CC BY
71
15.2. МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЭКСПЕРТНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ НА ОСНОВЕ МАТРИЧНОГО ПРЕДСТАВЛЕНИЯ ИСХОДНЫХ ДАННЫХ, ПРОМЕЖУТОЧНЫХ И ИТОГОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
Семенова Е.А., к.т.н., финансовый директор ЗАО «Профессиональный центр оценки и экспертиз», заместитель председателя экспертного совета НП СМАОс. Контакты автора: kse60@mail.ru
Аннотация. В статье отражены имеющиеся проблемы, связанные с отсутствием единого фундамента к проведению экспертизы в сфере ипотечного кредитования на разных уровнях в Российской Федерации. Предлагаются некоторые результаты соответствующих исследований и возможные варианты решения данной проблемы.
Ключевые слова: ипотека, кредит, комплексная оценка, многоуровневая экспертиза, матрица, стандарты оценки.
A METHODICAL GUARANTEEING OF ASSESSMENT RESEARCHES ON THE BASE OF MATRITSA PRESENTATION AN INITIAL INFORMATION. INTERMEDIATE AND FINAL RESULTS OF VALUATION
Semenova E.A, PhD in technical, finance director Contacts of the author: kse60@mail.ru
Annotation. The document profile (Summary) The problems, raised in this issue, connect with absence single foundation for holding assessment in oblast of mortgage credit on the different levels in Russia. The author also indicates the results of the corresponding researches and gives the number of possible solutions of this problem. Keywords: mortgage, credit, complex appraiser, many level assessment, matritsa, standard of value.
Уроки глобального финансового и экономического кризиса заставляют ведущих экспертов сделать ряд серьезных выводов, вплоть до смены парадигмы мирового экономического развития, пересмотра фундаментальных основ денежной системы. Естественно, это заставляет критически взглянуть и на сложившиеся отношения в сфере ипотечного кредитования как неотъемлемой части системы кредитных денег. Для многих экономистов, традиционно считавших ипотеку не только стабильной, но и стабилизирующей частью кредитно-финансовой системы, стало неприятным сюрпризом то, что на поверку она сыграла противоположную роль, став спусковым механизмом глобального кризиса.
В связи с этим особую актуальность приобретают исследования, нацеленные на выявление и раскрытие рисков в системе залогового кредитования вообще и
ипотечного кредитования в особенности, и разработки способов их качественной и количественной оценки. Речь идет и об экономической оценке размеров их покрытия, включая оценку стоимости объектов залога различного вида.
Анализ сложившейся в данной области правоприменительной практики показывает, что становление и развитие оценочной деятельности в этой области кредитования происходит весьма противоречиво. Это проявляется как на уровне ряда нормативно-правовых актов, включая федеральные стандарты оценки, так и на уровне конкретных методик оценки. Система экспертизы на уровне СРО по большей части сводится к набору формальных процедур, не затрагивающих суть рассматриваемых проблем. Поэтому не менее актуальной становится решение проблемы совершенствования системы экспертных работ, позволяющих контролировать критически важные этапы подготовки и осуществления всех видов оценочной деятельности в рамках залогового кредитования.
Особенно сложная проблема характерна для системы ипотечного кредитования, что связано с несколькими причинами. Прежде всего, рыночная ситуация во всех сегментах рынка недвижимости характеризуется высокой волатильностью, затрудняющей, а часто делающей просто невозможной применение даже наиболее опытными экспертами известных способов моделирования и прогнозирования развития ситуации. Но еще сложнее складывается ситуация на уровне субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости, начиная от формирования объектов недвижимого имущества, их кадастрового учета и обеспечением чистоты правового титула. Также хотелось обратить внимание на вид стоимости, который определяют оценщики при проведении оценки имущества для целей залога. Как правило, речь идет о рыночной стоимости этого объекта, к которой впоследствии специалисты кредитных или залоговых отделов банка применяют так называемый «залоговый дисконт» и которую далее называют «залоговой стоимостью». При этом обобщение результатов экспертизы показало, что речь идет не только о количественных ошибках в расчетах залоговых дисконтов, но и о нарушении принципов оценки, на которых основаны три обязательных подхода к оценке, установленных законодательством об оценочной деятельности.
