Методические Подходы к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного в сельской местности Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Методические подходы к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного в сельской местности*

Т.А. Стрельникова

профессор ФГОУ ВПО «Поволжская академия государственной службы им П.А. Столыпина», кандидат экономических наук

Этап 2. Построение модели дисконтированного денежного потока для нежилого строения - гаража на 5 автомашин

За основу расчетов принят вариант использования объекта недвижимости в качестве гаража. Прогнозный период принят продолжительностью в пять лет (табл. 5).

Затраты на страхование имущества от пожара приняты на уровне 1 процента от остаточной стоимости нежилого строения. Темпы роста потенциального валового дохода и услуг жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) приняты на уровне целевых параметров инфляции, установленных Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации (табл. 6). Для коммунальных услуг в прогнозном периоде принят средний прирост тарифов (табл. 7). Для заработной платы управляющего и работников в прогнозном периоде принята инфляция по индексу потребительских цен (табл. 7).

Этап 3. Выявление наличия признаков класса качества для нежилого строения - гаража на 5 автомашин

В таблице 8 отмечены параметры материалов строительных конструкций оцениваемого здания. В результате получены итоговые значения признаков классов качества. Эти результаты переходят в таблицу 9.

Этап 4. Корректировка справочных стоимостных показателей

Сопоставление параметров оцениваемого объекта (нежилое строение - гараж на 5 автомашин) и объекта-аналога представлено в таблице 10.

Этап 5. Расчет стоимости замещения нежилого строения

Результаты расчетов представлены в таблице 11.

Поправка на различие в высоте этажа (ДСЛ) определялась по формуле:

ДС = (Цпер + Цпол + 0,6 Х Цкарк)х ь ,

Пв

где Цпер, Цпол, Цкарк - удельные справочные показатели стоимости конструктивных элементов здания, соответственно перекрытий (гр. 5 «Перекрытия и покрытия»), пола (гр. 8

* Окончание. Начало см // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007. № 8.

Таблица 5

Модель дисконтированного денежного потока: нежилое строение - гараж на 5 автомашин

Показатель Базовый период Год

2007 2008 2009 2010 2011

106,5%7 104,5% 104% 104% 104%

Балансовая (остаточная стоимость) здания, р. 101 782 100 764 99 756 98 759 97 771 96 794

Ставка арендной платы за 1 квадратный метр площади в месяц, включая НДС (18%), р. 65 69 72 75 78 81

Ставка арендной платы за 1 квадратный метр площади в год, включая НДС (18%), р. 779 829 867 901 937 975

Площадь помещения, кв. м 1 157 1 157,30 1 157,30 1 157,30 1 157,30 1 157,30

Потенциальный валовой доход, р. 901 305 959 890 1 003 085 1 043 209 1 084 937 1 128 334

Выручка от дополнительных видов услуг, р. 0

Потери от недоиспользования фондов и неплатежей, % 9

Действительный валовой доход, р. 820 188 873 500 912 807 949 320 987 293 1 026 784

Постоянные (фиксированные) расходы: страхование имущества от пожара, р. 1 018 1 008 998 988 978 968

Итого постоянные расходы, р. 1 018 1 008 998 988 978 968

Эксплуатационные расходы: заработная плата управляющего, р. коммунальные услуги, р. заработная плата работников, р. социальное страхование работников (26% от фонда заработной платы работников), р. 68 460 72 910 76 191 79 238 82 408 85 704

112 493 128 242 141 066 155 173 170 690 187 759

336 096 357 942 374 050 389 012 404 572 420 755

105 185 112 022 117 063 121 745 126 615 131 679

Итого эксплуатационные расходы, р. 622 234 671 116 708 369 745 68 784 285 825 898

Резерв на замещение, р. 41 125 41 125 41 125 41 125 41 125 41 125

Итого резервы, р. 41 125 41 125 41 125 41 125 41 125 41 125

Общие расходы, р. 663 358 712 240 749 494 786 293 825 410 867 023

7 Для учета инфляции, принятой к расчету в модели дисконтированного денежного потока (см. табл. 5-6), автор использовал индекс потребительских цен (ИПЦ) // Динамика регулируемых цен (тарифов) на продукцию (услуги) естественных монополий и услуги ЖКХ в среднем по России (в % за годовой период) // Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2007 год, параметры прогноза на период до 2009 года и предельные уровни цен (тарифов) на продукцию (услуги) субъектов естественных монополий // www.economy.gov.ru

№9(72), 2007 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ О'

КОНСУЛЬТАЦИОННЫЙ

СЕМИНАР

29-31 октября 2007 года, Москва

ПРИМЕНЕНИЕ НОВЫХ ЛЕСНОГО И ВОДНОГО КОДЕКСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ

• лесопользование: особенности применения нового Лесного кодекса Российской Федерации

• анализ подзаконных нормативных правовых актов, принятых в развитие Лесного кодекса Российской Федерации и комментарии к ним

