CC BY
172
МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО ПОТЕНЦИАЛА СОЗДАНИЯ ТУРИСТСКО-РЕКРЕАЦИОННЫХ ЗОН
В статье рассматриваются методические аспекты оценки земельного потенциала при формировании туристско-рекреационных территорий, отводимых под создание туристско-рекреационных зон.
Реализация проектов создания туристско-рекреационных зон (ТРЗ) и размещения объектов туристско-рекреационного комплекса (ТРК) в регионах России пред-предполагает, прежде всего, необходимость реальной оценки земельного потенциала самих регионов и наличия в них туристско-рекреационных ресурсов. Под земельным потенциалом региона России (субъекта Федерации, административнотерриториального образования конкретного вида), на наш взгляд, следует понимать максимально (потенциально) возможные результаты его социально-экономического развития. Это развитие обеспечивается вовлечением в текущий (а при соответствующих условиях в перспективный) хозяйственный оборот совокупности земель разных категорий, учитываемых и отражаемых в Земельном кадастре.
Главная трудность при отведении земель для развития в регионе туризма и рекреационного комплекса заключается в оценке вклада, обеспечиваемого эффективностью (оптимизацией, рационализацией) их использования в производственнохозяйственной деятельности и создании необходимых условий жизнедеятельности населения, тем более, что земли, отводимые под нужды туризма и рекреации, различаются многообразием качественных характеристик.
Заметим при этом, что основным показателем оценки вклада соответствующего фактора в социально-экономическое развитие страны (региона) является валовой внутренний продукт - ВВП (валовой региональный продукт - ВРП). Однако эти показатели, учитываемые системой национальных счетов (СНС), отражают только результаты текущей хозяйственной деятельности экономических агентов. Поскольку в экономической теории отсутствуют методические положения по выявлению и оценке социальных последствий отводов и структуризации земель, учету форм собственности на землю и измерению земельного потенциала региона, на данном этапе исследования можно попытаться определить состояние и использование земельного потенциала на основе анализа конъюнктуры земельного рынка.
Рынок земли, как и другого недвижимого имущества, представляет собой область действия экономических отношений, складывающихся в ходе купли-продажи, аренды, залога, дарения и наследования этих ресурсов.
В отличие от других типов рынка земельный рынок имеет весьма значительную региональную специфику. Нет ни одной страны мира, где компоненты земельного рынка были бы одинаковыми, и земельный рынок действовал бы так же, как, например, рынок ценных бумаг, рынок разных видов недвижимости и т. д.
Земля городов, поселков и районов - это своеобразный объект рыночных отношений. Через систему купли-продажи проходит ничтожная ее часть, а некоторые категории территорий земельного фонда (например, особо охраняемые, которые могут использоваться для нужд туризма и рекреации) вообще исключены из этой сферы. Как известно, земля продается, покупается, сдается в аренду и закладывается всегда на определенных условиях. Наконец, большинство участников земельных отношений крайне редко меняют форму собственности и собственника.
Несмотря на специфику, земельный рынок базируется на двух общих условиях: любой участок земли рано или поздно может получить нового собственника и у каждого участка земли есть своя цена. Только тогда, когда выполняются эти два условия, можно говорить о встроенности земельного рынка в систему государственной и региональной политики, регулирующей функционирование земельного рынка в интересах общества. Только в этих условиях земельный рынок приобретает признаки цивилизованного рынка.
Становление земельного рынка относится к числу сложных социально-экономических и общественно-политических проблем, а также проблем, связанных с решением задач развития туризма и рекреации, поскольку последние выдвигают особые требования к земельным ресурсам регионов страны. Анализ состояния земельного рынка России показывает, что этот рынок, как никакой другой, является региональным по своей сущности: земля - это сверхнедвижимость, естественный и универсальный базис регионального развития.
Два фундаментальных аспекта земельного рынка (стоимость земли и условия собственности на землю) в основном определяются региональными факторами. Региональные различия активно формируют сферу отношений как к самой идее земельного рынка, так и формам его развития и регулирования. В России, стране региональных контрастов, последнее обстоятельство играет чрезвычайно важную роль, которую необходимо постоянно учитывать в процессе управления развитием национальной экономики, а также при создании ТРЗ и объектов ТРК.
