CC BY
77УДК 347.45/.47
Гоменок Алена Юрьевна МГЮА им. О. Е. Кутафина Институт частного права Россия, Москва alenagomenok41 @gmail.com Gomenok Alena Yurievna Kutafin Moscow State University Private Law Institute Russia, Moscow
МЕХАНИЗМ ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА СЧЕТА ЭСКРОУ - ЕГО ЦЕЛИ И
РИСКИ
Аннотация: в последнее время отмечается рост спроса на приобретение квартир на этапе строительства дома, что несет в себе риски неполучения имущества или уплаченных денежных средств. Обезопасить покупателя призван механизм условного депонирования, который защищает клиента от неисполнения застройщиком своих обязательств, но также имеет в себе определенные недостатки функционирования.
Ключевые слова: эскроу-счет, договор условного депонирования, застройщик, покупатель, депонент, бенефициар, эскроу-агент.
MECHANISM OF THE ESCROW ACCOUNT AGREEMENT: OBJECTIVES
AND RISKS
Annotation: recently, there has been an increase in demand for the purchase of apartments at the stage of building a house, which carries the risk of not receiving property or paid funds. The escrow mechanism is designed to protect the buyer, which protects the client from default by the developer of its obligations, but also has certain functional disadvantages.
246
Key words: escrow account, escrow agreement, equity participation agreement, developer, buyer, deposit, beneficiary, escrow agent.
Покупка недвижимости является одной из важнейших трат в жизни большинства людей. Рынок жилья стремительными темпами пополняется новыми предложениями, при этом спрос покупателей только множится, в результате чего происходит активный рост цен на недвижимость, в частности, на квартиры. Средняя стоимость квадратного метра квартиры в Москве с октября 2019 г. по октябрь 2020 г. выросла, приблизительно, со 177 тысяч рублей до 187 тысяч рублей [15]. При этом объем выдачи ипотеки в сентябре 2020 г. вырос на 65% по сравнению с прошлым годом [10]. Это говорит о крайней востребованности данной формы залога среди населения.
Уже многие годы большой популярностью пользуется приобретение
жилья еще на стадии строительства. Это обусловлено сниженной ценой, по
сравнению с готовыми объектами недвижимости, высоким спросом
покупателей, что, однако, несет в себе определенные риски. Так, существует
реальная опасность неполучения достроенного жилья в срок, вопреки
законодательству и условиям договора, что называется «долгостроем», т.е.
затянувшимся строительством. Такая проблема была особенно распространена в
середине 2000-х годов, когда термин «обманутые дольщики» плотно вошел в
лексикон людей. С этого времени законодатель попытался обезопасить новых
владельцев, реформировав правовое регулирование в этой области. Однако,
несмотря на уменьшение количества граждан, оставшихся без своего жилья,
окончательно проблема не была решена. Так, по состоянию на октябрь 2020 г.
Минстроем России по всей стране насчитывается 2953 проблемных домов, в
которых, в силу различных причин, не предоставлены готовые квартиры
покупателям [7]. Тем не менее, на сегодняшний день предусмотрен ряд
механизмов, позволяющий относительно обезопасить граждан от потери своих
денежных средств. Ввиду высокого спроса на сделки по купле-продаже
недвижимости, в частности, в объектах незавершенного строительства, 247
ш
м
активного законодательного регулирования данных отношений в последнее время обозначивается потребность в прояснении безопасности и защищенности подобных договоров в современных правовых условиях, анализе рисков и недостатков регулирования.
Реформирование законодательства в сфере сделок с недвижимостью продолжается на протяжении нескольких лет. В 2004 г. был принят закон Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который запретил девелоперам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство, обязал их прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение [12]. Однако данные меры не привели к комплексному решению проблему, застройщики изобретали новые способы затягивания сроков.
Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ попытался гарантировать покупателям их право на надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения в рамках договора долевого участия в срок. Он устанавливал, что, в случае продления сроков сдачи объекта, банк должен выступить поручителем застройщика в обеспечение данной обязанности [14]. Но и эти положения лишь немного дополняли существующий механизм, который по-прежнему содержал риски потери имущества.
Наиболее масштабные меры начались в 2016 году. Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ раскрывал содержание договора поручительства, осуществляемого банком, предусматривая солидарную и субсидиарную ответственность кредитной организации, при этом, закрепив общие положения гражданского законодательства о праве на расторжение и прекращение договора поручительства [13]. Так, возникала опасность лишения защиты прав покупателей от ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств в силу отсутствия обеспечения исполнения обязательства.
