CC BY
18
Медовый А.Е.
«Практика оценки нежилой недвижимости с использованием косвенного метода...»
ЭШОШЕШЕ ШШ1
ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КОСВЕННОГО МЕТОДА СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА В УСЛОВИЯХ СОВРЕМЕННОГО РОССИЙСКОГО РЫНКА
А.Е. Медовый
THE PRACTICE OF DESOLATE REALTY EVALUATION USING THE INDIRECT METHOD OF THE COMPARATIVE APPROACH IN THE CONDITIONS OF THE MODERN RUSSIAN MARKET
Medoviy A.E.
The article deals with the considering of the comparative approach to the evaluation of desolate realty evaluation using the indirect method.
Статья посвящена рассмотрению сравни-тельногоподхода к оценке нежилой недвижимости с позиций использования косвенного метода.
УДК 330.12
В практике оценки производственной недвижимости сложились три подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный (1).
В основе затратного подхода лежит калькуляция затрат, произведенных при создании объекта недвижимости с учетом износа, на конкретную дату. В практике оценки с использованием данного подхода определяют восстановительную стоимость, пользуясь различного вида нормативно-техническими документами то ли путем калькуляции затрат на строительство, то ли путем определения восстановительной стоимости по укрупненным показателям (по УПВС), пересчитывая данную стоимость на текущую дату, используя статистическую информацию об изменении цен. В процессе определения стоимости с помощью данного подхода производится оценка износа, в частности его различных видов, физического, морального, экономического. Определение физического износа производится оценщиками с использованием таблиц определения физического износа, разработанных институтом Мосжилпроект под руководством канд. техн. наук Бабакина В.В. (2). Данные эти неточны и в настоящее время в достаточной мере устарели.
Тем не менее, определение стоимости с использованием методов затратного подхода широко распространено в связи с простотой и доступностью официальной информации. Однако допущения с использо-
36/2004
Вестник Ставропольского государственного университета
ванием данного подхода достаточно значительны, что существенно снижает ценность его использования в оценке.
Доходный подход к оценке нежилой недвижимости позволяет оценить недвижимость с точки зрения стоимости, приносящей доход. В практике оценки расчеты доходов, приносящих недвижимостью, калькулируют как текущую стоимость будущих денежных потоков, принесенных недвижимостью за определенный период времени с учетом ликвидационной стоимости данной недвижимости. Наиболее распространенные методы в рамках данного подхода: метод капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков. Модели потоков рассчитываются оценщиками с известной степенью приближения, всвязи с тем, что такие показатели, как срок владения недвижимостью, а также ставка дисконта, могут изменяться и принимаются умозрительно в качестве исходных данных (3).
В странах, где рыночная экономика делает только первые шаги, применение методов, основанных на доходном подходе в чистом виде, не может привести к более ли менее удовлетворительным результатам в связи с разной выгодностью в эксплуатации недвижимости и невыровненностью отраслевой доходности.
Сравнительный подход широко применяется при оценке сопоставимых по виду объектов и базируется на информации о реальных сделках с недвижимостью или по крайней мере на базах данных о ценах предложения. С помощью сравнительного подхода могут быть получены наиболее достоверные данные о стоимости объекта недвижимости, разумеется с использованием поправок, расчет которых производится оценщиком исходя из конкретных условий (4).
В процессе данной работы нами предпринята попытка применения для расчетов стоимости нежилой недвижимости косвенного метода, основанного на сравнительном
подходе. В основу этого метода положено предположение о равнодоходности рынка жилой и нежилой недвижимости. Исходя из этого предположения, учитывая, что в расчетах имеется в виду удельная доходность, можно написать
С1/С2 = Б1/Б2, (1)
где С1 - удельная стоимость нежилой недвижимости; С2-удельная стоимость жилой недвижимости; Б1 - удельная доходность нежилой недвижимости; Б2 - удельная доходность жилой недвижимости.
В качестве единицы удельной доходности принимаем показатель дохода от эксплуатации недвижимости (в данном более конкретном случае - доходы от аренды), выраженный в тыс. рублей на 1 кв.м. общей площади недвижимости. В качестве удельной стоимости принимается показатель стоимости одного квадратного метра недвижимости.
Из соотношения (1) имеется возможность вычислить удельную стоимость нежилой недвижимости, так как удельную стоимость жилой недвижимости можно рассчитать по данным цен предложения на рынке с учетом корректировки на так называемое «уторговывание».
Предполагая, что владельцами нежилой недвижимости являются юридические лица, расходы на содержание недвижимости складываются из налогообложения, которое в общем случае состоит из уплаты налога на добавленную стоимость, налога на прибыль, налога на содержание жилфонда и социально-культурной сферы, иных налогов и сборов, а также расходов на содержание и управление недвижимостью; а владельцы жилой недвижимости (как правило, физические лица) несут бремя только налога на доходы физических лиц от аренды и незначительных расходов на содержание жилой недвижимости, можно составить баланс доходов и расходов.
Н Медовый А.Е.
ГЙИИ «Практика оценки нежилой недвижимости с использованием косвенного метода...»
Таблица 1
Принимаемые расходы на содержание недвижимости
По опубликованным данным стоимости жилья (ценам предложения) определим удельную стоимость жилой недвижимости на примере квартир города Пятигорска на дату 1 февраля 2003 года. Цена со скидкой на уторговывание 10% составляла 10.85 тыс. рублей на 1 кв. метр.
По аналогичным данным производим расчет стоимости арендной платы для жилой и нежилой недвижимости. Достаточно обширная база данных по аренде недвижимости имеется в муниципальных органах, занимающихся заключением договоров аренды. Размеры арендной платы районированы. По нашим расчетным данным средний показатель аренды жилых помещений на ту же дату составляет 91.3 рубля за 1 кв.м., для нежилых помещений- 189.3 рубля на 1 кв.м.
