные элементы 87
2. Стены 43
3. Перекрытия 11
4. Крыша 7
5. Полы 11
6. Окна 6
7. Отделочные покрытия 5
8. Внутренние сантехнические и электротехнические устройства В том числе: 10 10
отопление 1,7 Системы отопления 1,7
холодное водоснабжение 0,4 Системы холодного водоснабжения 0,4
горячее водоснабжение 0,5 Системы горячего водоснабжения 0,5
канализация 3,6 Системы канализации 3,6
газоснабжение 1,1 Системы газоснабжения 1,1
электроснабжение 2,7 Системы электроснабжения 2,7
9. Прочие 3 Прочие 3
Итого: 100 100
Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ) предусмотрена возможность создания ТСЖ будущими собственниками квартир в строящихся домах (ст. 139 ЖК РФ). В такой ситуации МКД как объект жилищного фонда на момент создания ТСЖ еще не существует. Следовательно, он не может быть поставлен на учет раньше, чем появится акт ввода МКД в эксплуатацию. Этот вариант наиболее распространен для новостроек.
Другая ситуация, когда введенный в эксплуатацию МКД начинает обслуживаться только после создания ТСЖ. Тогда до создания ТСЖ застройщик сам несет все затраты на содержание дома. В этом случае момент принятия МКД к учету совпадает с моментом появления ТСЖ как юридического лица, который в свою очередь определяется датой внесения записи о регистрации ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц.
В случаях когда до создания ТСЖ домом управляла другая жилищная организация, между созданием ТСЖ и фактической передачей ему дома существует временной лаг, который в некоторых случаях может составлять более полугода. Это время необходимо для перезаключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, установления состояния общего имущества и передачи документации от прежней жилищной организации к ТСЖ. В такой ситуации момент постановки МКД на учет не может быть ранее, чем к ТСЖ фактически перешла ответственность за его содержание и об-
служивание. Словом, не ранее, чем был подписан двусторонний акт состояния общего имущества или ТСЖ стало стороной по договору о содержании и техническом обслуживании общего имущества. С прежней обслуживающей организацией составлять такой акт рекомендует Минрегион России в письме от 20.12.2006 N° 14316-РМ/07 о передаче многоквартирных домов при выборе способа управления.
Отражение принятия многоквартирного жилого дома к бухгалтерскому учету в товариществе собственников жилья. Поскольку специального счета за балансом для этого не предусмотрено, предлагается открывать дополнительный счет 012 «Общее имущество собственников помещений МКД».
Официальные разъяснения по учету в ТСЖ немногочисленны и в основном являются устаревшими, поскольку были рассчитаны на применение общего плана счетов, действовавшего до 2001 г.:
— Рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденные приказом Госстроя России от 14.07.1997 № 17-45;
— письмо Минфина России от 29.10.1993 № 118 «Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве».
Примечательно, что исходя из этих документов, основной схемой учета МКД является учет на балансе ТСЖ. Применение ТСЖ дополнительных счетов в забалансовом учете общего имущества без
согласования с Минфином России обусловлено тем, что большинство из них находится на упрощенной системе налогообложения и официальный бухгалтерский учет они вести не обязаны, хотя ТСЖ ведут его для управленческого учета. Тем не менее трудно представить, что для ТСЖ, применяющего свои забалансовые счета, это будет иметь какие-то нежелательные последствия.
Таким образом, при принятии к учету МКД его стоимость будет отражена в ТСЖ посредством следующей записи: дебет счета 012 «Общее имущество собственников помещений МКД» (по элементам).
Если многоквартирный жилой дом был ранее учтен на балансе товарищества собственников жилья. Что делать, если ТСЖ было создано до первых официальных разъяснений, применяло упомянутые методики и до сих пор имеет на балансе МКД?
До 2006 г. по жилищному фонду начислялся износ на забалансовом счете. С 01.01.2006 начисляется амортизация в общем порядке. Однако это не означает, что стоимость домов, по которым ранее начислялся износ, теперь нужно погашать путем начисления амортизации. Новые правила действуют только в отношении жилищного фонда, поставленного на учет начиная с 2006 г.
