CC BY
15
СФЕРА УСЛУГ
КОРОЛЁВА ЕЮ.
МЕРЫ ПО ФОРМИРОВАНИЮ РЫНОЧНО-ОРИЕНТИРОВАННЫХ
УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ В СФЕРЕ КОММУНАЛЬНОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА «ГОРОД СМОЛЕНСК»
Аннотация. Изменение форм управления многоквартирными домами в ходе реформирования ЖКХ связано с созданием частных управляющих компаний, товариществ собственников жилья и иных форм осуществления коммунального обслуживания. В городском округе «город Смоленск» процесс формирования управляющих компаний затруднен из-за наличия крупного монополиста ОАО «Жилищник» - бывшего муниципального предприятия. В статье предложены меры по трансформации ОАО «Жилищник» в холдинг путем реорганизации его филиалов (ЖЭУ) в рыночно-ориентированные управляющие компании. Ключевые слова: сфера ЖКХ, городской округ, город Смоленск, управляющая компания, ОАО «Жилищник», филиалы ЖЭУ, реструктуризация, холдинг.
KOROLYEVA E.Y.
MEASURES TO FORM MARKET-ORIENTED MANAGING COMPANIES IN THE FIELD OF PUBLIC UTILITIES OF THE MUNICIPAL DISTRICT OF THE CITY OF SMOLENSK
Abstract. Changes of forms of management of multi-apartment buildings during the reform period of the housing utilities and services are related to the creation of private managing companies, partnerships of property owners and other forms through which housing utilities and services are provided. The municipal district of the city of Smolensk experienced difficulties in the process of forming managing companies due to the presence of a large monopolist of Zhilischnik OJSC, a former municipal enterprise. The manuscript suggests measures in order to transform Zhilischnik OJSC into a holding through reorganizing its branches (Housing and Utilities Administration) into market oriented managing companies.
Keywords: housing utilities and services field, a city district, the city of Smolensk, a managing company, Zhilischnik OJSC, Housing and Utilities Administration branches, restructuring, a holding.
В настоящее время в сфере ЖКХ активно создаются новые формы управления многоквартирными домами, в числе которых товарищества собственников жилья и управляющие компании. В ходе проведения научного исследования были выявлены существенные различия в способах коммунального обслуживания домохозяйств многоквартирных домов в городских поселениях Смоленской области [1].
Существуют различия в величине и способах формирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) в городских округах и городских поселениях Смоленской области, что отражают данные таблицы 1. Например, в городах Сафоново и Смоленск ставки тарифов на ЖКУ отличаются из-за различий в дифференциации видов услуг и в способах расчета их оплаты. Так в городе Сафоново расчет оплаты за коммунальные услуги осуществляется в зависимости от количества проживающих в квартире человек, а в городе Смоленске - в зависимости от величины объема потребленных ресурсов и оказанных услуг. Однако и в одном, и в другом случае в структуре оплаты преобладают коммунальные услуги.
В городском округе «город Смоленск» процесс формирования управляющих компаний имеет свои особенности. Здесь способ поставки коммунальных ресурсов потребителям зависит от выбранной формы управления многоквартирными домами. Так УК «Жилищник»1 ока-
1 В конце 2007г. СМУП «Жилищник», локальный монополист на рынке ЖКУ, был акционирован и преобразован в ОАО «Жилищник». Его учредителем и единственным держателем акций стала Администрация г. Смоленска. Но ОАО «Жилищник» не раскрывает информацию о своей деятельности в полном объеме, в соответствии с ФЗ «Об акционерных обществах». Жителям не известно количество акций, номинальная стоимость, состав совета директоров. До 2014г. не публиковалась информация о финансовых результатах.
Королёва ЕЮ.
