CC BY
36
УДК 330.322.2 ББК 65.263.11
МЕХАНИЗМ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ СОЦИАЛЬНО-ОРИЕНТИРОВАННОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
© Романов И.А.*
Российский государственный социальный университет, г. Москва
В статье автор разрабатывает и предлагает механизм оценки эффективности социально-ориентированного инвестирования в объекты недвижимости, используя принципы управления финансовыми рисками для создания алгоритма формирования стратегии социально-ориентированного инвестирования в объекты недвижимости.
Ключевые слова инвестиции, социальные объекты недвижимости, эффективность, критерии эффективности, механизм оценки эффективности, социально-ориентированный подход, финансовые риски.
Для формирования механизма оценки эффективности корпоративного социально-ориентированного инвестирования в объекты недвижимости первое, что необходимо рассмотреть - это критерии эффективности вложения средств, которые находятся в прямой зависимости от следующих аспектов:
- анализ доходов и рентабельности вложений с социальный объект недвижимости;
- определение условий финансирования инвестиций в социальные объекты недвижимости;
- обоснование периода инвестирования, включающего строительство, освоение, эксплуатацию;
- анализ динамики цен, влияющих на получение дохода и затрат;
- аналоги являются источником информации о стоимости строительства социального объекта недвижимости, которая корректируется с учетом прогнозных и экспертных оценок;
- способы и резервы для повышения надежности и экономической эффективности социально-ориентированного инвестиционного проекта.
Расчеты по определению эффективности завязаны на продолжительность прогнозного периода, в рамках которого находятся стадии создания, эксплуатации и, если необходимо, ликвидации объекта социальной недвижимости, т.е. приходится говорить о стоимости денег во времени. Соответственно, с этих позиций основными критериями эффективности будут чис-
* Аспирант кафедры Денежного обращения, финансов и кредита.
тая приведенная стоимость, индекс прибыльности, период окупаемости, внутренняя норма доходности, доход на чистый капитал, где особую роль следует управлению рисками (рис. 1).
РИСК
Рис. 1. Критерии эффективности социально-ориентированного инвестирования в объекты недвижимости
Эффективное функционирование современной корпорации возможно при условии признания цели управления финансовыми рисками как одной из наиболее важных в финансовом менеджменте [4, с. 78]. В полной мере это относится к вопросам финансирования инвестиций в объекты социальной недвижимости. Такое признание направлено на защиту финансовых интересов корпорации от возможных угроз внешнего и внутреннего характера.
С учетом этой особенности главной целью управления финансовыми рисками является обеспечение финансовой безопасности корпорации в процессе её развития и предотвращение возможного снижения её рыночной стоимости [5, с. 112].
В процессе реализации своей главной цели управления финансовыми рисками корпорации должно осуществиться решение следующих основных задач (табл. 1):
Таблица 1
Задачи, направленные на реализацию главной цели управления финансовыми рисками российской корпорации
Главная цель управления финансовыми рисками Основные задачи управления финансовыми рисками, направленные на реализацию его главной цели
Обеспечение финансовой безопасности корпорации в процессе её развития и предотвращение возможного снижения её рыночной стоимости 1. Определение сфер повышенного риска финансовой деятельности корпорации, генерирующих угрозу её финансовой безопасности. 2. Всесторонняя объективная оценка вероятности наступления отдельных рисковых событий и связанных с ними возможных финансовых потерь. 3. Обеспечение минимизации уровня финансового риска по отношению к предусматриваемому уровню доходности финансовых операций. 4. Обеспечение минимизации возможных финансовых потерь корпорации при наступлении рискового события.
1. Определение сфер повышенного риска финансовой деятельности корпорации, генерирующих угрозу её финансовой безопасности. Эта задача реализуется путем идентификации отдельных видов рисков, присущих различным финансовым операциям корпорации (в том числе финансирований инвестиций в социально-значимые объекты недвижимости), определения уровня концентрации финансовых рисков в разрезе отдельных направлений его финансовой деятельности, постоянного мониторинга факторов внешней финансовой среды, генерирующих угрозу возможного недостижения целей её финансовой стратегии.