Проведенные исследования позволили сделать вывод о том, что прежде чем говорить об алгоритме оценки залоговой стоимости недвижимого имущества, необходимо понять, насколько имеющаяся методологическая база оценки рыночной стоимости объектов, включающая, прежде всего, базовые принципы оценки и основанные на них подходы к оценке, может быть отнесена к оценке залоговой стоимости объектов в системе ипотечного кредитования. Но для этого необходимо не только знать основные принципы ценообразования и подходы к оценке, но и уметь их применять
1
в реальной практике оценки .
Результаты сопоставительного анализа особенностей применения важнейших принципов оценки для определения рыночной стоимости объекта и залоговой стоимости в рамках трех обязательных подходов к оценке проиллюстрированы в виде двух матриц-классификаторов на рис. 1.
1 Оценка урбанизированных земель: учебное пособие / Под ред. В.А. Прорвича. - М.: Экономика, 2004. 776 с. - 97,0 п.л.
Рис.1
Классификация принципов оценки, на которых основаны подходы к оценке для определения рыночной и залоговой стоимости объектов недвижимости
Залоговая стоимость
Проведенный в рамках настоящей работы анализ применимости известных принципов оценки для определения залоговой стоимости объектов недвижимого
имущества в системе ипотечного кредитования показал следующее. Основополагающие принципы ипотечного рынка, включая положенные в основу определения залоговой стоимости соответствующих объектов, предусматривают возможность замещения одного залогового актива на эквивалентный. Имеющиеся различия в качественных и количественных характеристиках соответствующих объектов учитываются уже при реализации подходов и методов оценки, основанных на применении данного принципа.
Необходимо обратить внимание и на особенности применения принципа аддитивности, связанного со спецификой правоотношений по городским земельным участкам, входящим в состав земельно-
имущественных комплексов. Его применение позволяет проводить раздельную оценку стоимости земельного участка и его «улучшений». При этом сумма стоимостей различных составляющих земельно-
имущественного комплекса должна соответствовать его общей стоимости, определенной для комплекса в целом. Очевидно, что для различных видов стоимости это соответствие может выполняться с большей или меньшей степенью точности и требует проведения достаточно детальных расчетов, сопоставлений и корректировок.
Однако надо иметь в виду специальные случаи, когда стоимость земельно-имущественного комплекса может существенно отличаться от суммы стоимостей его отдельных составных частей. При этом применение данного принципа для оценки объектов земельноимущественных отношений имеет естественные ограничения. Аналогичный вывод можно сделать и по поводу применения данного принципа в системе оценки для целей ипотечного кредитования.
Принцип соответствия отражает те особенности городской среды, которые показывают, что оцениваемый объект (городской земельный участок) имеет наивысшую стоимость при условии его определенного сходства с окружающими объектами урбанизированной среды по размеру и стилю, а затраты на его освоение, вписывание в городскую среду минимальны. Иначе говоря, все экономические, градостроительные и иные факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом. С учетом выявленных особенностей этот принцип также применим и для оценки объектов залога в системе ипотечного кредитования.
