CC BY
74
Методические подходы к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного в сельской местности
Т.А. Стрельникова
профессор ФГОУ ВПО «Поволжская академия государственной службы им П.А. Столыпина», кандидат экономических наук
Цель статьи - вынести на открытое обсуждение ряд методических вопросов, с которыми постоянно сталкиваются оценщики.
1. Считается ошибочным, если для оценки объекта недвижимости, построенного после 1980 года, оценщик использует сборники «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» (УПВС), изданные в 1970 году. Например, для оценки стоимости замещения общественных зданий, построенных после 1980 года, по мнению специалистов Российского общества оценщиков (РОО), надо пользоваться справочником оценщика «Общественные здания», разработанные ООО «КО-ИНВЕСТ». Вместе с тем для объектов недвижимости, имеющих простые объемно-планировочные решениям и архитектурные стили, использование данных о стоимости объекта недвижимости из этого справочника дает очень высокий уровень стоимости, которая без учета внешнего износа не согласуется с результатами оценки, полученными в рамках доходного и сравнительного подходов.
2. Сложным методическим вопросом является обоснование внешнего износа объекта недвижимости. Сегодня в России официально утвержденных методик расчета внешнего износа объектов недвижимости нет. Практическая реализация методики расчета внешнего износа, разработанная Институтом экономического развития Всемирного банка1, позволяет привести в соответствие результаты оценки, полученные в рамках доходного и затратного подходов.
Эта методика основана на взаимодействии доходного и затратного подходов, при этом приоритет отдается доходному подходу. Разрыв в стоимости объекта недвижимости, рассчитанной с использованием доходного и затратного подходов, объясняется несоответствием уровня арендной платы за объект недвижимости уровню затрат на его создание. Применение этой методики иногда дает очень высокий уровень внешнего износа, если объект недвижимости имеет низкий уровень ставки арендной платы. Например, в сельской местности уровень внешнего износа объекта недвижимости, рассчитанный по этой методике, может достигать 96 процентов. Такой высокий уровень внешнего износа вызывает вопрос о целесообразности расчета рыночной стоимости объекта недвижимости.
3. В процессе определения рыночной стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, если отсутствует информация о рыночных ставках арендной платы за земельный участок в месте его расположения или получается отрицательный результат стоимости права аренды, рассчитанной методом остатка, то представляется возможным воспользоваться методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10 апреля 2003 года № 1102-р, в которых сказано, что «...в случае использования иных методов в отче-
1 Семинар «Массовая оценка недвижимости с применением компьютерных моделей». Институт экономического развития. Всемирный банк. Москва, 3-21 июля 1995 года. С. 51-52.
те об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование». Следует имеет в виду, что стоимость объекта недвижимости, полученная с использованием доходного подхода, включает в себя и стоимость здания, и стоимость земельного участка (или права аренды на земельный участок). При этом с методической точки зрения сложным является обоснование доли стоимости права аренды земли в стоимости единого объекта недвижимости.
В настоящей статье предпринята попытка выявить долю стоимости права аренды в стоимости единого объекта недвижимости на базе затратного и доходного подходов.
4. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. В условиях отсутствия активного рынка аренды нежилых помещений, аналогичных оцениваемым, оценщики используют информацию, полученную из решений районных собраний объединенных муниципальных образований (ОМО) административных районов об установлении базового размера арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности ОМО районов, с соответствующими поправочными коэффициентами. Специалисты Федерального агентства по управлению федеральным имуществом такой подход считают ошибочным. Оценщикам рекомендуется применять рыночные ставки арендной платы, установленные в других административных районах, где имеется информация о рыночных ставках арендной платы, с внесением корректировок на отличительные характеристики. Учитывая, что корректировки точно обосновать затруднительно, этот подход имеет такой недостаток, как умозрительность.
Разрешение этих и других методических вопросов рассмотрим на реальном практическом примере.
Расчеты проводились по этапам в табличном процессоре Microsoft Office Excel 2003.
Расчеты показателей на калькуляторе могут незначительно отличаться от расче-
тов, представленных в таблицах настоящей статьи.
Этап 1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого строения - гаража на 5 автомашин
Учитывая то, что земельный участок под оцениваемыми зданиями предназначен для эксплуатации и содержания производственных зданий и сооружений, в качестве альтернативных вариантов использования объекта оценки выбраны мастерская, склад, гараж.
Поскольку рынок аренды нежилых помещений в районе расположения объекта оценки не развит и информация о рынке аренды нежилых помещений отсутствует, данные о величине арендной ставки были взяты из решения районного собрания объединенного муниципального образования района области на дату оценки: 20 сентября 2006 года.