Важным положением стало предоставление возможности привлечения к
участию в сделке по купле-продаже недвижимости на стадии строительства 248
механизма размещения денежных средств на счетах эскроу. Сущность договора условного депонирования (эскроу) выражалась в обязанности участника долевого строительства (депонента) внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма) на открытый в банке (эскроу-агент) специальный счет эскроу [13]. Срок действия договора не может превышать 5 лет [4].
Введение этого механизма стало важным этапам в процессе оформления существующих отношений по купле-продаже недвижимости. В результате этого были внесены изменения в ГК РФ, который был дополнен главой 45, в том числе содержащей положения о счете эскроу. Данный шаг ознаменовал новый этап охраны прав лиц в этой области. Интересной представляется позиция Л. Г. Ефимовой, которая определяет эскроу возникает в качестве особого непоименованного личного способа обеспечения исполнения обязательства, защищающего не только кредитора, но и бенефициара - обязанностями эскроу-агента [6].
Помимо этого, был создан Фонд субъекта Российской Федерации в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду субъекта Российской Федерации имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства [14].
Данное положение является составным элементом системы обеспечения
защиты прав покупателей недвижимости, наряду с созданным в 2017 г.
Компенсационным фондом под управлением публично-правовой компании
«Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», который
формируется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков,
привлекающих денежные средства участников долевого строительства и 249
выплачивает возмещения гражданам - участникам долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщика [11].
По данным Банка России с начала года по сентябрь количество эскроу счетов увеличилось в 3,5 раза [9]. Данное увеличение обусловлено законодательно установленной обязанностью застройщиков с 1 июля 2019 г. по использованию депонирования. Такое нововведение призвано защитить участников долевого строительства от неправомерных действий. По договору эскроу (условного депонирования) депонент (покупатель) обязуется передать имущество эскроу-агенту (банку), чтобы исполнить свое обязательство перед бенефициаром (застройщиком) [4].
Эта конструкция применяется для защиты интересов контрагентов в рассматриваемом обязательстве. Покупатель недвижимости таким образом страхует свои денежные средства до момента, пока предмет договора не будет передан депоненту, при этом бенефициару гарантируется поступление оплаты. М. Е. Моргачева указывает, что эскроу является одним из наиболее эффективных способов расчетов, надежно выполняющий гарантирующую (обеспечительную) функцию [2, с. 24].
Дискуссионным остается вопрос о защите от взыскания денег клиента, в случае наличия у него долгов. Д.К. Дубнова выделяет его как законодательно не решенный, т.е. требующий дополнительно правовой квалификации [5, с. 86].
Эскроу-агент за вознаграждение обеспечивает сохранность переданного имущества, содержащегося обособленно, до момента его передачи (введения дома в эксплуатацию) в силу возникновения законных оснований, проверяет при необходимости основания передачи бенефициару имущества.
Важно отметить, рассматривая конструкцию договора условного депонирования, объектом могут быть движимые вещи (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги [4].
До введения обязательного действия такого механизма покупка
недвижимости (квартиры) осуществлялась по договору участия в долевом 250
Ш
строительстве (далее - ДДУ), т.е. договора, по которому застройщик обязался в предусмотренный срок построить и ввести в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства многоквартирный дом, а вторая сторона - уплатить обусловленную цену и принять объект долевого строительства. сопровождаемого открытием ипотеки, в случае необходимости [12]. Затем происходила регистрация договора в Росреестре и его оплата. С 1 июля 2018 г. застройщик обязан иметь в своем названии указание «специализированный застройщик», свидетельствующем о правиле «1 разрешение - 1 застройщик», за исключением случаев получения разрешения на строительство до внесения изменений ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, а также в отношении лиц, использующих эскроу-счета.
Договор условного депонирования является трехсторонним, он заключается после заключения договора долевого участия, где покупатель приобретает статус участника сделки, и его регистрации. Здесь клиент становится депонентом в добавление к третьему статусу - заемщика по договору ипотечного кредитования (при наличии). Л.Г. Ефимова считает, что такой договор объединяет два разных двусторонних договора - эскроу агента с депонентом и эскроу-агента с бенефициаром [6].
Сейчас покупка квартиры осуществляется следующим образом. После бронирования квартиры и совершения всех необходимых юридических действий для ее покупки (к примеру, открытие ипотеки) застройщик отправляет запрос в банк для получения письменного согласия по проведению сделки, оформляет договор долевого участия и регистрирует его, после чего клиент открывает эскроу-счет в банке, куда перечисляются денежные средства.