• развитие лесного права в рамках реализации Федерального закона «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»

• порядок предоставления гражданам, юридическим лицам лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

• процедура предоставления прав пользования лесными участками при переводе лесных земель в нелесные в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, и в земли иных категорий

• полномочия органов государственной власти Российской Федерации и ее субъектов, органов местного самоуправления в области земельных и лесных отношений

• вопросы собственности, аренды и строительства на землях лесного фонда

• инвестиционная деятельность при освоении лесов. Договоры купли-продажи лесных насаждений

• государственное планирование использования лесов. Инвентаризация, кадастровый учет лесных участков

• собственность на различные водные объекты и сделки с ними, водоохранные зоны и береговые полосы

• экологическая экспертиза и основные требования к охране лесных и водных объектов

• особенности оборота земель лесного и водного фондов

Получить более подробную информацию о семинаре Вы можете у организатора -ЗАО «Бизнес-семинары» www.business-seminars.ru E-mail: info@business-seminars.ru Тел.: (495) 937-5809 Факс: (495) 363-0258

со

со

05

ю

ю

о>

ю

05

ю

05

05

ю

о

С\1

о

со

со

со

Л

ш

и

(U

в

г

и

о

г

5

о

о

-Q q: 0s О

о счГ

X

о га о ш d

о. 1-Г

ф о 0 о

л X I 3 >* га т

о 5

S S -0

3- га га х X -0

СО п;

s і— 0

о 5

га о 0 со

о. і

CD

X

00

05

со

со"

S

\—

О

о

5

5

m

п

CD

X

03

Ё

0

гЛ

ю

о

о

1—

о

X

S

ct

0

о

о

5

S

о

о

)S

0

3

Ю

о

т

s

0

СО

S

1—

о

о

5

S

о CVJ

1— ч—

о

о; d

с; ю

о га

d і-

&

I

Бизнес-Семинары

с

г

О)

03

2Ї

Ct

X

0

Q.

СС

га

m

га

Q.

«Полы»), каркаса (гр. 2 «Каркас» в таблице справочной стоимости 1 единицы измерения объекта, выбранного в качестве аналога, из справочника «Общественные здания», «КО-ИНВЕСТ»), р./куб. м здания;

h0, Ьа - средняя высота этажа соответственно оцениваемого объекта и объекта-аналога, м.

AСh = (122,2 + 19,56 + 0,6 х 0,00) х ((3,5 - 5,3)/3,5) = (-72,91) р./м3 здания.

Таблица 68

Динамика регулируемых цен (тарифов) на продукцию (услуги) естественных монополий и услуги ЖКХ в среднем по России (в % за годовой период)

Год 2007 2008 2009

Инфляция (ИПЦ) 6,5-8 4,5-6 4-5,5

Услуги ЖКХ (средний прирост тарифов) 14-15 10-12 10-11

Таблица 79

Показатели, принятые к расчету в модели дисконтированного денежного потока

Год 2007 2008 2009

Инфляция (ИПЦ) 6,5 4,5 4,0

Услуги ЖКХ (средний прирост тарифов) 14 10 10

Таблица 810

Наличие признаков класса качества: нежилое строение - гараж на 5 автомашин

№ п/п Группа материла конструктивного элемента Конструктивные элементы и типы материалов Параметры материалов Наличие признаков классов качества

Е в Р |_

Строительные конструкции

3 Стены наружные с отс елкой 2 0 0 0

Кирпич керамический обычный полнотелый с расшивкой швов 1

Бетон блоки полнобетонные 1

4 Внутренние системы и перегорос ки (без отделки) 1 1 1 1

Кирпич Стационарные 1 1 1 1

6 Кровля 1 0 0 0

асбест асбестоцементный шифер 1

8 Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2007 год, параметры прогноза на период до 2009 года и предельные уровни цен (тарифов) на продукцию (услуги) субъектов естественных монополий // www.economy.gov.ru

9 Там же.

10 Структура таблицы и названия столбцов соответствуют таблице 3.6.2 «Классификатор качества зданий» раздела «Сервис» справочника «Общественные здания». М.: КО-ИНВЕСТ, 2005. С. 203-211.

7 Окна и балконные двери 0 1 0 0

клееные, простые, распашные, двойные, прямоугольные остекление простым стеклом 1

8 Полы в комнатах и коридорах 1 1 0 0

покрытие упрочняющими смесями 1 1

9 Отделка потолков, внутренних стен и перегородок 2 0 0

Потолки бетонные окраска, побелка 1 1

Окраска стен и перегородок водно-дисперсионная на основе ПВА полимеров 1 1

10 Прочие конструкции, в том числе двери внутренние и наружные, ворота, лестницы и т. д. 1 0 0 0

Двери внутренние и наружные

Деревянные покрытия из цельного полотна распашные 1

14 Электроснабжение и освещение 1 1 0 0

Система электроснабжения III категория надежности 1 1

Всего 9 6 1 1

Примечание: в таблице дана выборочная порядковая нумерация, так как из всей таблицы 3.6.2 «Классификатор качества зданий» раздела «Сервис» справочника «Общественные здания» (КО-ИН-ВЕСТ, 2005) приводятся только те позиции, которые имеются у объекта оценки.