Принцип изменения предполагает учет при оценке объектов недвижимости, городских земельноимущественных комплексов возможных изменений природных и социально-экономических условий, в которых находится данный объект оценки. Многие авторы в данной ситуации делают акценты на «внешний износ», что не всегда позволяет детализировать соответствующие факторы ценообразования объекта оценки. Приходится констатировать, что несмотря на ряд существенных позитивных сдвигов, произошедших в последние годы, из-за системной несбалансированности экономики городского землепользования, запредельной изношенности всей инфраструктуры российских городов, неразвитости земельного рынка ощущается достаточно сильное административное вмешательство, существенно изменяющее процессы рыночного ценообразования. И принцип изменения проявляется далеко не всегда точно так же, как в других городах в странах с развитой рыночной экономикой. Часто его влияние имеет даже негативные проявления. По этой и ряду других причин, уровень рисков
Рыночная стоимость
№ п/п Принципы Затрат- ный подход Доход- ный подход Сравни- тельный подход
1 последовательных приближений + + +
2 наилучшего и наиболее эффективного использования + + +
3 замещения + - -
4 аддитивности + - +
5 соответствия + - +
6 изменения - + -
7 прогрессии или регрессии - + -
8 спроса и предложения - - +
9 конкуренции - - +
10 уменьшающейся или возрастающей отдачи -- +
11 принцип предельной полезо-сти - + +
12 вклада (предельной отдачи); + - -
13 ожидания - + -
Принципы За- тратный подход До- ходный подход Срав- нитель- ный подход
1 последовательных приближений - - +
2 наилучшего и наиболее эффективного использования - - -
3 замещения - +
4 аддитивности - - -
5 соответствия - - +
6 изменения - - +
7 прогрессии или регрессии - - +
8 спроса и предложения - - +
9 конкуренции - - -
10 уменьшающейся или возрастающей отдачи - - -
11 принцип предельной полезо-сти - - -
12 вклада (предельной отдачи); - - -
13 ожидания - - -
для инвесторов остается еще достаточно высоким. А их покрытие требует дополнительных затрат и проявляется в существенном повышении стоимости объекта оценки. Эти же факторы создают высокие уровни рисков при оценке объектов недвижимости для целей залога в рамках ипотечного кредитования.
Принцип прогрессии или регрессии показывает, насколько оцениваемый объект - земельный участок или иной объект недвижимости в урбанизированной среде приближается по стоимости к окружающим его объектам, отличающихся от него своими размерами и качеством, и тяготеет к стоимости последних. Прогрессию обычно связывают с позитивными факторами соседства, а также и с другими, показывающими оценщику, что объект может быть несколько недооценен. То есть, учитывая длительный характер использования городской недвижимости, ее стоимость может возрастать. Регрессию чаще всего рассматривают в контексте неблагоприятного экологического состояния в данном городе или районе, строительства крупных городских объектов, ухудшающих характеристики земельного участка. Этот принцип коррелирует с принципами изменения, замещения и соответствия, описанными выше, и проявляется более отчетливо по мере развития рынка городской недвижимости. В полной мере его особенности проявляются и в системе оценки залоговой стоимости объектов для целей ипотечного кредитования. Их необходимо учитывать при рассмотрении специфики применения аналогичных подходов и методов оценки такого рода объектов.
Следующая группа принципов ориентирована на учет особенностей реальных рыночных отношений, а также учет интересов их субъектов.
Среди этой группы основных принципов определения рыночной и иных видов стоимости объектов недвижимости, лежащих в основе всех известных методов оценки, обычно выделяют следующие:
— спроса и предложения;
— конкуренции;
— уменьшающейся или возрастающей отдачи;
— принцип предельной полезности;
— вклада (предельной отдачи);
— ожидания.
Принцип спроса и предложения заключается в том, что при оценке любого объекта недвижимости необходимо учитывать действие рыночных законов спроса и предложения. Они влияют на рыночную стоимость земельного участка, иного объекта недвижимости точно так же, как и на любой другой товар на рынке. В странах с развитой рыночной экономикой эти состояния периодически сменяют друг друга в зависимости от ряда факторов, связанных как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами.
В неравновесных условиях перехода к рыночной экономике, а также в условиях преодоления последствий глобального финансового и экономического кризиса, этот принцип часто не оказывает столь же существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируется администрацией города, часто за счет существенного занижения или завышения цены предложения земельных участков, а также существенного ограничения количества предлагаемых объектов и затягивания процедуры оформления сделок с ними.
Принцип конкуренции отражает основы регулирующего действия рыночных механизмов: рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию.
Величина прибыли обычно соответствует остроте конкуренции. Сверхприбыль на определенном этапе развития рынка может играть стимулирующую роль по привлечению капиталов в этот сектор рынка и созданию на нем конкурентных условий. Однако в сочетании с монополизмом она ведет к разрушительной конкуренции и подрывает рынок, искажая стоимость рыночных объектов. Именно такие процессы были характерны для Москвы и ряда других крупных российских городов.