2. Всесторонняя объективная оценка вероятности наступления отдельных рисковых событий и связанных с ними возможных финансовых потерь. Условием реализация этой задачи является созданием необходимой достоверности информационной базы, способствующей осуществлению такой оценки; выбором современных методов и средств оценки вероятности наступления отдельных рисковых событий, в наибольшей степени корреспондирующих со спецификой рассматриваемых финансовых рисков; определением размера прямого и косвенного финансового ущерба, наносимого корпорации при возможном наступлении рискового события.
3. Обеспечение минимизации уровня финансового риска по отношению к предусматриваемому уровню доходности финансовых операций. Если уровень доходности отдельных финансовых операций или направлений финансовой деятельности определен заранее, то в процессе управления финансовыми рисками следует оценить соответствие их уровня предусматриваемому уровню доходности (по шкале «риск-доходность») и принять меры к возможной минимизации уровня финансовых рисков. Такая минимизация обеспечивается распределением финансовых рисков среди партнеров по финансовой операции, диверсификацией объектов инвестирования, всесторонней оценкой потенциальных потребителей и т.п.
4. Обеспечение минимизации возможных финансовых потерь корпорации при наступлении рискового события. В процессе реализации этой задачи разрабатывается комплекс превентивных мер по предотвращению возможного нарушения финансовой устойчивости и платёжеспособности корпорации, сокращению объемов его операционной или финансовой деятельности, в систему этих мер входят хеджирование отдельных рисков, формирование внутренних резервных денежных фондов, внешнее страхование.
Все рассмотренные задачи управления финансовыми рисками корпораций при социально-ориентированном подходе финансировании инвестиций в объекты недвижимости теснейшим образом взаимосвязаны и решаются в едином комплексе.
Методика управления финансовыми рисками при социально-ориентированном подходе финансировании инвестиций в объекты недвижимости основывается на определенных принципах, основными из которых являются (рис. 2):
1. Осознанность принятия рисков. Финансовый менеджер должен сознательно идти на риск, если он надеется получить соответствующий доход от осуществления финансовой операции [3, с. 82]. Естественно, по отдельным операциям после оценки уровня риска можно принять тактику «избежание риска», однако полностью исключить риск из финансовой деятельности корпорации невозможно, так как финансовый риск - объективное явление, присущее большинству хозяйственных операций, осознанность принятия тех или иных видов финансовых рисков является важнейшим условием нейтрализации их негативных последствий в процессе управления ими.
Рис. 2. Принципы управления финансовыми рисками при социально-ориентированном подходе финансировании инвестиций в объекты недвижимости
2. Управляемость принимаемыми рисками. В состав портфеля финансовых рисков должны включиться преимущественно те из них, которые под-
даются нейтрализации в процессе управления независимо от их объективной или субъективной природы. Только по таким видам рисков финансовый менеджер может использовать весь арсенал внутренних механизмов их нейтрализации, т.е. проявить искусство управления ими [1, с. 93]. Риски неуправляемые, например, риски форс-мажорной группы, можно только передать внешнему страховщику.
3. Независимость управления отдельными рисками. Один из важнейших постулатов теории риск-менеджмента гласит, что риски независимы друг от друга и финансовые потери по одному из рисков портфеля необязательно увеличивают вероятность наступления рискового случая по другим финансовым рискам. Иными словами, финансовые потери по различным видам рисков независимы друг от друга и в процессе управления ими должны нейтрализоваться индивидуально.
4. Экономическая рациональность управления. Этот принцип предполагает, что управление финансовыми рисками корпорации базируется на рациональном экономическом поведении. Применительно к данному аспекту управления рациональное экономическое поведение субъекта, принимающего решение, состоит в том, что из всех альтернативных управленческих решений выбирается такое, которое обеспечивает наибольшую эффективность и финансовую безопасность.