Таблица 911

Определение класса качества объекта оценки (нежилое строение - гараж на 5 автомашин)

Класс качества здания Общее число позиций конструктивных элементов и материалов, влияющих на класс качества здания Количество конструктивных элементов и материалов, имеющихся в оцениваемом здании Процент от общего количества позиций в классе качества

Э 45 9 20

С 85 6 7

У 156 1 1

л 137 1 1

Учтены следующие дополнительные поправки:

1) затраты на топографическую съемку с планово-высотным обоснованием, принятые в государственном унитарном предприятии «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости», составляют 10 500 рублей за 1 гектар;

2) арендные платежи за период строительства (табл. 11).

Нормативный размер земельного участка рассчитан в соответствии со СНиП 2.07.01-89 и СНиП II-89-80. Для дорожно-строительных управлений нормативный размер земельного участка рассчитывался по формуле: площадь застройки в квадратных метрах : 0,4, где

0,4 - это коэффициент, учитывающий плотность застройки12.

11 Раздел «Рекомендации по использованию» справочника «Общественные здания». М.: КО-ИНВЕСТ, 2005. С. 24.

12 http// www.know-house.ru

Таблица 1013

Корректировка справочных стоимостных показателей: сопоставление параметров оцениваемого объекта (нежилое строение - гараж на 5 автомашин) и объекта-аналога14

1 £ Характеристики и параметры здания Оцениваемый объект Объект- аналог Код 3.9.3.101

1 Назначение здания Гараж Станция технического обслуживания

2 Объемно-планировочные и функциональные параметры

Строительный объем, куб. м 323,8 -

Общая площадь объекта, кв. м 57,4 120-180

Количество этажей одноэтажное от 1 до 2 этажей

Преобладающая высота этажа, м 4,3 до 3,5

Наличие подземной части - -

Здание отдельно стоящее или пристроенное отдельно стоящее отдельно стоящее

3 Особые функциональные отличия здания

4 Преобладающий материал: горизонтальных наружных конструкций _ -

вертикальных наружных конструкций - -

наружные стены кирпич кирпич

внутренние стены кирпич кирпич

перегородки кирпич кирпич

заполнение оконных проемов - -

заполнение дверных проемов - -

кровля шифер железная

полы бетон дощатые

отделка потолков побелка нет

отделка внутренних стен и перегородок нет нет

5 Класс конструктивной системы здания КС1 КС1

6 Состояние грунтов (сухие, мокрые, вечномерзлые) мокрые мокрые

7 Расчетное сопротивление грунта, кГс/см2 2,5 2,5

8 Район сейсмичности (количество баллов) 5 5

9 Наличие или отсутствие (+, -) и особенности инженерного оборудования: специальные конструкции (лифты, подъемники, эскалаторы и т. п.)

отопление, вентиляция и кондиционирование - -

водоснабжение и канализация - +

электроснабжение и освещение - +

слаботочные системы + +

прочие системы и специальное оборудование (пожаротушение, турникеты, билетные автоматы и т. п.) - -

10 Класс качества объекта (Ье Іихе, ргетіит, в1апЬаП, есопот, БІапЬаП 69) есопот есопот

13 Раздел «Рекомендации по использованию» справочника «Общественные здания». М.: КО-ИНВЕСТ, 2005. С. 25.

14 Справочные показатели по объекту-аналогу рассчитаны на район с расчетной зимней температурой Цн) 30° С.

Таблица 1115

Расчет стоимости замещения нежилого строения - гаража на 5 автомашин

І г Показатели и поправки Здание-аналог Код 3.9.3.101

Обозначение корректировок Значение

1 Справочный показатель, р./куб. м Сс1 1 962

1.1 Справочный показатель объекта оценки, р. 13 437 012

2 Первая группа поправок, выраженная в рублях на 1 куб. м здания, (+,-) удорожание или удешевление:

2.1 на отсутствие части наружных стен ДСнар.стен 0

2.2 на различие в высоте этажа, р./куб. м ДСИ1 -72,91

2.3 на различие в количестве перегородок ДСперег1 0

2.4 на наличие подвалов ДСпод1 0

2.5 на учет специальных работ и оборудования ДСос1 0

2.6 на различие в прочности грунтов, глубине заложения фундаментов и степени обводнения грунтов ДСфунд1 0

2.7 на различие в конструктивных решениях: 0

2.7.1 кровли ДСкр 0

2.7.2 наружных стен ДСнар1 0

2.7.3 перегородок ДСпер1 0

2.7.4 полов ДСпол1

2.7.5 заполнения проемов ДСзап1 0

2.7.6 отделки ДСотд1 0

3 Итого по первой группе поправок Сумма (п. 2.1 - 2.14) -72,91

4 Вторая группа поправок, выраженная корректирующими коэффициентами:

4.1 на различие в площади здания 1 157,3/140 = 8,3 Ко1 0,93

4.2 на сейсмичность Ксейс м1 1

4.3 на величину прочих и непредвиденных затрат Кпз1 1

4.4 на региональное различие в уровне цен Крег.-эк1 0,839

4.5 на зональное различие в уровне цен Кзрн.-эк1 1

4.6 на изменение цен после издания справочника Кинфл 1,389

4.6 Среднее значение индекса цен на сентябрь 2006 года по сравнению с мартом 2006 года* Иц 1,055

5 Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок (произведение перечисленных коэффициентов) К1 1,143

Строительный объем (V), куб. м 6 848,7

Скорректированный показатель стоимости, р. Ск 1 = ((п.1 +п.3) х Vх п. 5 14 791 416

Затраты на топографическую съемку с планововысотным обоснованием, р./кв. м Ктс 1,05

Площадь застройки, кв. м 1 292,20

6 Нормативный размер участка по СНиП 2.07.0189 и СНиП 11-89-80, кв. м (площадь застройки разделить на 0,4) 3 230,50

Затраты на топографическую съемку с планововысотным обоснованием,р. 3 392

Ставка арендной платы, р./кв. м/мес.** 5,18

Ставка арендной платы, р./мес. 16733,99

Ставка дисконта, % 24,77

Период строительства, мес. 6,00

Текущая стоимость арендной платы, р. 93 531,65

15 Раздел «Рекомендации по использованию» справочника «Общественные здания». М.: КО-ИНВЕСТ, 2005. С. 29.

7 Затраты на оформление прав аренды земли, р. 96 923,67

8 Скорректированный показатель стоимости, р. 14 888 340

9 НДС, % 18

10 Стоимость замещения оцениваемого здания на дату оценки, р. 17 568 241

11 Прибыль предпринимателя, % 8,48

12 Стоимость замещения оцениваемого здания на дату оценки, р. 19 058 028

* Поскольку дата оценки - 20 сентября 2006 года, а в сборнике КО-ИНВЕСТ № 56 данные представлены по состоянию на июнь 2006 года, необходимо ввести дополнительный корректирующий коэффициент перевода цен на уровень сентября 2006 года. См.: Раздел 2.6. Прогноз индексов цен до марта 2007 года на строительно-монтажные работы в среднем по России, без учета НДС // Информационно-аналитического бюллетень «Индексы цен в строительстве». М.: КО-ИНВЕСТ, 2006. № 56. С. 51 (табл. 12).

** Ставка арендной платы по договору аренды составляет 5,18 рубля за 1 квадратный метр площади в месяц.

Таблица 1216

Расчет среднего значения индекса цен на сентябрь 2006 года по сравнению с июнем 2006 года

Наименование показателя По сравнению со сметными ценами на 1 января 1991 года По сравнению с фактическими ценами на 1 января 2000 года (декабрь 1999 года)

Индекс цен на июнь 2006 года (фактическое значение) 37,111 3,393

Индекс цен на сентябрь 2006 года (прогнозное значение) 39,140 3,578

Среднее значение индекса цен на сентябрь 2006 года по сравнению с июнем 2006 года (39,140/ 37,111+ 3,578/ 3,393) / 2 = 1,055

Этап 6. Расчет прибыли предпринимателя (табл. 13)

Прибыль предпринимателя рассчитывалась по формуле, разработанной Е.С. Озеро-

вым17: Рг =

к Г к 2 к 2Ї

1 + Ук х- + 5 е х 1+ 2Ук х-+ Ук2 х

3 3 3 7-і

х Ук х -2 ,

где Рг - коэффициент прибыли предпринимателя;

Ук - квартальная норма отдачи;

к - продолжительность периода создания улучшений в кварталах;

5- Еа/ЕЬ;

Еа - авансовые платежи подрядчикам (проектной или строительной организации); ЕЬ - общие платежи подрядчикам (проектной или строительной организации).

16 Рассчитано по данным раздела 2.6. Прогноз индексов цен до марта 2007 года на строительно-монтажные работы в среднем по России, без учета НДС // Информационно-аналитического бюллетень «Индексы цен в строительстве». М.: КО-ИНВЕСТ, 2006. № 56. С. 51.

17 Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб., 2003. С. 337-340.

Таблица 1318

Расчет прибыли предпринимателя в составе стоимости нового строительства нежилого здания - гаража на 5 машин (Литер В)

Наименование показателя Значение показателя Примечание

Планируемая продолжительность строительства* 2,00 квартала

Необходимые первоначальные инвестиции в первый квартал строительства в процентах от суммы прямых и косвенных издержек 50 СНиП 1.04.03-85 Раздел 4, объект № 9

Номинальная годовая норма отдачи на вложенный в строительство капитал**, % 20,00 годовых

Эффективная годовая норма отдачи на вложенный в строительство капитал, % 21,55

Эффективная квартальная норма отдачи на вложенный в строительство капитал, % 5,39

Итого прибыль предпринимателя, % 8,48

*СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений».