На дату оценки базовая ставка арендной платы за 1 квадратный метр нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности ОМО района, установлена в размере 500 рублей в год. Объекты оценки входят во вторую территориальную зону. К утвержденной на дату оценки базовой ставке арендной платы за 1 квадратный метр (500 рублей) за нежилое помещение для второй территориальной зоны применяется регулирующий коэффициент - К =1,2 от базовой ставки, соответственно, ставка арендной платы за 1 квадратный метр нежилого помещения для второй зоны составит 600,00 рубля за 1 квадратный метр. Для производственных целей принят поправочный коэффициент 1,1.
Таким образом, в расчет стоимости объекта недвижимости принята ставка арендной платы в размере одного рубля за 1 квадратный метр в месяц, включая налог на добавленную стоимость (НДС) - 18 процентов.
Потери от недоиспользования приняты следующими:
• для мастерской - 50 процентов, так как объект оценки не отапливается и работать в помещениях без отопления можно только в теплое время года;
Подписка в любое время (495) 974-1945; 974-1950
B7
• для склада и гаража - 9 процентов из-за объемно-планировочных решений в соответствии с экспликацией здания. Так, согласно техническому паспорту бюро технической инвентаризации общая площадь нежилого строения составляет 1 157,30 квадратных метра, в том числе полезная площадь - 1 055,30 квадратных метра. Предполагается, что в аренду будет сдана полезная площадь, соответственно, потери от недоиспользования фондов составят 102
квадратных метра или 8,81 процента (округленно 9 процентов).
Заработная плата управляющего принята на уровне среднего по области показателя - 5 705 рублей в месяц, работников -3 112 рублей в месяц, что соответствует величине прожиточного минимума в области (табл. 1).
Количество работников для вариантов использования помещения в качестве склада и гаража принято 9 человек (табл. 1).
Таблица 1
Расчет количества работников для обслуживания объекта оценки в процессе сдачи его в аренду
Штат Количество человек Оплата труда, р/1 чел./ мес.
Бухгалтер 1 3 112
Охрана (круглосуточный режим работы) 3 3 112
Электрик (круглосуточный режим работы) 2 3 112
Сантехник 1 3 112
Дворник 1 3 112
Уборщица 1 3 112
ИТОГО 9 -
Для варианта использования - мастерская количество работников принято на минимальном уровне - 2 человека, так как объект оценки не отапливается и работать в помещениях в производственных целях без отопления можно только в теплое время года. Предполагается, что арендатор будет сам обеспечивать охрану помещений, контроль за состоянием электрических сетей, канализации, санитарно-гигиеническим состоянием помещений.
Коммунальные платежи приняты в соответствии со справкой, выданной администрацией предприятия.
Резерв на замещение принят как годовые взносы в фонд возмещения за период, равный 10 годам при ставке дисконта 24,77 процента (табл. 2).
Расчет коэффициента капитализации и ставки дисконта проводился методом кумулятивного построения.
Безрисковая ставка определялась на основе еженедельных данных о динамике ста-
вок по рублевым депозитам на 1 год и составила Rf = 9,77%2.
Экспертная оценка премий за риск приведена в таблице 3.
Поскольку оцениваемые объекты находятся в процедуре банкротства, то премии за риск приняты на максимальном уровне -5 процентов.
Таким образом, ставка дисконтирования, определенная по модели кумулятивного построения, составит:
R = 9,77% + 15% = 24,77%.
Следовательно, норма дохода на инвестиции принимается равной 24,77 процента.
Норма возврата капитала рассчитана прямолинейным методом, или методом Ринга. Этот метод основан на предположении, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.
2 Таблица 4 раздела «Индикаторы/Финансовый рынок России» // Эксперт. 2006. № 36 (530). С. 131.
BB
Подписка в любое время (495) 974-1945; 974-1950
Таблица 2
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого строения - гаража на 5 автомашин
Показатель Мастерская Склад Гараж
Балансовая (остаточная стоимость) здания, р. 101 781,88 101 781,88 101 781,88
Ставка арендной платы за 1 квадратный метр в месяц, включая НДС (18%), р. 64,90 64,90 64,90
Ставка арендной платы за 1 квадратный метр в год, включая НДС (18%), р. 778,8 778,8 778,8
Площадь помещения, кв. м 1 157,30 1 157,30 1 157,30
Потенциальный валовой доход, р. 901 305 901 305 901 305
Выручка от дополнительных видов услуг, р. 0 0 0
Потери от недоиспользования фондов и неплатежей, % 50 9 9
Действительный валовой доход, р. 450 653 820 188 820 188
Постоянные (фиксированные) расходы: страхование имущества от пожара, р. (1% от остаточной стоимости) 1 018 1 018 1 018
Итого постоянные расходы, р. 1 018 1 018 1 018
Эксплуатационные расходы: заработная плата управляющего, р. коммунальные услуги, р. заработная плата работников, р. социальное страхование работников (26% от фонда заработной платы работников), р. 68 460 68 460 68 460
112 493 112 493 112 493
74 688 336 096 336 096
37 218 105 185 105 185
Итого эксплуатационные расходы, р. 292 859 622 234 622 234
Резервы: резерв на замещение, р. 50 562 50 562 41 125
Итого резервы, р. 50 562 50 562 41 125
Общие расходы, р. 343 421 672 795 663 358
Внереализационные расходы: налог на имущество (2,0% от стоимости имущества) плата за землю, р. 3 830 3 830 3 830
55 174 55 174 55 174
Итого внереализационные расходы, р. 59 004 59 004 59 004
Чистый операционный доход, р. 47 210 87 371 96 808
Общий коэффициент капитализации, % 26,38 26,38 26,38
Стоимость объекта недвижимости, р. 178 941 331 165 366 933
оо
-о
И ПРАКТИКА
Таблица 4
Затраты на ремонт нежилого строения - гаража на 5 автомашин
Показатели, виды работ Цифровые показатели Прямые затраты в текущем уровне цен, р.