Принцип уменьшающейся или возрастающей отдачи отражает как специфику рыночной экономики, так и ограниченность городских земельных ресурсов. В сочетании с принципом предельной полезности он относится к числу общеэкономических принципов, отражающих глубинную суть и специфику рыночной экономики. Анализ на основе этих принципов также позволяет выделить ряд важных ценообразующих факторов, связанных в реальным состоянием городской среды.
Принцип вклада показывает, насколько дополнительный вклад средств в улучшение объекта недвижимости (земельного участка) увеличивает его рыночную стоимость. При этом должны быть учтены и перечисленные выше принципы, влияние которых может нивелировать влияние дополнительного вклада. Важную роль играет данный принцип при оценке не только отдельных земельных участков, но и экономической эффективности создания или воспроизводства улучшений городских земель на больших территориях города. И наоборот, при наличии обременений, связанных с локальными особенностями городской инфраструктуры, что очень часто встречается в реальной практике, применение данного принципа позволяет внести правильные коррективы в сторону снижения реальной стоимости земельных участков.
Поскольку речь должна идти о применимости основных принципов и подходов к оценке для определения залоговой стоимости активов - объектов недвижимого имущества, мы проанализировали описанные выше принципы и базирующиеся на них подходы именно с точки зрения возможности их применения к оценке залоговой стоимости объектов недвижимого имуществ в системе ипотечного кредитования.
Анализ применения вышеуказанных принципов к объектам залога показывает, что принцип наилучшего и наиболее эффективного использования не работает в силу того, что объект залога уже сформирован и его возможное использование залогодателем в течение срока договоров кредита и залога принимается во внимание залогодержателем достаточно редко.
Принцип замещения, несомненно, может быть использован, т.к., по сути, оцениваемый объект может быть замещен аналогичным объектом залога.
Остальные принципы (аддитивности; соответствия; изменения; прогрессии или регрессии) в отношении объектов залога не работают или работают не в полной мере.
Таким образом, рассмотренные выше матрицы-классификаторы показывают, что для оценки залоговой стоимости объектов недвижимости возможно полноценное применение только сравнительного подхода. При этом возникает много проблем по его реализации в рамках определенных моделей и методов оценки, рассмотрение которых выходит за рамки этой статьи.
Применительно к системе ипотечного кредитования сложившаяся ситуация результируется в высокой степени неопределенностей структуры и уровня рисков и
в повышенных требованиях к квалификации специалистов, привлекаемых для их оценки. Соответственно, еще более высокие требования должны предъявляться и к профессиональным качествам экспертов по основным аспектам оценки в системе ипотечного кредитования.
Что касается экспертизы экспертами СРО подобных отчетов об оценке, то, как было сказано выше, все обычно сводится к формальному анализу этих отчетов об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности без учета специфики объекта залога и имеющегося по этой проблеме законодательства.
Если говорить об экспертизе отчетов, проводимой кредитными организациями, то их цель - это, прежде всего, стоимостная экспертиза, направленная на выявление возможного превышения величины рыночной стоимости объекта оценки, на базе которой рассчитывается его «залоговая» стоимость. При этом для упорядочивания своих требований к отчетам независимых оценщиков банки разрабатывают свои методические рекомендации по оценке. Так, в апреле 2009 г., Комитет Ассоциации российских банков по оценочной деятельности (далее - АРБ) подготовил и рекомендовал к применению Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога». Следует подчеркнуть, что в этом документе речь идет не о рекомендациях по выполнению функций заказчика оценки и экспертизе результатов оценочных работ, а о рекомендациях для проведения оценки.
Что касается непосредственно заемщиков, то на сегодня - это разрозненные субъекты рынка кредитования, позиция которых в большинстве случаев не принимается во внимание кредитными организациями.
Таким образом, общее, что объединяет указанные выше экспертизы - это отсутствие единого фундамента, разные подходы к их проведению, поэтому для учета интересов всех субъектов системы залогового кредитования целесообразно создание комплексной оценки и многоуровневой системы экспертизы в сфере залогового кредитования на едином научном фундаменте.