Строительство объекта застройщиком выполняется за счет собственных средств или по договору о проектном финансировании с банком-партнером, который предоставляет заем по целевому назначению, что также защищает права покупателя от неисполнения обязательства застройщиком.
При покупке квартиры по уступке права требования предыдущий дольщик и депонент должен закрыть эскроу-счет, после чего новый дольщик, уведомив застройщика, имеет право открыть новый.
Если участник решит расторгнуть договор долевого участия, после этого он погашает запись в Росреестре о данном договоре и подает заявление о закрытии эскроу-счета. В данном процессе участвуют все три стороны договора условного депонирования. Закрытие счета, осуществляемого банком, осуществляется по истечению срока действия, при отказе от договора участия в ДДУ, расторжении ДДУ [4].
Важной составной частью конструкции договора условного депонирования являются условия перевода денежных средств с эскроу-счета застройщику. Не позднее 10 рабочих дней после предоставления им эскроу-агенту разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и при наличии сведений в Росреестре, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении первого объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома, денежные средства перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа) [12]. Таким образом, застройщик гарантированно получает причитающиеся ему деньги только после выполнения своего обязательства.
Несмотря на все перечисленные преимущества, которые дает применения такого механизма, практика выработала ряд существенных недостатков его реализации. Так, существенным является невозможность получения дохода в виде процентов по вкладам в отношении денежных средств, находящихся на эскроу-счете. Деньги, в таком случае, замораживаются до момента востребования, они не находятся в обороте и не приносят никакой другой выгоды, как кроме обеспечения исполнения договора условного депонирования.
Кроме того, в случае нарушения застройщиком договора, неисполнения им
обязательств, при расторжении договора счета эскроу денежные средства
возвращаются депоненту, однако, с учетом инфляции и иных экономических 252
Ш
факторов, к этому моменту они могут снизить свою стоимость, а отсутствие начисления процентов по вкладам на них лишает покупателя возможности получить эквивалентную первоначальному вложению денежную сумму.
Законодателем были предприняты попытки к решению данной проблемы. В ноябре 2019 г. в Государственной Думе был зарегистрирован законопроект № 844913-7 «О внесении изменения в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации», который определял ежемесячное зачисление депоненту процентов за пользование денежными средствами, находящихся на специальном счете эскроу [8]. Однако, остановившись на стадии первого чтения, по состоянию на октябрь 2020 г., он принят не был.
Помимо этого, существует риск утраты денежных средств, находящихся на счете в случае банкротства банка, где открыт эскроу. На этот случай предусмотрена система страхования таких вкладов на сумму 10 млн рублей. Но, если количество денежных средств на счете превышает эту цифру, существует реальная возможность потери остальных средств.
Исходя из вышеперечисленного, можно сделать вывод о положительном изменении ситуации на рынке купли-продажи строящегося жилья с точки зрения безопасности для покупателя совершения подобных сделок и снижения риска имущественных потерь. Как заявил губернатор Московской области А.Ю. Воробьев, благодаря закону эскроу-счета нет риска возникновения новых обманутых дольщиков [3]. Заключение договора условного депонирования является эффективным стимулом для бенефициара недопущения неисполнения обязательств. При этом, существует ряд проблем реализации механизма действия договора эскроу, в частности, особо активно обсуждается вопрос начисления банковских процентов на вклады по эскроу-счету. Как отмечает Е.В. Блинникова, в области открытия и обслуживания по такому вкладу применяются общие положения о банковском счете, что в этой части не отличает их между собой, а значит требует решения вопроса о начислении процентов [1, с. 21].
Таким образом, можно отметить эффективность действия механизма по
договору условного депонирования в сделках с недвижимостью. Он 253
Ш
существенно снижает риски покупателей по неполучению строящегося жилья, потери уплаченных денежных средств. В связи с этим совершения подобного рода сделок становится более безопасным. Это, возможно, приведет к еще большему росту спроса на приобретение строящейся недвижимости, увеличению доверия к такому способу покупки, как использование механизма эскроу счета.