5. Учет финансовой философии корпорации. Эта философия отражает финансовый менталитет учредителей и главных менеджеров корпорации относительно их рисковых предпочтений. Вариантами таких рисковых предпочтений, отражаемых финансовой корпоративной философией, являются: нерасположенность к риску (избежание риска даже несмотря на справедливое возмещение возрастания его уровня соответствующим дополнительным уровнем дохода); нейтральность к риску (готовность принимать на себя риск только в том случае, если он будет справедливо компенсирован дополнительным уровнем дохода); расположенность к риску (склонность идти на риск даже в тех случаях, когда он недостаточно справедливо компенсирован дополнительным уровнем дохода).
6. Учет финансовой политики по отдельным аспектам финансовой деятельности. Система управления финансовыми рисками по отдельным финансовым операциям должна базироваться на критериях избранной финансовой политики по отдельным направлениям финансовой деятельности, сформированной в процессе разработки общей финансовой политики - агрессивная, умеренная или консервативная - включают как обязательный элемент уровень допустимого риска при осуществлении отдельных финансовых операций или конкретного направления финансовой деятельности [4, с. 127]. Учетом этого уровня обеспечивается связь управления финансовыми рисками с реализацией целей финансовой стратегии корпорации в целом.
7. Сопоставимость уровня принимаемых рисков с уровнем доходности финансовых операций. Этот принцип является основополагающим в теории
риск-менеджмента. Он заключается в том, что корпорация должна принимать в процессе осуществления финансовой деятельности только те виды финансовых рисков, уровень которых не превышает соответствующего уровня доходности по шкале «доходность-риск». Любой вид риска, по которому уровень риска выше уровня ожидаемой доходности (с включенной в нее премией за риск) должен быть корпорацией отвергнут (или соответственно должны быть пересмотрены размеры премии заданный риск).
8. Сопоставимость уровня принимаемых рисков с финансовыми возможностями корпорации. Ожидаемый размер финансовых потерь корпорации, соответствующий тому или иному уровню финансового риска, должен соответствовать той доле капитала, которая обеспечивает внутреннее страхование рисков. В противном варианте наступление рискового случая повлечет за собой потерю определенной части активов, обеспечивающих операционную или инвестиционную деятельность корпорации, т.е. снизит его потенциал формирования прибыли и темпы предстоящего развития. Размер рискового капитала, включающего и соответствующие внутренние страховые фонды, должен быть определен корпорацией заранее и служить рубежом принятия тех видов финансовых рисков, которые не могут быть переданы партнеру по операции или внешнему страховщику. Если принятие ряда финансовых рисков несопоставимо с финансовыми возможностями корпорации по нейтрализации их негативных последствий, но диктуется целями стратегии и направленности финансовой деятельности, то включение их в портфель принимаемых рисков допустимо лишь в том случае, если возможна частичная или полная их передача партнерам по финансовой операции или внешнему страховщику.
9. Учет временного фактора в управлении рисками. Чем длиннее период осуществления финансовой операции, тем шире диапазон сопутствующих ей рисков, тем меньше возможностей обеспечить нейтрализацию их негативных финансовых последствий по критерию экономичности управления рисками. При необходимости осуществления таких финансовых операций корпорации должно обеспечить получение необходимого дополнительного уровня доходности по ней не только за счет премии за риск, но и премии за ликвидность (так как период осуществления финансовой операции представляет собой период «замороженной ликвидности» вложенного в нее капитала). Только в этом случае у корпорации будет сформирован необходимый финансовый потенциал для централизации негативных финансовых последствий по такой операции при возможном наступлении рискового случая.
10. Экономичность управления рисками. Основу управления финансовыми рисками составляет нейтрализация их негативных финансовых последствий для деятельности корпорации при возможном наступлении рискового случая. Вместе с тем, затраты корпорации по нейтрализации соответствующего финансового риска не должны превышать суммы возможных финансовых потерь по нему даже при самой высокой степени вероятности
наступления рискового случая [2, с. 83]. Критерий экономичности управления рисками должен соблюдаться при осуществлении как внутреннего, так и внешнего страхования финансовых рисков.
С учетом рассмотренных целей, задач и принципов организуется процесс управления финансовыми рисками в каждой конкретной корпорации.