В ряде работ, посвященных данным проблемам, показан интегрированный характер научного фундамента судебно-оценочной экспертизы, объединяющего возможности юридических и экономических наук, в том числе с помощью современных информационных технологий, и выводящего на гораздо более высокий уровень возможности экспертов-оценщиков для успешного решения задач оценки в сфере ипотечного кредитования в сложнейших посткризисных условиях. Для разработки такого фундамента необходимо исследование особенностей предмета, объекта, задач и методов оценки и экспертизы в сфере ипотечного кредитования с учетом реально сложившихся особенностей действующего законодательства и правоприменительной практики.
Поскольку в сложившихся условиях существенно возросло количество судебных споров в рассматриваемой сфере, и даже уголовных дел, то необходимо обратить внимание на особенности накопленного опыта в деле создания основных институтов судебноэкономической экспертизы, обеспечивающих получение доказательств по уголовным, гражданским, арбитражным и административным делам.
К числу таких особенностей, позволяющих считать судебно-экономическую экспертизу одним из важнейших процессуальных институтов, наряду с имеющими-
ся алгоритмами ее проведения, описанными в соответствующих процессуальных кодексах Российской Федерации, можно отметить и наличие разработанных научным сообществом определений таких понятий, как предмет, объект, задачи, методы и методики различных родов и видов судебно-экономической экспертизы, включающих финансово-экономическую, финансовокредитную, судебно-оценочную и ряд других.
Многие ученые и специалисты отмечают, что по сравнению с уголовным процессом роль судебных экспертиз по экономическим правонарушениям и спорам в гражданском и арбитражном процессе пока еще весьма невелика. При этом большинство специалистов признает, что доказательственная информация, полученная в результате их производства, дает возможность суду быстро и обоснованно выносить решения при разрешении споров по соответствующим делам. Подчеркнем, что на наш взгляд, использование накопленного опыта в данной сфере вполне может сыграть положительную роль в существенном повышении уровня экспертных работ в СРО оценщиков, в том числе и для предотвращения возможных судебных разбирательств.
Однако часто даже высококвалифицированные специалисты, участвующие в качестве экспертов, специалистов или представителей при рассмотрении гражданских и арбитражных дел, не всегда четко представляют себе современные возможности новых родов и видов судебно-экономических экспертиз, не говоря уже о простых гражданах, которые в данном вопросе всецело полагаются на правоведов. Несмотря на то, что многие экспертные исследования могут способствовать защите прав и интересов предпринимателей и потребителей, открывающиеся при этом разнообразные возможности вовсе не известны представителям новых хозяйственных структур и населению2.
По этим и ряду других причин, описанных ниже, развитие всех видов экспертизы оценочной деятельности в сфере ипотечного кредитования в максимальной степени зависит от научной разработки и решения давно назревших объективных и субъективных проблем правоприменительной практики. Эта работа осложняется тем, что большая часть проблем находится на стыках гражданского, земельного и иного специального законодательства, требует применения комплекса методов лежащих в ее основе гуманитарных и естественных наук.
Синтетический характер научного фундамента судебно-экономической экспертизы, о котором уже говорилось выше, признается всеми учеными и специалистами в данной области. Соответственно, для использования возможностей различных наук одним из способов интегрирования методов и моделей является матричное представление формализованных экспертами признаков в виде двумерных, многомерных и иных матриц. Но практическое применение комплекса современных методов столь разнородных по своей сущности наук и весьма специфических алгоритмов обработки матричной информации под силу лишь очень немногим научным коллективам.
Первостепенное значение в этом плане имеет уточнение самого предмета оценочной экспертизы в сфере ипотечного кредитования, включая важнейшие особенности ее объектов и субъектов, целей и функций, методов и методик. Необходимость поиска решений
2 Российская Е.Р. Судебная экспертиза в уголовном, гражданском, арбитражном процессе. М.: Норма, 2006.
перечисленных проблем объективного и субъективного характера ставит в повестку дня и вопросы актуализации содержания ряда родов судебно-экономической экспертизы, включая финансово-экономическую, судебно-оценочную и иные роды и виды экспертизы, связанные с анализом правовых последствий не вполне строго определенного поведения экономических субъектов в условиях реального российского рынка оценочных услуг.
