Факторы, оказывающие влияние на выбор способов коммунального обслуживания домов Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 338.242.2

Е.Ю. Королёва

ст. преподаватель, кафедра менеджмента и таможенного дела, Смоленский филиал ФГБОУ ВПО «Российский государственный торгово-экономический университет»

ФАКТОРЫ, ОКАЗЫВАЮЩИЕ ВЛИЯНИЕ НА ВЫБОР СПОСОБОВ КОММУНАЛЬНОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ ДОМОВ

Аннотация. В ходе осуществления реформы жилищно-коммунального хозяйства изменились формы управления многоквартирными домами. Выбор экономически эффективной формы обслуживания многоквартирного дома связан с наличием ряда факторов, которые рассмотрены в данной статье.

Ключевые слова: форма управления, многоквартирный дом, факторы, коммунальное обслуживание.

E.Yu. Korolyeva, Smolensk branch of the Federal Russian State University of trade and economics

FACTORS INFLUENCING THE CHOICE OF MODES OF PUBLIC SERVICE BUILDINGS

Abstract. During the implementation of the reform of housing and communal services have changed the form of apartment houses. Choice of cost effective forms of service flats due to a number of factors that are discussed in this article.

Keywords: form of management, apartment house, factors, utilities.

В условиях осуществления реформы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) претерпели изменения формы управления многоквартирными домами и способы поставки коммунальных услуг потребителям. При этом в условиях рынка, вместо существовавших ранее муниципальных Управлений ЖКХ, возникли новые субъекты, осуществляющие обслуживание многоквартирных домов -управляющие компании (УК) и товарищества собственников жилья (ТСЖ). Данные рыночные субъекты являются в настоящее время непосредственными участниками процесса поставки потребителям коммунальных ресурсов. При этом разные формы управления многоквартирным домом предполагают разные способы коммунального обслуживания жилых домов. Согласно нормам ЖК РФ, собственники квартир имеют возможность выбрать любую из возможных форм обслуживания многоквартирного дома. Однако, в силу экономических причин, не каждая форма управления может оказаться эффективной для конкретного дома.

Результаты научного исследования, проведенного на территории Смоленской области, показали, что в каждом городском поселении и городском округе Смоленской области сформировалась структура управления жилищным фондом с учетом специфических особенностей. При этом были выделены следующие факторы, оказывающие влияние на выбор способа коммунального обслуживания жилищного фонда в городских округах и поселениях.

1) Предыстория коммунального обслуживания жилищного фонда. Положение существовавшего ранее муниципального органа управления в момент осуществления преобразований - либо банкротство и прекращение деятельности, либо перестройка своей деятельности под новые рыночные условия. Так в Дорогобужском и Гагаринском городских поселениях и в муниципальном образовании «город Десногорск» коммунальное обслуживание жилых домов по-прежнему осуществляют муниципальные предприятия сферы ЖКХ, которые формируют заказ на коммунальные услуги путем заключения договоров в пользу обслуживаемых домохозяйств и выставляют счета на оплату потребленных услуг [2]. В Рославльском городском поселении, вместо муниципального органа управления городским ЖКХ, возникла коммерческая организация ООО «Управляющая компания», которая формирует заказ на поставку коммунальных ресурсов в многоквартирные дома и осуществляет сбор платежей с потребителей за поставленные ресурсы [5]. В городском округе «город Смоленск», на базе существовавшего ранее муниципального предприятия с широкой сетью филиалов, возникла коммерческая организация ОАО «Жилищник» [4], порядок взаимодействия которой с потребителями коммунальных услуг фактически не изменился, за исключением того, что некоторые виды коммунальных ресурсов (электроэнергия, тепло-энергия, газ) потребители получают непосредственно от поставщика. В других городских поселениях Смоленской области (Сафоновское, Вяземское, Ярцевское), вследствие банкротства муниципального Управления ЖКХ, возникло несколько управляющих компаний, каждая из которых занимается обслуживанием определенного участка жилищного фонда.

2) Количество квартир в доме, соотношение приватизированных и неприватизированных квартир. В случае преобладания количества приватизированных квартир, возможен выбор различных форм коммунального обслуживания дома по решению собственников, а в случае преобладания количества неприватизированных квартир, решение принимает орган местного самоуправления. В рассматривае-

мых нами городских поселениях и округах Смоленской области около 50% квартир в многоквартирных домах находятся в собственности муниципалитетов. Поэтому выбор формы управления многоквартирным домом осуществляется с участием органа исполнительной власти местного самоуправления. При этом выбор управляющей компании осуществляется путем проведения конкурса, организуемого органом местного самоуправления. Если в многоквартирном доме большая часть квартир находится в частной собственности, то выбор управляющей компании осуществляется путем проведения голосования среди собственников. При этом существует возможность выбора управляющей компании по решению большинства собственников. Однако если в доме имеются муниципальные квартиры, тогда существенно затруднено изменение формы управления домом - например, создание ТСЖ вместо управляющей компании. Данная форма управления домом не слишком удобна для органа местного самоуправления, поскольку она предполагает проявление инициативы собственников в решении вопросов, связанных с коммунальным обслуживанием дома.