Область исследования:
Нефинансовые инвестиции
Корпоративные нвестиции
Финансовая эффективность
Недвижимость как объект социально-ориентированного инвестирования
Детские дошкольные учреждения, больницы, пекарни, водо- и электро- снабжение и другие объекты производственной и коммунальной инфраструктуры
Эффективность влияния на ситуацию на территории присутствия
Нефинансовая эффективность
Период окупаемости проекта (РР)
Чистая приведенная стоимость (ЧРУ)
УРОВЕНЬ РИСКА
Внутренняя
норма доходности
(ДЖ)
Учетная доходность (АКЯ)
Индекс рентабельности (РД)
Методика идентификации и оценки рисков социально-ориентированного инвестирования в недвижимость:
1 Этап: идентификация рисков
Финансовых рисков:
{ФР1;ФР2,... ФРп} где ФР1^0; ФР2^0; ;.....; ФРп^О
Налоговых рисков:
{НР1;НР2,... НРп} где НР1^0; НР2^0;
;.....; НРп^0
Правовых рисков:
{ПР1;ПР2,... ПРп} где ПР1^0; ПР2^0; ;.....; ПРп^0
2 Этап: экономико-математическая и экспертная оценка уровня риска
Допустимый уровень
Критический уровень
Катастрофический уровень
3 Этап: оценка влияния выявленных рисков на финансовую устойчивость корпорации
Стратегическая Краткосрочная устойчивость устойчивость Моментная устойчивость Финансовая безопасность
ФИНАНСОВАЯ УСТОИЧИВОЧТЬ
Финансовые нвестиции
Прочие нефинансовые инвестиции
Рис. 3. Механизм оценки эффективности корпоративного социально-ориентированного инвестирования в объекты недвижимости
Исследование деятельности российских корпораций показало, что инвестирование в социальные объекты недвижимости является непрофильной деятельностью, эффективность которой необходимо оценивать с точки зрения риска ведения основной деятельности. Поэтому особую значимость приобретает разработанный автором механизм оценки эффективности корпоративного социально-ориентированного инвестирования в объекты недвижимости, содержащий соответствующую методику, основывающуюся на оценке рисков (рис. 3).
Для принятия решения о целесообразности социально-ориентированного инвестирования в объекты недвижимости, прежде всего, оценивается экономический эффект, т.к. для ведения бизнеса нужна уверенность, что это не будет противоречить принципу непрерывности деятельности.
Основными критериями эффективности реальных инвестиционных проектов (к которым относится социально-ориентированное инвестирование в объекты недвижимости) являются:
1. Стандартные показателям эффективности инвестиционных проектов:
- период окупаемости проекта (PP);
- чистая приведенная стоимость проекта (NPV);
- внутренняя норма доходности проекта (IRR);
2. Дополнительные показатели эффективности реальных инвестиционных проектов:
- учетная доходность (ARR);
- индекс рентабельности (PI).
Период окупаемости (PP) - количество периодов, за которое произойдет полное возмещение осуществленных инвестиций:
PP=P (1)
где IC - объем инвестиций;
P - годовые (среднегодовые) поступления.
Чистая приведенная стоимость проекта (net present value, NPV) - это сопоставление чистых дисконтированных поступлений по инвестиционному проекту с суммой исходной инвестиции.
CFX CF2 CFn
—L +-Ц- +... +--
1 + r (1 + r)2 (1 + r)
или
NPV = + -—2— +... + -—^ (2)
где CFt - денежный поток;
r - ставка дисконтирования (желаемый доход).
При прогнозировании доходов по годам необходимо учитывать все виды поступлений средств.
Внутренняя норма доходности проекта (1КЯ) - это значение коэффициента дисконтирования (г), при котором чистый приведенный эффект (ЫРУ) равен нулю.
п Ср
ЫРУ = У-■-= 0 (4)
т1(1 + 1ВЯУ ( )
Данный коэффициент показывает максимально допустимый относительный уровень расходов по проекту, чтобы он не стал убыточным. Например, если проект по социальному инвестированию в недвижимость полностью финансируется за счет ссуды банка, то ГКЯ покажет верхнюю границу допустимого уровня банковской % ставки, превышение которой делает проект убыточным.