меры по формированию рыночно-ориентированных управляющих компаний в сфере коммунального _обслуживания городского округа «город смоленск»_
зывает потребителям услуги через сеть своих структурных подразделений (филиалов) ЖЭУ -жилищно-эксплуатационных участков. Он заключает договоры на поставку коммунальных ресурсов в обслуживаемые им дома с ресурсоснабжающими организациями: ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго», поставляющей тепловую энергию и горячую воду, МУП «Горводоканал», осуществляющей поставку холодной воды и обслуживание водоотведения и канализации. При этом оплата таких ресурсов осуществляется домохозяйствами не ресурсос-набжающей организации, а через специальный расчетный центр СМУП «ВЦ ЖКХ», который затем перечисляет соответствующие денежные средства поставщикам коммунальных ресурсов. Поставка электроэнергии и сетевого газа осуществляется в такие дома непосредственно, без участия управляющей компании. Оплата данного вида ресурсов производится потребителями непосредственно поставщику.
Таблица 1
Сравнение величин тарифов на ЖКУ в г. Сафоново и г. Смоленске
N п/п Виды услуг Величина тарифа, руб.
г. Сафоново г. Смоленск
1. Холодное водоснабжение 142,57 х кол-во человек 15,21 х кол-во куб.м.
2. Отвод холодной воды 10,21 х кол-во куб.м.
3. Отвод горячей воды 46,66 х кол-во человек 10,21 х кол-во куб.м.
4. Горячее водоснабжение 333,84 х кол-во человек 93,98 х кол-во куб.м.
5. Отопление 23,11 х площадь 1464,88 х кол-во Гкал.
6. Электрическая энергия 2,42 х кол-во кВт. 2,42 х кол-во кВт.
7. Газ 40,07 х кол-во человек 40,07 х кол-во человек
8. Содержание и ремонт мест общего пользования 0,34 х площадь 15,89 х площадь
9. Содержание и ремонт лифта 3,85 х площадь
10. Техническое обслуживание 9,46 х площадь
11. Вывоз ТБО 0,67 х площадь 0,07 х площадь
12. Домофон 30,00 30,00
Если многоквартирным домом города Смоленска управляет частная УК (например, ООО «Управляющая компания»), то поставка потребителем почти всех видов коммунальных ресурсов осуществляется с ее участием. При этом УК выступает заказчиком коммунальных ресурсов для обслуживаемых ею домов. Домохозяйства производят расчет за поставленные коммунальные ресурсы с управляющей компанией, которая затем оплачивает счета соответствующих ресурсосонабжающих организаций. Исключением является поставка газа, осуществляемая непосредственно потребителям. Оплата данного ресурса производится непосредственно в ООО «Газпром межрегионгаз Смоленск». Следует заметить, что при участии управляющей компании в процессе поставки коммунальных ресурсов в жилые дома, величина тарифа сохраняется на уровне, установленном ресурсоснабжающей организацией, то есть УК не требует оплаты своих посреднических услуг (но все же данный вид работы может быть учтен управляющей компанией в тарифе на обслуживание дома).
Общая площадь жилищного фонда городского округа «город Смоленск» составляет около 6764 тыс. кв.м. Более точными данными Администрация города Смоленска на данный момент не располагает. В городском округе «город Смоленск» в настоящее время сложилась следующая структура обслуживания жилищного фонда (Таблица 2).
На долю обслуживания частных управляющих компаний приходится 6,6% жилищного фонда. Общее количество таких компаний 36. ТСЖ в количестве 210 обслуживают 12,3% жилищного фонда города Смоленска. В домах, обслуживаемых ТСЖ, контроль технического состояния осуществляется силами ТСЖ. Некоторая часть жилищного фонда находится на обслуживании у 25 жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) - 0,9%. Такой кооператив возникает после введения в эксплуатацию МКД, построенного на средства граждан - дольщиков с согласия собственников квартир. При этом его функции сходны с функциями ТСЖ.
Таблица 2.
Структура управления жилищным фондом в городском округе «город Смоленск» (по состоянию на 2013 год)*
Название способа управления Количество домов Доля по количеству домов, % Площадь, тыс. кв.м. Доля по площади, %
УК «Жилищник» 1479 50,1 4056 60,0
Частные управляющие компании 195 6,6 1052 15,6
ТСЖ 364 12,3 797 11,8
ЖСК 26 0,9 123 1,8
Непосредственное управление 886 30,1 736 10,8
Итого: 2950 100 6764 100
* Разработана автором на основании источника [2] и данных отдела реформирования ЖКХ УЖКХ г. Смоленска
В непосредственном обслуживании у домохозяйств находится 30,1 % домов. При этом в домах организуется совет дома (от 4 до 10 квартир), товарищество общественного самоуправления (свыше 10 квартир), либо осуществляется непосредственное управление домом (частный сектор). Таким образом, можно сказать, что в городском округе «город Смоленск» идет процесс создания необходимых «рыночных регуляторов» [3], способствующих формированию конкурентной среды.