Земельный рынок - один из самых сложных сегментов рынка недвижимости -оказывает сильное воздействие на все стадии воспроизводственного процесса. Отвлекая на себя часть финансовых, материальных и трудовых ресурсов, он существенно влияет на все макроэкономические параметры, обеспечивает сбалансированность и устойчивость экономики региона или страны в целом. Его отсутствие приводит к тому, что наличная денежная масса, вращаясь в рамках собственно банковской сферы, мало захватывает производство. Изменение направления денежного потока в сторону материального производства, а также сферы услуг, включая услуги туризма и рекреации, позволит решить проблему источников их инвестирования за счет развертывания земельного рынка.
Суть земельного рынка - это земельный оборот, который совершается в форме купли-продажи, аренды, залога земельных участков. Этот рынок - один из самых сложных как для изучения закономерностей его развития, так и для практического осуществления сделок с земельными участками. Его сложность обусловлена уникальным значением земли для развития всех видов предпринимательской деятельности, ее многофункциональными свойствами, особым юридическим статусом. Тем не менее применительно к земельным угодьям, на которых создаются ТРЗ и объекты ТРК, используются положения, предусмотренные законом «Об особых экономических зонах в Российской Федерации». В частности, в этом законе разрешается создание ТРЗ только на земельных участках, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности. При этом резидент ТРЗ может быть арендатором этого земельного участка.
Земля как средство производства, пространственный базис создания ТРЗ и размещения различных объектов ТРК всех уровней (федерального, регионального) является природным, а следовательно, ограниченным ресурсом. Поэтому она дифференцируется по качеству своих, в том числе туристско-рекреационных, ресурсов и местоположению. Эти качества и свойства земли неодинаковы для различных категорий земель (сельскохозяйственных угодий, земель туристско-рекреационного назначения и т. д.), особенно это проявляется в тех случаях, когда земли стано-
вятся объектом отчуждения на земельном рынке. Поэтому предложение земли -величина практически постоянная, что обусловливает неэластичность предложения земли от спроса на нее. Спрос на землю есть во многом функция спроса на продукты земли, ее потребительную стоимость.
Ограниченность земельных ресурсов, включая земли туристско-рекреационного назначения, порождает ряд тенденций, вызывающих необходимость рыночной оценки земли как фактора производства и жизненного блага.
Спрос на землю, как и на любой другой фактор производства, может возрастать или снижаться в зависимости от того, возрастает или снижается спрос на потребительские товары и услуги, включая туристско-рекреационные услуги, создаваемые с помощью данного фактора производства. Спрос на землю предъявляют предприниматели и физические лица, испытывающие потребность в ней для своей многоаспектной деятельности, в том числе связанной с созданием ТРЗ и размещением ТРК.
В настоящее время базовым документом, регулирующим земельные отношения, является Земельный кодекс РФ, принятый Государственной думой 28 сентября 2001 г. и вступивший в действие с 25 октября 2001 г. Согласно этому кодексу земля законодательно признана основой жизни и деятельности человека, природным объектом, используемым в качестве средства производства. Одновременно определено, что она может рассматриваться как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав. В соответствии со Ст. 28 Земельного кодекса РФ гражданам и юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут предоставляться на следующих правах: собственности, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования. При этом государственные и муниципальные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам за плату, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов РФ. Таким образом, в сфере землепользования вводятся отношения, условиями формирования и развития которых являются такие факторы, как конкуренция, ценообразование, прибыль, информированность и прозрачность.
Рыночная конъюнктура, как известно, характеризуется категориями спроса и предложения соответствующих товаров, услуг, труда, капитала, земли. Поскольку в России рынок земли только формируется, земельные кадастры еще не созданы, а статистический учет использования земельных ресурсов на федеральном, региональном и муниципальном уровнях не налажен, практика создания ТРЗ и размещения объектов ТРК весьма затруднена. Мировой опыт свидетельствует, что земельно-кадастровые системы являются неотъемлемой частью управления процессами социально-экономического развития страны и ее регионов, включая регионы, в которых создаются ТРЗ и объекты ТРК. Без этих систем невозможны формирование земельного рынка и развитие инвестиционного процесса. Так, государственный земельный кадастр дает возможность рационально решать вопросы оценки и залога земли, установления земельного налога и арендной платы, а также разработки эффективной стратегии управления земельным рынком, позволяющей полнее обеспечивать защиту прав земельных собственников и пользователей земли. Кадастровая оценка весьма важна для определения ставки земельного налога и размера арендной платы.