В силу существования указных причин в городских поселениях Смоленской области, большую часть жилищного фонда обслуживают управляющие компании. Так, в Сафоновском городском поселении управляющие компании обслуживают 394 многоквартирных дома, общей площадью 955,7 тыс. кв. м. Из них 8,6% жилищного фонда обслуживает ООО «Интекс», 11% - ООО «Наш Дом», 6% - ООО «Профессионал», 9% -- ООО УК «Жилсервис», 65% - ООО УК «Сервис-Плюс», 0,4% - ООО «Вигос» [6]. В Вяземском городском поселении управляющие компании обслуживают практически весь жилищный фонд [1]. При этом они осуществляют содержание имущества многоквартирного дома, уборку территории, аварийно-диспетчерское обслуживание, капитальный ремонт и управление.

Кроме того, УК заключает с ресурсоснабжающими организациями договоры на поставку коммунальных ресурсов потребителям. Однако поставка коммунальных ресурсов (теплоэнергии, газа, воды, электроэнергии) происходит непосредственно потребителям с последующей оплатой счетов ресурсо-снабжающих организаций каждым из них. В Ярцевском городском поселении часть жилых домов обслуживает муниципальный орган управления, а другую часть - управляющие компании (и ТСЖ). В дома, обслуживаемые МУП «Коммунальщик», поставка коммунальных ресурсов и их оплата осуществляется по существовавшей ранее схеме, то есть через коммунальное предприятие [3]. В отношении жилищного фонда, обслуживаемого управляющей компанией, возможна поставка коммунальных ресурсов как с посредничеством управляющей компании, так и непосредственно ресурсоснабжающими организациями.

3) Состояние имущества дома. Аварийные жилые дома не являются перспективными объектами управления для управляющих организаций и ТСЖ - в силу необходимости осуществления расходов на капитальный ремонт. В Дорогобужском, Гагаринском и Ярцевском городских поселениях обслуживанием аварийных домов занимаются муниципальные предприятия. В тех городских поселениях и округах Смоленской области, в которых муниципальные предприятия не сохранились, обслуживание аварийных домов осуществляют управляющие компании (Сафоновское и Вяземское городское поселение). Создавать ТСЖ в аварийных домах экономически нецелесообразно.

4) Активность собственников жилья в принятии решения о выборе формы коммунального обслуживания дома. Высокая активность собственников жилья позволяет организовать либо ТСЖ, либо товарищества общественного самоуправления (ТОС). В последние годы активное участие собственников квартир в создании ТСЖ наблюдается в городском округе «город Смоленск», в Сафоновском городском поселении, в Ярцевском городском поселении. При этом ТСЖ в указанных городах обслуживают около 15% многоквартирных жилых домов. Собственники частных жилых домов самостоятельно заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов, то есть осуществляют самоуправление, не образуя при этом ТСЖ.

5) Содействие органов местного самоуправления в процессе выбора формы управления многоквартирным домом. Юридическая и методическая поддержка, предоставление дотаций и льгот ТСЖ, консультации по реализации общественного самоуправления. В городских поселениях и округах Смоленской области работа по содействию создания ТСЖ со стороны органов власти ведется слабо. Однако следует отметить, что в городском округе «город Смоленск» действует областная государственная организация - Главное управление «Государственная жилищная инспекция Смоленской области», одним из направлений деятельности которой является консультирование граждан по вопросам создания ТСЖ. Кроме того, данная инспекция контролирует деятельность подобных консультационных органов, созданных на базе органов местного самоуправления муниципальных образований.

Таким образом, указанные выше факторы оказывают влияние на выбор формы управления жилищным фондом. Причем, от выбора формы управления зависит и способ коммунального обслуживания многоквартирного дома. На основе проведенного анализа следует отметить, что в различных городских поселениях Смоленской области сложились различные модели поставки коммунальных ресурсов в жилые дома, которые сформировались на современном этапе реформирования системы обслуживания сферы ЖКХ, с учетом специфики взаимодействия участников в процессе предоставления коммунальных услуг.

Услуги по содержанию и обслуживанию жилищного фонда в указанных выше городских поселениях Смоленской области оказывают, в основном, управляющие компании, которые выставляют домохозяй-ствам счета за данные виды услуг от своего имени. В ряде случаев УК заключает договоры на осуществление капитального ремонта многоквартирных домов со специализированными фирмами-подрядчиками.

Список литературы:

1. Городское хозяйство города Вязьма [Электронный ресурс]. - http://www.mgorv.ru (дата обращения: 10.06.13).

2. Гагаринское ЖКХ [Электронный ресурс]. - http://gagarinskiy.ykt.ru/ (дата обращения: 24.06.13).

3. ЖКХ города Ярцево [Электронный ресурс]. - http://remstroy.yarcevocity.ru (дата обращения: 14.06.13).

4. ОАО «Жилищник» [Электронный ресурс]. - http://smolgil.ru/ (дата обращения: 12.09.13).

5. Рославль, ЖКХ [Электронный ресурс]. - http://www.roslavl.ru (дата обращения: 18.07.13).

6. Управляющие организации, Сафоново [Электронный ресурс]. -http://www.reformagkh.ru/mymanager/rating?tid=2395019 (дата обращения: 4.07.13).