Ремонт поверхности кирпичных стен, р./10 кв. м (с. 90) 4 219
Площадь стен, кв. м 2 452,71
Затраты на ремонт стен, р. 1 034 798
Замена полов, р./100 кв. м (с.105) 33 935
Площадь полов, кв. м 1 157
Затраты на замену полов, р. 392 628
Замена кровли, р./100 кв. м (с. 95) 10 965
Площадь кровли, кв. м 1 292
Затраты на ремонт кровли, р. 141 668
Ремонт штукатурки, р./100 кв. м (с. 97) 24 370
Площадь стен, кв. м 2 452,71
Затраты на ремонт штукатурки стен, р. 597 725
Устройство скрытой электропроводки в одном помещении, р./1помещение (с. 105) 1 814
Устройство скрытой электропроводки в 10 помещениях, р. 18 140
Укладка трубопроводов водоснабжения, р./100 м (с.101) 12 871
Длина трубопроводов, м 383
Укладка трубопроводов, р. 49 257
Затраты на ремонт, р. 2 234 216
Затраты на ремонт, р./кв. м 1 931
Региональный коэффициент на материалы (с.128) 0,947
Региональный коэффициент на оплату труда работников (с.128) 0,639
Общий корректирующий коэффициент 0,605
Затраты на ремонт с учетом коэффициента, р. 1 351 998
Затраты на ремонт с учетом коэффициента р./кв. м 1 168
Стоимость нагревательных установок, 1 комплект, р. (С. 78) 50 413
Установка водоподогревателей, циклонов, воздухонагревателей, р./1 комплект (с.78) 855
Стоимость нагревательных установок, 10 комплектов 504 130
Установка водоподогревателей, циклонов, воздухонагревателей, 10 комплектов, р. 8 550
Стоимость нагревательных установок и установка нагревателей, р. 512 680
Затраты на ремонт, р. 2 746 896
Региональный коэффициент на материалы (с.128) 0,947
Региональный коэффициент на оплату труда работников (с.128) 0,639
Общий корректирующий коэффициент 0,605
Затраты на ремонт с учетом коэффициента, р. 1 662 237
Таблица 3
Экспертная оценка премий за риск
Вид риска Вероятный интервал значений, % Выбранное значение фактора, %
Риск вложения в недвижимость 0-5 5
Риск низкой ликвидности 0-5 5
Риск управления недвижимостью 0-5 5
ИТОГО - 15
Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100-процентой стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, то есть это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
Якап. = Яд.и. + 1 - П,
где Якап - коэффициент капитализации;
Яд.и. - норма дохода на инвестиции;
п - оставшийся срок экономической жизни недвижимости.
Остающийся срок жизни здания составляет 62 года, норма возврата капитала -1,61 процента.
Коэффициент капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 26,38 процента.
По альтернативным вариантам расчета величина фонда возмещения (будущая сто-
имость) для мастерской и склада составила 1 662 237 рублей, для гаража - 1 351 998 рублей.
Данные о затратах на ремонт нежилого строения - гаража на 5 автомашин - представлены в таблице 43.
Расчет стоимости объекта недвижимости для выбора варианта наиболее эффективного использования проведен по формуле:
Стоимость
тализации.
Доход / Коэффициент капи-
ВЫВОД. Использование объекта недвижимости в качестве гаража при минимальных затратах на ремонт является наиболее эффективным.
Продолжение в следующем номере
журнала
3 Источник: Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве». № 56. Итоги за II квартал 2006 года. Раздел 5. Укрупненные стоимостные показатели по видам работ (для условий строительства в Московской области в июне 2006 года). М.: КО-ИНВЕСТ, 2006. С. 69-107; 128.
Подписка в любое время (495) 974-1945; 974-1950 91