Оснований для такого предложения достаточно много, и многие связаны с наличием в действующем законодательстве таких норм, которые допускают их толкование в достаточно широких пределах, а также весьма размытых условий стыковки смежных положений специального законодательства. Причем речь идет не о проблемах дальнейшего развития теории специалистами-правоведами или экономистами, а об экономических последствиях, связанных с отмеченными нестыковками, и ответственностью за эти последствия конкретных лиц.
Кроме этого, ряд новых проблем возникает и в связи с переходом многих крупных предприятий и коммерческих банков на международные стандарты финансовой отчетности. Пока еще развитой отечественной нормативной и методической базы в данной области не создано. Поэтому и надлежащее проведение экспертизы в сфере ипотечного кредитования, позволяющей получить однозначные и строго обоснованные ответы на поставленные перед экспертом вопросы, а в случае проведения судебно-оценочной экспертизы создать необходимую доказательственную базу по соответствующим делам, становится значительно сложнее.
Такие параметры расчетов, как ставка капитализации или темпы инфляции, различные составляющие рисков и доходности бизнеса характеризуются высокой степенью неопределенности. Поэтому различные специалисты могут по-разному планировать будущие характеристики бизнеса, например, при проведении расчетов в рамках доходного подхода по «оптимистическому» или «пессимистическому» сценарию, а в результатах их работы возможен не только случайный разброс в определенном интервале, но и систематический сдвиг. Эти отклонения могут достигать десятков процентов даже на временном периоде в один год, а для интервала планирования в несколько лет результаты бизнес-планирования по конкретному объекту оценки, выполненного различными специалистами-оценщиками и даже экспертами-оценщиками, могут различаться в разы.
Перечисленные проблемы содержательного плана усугубляются рядом нерешенных организационных проблем. К сожалению, из-за непонимания некоторыми членами СРО сути перечисленных проблем и способов их надлежащего решения на научной основе, в рамках действующего законодательства и с учетом мирового опыта (как положительного, так и отрицательного), работы по созданию стандартов оценки недвижимого имущества фактически сорваны. Это существенно осложняет и разработку стандартов и соответствующих методик оценки в сфере ипотечного кредитования. Более того, в последнее время появляется ряд проектов «Методических руководств» и «Методических указаний» по оценке недвижимого имущества, не связанных даже с какими-либо проектами стандартов по оценке недвижимости. Их качество настолько низкое, что не заслуживает серьезного обсуждения.
В такой ситуации возникают серьезные проблемы не только у специалистов-оценщиков, но и у экспертов СРО. Практика показывает, что положение экспертов даже значительно сложнее, поскольку представители правоохранительных органов и судов считают эксперта СРО оценщиком со столь высокой квалификацией, что его положительное заключение означает полный передел ранее сделанной оценки, представленной на экспертизу, и полную ответственность эксперта за итоговый результат оценки. Никаким разъяснениям экспертов о том, что экспертные советы СРО силами своих экспертов проводят лишь проверку соблюдения в отчете об оценке требований действующего законодательства, а так называемая «стоимостная экспертиза» выходит за рамки компетенции эксперта СРО, представители правоохранительных органов не верят.
И с позиций здравого смысла их вполне можно понять, ведь за почти 17 лет развития оценочной деятельности в России вполне можно было создать полноценную нормативно-правовую базу, систему стандартов и наладить подготовку экспертов высшей квалификации, вплоть до уровня кандидатов и докторов экономических и юридических наук. Пока еще таких специалистов - считанные единицы, и они выглядят «белыми воронами» среди своих коллег.