Однако на сегодняшний день остаются пробелы законодательного регулирования рассматриваемых правоотношений. В связи с этим, предлагается к решению вопрос о начислении банковских процентов по вкладу, находящемуся на эскроу счету. Само нахождение денежных средств на счету может не подразумевать начисление дополнительного дохода, т.к. их назначение -передача бенефициару при возникновении установленных на то оснований. Соответственно, в случае начисления процентов по «замороженному» вкладу, возникает сложность с их снятием, отделением от основной суммы. Поэтому предлагается при выполнении застройщиком своих обязательств, не начислять проценты на находящуюся на счету денежную сумму. Однако, в случае расторжения договора и возникновения потребности в возврате денег покупателю, рассматривается возможность расчета и выплаты причитавшихся процентов. Так, может быть организовано скопление и ежегодное увеличение таких ресурсов на отдельном счете, который либо обналичивается клиентом, либо переходит к банку при удачном совершении сделки. Это может помочь не только вернуть денежные средства, уплаченные ранее, но и получить возмещение по аналогии с ответственностью за пользование денежными средствами.
Список литературы:
1. Блинкова Е.В. Договор условного депонирования (эскроу) в российском гражданском праве // Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2015. № 3 (104). С. 21.
2.Богданов Е. В., Богданов Д. Е., Богданова Е. Е. Проблема фидуциарности и фидуциарных сделок в гражданском праве России // Гражданское право. 2017. № 3. С. 2.
3.Воробьев: Подмосковье рассчитывает за 3 года решить проблему обманутых дольщиков // Газета. ru // URL: https://www.gazeta.ru/social/news/2020/08/04/n 14756425.shtml (дата обращения 18.10.2020 г.).
4."Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ), ст. 860.10 ст. 926.1, п.1 // СПС «КонсультантПлюс» // URL: http://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 9027/4ddbf6963b9039ba24744 f42294063c7ea1dfcca/ (дата обращения 17.10.2020 г.).
5.Дубнова Д.К. Эскроу счет в российском праве // Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2016. № 5 (112). С. 86.
6.Договоры банковского вклада и банковского счета. Серия: Банковские сделки. Монография / Ефимова Л.Г. —М.: Проспект, 2018. Режим доступа: https://litgid.com/read/dogovory bankovskogo vklada i bankovskogo scheta mono grafiya/page-5 .php.
7.Единый реестр проблемных объектов // Единая информационная система жилищного строительства // URL: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/список-проблемных-объектов (дата обращения 15.10.2020 г.).
8.Законопроект № 844913-7 «О внесении изменения в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Система обеспечения законодательной деятельности // URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/844913-7 (дата обращения 18.10.2020 г.).
9.Информация о проектном финансировании: заключении кредитных договоров с застройщиками, использующими счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, и открытии счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве // Банк России // URL: https://www.cbr.ru/analytics/flnansirovanie-dolevogo-stroitelstva/2020-09-01/ (дата обращения 17.10.2020 г.).
255
10.0КБ: объем выдачи ипотеки в сентябре вырос на 65% по сравнению с прошлым годом // ГК «Индикаторы рынка недвижимости» // URL: https://www.irn.ru/news/137668.html (дата обращения 15.10.2020 г.).
11.Распоряжение Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 года № 2203-р "О публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства", устав, п.13 // Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства // URL: https://xn--214-mdd8bf5b.xn--p 1 ai/about/normativno-pravovaya-baza/ (дата обращения 17.10.2020 г.).
12.Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ст.4 п.1, ст. 15.5, п. 6 // СПС «КонсультантПлюс» // URL: http://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 51038/7e20edcc51ba599c70fb3 28204e3ac1226e7d912/ (дата обращения 18.10.2020 г.).
13.Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-Ф3 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" ст. 15.3, ст. 15.4, пп.1,3 // Российская газета -Федеральный выпуск № 151(7019) // URL: https://rg.ru/2016/07/12/stroitelstvo-dok.html (дата обращения 16.10.2020 г.).
14.Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ст. 5 // СПС «КонсультантПлюс» // URL: http://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 140183/5bdc78bf7e3015a0ea0c 0ea5bef708a6c79e2föa/ (дата обращения 15.10.2020 г.).
15.Цены на квартиры в Москве и Подмосковье // ГК «Индикаторы рынка недвижимости» // URL: https://www.irn.ru/price/?todo=calc&external=&service key=5f876ebf811671.95739 948&price cond=&flat%5Bmetro%5D=159&flat%5Binput district%5D=&flat%5Bi
256
Ш
M
при podm%5D=&flat%5Bmetro ^те%50=20&^%5Бте^о tvpe%5D=1&flat% 5Bdo п^%5Э=2&Аat%5Bhouse tvpe%5D=3&flat%5Bfloors%5D=23&flat%5Bf loor%5D= 17&flat%5Brooms%5D= 1 &flat%5Bsquare%5D=55%2C0&flat%5Bsquar e kitchen%5D=8%2C0&flat%5Brepair%5D=3¤cv=0&date= (дата
обращения 15.10.2020 г.).