** В этом случае под нормой отдачи на капитал оценщик предлагает понимать среднюю ставку процентов по кредиту под залог недвижимости в регионе, как отражающую, по мнению специалистов банка, меру риска инвестирования в недвижимость.

Этап 7. Расчет физического износа нежилого строения

Для расчета физического износа здания применялся стоимостный метод19. Расчеты представлены в таблице 14. Физический износ принят на уровне 39 процентов, что соответствует данным технического паспорта на объект оценки (табл. 14).

По сравнению с аналогом объект оценки имеет не все конструктивные элементы, поэтому сумма удельных весов конструктивных элементов составляет 84,59 процента от 100 процентов, имеющихся у аналога (табл. 15).

Этап 8. Расчет функционального износа нежилого строения

Функциональный износ рассчитывался как упущенная выгода за сокращающийся срок экономической жизни здания за счет низкого качества строительных материалов и строительных работ.

Для определения качества строительных материалов и отклонений от нормы использовался ГОСТ 530-95. «Кирпич и камни керамические. Технические требования». О том, что кирпич имеет элементы брака, свидетельствует наличие высолов, проявляющихся на кирпичных стенах в виде белых пятен и разводов. Возможны и другие недопустимые отклонения от нормы на лицевой поверхности кирпича - трещины, отколы, пятна, выцветы.

Нормативный срок физической жизни здания составляет 80 лет20, хронологический возраст - 18 лет (год постройки - 1988), остающийся срок - 62 года. Потеря срока экономической жизни принята на уровне 50 процентов (30 лет) от остающегося срока жизни здания по причине низкого качества строительных материалов и строительных работ. Для

18 Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003. С. 337-340.

19 Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. М.:

ИНФРА-М, 1997. С. 95.

20 Литвинчев С.Д. и др. Техническая инвентаризация недвижимости. Можайск: ТЕРРА, 1999. С. 166-167.

о

ю

Таблица 1421

Оценка физического износа нежилого строения - гаража на 5 машин

Восстановительная стоимость здания в целом, р. 19 058 028

Восстановительная стоимость здания по отдельным позициям Удельный вес, % Восстановительная стоимость, р. Износ

% Р-

Наименование конструкций: фундаменты 19,76 3 765 866 50 1 882 933

стены и перегородки 22,37 4 263 281 45 1 918 476

перекрытия 6,23 1 187 315 40 474 926

крыши 2,4 457 393 0 0

полы 1 190 580 55 104 819

проемы 3,52 670 843 45 301 879

Отделочные работы 3,22 613 669 45 276 151

Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 15,21 2 898 726 45 1 304 427

Прочие работы 10,88 2 073 513 — —

Итого 84,59 16 121 186 38,853 6263 612

1. Физический износ, % — 38,853 -

2. Физический износ, р. 6 263 612 — -

3. Стоимость объекта оценки с учетом физического износа, р. 9 857 574 — -

4. Функциональный износ, р. 296 639 3,009 —

5. Стоимость объекта оценки с учетом физического и функционального износов, р. 9 560 935 — —

6. Кадастровая стоимость земельного участка, р./кв. м 115,07 — —

7. Площадь застройки, кв. м 1 292,2 — —

8. Нормативный размер участка, кв. м (площадь застройки разделить на 0,4) 3 230,5 — —

9. Кадастровая стоимость земельного участка, р. 371 734 — —

10. Стоимость замещения здания и кадастровая стоимость земельного участка, р. (п.5 +п.9) 9 932 669 - -

11. Доля стоимости здания в общей стоимости единого объекта недвижимости, % (п. 5 : п. 10) 96,26 - -

12. Доля кадастровой стоимости земли в общей стоимости единого объекта недвижимости, % (п. 9 : п. 10) 3,89

13. Внешний износ, р. (табл. 13) 9 207 734 96,306% -

14. Накопленный износ, р. (п. 2 + п. 4 + п. 13) 15 767 985 97,809% -

15. Рыночная стоимость права аренды (из доходного подхода), р. (табл. 4) 12 058 — -

16. Рыночная стоимость здания и права аренды земельного участка, р. 365258 - -

21 Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. М.: ИНФРА-М, 1997. С. 95.

№9(72), 2007 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ О'

расчета функционального износа применялась функция сложного процента - текущая стоимость аннуитета. Аннуитет - это годовой денежный поток в размере 73 574 рублей за 30 лет при ставке дисконта 24,77 процента. Текущая стоимость упущенной выгоды составила 296 639 рублей, функциональный износ - 3 процента (табл. 14).