Определение учетной доходности связано с коэффициентом эффективности инвестиционного проекта (АЛЯ). Особенностью является то, что в этом случае не предполагается дисконтирование показателей дохода:
Коэффициент эффективности инвестиционного проекта (АRR) показывает сколько рублей дохода приходится на каждый вложенный рубль.
Индекс рентабельности инвестиционного проекта (Р1) характеризует уровень дохода на единицу затрат, т.е. относительную эффективность вложений. Индекс удобен при выборе проекта из ряда альтернативных, если они имеют близкие значения ЫРУ
Р1 = (6)
£ Р)С¥ 0 v У
если:
Р1 > 1 то проект следует принять;
Р1 < 1 - отвергнуть;
Р1 = 1 - проект не принесет ни прибыли, ни убытков.
Оценка этих показателей является обязательной, но недостаточной для принятия решения о вложении средств в социальные объекты недвижимости.
Мы предлагаем к стандартному набору показателей эффективности инвестиций добавить оценку риска, связанного с операциями с недвижимость, для чего была разработана методика идентификации и оценки рисков социально-ориентированного инвестирования в недвижимость. Методика предполагает прохождение трех этапов. На первом этапе выявляются финансовые, налоговые и правовые риски. Далее на втором этапе с применением экспертных или экономико-математических методов определяется уровень риска, который может быть допустимым, критическим или катастрофическим. От уровня риска
зависит финансовая устойчивость, а, соответственно, и решение об инвестировании - в этом и состоит третий этап. Наиболее значимым является стратегическая финансовая устойчивость, т.к. в случае выявления негативного влияния инвестиций в недвижимость на моментную или краткосрочную финансовую устойчивость есть способы ее минимизации или нейтрализации, но они никак не применимы для решения долгосрочных проблем.
Финансовые, налоговые и юридические риски оказывают непосредственное влияние на показатели финансовой устойчивости корпорации, поэтому их необходимо принимать к рассмотрению до начала инвестиционной стации, связанной с решением вопросов об источниках финансирования (собственных или заемных).
Разработанные автором механизм и методика используются для построения алгоритма формирования стратегии социально-ориентированного инвестирования в объекты недвижимости (рис. 4):
Алгоритм формирования стратегии социально-ориентированного инвестирования в объекты недвижимости представляет собой последовательность, состоящую из ряда шагов.
1. Прерогатива составления стратегии развития корпорации традиционно принадлежит руководству (топ-менеджменту). Она составляется на годы вперед, учитывая цели и миссию деятельности компании. Однако, это не значит, что единожды разработав стратегию, к ней никто и никогда не возвращается. Современные правила ведения бизнеса в России вынуждают с ними считаться, внося коррективы в стратегию развития. Что доказывается анализом социально-экономической среды, исследование которой позволяет сделать вывод о двойственной природе. В современных экономических условиях негосударственное инвестирование в социально-значимые объекты недвижимости осуществляется либо на добровольной основе, либо это вынужденное участие. Признание факта несоответствия стратегии развития современному экономическому запросу является первым шагом. Для исправления ситуации нужно сформировать рабочую группу - это второй шаг.
2. Формирование рабочей группы по разработке стратегии социально-ориентированного корпоративного инвестирования в недвижимость. Предпочтительно, чтобы данная рабочая группа состояла из топ-менеджеров корпорации, представляющих ведущие подразделения, и менеджеров, которые будут непосредственно участвовать в реализации проектов социально-ориентированного инвестирования.
Во-первых, это позволит, вовлечь в процесс формирования стратегии социально-ориентированного инвестирования сотрудников, обладающих реальными полномочиями для решения стратегических вопросов.
Во-вторых, персонал, реализующий конкретные проекты, имеет возможность представить возможные затруднения с их реализацией на начальном этапе работы. Рабочая группа будет исследовать, насколько реальная практика компании соответствует ее миссии и целям.