Стоит обратить внимание на постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.12.2005 № АН-181 2/2005 -К2-22/107. В нем был рассмотрен спор об уплате налога на имущество. Объекты жилищного фонда, введенные в эксплуатацию с 1968 по 1984 г.. учитывались обществом на счете 01 в составе непроизводственных основных средств. Суд принял сторону налоговых органов. При этом интересна мотивировочная часть постановления, в которой судьи сделали весьма важное наблюдение: Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденное приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, введенное в действие с 2001 г., не предусматривает снятия с учета жилых зданий, ранее поставленных на учет в качестве основных средств. Вместе с тем Минфин России никаких приказов по поводу переучета таких жилых зданий не издавал.
Отсюда следует, что дома, ранее учтенные на балансе ТСЖ, снимать с учета рискованно, хотя сложившаяся судебная практика позволяет утверждать, что возможные споры по налогообложению такого имущества с налоговыми органами будут решены в пользу ТСЖ.
Изменение первоначальной стоимости. Смысл учета МКД заключается в том, чтобы можно
было, во-первых, соотносить стоимость обслуживания различных элементов со стоимостью самих элементов, а во-вторых, чтобы накопление средств для проведения капитального ремонта можно было соотносить с размером износа.
Для поддержания информации в актуальном состоянии ежегодно должна производиться переоценка, что может быть предусмотрено в учетной политике ТСЖ. Переоценка, наряду с достройкой, дооборудованием, модернизацией, реконструкцией, является основанием для изменения первоначальной стоимости объекта. Достройка, дооборудование и модернизация МКД, как правило, относится на определенный элемент МКД, являющийся объектом учета. Реконструкция обычно является результатом капитального ремонта и затрагивает МКД в целом так же, как и переоценка.
Изменение первоначальной стоимости МКД отражается следующим образом:
— отражение затрат на дооборудование, достройку, модернизацию, реконструкцию:
Д-т сч. 20 «Основное производство», субсчет «Затраты капитального характера»
К-т сч. 60, 69, 70, 76 и т. п.;
— ввод в эксплуатацию после дооборудования, достройки, модернизации, реконструкции:
Д-т сч. 012 «Общее имущество собственников помещений МКД» (по элементам);
— отражение источника финансирования:
Д-т сч. 86 «Целевое финансирование», субсчет
«Фонд на капитальный ремонт» или иные субсчета на цели дооборудования, достройки, модернизации
К-т сч. 20 «Основное производств», субсчет «Затраты капитального характера»;
— изменение стоимости МКД в результате переоценки:
Д-т сч. 012 «Общее имущество собственников помещений МКД» (по элементам).
Износ. При принятии к учету не нового дома одновременно, но отдельно от оценочной стоимости МКД, должен быть оценен и его износ. В противном случае наличие в учете ТСЖ информации о стоимости и состоянии элементов МКД станет бесполезным. Ведь получая в управление дом, требующий капитального ремонта, оценка стоимости восстановительного ремонта и его целесообразности по элементам становится одной из важнейших задач учета.
Под износом объектов жилищного фонда обычно понимается физический износ дома. Определить его изначально проще всего по Правилам оценки
физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р), разработанным Академией коммунального хозяйства им. К. Д. Памфилова специально для этих целей.
Износ объектов жилищного фонда отражается за балансом, но специального счета для учета имущества, которым управляет некоммерческая организация, не предусмотрено. Поэтому предлагается ввести дополнительный забалансовый счет 013 «Износ общего имущества».
В процессе эксплуатации МКД меняет свои потребительские характеристики, что также отражается при учете износа. Как начислять этот износ: по правилам ПБУ6/01 (исходя из сроков полезного использования объектов), исходя из норм, установленных постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990 № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР» или путем перевода в стоимостные показатели данных технического учета?
Применительно к некоммерческим организациям и жилищному фонду в ПБУ 6/01 содержатся всего два указания (абз. 3, 4 п. 17). Но область действия ПБУ 6/01 (п. 1) не позволяет бесспорно говорить о распространении его действия на объекты учета, к которым относится общее имущество собственников помещений в МКД для ТСЖ.
В настоящее время учет износа общего имущества в ТСЖ носит условный характер, зачастую не несет никакой достоверной информации для ее пользователей и ничем экономически не обосновывается. По указанным выше официальным разъяснениям, начисление износа по объектам жилищного фонда производится в конце года по нормам амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов от 1990 г. Эти нормы установлены в процентах к балансовой стоимости всего здания, т. е. не учитывают разницы в сроках полезного использования различных элементов МКД. Но с их помощью можно определить общий износ.