Таблица 1522

Сравнение объекта оценки и объекта-аналога по строительным конструкциям, %

Строительные конструкции Здание-аналог Объект оценки

Объект в целом 100 86,50

Фундаменты 8,00 8,00

Стены и перегородки 20,00 20,00

Перекрытия 17,00 17,00

Крыши 9,00 9,00

Полы 15,00 15,00

Проемы 10,00 10,00

Отделочные работы 4,00 0,00

Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 15,00 7,50

Прочие работы 2,00 0,00

Этап 9. Расчет стоимости права аренды земельного участка

Земельный участок предназначен для эксплуатации и содержания производственных зданий и сооружений.

Метод остатка дал отрицательную стоимость чистого операционного дохода от земли. В условиях отсутствия рынка аренды земельных участков в месте расположения объекта оценки в промежуточных расчетах применялась кадастровая стоимость земельного участка. Согласно распоряжению Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 31 июля 2002 года № 2314-р «О внесении дополнения в методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-Р»: «при определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки». Алгоритм и результаты расчетов представлены в таблице 16.

Этап 10. Расчет внешнего (экономического) устаревания нежилого строения

Внешний износ - износ внешнего воздействия - рассчитывался по методике Института экономического развития Всемирного банка23 (табл. 17).

Краткое изложение затратного подхода - в таблице 18.

Этап 11. Применение метода сравнения продаж

Поскольку в муниципальном районе администрация является самым активным участником рынка недвижимости, то за основу расчетов приняты аналоги, представленные специалистами отдела по имуществу администрации муниципального района (табл. 19).

22 Раздел «Транспорт» справочника «Общественные здания». М.: КО-ИНВЕСТ, 2005. С. 309.

23 Семинар «Массовая оценка недвижимости с применением компьютерных моделей». Институт экономического развития. Всемирный банк. Москва 3-21 июля 1995 года. С. 51-52. Участник семинара -Т.А. Стрельникова.

Таблица 1624

Алгоритм расчета рыночной стоимости права долгосрочной аренды земельного участка

Показатель Значение показателя

1. Стоимость замещения, р. 16 121 186

2. Физический износ, р. 6 263 612

3. Стоимость объекта оценки с учетом физического износа, р. 9 857 574

4. Функциональный износ, р. 296 639

5. Стоимость объекта оценки с учетом физического и функционального износов, р. 9 560 935

6. Кадастровая стоимость земельного участка, р./кв. м 115,07

7. Площадь застройки, кв. м 1 292,2

8. Нормативный размер участка, кв. м (площадь застройки : 0,4) 3 230,5

9. Кадастровая стоимость земельного участка, р. 371 734

10. Стоимость замещения здания и кадастровая стоимость земельного участка, р. (п. 5 + п. 9) 9 932 669

12. Доля кадастровой стоимости земли в общей стоимости единого объекта недвижимости (п. 9 : п. 10) 0,0389

13. Стоимость объекта недвижимости, полученная с применением доходного подхода (табл. 4), р. 310 123

15. Рыночная стоимость права аренды (п.12 х п.13), р.

12 058

Таблица 17

Оценка внешнего (экономического) устаревания нежилого строения - гаража на 5 машин

Показатель Значение показателя

1. Стоимость замещения, включая прибыль предпринимателя (табл. 14) 16 121 186

2. Минус физический и функциональный износ (табл. 14) 6 560 251

3. Общая стоимость замещения за вычетом износа (п. 1 - п. 2) 9 560 935

4. Плюс стоимость земли (табл.14) 371 734

5. Общая сумма капитальных вложений (п. 3 + п. 4) 9 932 669

6. Общий коэффициент капитализации, % (см. этап 1 расчетов) 26,38

7. Оправданный чистый операционный доход (п. 5 х п. 6) 2 620 526

8. Действительный чистый операционный доход (табл. 5) 96 808

9. Потеря дохода вследствие внешнего (экономического) устаревания (п. 7 - п. 8) 2 523 719

10. Стоимость внешнего (экономического) устаревания (п. 9 : п. 6) 9 565 735

11. Процент, применимый к нежилому строению (табл. 14) 96,26

12. Оценка экономического устаревания, относящаяся к нежилому строению (п.10 х п. 11) 9 207 734

24 Алгоритм расчетов автора.

Таблица 18

Краткое изложение затратного подхода к оценке рыночной стоимости нежилого строения - гаража на 5 машин

Показатель Значение показателя

Стоимость замещения, включая прибыль предпринимателя, р. 16 121 186

Физический износ, % 38,853

Функциональный износ, % 3,009

Общая стоимость замещения за вычетом физического и функционального износов, р. 9 560 935

Внешний износ, % 96,306

Общая стоимость замещения за вычетом внешнего износа, р. 353 201

Рыночная стоимость нежилого строения, р. 353 201

Стоимость права аренды земельного участка (табл. 15), р. 12 058

Стоимость единого объекта недвижимости, р. 365 258

Этап 12. Согласование результатов оценки и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Согласование результатов оценки рыночной стоимости нежилого строения - гаража на 5 автомашин - проведено методом иерархии25 (табл. 20).