Как следует из данных таблицы 2, значительную часть жилищного фонда городского округа «город Смоленск» (60,0% по площади и 50,1% по количеству домов) обслуживает бывшее муниципальное предприятие ОАО «Жилищник», в подчинении у которого находятся филиалы ЖЭУ.
Ранее ОАО «Жилищник» являлся муниципальным предприятием СМУП «Жилищник», которое имело в своем составе 23 филиала, сформированные из ПЖРЭП (производственные жилищные ремонтно-эксплуатационные предприятия). В 2007 году СМУП «Жилищник» был преобразован в открытое акционерное общество. При этом единственным держателем акций стала Администрация г. Смоленска. Решением Администрации г. Смоленска была предпринята попытка преобразования семи ЖЭУ в общества с ограниченной ответственностью, выполняющие функции управляющих компаний. Согласно плану Администрации, это ООО «ЖЭУ» должны были создаваться с участием ОАО «Жилищник» в их уставном капитале. Но фактически их учредителями стали физические лица, близкие к руководству Администрации города.
Каждое из образованных ООО ЖЭУ (на базе ЖЭУ №1,2,4,8,10,19,21) обслуживало закрепленный за ним участок жилищного фонда. Но, не имея соответствующей материально-технической базы, они заключали договоры на техническое обслуживание с УК «Жилищник», который являлся фактическим исполнителем данного вида работ. Однако расчеты за обслуживание осуществлялись через «ВЦ ЖКХ» в адрес каждого ООО ЖЭУ, после чего последние перечисляли денежные средства в УК «Жилищник» за оказанные услуги. В мае 2012 года поступления денежных средств от ЖЭУ на счет УК «Жилищник» за оказанные услуги начали существенно сокращаться. Встал вопрос о взыскании задолженности с ООО ЖЭУ в пользу УК «Жилищник» и о возможном банкротстве УК «Жилищник». В результате судебных разбирательств семь ООО ЖЭУ прекратили свое самостоятельное функционирование. Произошел обратный процесс перехода домов из ООО «ЖЭУ» на обслуживание в УК «Жилищник». Оставшиеся ЖЭУ продолжали функционировать как филиалы УК «Жилищник» (Далее в тексте статьи вместо ОАО «Жилищник» будем употреблять УК «Жилищник»).
Основные направления деятельности УК «Жилищник» в области технического обслуживания выделены согласно постановлению Правительства «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» № 290 от 03.04.13.и отражены на сайте организации [4]. Для оперативного и качественного выполнения работ по содержанию жилых домов и их технического обслуживания в УК «Жилищник» имеются следующие подразделения:
Королёва ЕЮ.
меры по формированию рыночно-ориентированных управляющих компаний в сфере коммунального _обслуживания городского округа «город смоленск»_
а) ремонтно-строительный участок, где размещены пилорама, столярная и слесарная, мастерские для изготовления необходимых изделий, поставки материалов и оборудования для проведения текущего и капитального ремонта жилищного фонда, инженерных коммуникаций и отделочных работ;
б) автотранспортное предприятие, имеющее более 100 единиц различной автотракторной и специальной техники;
в) круглосуточная аврийно-диспетчерская служба для оперативного выполнения работ по ликвидации аварий и неисправностей внутридомовых инженерных сетей и оборудования.
Функции технического обслуживания УК «Жилищник» осуществляет через находящиеся в его подчинении ЖЭУ. Каждый из 18 действующих ЖЭУ осуществляет свою работу на определенном участке жилищного фонда, находящемся у него на обслуживании.