Внутренние методики, используемые органами по учету объектов градостроительства, для бухгалтеров ТСЖ недоступны. Но ТСЖ ежегодно могут запрашивать в местном бюро технической инвентаризации выписку или справку об объекте и использовать ее данные при исчислении износа. В настоящее время существует специальная государственная услуга — предоставление органами государственной технической инвентаризации справки о балансовой стоимости объекта недвижимости в актуальных ценах. В любом случае, какой
бы срок полезного использования дома ни был установлен, его реальное состояние будет зависеть только от качества технического обслуживания, своевременности проведения ремонта и плановопредупредительных мероприятий. Ежегодно перед отопительным сезоном государственными инспекторами по техническому надзору проводятся осмотр, необходимые испытания и освидетельствование, по результатам которых составляется акт и (или) выдаются предписания об устранении нарушений по конструктивным элементам здания. Эти данные также попадают в бюро технической инвентаризации. Поэтому сведения из этого источника являются достоверными, постоянно актуализируются и могут применяться ТСЖ в целях учета.
Износ МКД отражается в ТСЖ посредством следующей записи: дебет счета 013 «Износ общего имущества» (в разрезе элементов по каждому объекту).
Учет выбытия многоквартирного жилого дома. Выбытие МКД вместе с другими элементами общего имущества может быть связано с передачей его в управление другой обслуживающей организации либо в связи со сносом, которым завершается жизненный цикл дома.
В первом случае объекты выбывают из учета полностью, а ТСЖ не несет при этом никаких дополнительных затрат. Во втором случае такие затраты неизбежно возникают, так как согласно действующему законодательству снос домов осуществляется за счет собственников. Но на практике эти затраты обычно берут на себя застройщики, заинтересованные в застройке освобождающегося земельного участка и занимающиеся расселением.
В учете выбытие МКД (снятие его с учета и списание начисленного износа) отражается следующими записями:
К-т сч. 012 «Общее имущество собственников помещений МКД» (по элементам);
К-т сч. 013 «Износ общего имущества» (в разрезе элементов по каждому объекту).
Необходимость обеспечения преемственности между ТСЖ и другими жилищными организациями — еще один аргумент в поддержку учета в УТСЖ общего имущества собственников помещений в МКД. Только в этом случае при передаче объектов не теряется существенная информация о состоянии различных элементов, проведенных мероприятиях, повлиявших на изменение их стоимости, распределение удельных весов элементов и т. д. Например, если прежней жилищной организацией
была дооборудована система теплоснабжения с энергосберегающими технологиями, то без наличия соответствующих документов (акта приема-передачи объекта основных средств) новая жилищная организация едва ли сможет точно оценить произошедшие стоимостные изменения. При их наличии она не сможет списать деньги собственников на ремонт того же элемента инфраструктуры.
Отсутствие общеобязательных стандартных правил учета в ТСЖ нередко приводит к искажению информации, что сводит управление к выполнению расчетных операций и практически делает невозможным контроль за обоснованностью тех или иных мероприятий. Особенно это касается сборов на капитальный ремонт или проведение иных разовых работ по дорогостоящему ремонту общего имущества. Для представления информации о финансовоимущественном положении ТСЖ трудно придумать источник лучшие, чем данные бухгалтерского учета. Предложенные методики учета позволят формировать достоверную бухгалтерскую информацию о состоянии общего имущества, которая может быть эффективно использована в целях управления.
Список литературы
1. Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН
53-86(р): приказ Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446.
2. Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
3. О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления: письмо Минрегиона России от 20.12.2006 № 14316-РМ/07.
4. Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве: письмо Минфина России от 29.10.1993 № 118.
5. Об утверждении Методики определения страховой стоимости общего имущества в кондоминиумах: распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда от 10.02.2005 № 31.
6. Об утверждении Положения о порядке организации, проведения и финансирования капитального и текущего ремонта объектов социальной сферы города Москвы: постановление правительства Москвы от 01.03.2005 № 114-ПП.
7. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01: приказ Минфина России от 30.03.2001 № 26н.
8. Об утверждении Рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья: приказ Госстроя России от 14.07.1997 № 17-45.