ВЫВОД. Рыночная стоимость нежилого строения (гараж на 5 автомашин) на дату оценки (20 сентября 2006 года) может составлять округленно 292 000 (двести девяносто две тысячи) рублей, включая НДС (18%).__________________________________________________

Таким образом, в результате проведенных исследований можно сделать следующие выводы:

1. Расчет внешнего (экономического) устаревания объективно необходим. Если не учитывать внешнее (экономическое) устаревание, то искусственно завышается стоимость замещения объекта недвижимости и, соответственно, между уровнями стоимости, полученными с применением сравнительного и затратного подходов, получается очень большой разрыв. В таком случае при окончательном согласовании результатов расчета можно отказаться от применения затратного подхода, но это не приветствуется. Считается, что хотя бы 5 процентов необходимо присвоить затратному подходу. Методика, разработанная специалистами Института экономического развития Всемирного банка, позволяет корректно рассчитывать внешний износ и применять справочник оценщика «Общественные здания» (КО-ИНВЕСТ, 2005).

2. Так как в условиях отсутствия активного рынка аренды нежилых помещений в сельской местности применение рыночных ставок арендной платы за нежилые помещения по другим административным районам с внесением корректировок в них может давать завышенный или заниженный уровень стоимости, то целесообразно разрешить оценщикам применять информацию решений районных собраний объединенных муниципальных образований (ОМО) административных районов об установлении базового размера аренд-

25 Шуметов В.Г., Орлов Г.М. Метод анализа иерархий в аналитической деятельности. Орел: Орловская региональная академия государственной службы (ОРАГС) // http://ito.edu.ru/1999/IV/IV40.html

Таблица 19

Метод сравнения продаж

Показатель Сходный объект № 1 Сходный объект № 2 Сходный объект № 3 Сходный объект № 4 Сходный объект № 5 Объект оценки

Адрес объекта р. п. Баз. Карабулак, ул. Чапаева, д.1 р. п. Баз. Карабулак, ул. Ленина, д. 102 «а» р. п. Баз. Карабулак, ул. Помяловского, д. 12 р. п. Баз. Карабулак, ул. Ленина, д. 407 р.п. Баз. Карабулак, ул. Ленина, д. 114 «а» р. п. Баз. Карабулак, ул. Некрасова, д. 28, корп. № 2

Тип использования Нежилое здание гаража с земельным участком Подвальное помещение -магазин Нежилое здание бывшей конторы ЖКХ с земельным участком Нежилое здание сферы услуг с земельным участком Нежилое здание бывшего кинотеатра с земельным участком Нежилое здание - гараж на 5 машин на земельном участке

Цена продажи, р. 81 200 31 200 24 400 50 000 762 000 3 230,5

Общая площадь здания, кв. м 1 048,5 69,1 93,5 387,9 512,2 1 157,30

Площадь земельного участка, кв. м 3766 0 838 677 823 1 292,2

Цена за 1 кв. м общей площади, р. 77 452 261 129 1 488 -

Источник информации Интервью со специалистами отдела по имуществу администрации Интервью со специалистами отдела по имуществу администрации Интервью со специалистами отдела по имуществу администрации Интервью со специалистами отдела по имуществу администрации Интервью со специалистами отдела по имуществу администрации -

Права собственности: здание муниципальная муниципальная муниципальная муниципальная муниципальная на балансе ФГУ ДЭП № 309

земля государственная государственная государственная государственная государственная государственная

Условия продажи Посредством публичного предложения Посредством публичного предложения Аукцион Продажа без объявления цены Посредством публичного предложения Аукцион

№9(72), 2007 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ О'

Подписка в любое время (495) 974-1945; 974-1950

Дата продажи 10.08.2005 14.11.2005 25.06.2005 04.10.2005 10.08.2006 -

Удорожание за год, % 10 10 10 10 - -

Скорректированная цена продажи, р./кв. м 85 497 287 42 1 488 -

Местоположение ул. Чапаева ул. Ленина ул. Помяловского ул. Ленина ул. Ленина ул. Некрасова

Фундамент из железобетонных блоков Фундамент бутобетонный ленточный Фундамент бутовый Фундамент бутовый Фундамент бутовый Фундамент - ж/б, ленточный

Стены и Стены и

& Стены и Стены и перегородки Стены и Стены и перегородки -

о. 0) Ё го перегородки -кирпич перегородки -кирпич деревянные обложенные кирпичом перегородки -кирпич перегородки -кирпич ж/б плиты + кирпич + шлакобетон

го X 0 5 Перекрытия железобетонные Перекрытия деревянные, оштукатурен н ые Перекрытия деревянные, оштукатуренные Перекрытия бетонные Перекрытия деревянные, оштукатуренные Перекрытия -ж/б

0 т п Крыша шиферная, полы бетонные Крыша металлическая Крыша шиферная Крыша шиферная Крыша металлическая Кровля шиферная