По состоянию на 2013 год на обслуживании УК «Жилищник» находится 1479 многоквартирных домов [4]. Доля иных частных управляющих компаний составляет 6,5%. Кроме того, УК «Жилищник» и сеть подчиненных ему ЖЭУ обслуживают 696 частных домовладений. В таких домах существуют иные формы управления - ТСЖ, товарищество общественного самоуправления (ТОС) либо осуществляется самоуправление, - однако, договоры на обслуживание домов они заключают с УК «Жилищник». Через сеть филиалов ЖЭУ УК «Жилищник» осуществляет техническое обслуживание домов, управляемых ТСЖ либо непосредственно собственниками. Домохозяйства имеют возможность принимать техническое обслуживание дома либо со стороны ЖЭУ либо от коммерческой фирмы, специализирующейся на выполнении указанных функций. Но так как в настоящее время подобные фирмы отсутствуют, домохозяйства заключают договор с УК «Жилищник» для получения услуг от ЖЭУ. Однако домохозяйства не наделены правом самостоятельного выбора того или иного ЖЭУ для технического обслуживания дома, поскольку весь жилищный фонд четко распределен между всеми ЖЭУ. Поэтому при выборе обслуживающей организации домохозяйства получают услуги от ЖЭУ, на территории обслуживания которого располагается данный многоквартирный дом.
Жилищный фонд городского округа города Смоленска принадлежит УК «Жилищник» на праве хозяйственного ведения, за исключением жилья, находящегося в индивидуальной частной собственности. Право хозяйственного ведения предполагает передачу жилищного фонда на баланс обслуживающей организации, то есть УК «Жилищник», ей же передается вся техническая документация на обслуживаемые дома. В настоящее время УК «Жилищник» располагает указанной выше информацией. К настоящему времени не завершено межевание земельных участков. На уровне федеральных и региональных органов власти отсутствует полная информация об объекте управления. Об этом заявил Министр регионального развития России И. Слюняев: «Надлежащего учета жилищного фонда - ни государственного, ни ведомственного в нашей стране не существует» [5].
На сегодняшний день УК «Жилищник» является организацией, выполняющей функции крупной управляющей компании, поскольку подчиненные ей ЖЭУ являются лишь исполнителями работ по техническому обслуживанию состояния жилищного фонда. Существует возможность преобразования филиалов ЖЭУ в управляющие компании. На данном этапе для выполнения таких функций им не хватает юридической и экономической самостоятельности. При этом ЖЭУ, в отличие от полномочий управляющей компании, не обладает правом на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями и на поставку в обслуживаемые дома коммунальных ресурсов. Соответственно ЖЭУ не получает от домохозяйств платы за оказанные услуги.
Обеспечить экономическую и юридическую самостоятельность ЖЭУ возможно путем проведения коренных преобразований в организационно-экономическом механизме функционирования УК «Жилищник» при создании на его базе холдинга, состоящего из дивизиона управляющих компаний УК ОАО «ЖЭУ» и производственных подразделений. В составе УК «Жилищник» имеются подразделения, выполняющие специальные функции обслуживания: ремонтно-строительный участок, транспортное предприятие, аварийно-диспетчерская служба.
Нами предложены следующие меры по трансформации УК «Жилищник» в холдинг с ры-ночно-ориентированными управляющими компаниями. Преобразование УК «Жилищник» с его структурными подразделениями в холдинг следует проводить в несколько этапов.
На первом этапе следует осуществить реорганизацию ОАО «Жилищник» в форме выделения из его состава в виде самостоятельных бизнес-единиц все восемнадцать ЖЭУ и подразделений материально-технического обслуживания в порядке, установленном ст.19 Федерального закона «Об акционерных обществах» №208-ФЗ. Решение о реорганизации общества путем выделения из его состава дочерних обществ принимает общее собрание акционеров реорганизуемого общества. Оно же решает вопрос об избрании совета директоров каждого общества, создаваемого путем реорганизации. Решение общего собрания акционеров должно содержать информацию, указанную в п.3 ст.19 рассматриваемого федерального закона, в том числе и сведения о ревизоре каждого общества. При этом каждое ЖЭУ преобразуется в дочернюю организацию в форме открытого акционерного общества. В итоге ОАО «Жилищник» с его дочерними организациями будет преобразован в холдинг акционерного типа, который осуществляет управление долями участия в уставном капитале дочерних обществ (рисунок 1) [6]. Акционерный контроль представляет собой возможность обеспечить принятие или отклонение решений органами управления дочерних обществ, в том числе и по вопросу формирования персонального состава этих органов. Таким образом, материнская компания УК ОАО «Жилищник» имеет возможность контролировать управленческие решения, принимаемые руководством дочерних обществ.