Ставки арендной платы и цены продаж государственных и муниципальных земель основываются на ставках земельного налога. Они существенно разнятся по регионам, территориям и зонам, отражая значимость природной ренты и степень хозяйственно-экономического обустройства территории, что фиксируется соответствующими категориями земель. Кроме того, ставки формируются в зависимости
от хозяйственно-экономического назначения земель, отражая социальный аспект платного землепользования. Низкие ставки характерны для земель, предназначенных для потребительских целей, наиболее высокие - для предпринимательства, за исключением сельскохозяйственного производства. Это положение, на наш взгляд, можно распространить и на практику отвода земель под создание ТРЗ и размещение объектов ТРК. Цены арендной платы и купли-продажи участка зависят также от спроса и предложения, имеющих свои ориентиры в оценочных действиях, кроме вышеперечисленных.
Граждане и юридические лица, арендующие земельные участки, вносят арендную плату за землю, которая рассчитывается как произведение полной ставки земельного налога и соответствующего коэффициента.
В сложившейся рыночной системе арендная плата в годовом исчислении тяготеет к десятой части рыночной цены земли, или наоборот, рыночная цена земли в 10 раз превышает размеры годовой арендной платы. Из этого соотношения исходит законодательная норма цены продаж государственных и муниципальных земель, которая не должна быть ниже пятикратной ставки земельного налога, лежащего в основе арендной платы.
Величина арендной платы включает не только земельный налог, но и амортизацию на обустройство территории земельного участка, начиная с затрат на межевание, составление плана-схемы и юридическое оформление всего пакета документов. Эти затраты должны быть компенсированы в цене арендной платы.
Инженерное обустройство и улучшение земельного участка являются важной составляющей, независимо от того, застроен или не застроен участок. По мере урбанизации и интенсификации хозяйственной жизни данная составляющая возрастает относительно и абсолютно, кроме того, все виды затрат на земельный участок должны приносить определенную прибыль, что является требованием условий рынка.
Наконец, само оформление арендного договора связано с затратами финансовых средств, времени и эмоционально-психологических издержек арендодателя, что также должно быть компенсировано. Факторы риска несвоевременного получения арендной платы (или ее части), а также снижения производительной способности земельного участка приходится учитывать арендодателю при расчетах суммы арендной платы, ориентируясь на аналогичные случаи и сложившиеся традиции.
Существенно значим и размер арендного участка. Чем больше его размеры, тем ниже цена единицы площади. Арендодателю (администрации субъекта Федерации, муниципалитету) выгоднее дробить участок до предельных нормативных размеров при прочих равных условиях. Арендатору, наоборот, выгоднее приобретать более крупные или оптимальные размеры земельного участка. Максимальный размер арендной платы за земельные участки, предоставленные резиденту, осуществляющему туристско-рекреационную деятельность, определяются Постановлением Правительства РФ «О внесении изменений в Положение о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации и в Положение о Федеральном агентстве по управлению особыми экономическими зонами» (от 31 июля 2006 г. № 470).
При осуществлении разнообразных сделок с землей в научном и практическом обиходе используется понятие трансакций. Трансакция - обмен ценностями между двумя или более сторонами. Применение этого понятия тесно связано с определением величины трансакционных издержек. Под этими издержками следует понимать предельные затраты, необходимые для проведения фирмой всех видов работ и услуг по налаживанию связей при заключении контрактов, производству и реализации товаров и организации работы самой фирмы.
На данном этапе формирования отечественных ТРЗ и ТРК предлагается начать исследование проблемы оценки земельного потенциала с рассмотрения и анализа ограниченной системы показателей. В частности, в составе этой системы наряду с показателями трансакций земельного рынка следует выделить результирующие и затратные показатели, характеризующие темпы экономического роста, влияющие на формирование финансовых ресурсов регионов и территорий страны, в которых целесообразно создание ТРЗ и объектов ТРК. Абсолютные значения этих показателей по России в целом и по отдельным ее регионам и территориям в частности позволяют оценить текущее использование земельных ресурсов.
Удельные показатели, рассчитанные на единицу площади территории, единицу фондов, ВРП, в этом случае будут характеризовать потенциальные возможности по улучшению использования земельной площади страны и ее регионов, отводимых под создание ТРЗ и подразделений ТРК соответствующего уровня.
Одновременно с этими показателями в процессе анализа уровня использования земельного потенциала страны, ее регионов и территорий, отводимых под ТРЗ, необходимо учитывать и использовать параметры формирования доходной базы бюджетов соответствующего уровня бюджетной системы РФ.
Предлагаемый состав показателей, по-нашему мнению, позволит оценить состояние земельно-ресурсного потенциала страны и субъектов РФ, а также ожидаемое влияние на этот потенциал различных внешних и внутренних факторов, включая факторы, связанные с созданием и функционированием ТРЗ и подразделений ТРК соответствующего уровня.