Топ-менеджмент
Исходная стратегия развития
_ |
Формирование рабочей группы по разработке стратегии социально-ориентированного корпоративного инвестирования в
объекты недвижимости
|
I Рабочая группа I
Анализ социально-экономической среды Анализ инвестиционной стратегии корпорации
|
Двойственная природа инвестирования в социально-значимые объекты недвижимости
Добровольное участие
Вынужденное участие
Формирование стратегии социально-ориентированного корпоративного инвестирования в недвижимость
х
Применение механизм оценки эффективности корпоративного социально-ориентированного инвестирования в объекты недвижимости
I ~
Использование методики идентификации и оценки рисков социально-ориентированного инвестирования в недвижимость
Определение финансовой, нефинансовой эффективности и эффективности влияния на территорию присутсивия
Изыскание источников финансирования проектов в рамках стратегии социально-ориентированного корпоративного инвестирования в недвижимость
Разработка системы организационно-экономических мероприятий по обеспечению реализации проектов по социальному инвестированию корпорации
Подготовка планов реализации проектов (сроки, ответственные, смета затрат и др.)
Выполнение инвестиционного проекта
У
Отчет топ-менеджменту
Конец
Рис. 4. Алгоритм формирования стратегии социально-ориентированного инвестирования в объекты недвижимости
3. Проведение диагностики социальной среды корпорации производится для выявления функциональных областей, которые требуют приведения в соответствие потребностям текущей ситуации или улучшений.
Сюда относится демографический анализ, спрос на услуги детских дошкольных организаций, на спортивные, образовательные и культурные комплексы, анализ медицинского обслуживания, необходимость охраны окружающей среды, отношения с местными сообществами.
В зависимости от потребностей компании целевые группы исследования могут быть расширены (например, отношения с инвесторами, местной и / или региональной, федеральной властью).
4. Анализ действующей стратегии корпорации. Выделение областей и обстоятельств, когда заявленные миссия и цели компании не совпадают с реальной практикой.
5. Формирование стратегии социально-ориентированного корпоративного инвестирования в недвижимость.
6. Применение механизма оценки эффективности социально-ориентированного корпоративного инвестирования в недвижимость.
7. Использование методики идентификации и оценки рисков социально-ориентированного инвестирования в недвижимость
8. Определение финансовой, нефинансовой эффективности и эффективности влияния на территорию присутствия.
9. При условии необходимости и достаточного уровня эффективности инвестирования в объекты социальной недвижимости принимается одно из трех взаимоисключающих решений: отказ от инвестиционного проекта, финансирование инвестиций или финансирование после осуществления ряда мероприятий по снижению или нейтрализации выявленных рисков, связанных с вложениями в недвижимость.
10. После принятия решения о принятии проекта к исполнению корпорация изыскивает средства на его финансирование из собственных или заемных источников.
11. Сразу после того, как корпорация определяется с финансовыми ресурсами, должна проводиться разработка системы организационно-экономических мероприятий по обеспечению реализации проектов по социальному инвестированию корпорации.
12. На основе этой системы осуществляется подготовка планов реализации проектов (сроки, ответственные, смета затрат и др.).
13. Выполнение инвестиционного проекта согласно планам реализации.
14. Отчет об исполнении социального-ориентированного инвестирования в объекты недвижимости.
Список литературы:
1. Авдошин С.М., Песецкая Е.Ю. Информатизация бизнеса. Управление рисками. - М.: ДМК Пресс, 2011. - 176 с.
2. Балдин К.В., Передеряев И.И., Голов Р.С. Управление рисками в инновационно-инвестиционной деятельности предприятия: учеб. пособие. -М.: Дашков и КО, 2012. - 419 с.
3. Новиков А.И., Солодская Т.И. Теория принятия решений и управление рисками в финансовой и налоговой сферах: учебное пособие. - М.: Дашков и Ко, 2013. - 285 с.
4. Шапкин А.С., Шапкин В.А. Экономические и финансовые риски. Оценка, управление, портфель инвестиций. - изд. 8. - М.: Дашков и Ко, 2011. -544 с.
5. Эриашвили Н.Д., Тепман Л.Н. Управление рисками в условиях финансового кризиса: учебное пособие. - М.: Юнити-Дана, 2012. - 295 с.