Администрация города Смоленска УЖКХ
Наблюдательный совет ОАО «Жилищник»-корпоративный центр СМУП «ВЦ ЖКХ»
Правление Председатель правления
Дивизион управляющих компаний
Генеральный директор
УК ОАО «ЖЭУ-1»
УК ОАО «ЖЭУ-18»
Сегмент самостоятельных УК, ТСЖ, ЖСК
материальные потоки
денежйьге потоки
организационно-управленческие связи
Рис. 1. Организационная структура холдинга ОАО «Жилищник» (проект)
Созданный таким образом холдинг, объединяющий муниципальный и частный капитал, позволит ввести прозрачные процедуры движения денежных потоков между корпоративным центром, дочерними и зависимыми компаниями, а также с другими заинтересованными лицами (стейкхолдерами). При этом ОАО «Жилищник» станет выполнять роль корпоративного центра, реализуя следующие функции: разработка стратегии развития, модернизация инженерной инфраструктуры, привлечение инвесторов, обучение кадров, оказание юридической и консультативной помощи. Наиболее важным вопросом в деятельности управляющих компа-
Королёва ЕЮ.
меры по формированию рыночно-ориентированных управляющих компаний в сфере коммунального
_обслуживания городского округа «город смоленск»_
ний является определение стоимости оказываемых услуг. Для ОАО «ЖЭУ» стоимость таких услуг во многом зависит от текущих расходов. Поэтому ОАО «Жилищник», являясь материнской компанией, получит право регулировать расходы на содержание ОАО «ЖЭУ», то есть состав и численность руководителей, специалистов, инженеров, техников, слесарей, сварщиков, электриков, величину их заработной платы, а также текущие затраты на материалы по заявкам населения.
В структуре ЖЭУ в настоящее время имеются: руководитель, главный инженер, мастера и слесари, которые выполняют работу по техническому обслуживанию и текущему ремонту. Дочерние ОАО «ЖЭУ» в составе холдинга будут осуществлять техническое обслуживание МКД и индивидуальных жилых домов в закрепленном участке жилищного фонда. В данном случае необходима передача ОАО «ЖЭУ» от ОАО «Жилищник» жилищного фонда на праве хозяйственного ведения. Вместе с жилищным фондом следует передать всю относящуюся к нему техническую документацию в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» №416 от 15 мая 2013 года [7] в связи со сменой управляющей компании или изменением способа управления многоквартирным домом. При этом каждое из ОАО «ЖЭУ» можно рассматривать как бизнес-единицу с участием в ее уставном капитале материнской компании ОАО «Жилищник». Каждому ОАО «ЖЭУ» будут делегированы экономические полномочия - ведение бухгалтерского и финансового учета и отчетности, самостоятельное использование основной доли остающейся в их распоряжении прибыли, разработка тактических планов и т.п. Основная материально-техническая база холдинга остается в составе дирекции по производству УК «Жилищник». В результате создания холдинга образуются следующие бизнес-единицы: ремонтно-строительный участок, автотранспортное предприятие, аварийно-диспетчерская служба. Для проведения капитального ремонта МКД дочерние ОАО «ЖЭУ» будут заключать договоры с дирекцией по производству. Расчет со стороны домохо-зяйств за оказанные услуги можно осуществлять двумя способами: либо непосредственно с исполнителями работ по рыночным ценам, либо с управляющей компанией ОАО «ЖЭУ», которая приобретает эти услуги у дирекции по производству холдинга по трансфертным ценам и затем продает потребителям.
На начальном этапе создания холдинга уставный капитал его дочерних обществ будет сформирован путем перераспределения акций УК «Жилищник» будут полностью принадлежать материнской компании. В последующем необходимо ввести в состав наблюдательного совета холдинга ОАО «Жилищник» представителей создаваемых дочерних ОАО «ЖЭУ», а также независимых директоров, представляющих интересы ТСЖ и управляющих компаний г. Смоленска, не входящих в состав холдинга. Кроме того, для контроля финансовых потоков, необходимо включить в состав ревизионной комиссии, как материнского, так и дочерних обществ, независимых лиц - представителей общественности, а также членов советов домов либо ТСЖ, получающих услуги от данного общества. Такие меры позволят осуществить контроль финансовых потоков ОАО «ЖЭУ» со стороны потребителей его услуг.