© Полы бетонные,

Полы дощатые, окрашенные Полы дощатые, окрашенные Полы дощатые, окрашенные Полы бетонные покрытые метлахской плиткой Полы - асфальт

Проемы Проемы Проемы Проемы Проемы Проемы

однопольные однопольные однопольные однопольные двупольные двупольные

О

Включает ли НДС Нет Да Нет Нет Да -

НДС, % 18 0 18 18 0 -

Скорректированная цена продажи по всем аналогам, р./кв. м 100,52 496,67 338,73 167,31 1 487,70 -

Скорректированная цена продажи по аналогам, соответствующи м объекту оценки, р./кв. м 100,52 - 338,73 167,31 - -

Среднее значение цены продажи по аналогам, соответствующи м объекту оценки, р./кв. м - - - - - 202

Стоимость объекта оценки, р. - - - - - 233 992

10

<о

Ч

N

N

О

О

ч

ной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности ОМО районов, с соответствующими утвержденными поправочными коэффициентами. Уровни арендной ставки за нежилые помещения, утвержденные решениями районных собраний ОМО, являются обоснованными на минимально приемлемых уровнях, что соответствует принципу замещения в оценочной практике.

З.Так как процесс вложения инвестиций в объекты недвижимости, находящиеся в процедуре банкротства, связан с высоким уровнем затрат на их восстановление и с длительным периодом возврата вложенного капитала, то для таких объектов недвижимости при расчете общего коэффициента капитализации и ставки дисконта методом кумулятивного построения в качестве безрисковой ставки логично применять еженедельные данные

о динамике ставок по рублевым депозитам на 1 год. Несмотря на то, что банкротство -это процедура временная, сам процесс банкротства затягивается на долгие годы. В это время не поддерживается должным образом система жизнеобеспечения таких объектов недвижимости, как правило, идет интенсивный процесс их саморазрушения. Соответственно, и премии за риск для таких зданий могут достигать максимального уровня - 5 процентов.

Таблица 20

Согласование расчетов рыночной стоимости нежилого строения -

гаража на 5 автомашин

Этап 1

Критерии согласования А Б В Г Вес приоритета Вес критерия

А 5/5 5/3 5/2 5/7 1,313 0,294

Б 3/5 3/3 3/2 3/7 0,788 0,176

В 2/5 2/3 2/2 2/7 0,525 0,118

Г 7/5 7/3 7/2 7/7 1,839 0,412

Сумма 4,466 1,000

Этап 2

А З С Д Вес приоритета Вес критерия по подходам

Подходы

З 2/2 2/7 2/5 0,038 0,017

С 7/2 7/7 7/5 1,633 0,721

Д 5/2 5/7 5/5 0,595 0,263

Сумма 2,267 1,000

Этап 3

Б З С Д Вес приоритета Вес критерия по подходам

Подходы

З 5/5 5/3 5/7 0,397 0,253

С 3/5 3/3 3/7 0,086 0,055

Д 7/5 7/3 7/7 1,089 0,693

Сумма 1,571 1,000

Этап 4

В З С Д Вес приоритета Вес критерия по подходам

Подходы

З 3/3 3/5 3/5 0,120 0,097

С 5/3 5/5 5/5 0,556 0,451

Д 5/3 5/5 5/5 0,556 0,451

Сумма 1,231 1,000

Этап 5

Г З С Д Вес приоритета Вес критерия по подходам

Подходы

З 3/3 3/3 3/7 0,143 0,068

С 3/3 3/3 3/7 0,143 0,068

Д 7/3 7/3 7/7 1,815 0,864

Сумма 2,101 1,000

Этап 6

Критерии А Б В Г Итоговое значение весов для каждого подхода

Вес критерия 0,294 0,176 0,118 0,412

Подходы Вес критерия по подходам

З 0,017 0,253 0,097 0,068 0,089

С 0,721 0,055 0,451 0,068 0,303

Д 0,263 0,693 0,451 0,864 0,608

Сумма 1

Этап 7

Наименование подхода Результаты расчетов, р. Весовые коэффициенты

Затратный подход 365 258,00 0,089

Сравнительный подход 233 992,00 0,303

Доходный подход 310 123,00 0,608

Рыночная стоимость 291 987,19

Округленно 292 000,00

В том числе НДС (18%) 44 542

* * *

Уважаемые читатели!

Редакция приносит извинения за ошибку, допущенную в первой части статьи, опубликованной в № 8 нашего журнала. На странице 87 в третьем абзаце снизу (Этап 1) в предложении «Таким образом, в расчет стоимости объекта недвижимости принята ставка арендной платы в размере одного рубля за 1 квадратный метр в месяц, включая налог на добавленную стоимость (НДС) - 18 процентов» вместо слов «в размере одного рубля за 1 квадратный метр в месяц» следует читать: «в размере 64,90 рубля за

1 квадратный метр в месяц».