Ниже перечислены основные методы и приемы, составляющие основу методик различных видов оценочной экспертизы, которые представляют несомненный интерес для включения в разрабатываемые стандарты и правила оценки недвижимости, в том числе для целей ипотечного кредитования, а также в методики экспертизы СРО оценщиков. Прежде всего, необходимо обратить внимание на следующие методы экспертизы, систематизированные в порядке выполнения оценочных работ:
- методы экспертизы процедур сбора и формата представления исходных данных для оценки, в том числе с использованием матричных форм;
- методы экспертизы процедур обработки документации по объекту оценки;
- методы экспертизы выявления пробелов или противоречий в системе исходных данных для оценки, в том числе, на основе их матричного представления;
- методы экспертизы особенностей планируемой оценки и выявления сущностных характеристик вида стоимости объекта в контексте задачи оценки с выделением содержательных особенностей «справедливой» и «залоговой» стоимости объектов залога;
- методы экспертизы процедур натурного обследования объекта оценки, подготовки и выпуска соответствующей документации;
- методы экспертизы информационного обеспечения для анализа, а также полного и точного описания соответствующего задаче оценки сегмента рынка недвижимости, включая землю;
- методы экспертизы информационного обеспечения анализа особенностей ценообразования объекта оценки в городской среде или ином окружении, в том числе, с использованием соответствующих матричных форм;
- методы экспертизы информационного обеспечения экспертных систем, позволяющих выявить особенности проявления важнейших принципов оценки в условиях конкретного сегмента рынка недвижимости и реальной городской среды;
- методы экспертизы информационного обеспечения для применения трех обязательных подходов к оценке;
- методы экспертизы информационного обеспечения экспертных систем, позволяющих применить наиболее адекватные методы оценки в рамках обязательных подходов к оценке;
- методы экспертизы информационного обеспечения экспертных систем, позволяющих проконтролировать накопление погрешностей на различных этапах постановки и решения задачи оценки;
- методы экспертизы информационного обеспечения заключительного этапа согласования результатов оценки, полученных по разным методам в рамках трех обязательных подходов.
Кроме того, необходимо разработать способы стандартизации важнейших процедур подготовки и оформления отчета об оценке. По этому поводу имеется ряд хорошо известных публикаций, включая комментарии к международным и европейским стандартам оценки.
В стандарты оценки для сферы ипотечного кредитования должны быть также включены и такие разделы, которые позволили бы оценщикам и экспертам овладеть хотя бы простейшими способами ранжирования формализованных признаков, характеризующих систему рисков, построения соответствующих матриц, обработки собранной информации с исходными данными для оценки, применения алгоритмов понижения рангов матриц, свертки формализованных параметров и использования данной информации в соответствующих моделях и алгоритмах оценки. При этом могут быть выделены различные стадии получения промежуточных результатов оценки.
Для практической реализации данных положений следовало бы также рассмотреть возможности создания в разумные сроки и стандартизованного информационно-технологического обеспечения комплексной оценки в системе залогового кредитования, включая разработку соответствующих интерактивных экспертных систем с соответствующими банками и библиотеками знаний.
Список литературы:
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 (в последней редакции).
2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в последней редакции).
3. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога», разработанные Ассоциацией российских банков.
4. Оценка урбанизированных земель: учебное пособие / Под ред. В.А. Прорвича. - М.: Экономика, 2004. 776 с. - 97,0 п.л.
РЕЦЕНЗИЯ
Рецензируемая статья раскрывает возникающие проблемы совершенствования системы экспертных работ, позволяющих контролировать критически важные этапы подготовки и осуществления всех видов оценочной деятельности в рамках залогового кредитования.
В ней последовательно рассматриваются основные результаты проведенных исследований автора, нацеленных на выявление недостатков при выполнении экспертизы, проводящейся в настоящее время в сфере залогового кредитования, в рамках различных структур таких как, саморегулируемые организации оценщиков и кредитные организации.
Судя по содержанию рецензируемой статьи, она посвящена не только выявлению вышеуказанных недостатков, но и разработке оригинальных предложений по исправлению сложившейся ситуации. Особенно ценным в разработанных предложениях автора является создание комплексной оценки и многоуровневой системы экспертизы в сфере залогового кредитования на едином научном фундаменте, в частности, путем использования матричного представления формализованных экспертами признаков в виде двумерных, многомерных и иных матриц.
Поскольку данные предложения являются одними из первых шагов на пути стандартизации оценки и экспертизы ипотечного кредитования, данное направление научных исследований имеет хорошую перспективу и заслуживает поддержки.
Имеющиеся по тексту статьи пожелания и в основном дискуссионные замечания не влияют на ее общую положительную оценку, а поэтому представлены автору в рабочем порядке.
Рецензируемая статья, по нашему мнению, может быть рекомендована к опубликованию в журнале «Бизнес в законе».
Профессор
д.юн. В.А. Прорвич