В дальнейшем возможна организация сотрудничества ОАО «ЖЭУ» и ТСЖ в виде участия последнего в уставном капитале ОАО «ЖЭУ». По мере увеличения числа ТСЖ, участвующих в деятельности ОАО «ЖЭУ», своим капиталом будет происходить рост доли частного капитала в уставном фонде ОАО «ЖЭУ», а доля материнской компании будет постепенно уменьшаться. Как только доля материнской компании окажется в интервале от 50 до 20% от величины уставного капитала ОАО «ЖЭУ», последние трансформируются из дочерних в зависимые общества, имеющие большую экономическую и юридическую самостоятельность. Со стороны ОАО «ЖЭУ» станет возможным выкуп у материнской организации своей доли и создание полностью независимых коммерческих организаций на их базе. В данном случае совет директоров ОАО «ЖЭУ» вправе принять решение о преобразовании в общество с ограниченной ответственностью путем выкупа акций у акционеров и формирования уставного фонда общества с ограниченной ответственностью. Независимые ООО «ЖЭУ» в перспективе будут выполнять функции управляющих компаний самостоятельно.
Предложенные выше меры трансформации УК «Жилищник» являются инструментом создания конкурентной среды в сфере коммунального обслуживания домохозяйств.
Литература
1. Королёва Е.Ю. Особенности механизма взаимодействия участников цепочки «производитель коммунальных ресурсов - домохозяйства» в городских округах и поселениях Смоленской области./Е.Ю. Королёва.// Региональные исследования.- Смоленск: Универсум.-2013.-№1.-С.105-109.
2. Управляющие организации, город Смоленск - www.reformagkh.ru/mymanager/rating?tid - [04.07.13]
3. Гнездова Ю.В. Формирование системы государственных и рыночных регуляторов развития сферы коммунального обслуживания населения: автореф. докт. диссерт.-2009.-Москва.- http://elibrary.ru/ item.asp?id=15950677.- [14.11.14.]
4. Управляющая организация ОАО «Жилищник».- www.smolgil.ru - [28.04.13.]
5. Кривошапко Ю. Строят без счета // Российская газета от 29.05.13.
6. Исянов Р.А., Королёва Е.Ю. Признаки наступления завершающего этапа реформ в ЖКХ// Современные проблемы науки и образования. - 2014. - № 3; URL: www.science-education.ru/117-13518 (дата обращения: 15.06.2014).
7. О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами: постановление Правительства Российской Федерации.-№416.-15.05.13.// Собрание законодательства РФ .-27.05.13.-№21.-ст.2652.
References:
1. Кот^а E. Y. Features of the mechanism of interaction between participants of the chain "producer communal resources - the household" in urban districts and settlements of the Smolensk region. / E.J. Korolev .// Regional issledovaniya.- Smolensk: Universum.-2013.-№1.-S.105-109.
2. Control organization, city Smolensk - www.reformagkh.ru/mymanager/rating?tid - [04.07.13]
3. Gnezdova Y. Formation of the system of government and market regulators of the utility services to the population: Author. Doctor. dissert.-2009-Moskva.- http://elibrary.ru/item.asp?id=15950677.- [14.11.14.]
4. The management company of "Zhilischnik» .- www.smolgil.ru - [28.04.13.]
5. Krivoshapko Yu. build without counting //Rossiyskaya Gazeta on 29.05.13.
6. Isyanov R.A., ^т^а E.Y. Signs of the onset of the final stage of reforms in housing and communal services //Modern problems of science and education. - 2014. - № 3; URL: www.science-education.ru/117-13518 (the date of circulation: 15.06.2014).
7. On the exercise of the management of apartment buildings: Government Resolution Federatsii.-№416.-15.05.13 .// Collection of Laws of the Russian Federation.-27.05.13.-№21.-st.2652.