Для вычисления чистой арендной платы пользуемся следующими искусственными приемами.
При требовании предоплаты за ряд месяцев коэффициент выбирается с учетом
дисконтирования полученного денежного потока по ставке Центрального банка. Удаленность корректируется принятыми коэффициентами расположения по районам города, присутствие ряда удобств (коммунальных) вычитается коэффициентами по 0.1 за каждое предоставленное удобство.
Необходимо учитывать, что изменение ставок арендной платы как для жилых, так и для нежилых помещений допускается изменять не чаще 1 раза в год. Кроме того в расчетах мы сопоставляли уровни арендной платы по жилой и нежилой недвижимости, отвлекаясь от реальных фактических цифр (нас в расчетах, по существу, интересует только их соотношение).
Учитывая коэффициент недозгрузки арендуемых помещений, который мы условно принимаем в размере 5% (простой не-арендованной площади), можно вычислить нормативную удельную стоимость нежилой недвижимости.
С:=10,85 X 189,3 X (1-0.375)/91,3 X (1-0.15) X
X 0.95=15.71 тыс. руб. на 1 кв.м.
Таким образом, очевидно, что удельная стоимость нежилой недвижимости в среднем выше чем жилой. Это объясняется большей доходностью данного вида недвижимости и меньшим предложением на рынке аренды.
Исходя из расчетного норматива удельной стоимости нежилых помещений можно произвести расчеты средней стоимости конкретных нежилых помещений с учетом коэффициента районирования, который определяется по соотношению средней удельной стоимости жилых помещений в целом по городу к средней удельной стоимости жилых помещений в конкретном районе. Для расчетов используется та же база данных, что и для расчета средней удельной стоимости. В нашем случае данный коэффициент составляет 0.71, а нормативная удельная стоимость в районе составляет 11.16.
Вид расходов Ставка для нежилой недвижимости у юр-лиц, % Ставка для жилой недвижимости у физических лиц, %
1. Налог на добавленную стоимость 20 0
2. Налог на содержание жилфонда и социально-культурной сферы 2.5 0
3. Налог на прибыль юридических лиц 30 0
4. Налог на доходы физических лиц 0 13
5. Расходы на управление недвижимостью 5 2
Итого сумма расходов 37.5 15.0
36/2004
Вестник Ставропольского государственного университета
Таблица 2
Расчеты стоимостей помещений ООО «Опт-сервис», г. Пятигорск, в состоянии, пригодном для эксплуатации
Номер п/п Наименование нежилого здания Площадь общая, кв.м. Норматив, тыс. руб на 1 кв.м. Стоимость, тыс. руб.
1. Контора (литер Г) инв. номер 7782, этажность 1 99.8 11.16 1114
2. Склад (литер Д), инв. номер 7782, этажность 1 668.6 7.81 (поправка на тип помещения 0.7) 5221
3. Склад (литер Е), инв. номер 7782, этажность 1 785.7 7.81 (поправка на тип помещения 0.7) 6136
4. Гараж (литер Ж), этажность 1 10.1 8.48 (поправка на тип помещения 0.8) 86
5. Склад (литер М, инв. номер 7782, этажность 1 48.8 7.81 (поправка на тип помещения 0.7) 381
Для выведения реальной стоимости данной нежилой недвижимости используем коэффициенты понижения стоимости в связи с износом.
В соответствии с методикой физический износ определялся по таблицам, принятым в технической инвентаризации методом сложения величины износа отдельных участков с учетом удельного веса конструктивного элемента восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания.
Под физическим износом конструктивного элемента и здания в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и
Расчет стоимости нежилых помещений (
других качеств) в результате чего происходит утрата их стоимости.
При использовании метода сопоставимости продаж коэффициенты износа определяются по соотношению износа конкретного объекта к средневзвешенной величине износа, рассчитанной по базе данных продаваемой жилой недвижимости.
Величины морального износа и внешнего экономического износа принимаются эмпирически в размере 10% на каждый вид износа, так как вопросы разработки методик расчета данных показателей недостаточно изучены.
Таблица 4
«Опт-сервис» с учетом всех видов износа
Наименование помещений Износ (сумма) не- Средневзвешенная Расчетная стои-
жилого помеще- величина износа мость помещения,
ний, % жилых помещений, % тыс. руб.
Контора (литер Г) инв. номер 7782, этажность 1 57 33.5 720
Склад (литер Д), инв. номер 7782, этажность 1 62 33.5 2983
Склад (литер Е), инв. номер 7782, этажность 1 61 33.5 3599
Гараж (литер Ж), этажность 1 58 33.5 54
Склад (литер М, инв. номер 7782, этажность 1 62 33.5 218
У -Ч Медовый А.Е.
ГЙИИ «Практика оценки нежилой недвижимости с использованием косвенного метода...»
Таким образом, стоимость имущественного комплекса составляет 7574 тыс. рублей.
С нашей точки зрения данный косвенный метод может быть использован для расчета стоимости объектов нежилой недвижимости в случае отсутствия развернутых данных по сделкам с аналогичными объектами нежилой недвижимости.
ЛИТЕРАТУРА
1. Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Гряз-новой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2003 - 496 с.
2. Методика определения физического износа гражданских зданий. Институт «Мосжилпро-ект» ГУЖКХМосгорисполкома. -М., 1965.
3. Фридман Дж., Орудей Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер с англ. -М.: Дело, 1997.-480 с.
4. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. -М.: Инфра-М, 1997. - 320 с.
Об авторе
Медовый Александр Ефимович, кандидат технических наук, НП «Всероссийская академия инвестиционных консультантов».
