CC BY
14
ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
DOI: 10.24412/2076-1503-2023-11-311-314 NIION: 2018-0076-11/23-900 MOSURED: 77/27-023-2023-11-900
СТРОКОВА Полина Михайловна,
студент, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации; Москва, Российская Федерация, e-mail: 228856@edu.fa.ru
Научный руководитель: МИНАСЯН Гоар Микаеловна
Доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, кандидат юридических наук,
е-mail: mail@law-books.ru
МЕДИАЦИЯ В СПОРАХ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ
Аннотация. В статье рассматривается вопрос о сущности и особенностях медиации при разрешении споров на рынке недвижимости в России. Автор рассматривает понятие медиации, ее отличительные особенности в сравнении с судебным разбирательством, ее функции. Полученные выводы экстраполируются на разрешение споров на рынке недвижимости. На практическом примере автор раскрывает специфику проведения этой процедуры при разрешении споров, касающихся недвижимости. В завершении статьи делается вывод о высокой значимости медиации в урегулировании конфликтных ситуаций на рынке недвижимости, наличии дальнейших перспектив ее развития и преимуществах по сравнению с традиционными юрисдикционными способами.
Ключевые слова: медиация, сделки с недвижимостью, урегулирование споров, конфликт, досудебное урегулирование, внесудебное разрешение споров.
STROKOVA Polina Mihalovna,
student, Financial University under the Government of the Russian Federation; Moscow, Russian Federation
Supervisor: MINASYAN Gohar Mikaelovna
Associate Professor of the Departament of Legal Regulatiom of Economic Activities Financial University under the Government of the Russian Federation, Candidate of Juridical Sciences
MEDIATION IN DISPUTES ON THE REAL ESTATE MARKET
IN RUSSIA
Annotation. The article discusses the essence and features of mediation in resolving disputes in the real estate market in Russia. The author examines the concept of mediation, its distinctive features in comparison with judicial proceedings, its functions. The findings are extrapolated to the resolution of disputes in the real estate market. Using a practical example, the author reveals the specifics of this procedure in resolving disputes concerning real estate. At the end of the article, the conclusion is made about the high importance of mediation in resolving conflict situations in the real estate market, the availability of further prospects for its development and advantages over traditional jurisdictional methods.
Key words: mediation, real estate transactions, settlement of disputes, conflicts, pre-trial settlement, out-of-court dispute resolution.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2023
В практике деятельности субъектов на рынке недвижимости имеются ситуации, при которых спор может быть разрешен только в рамках судебного разбирательства. Но недостатки судопроизводства очевидны. Самым главным недостатком являются сроки, тем более в условиях, когда другая сторона может прибегать к различным процессуальным уловкам для затягивания разрешения конфликта. К другим значимым недостаткам судебного разбирательства можно отнести судебные издержки, которые могут иногда превышать стоимость предмета разногласий. Но даже вынесение решения в вашу пользу не гарантирует беспроблемного исполнения судебного акта. Ведение исполнительного производства и обеспечение фактического исполнения решения суда может занять также достаточно большое количество времени и ресурсов. Поэтому в современных условиях участники рынка недвижимости обращают своё внимание на альтернативные способы разрешения конфликтов, например, медиацию.
В сущности, медиация представляет собой внесудебный способ урегулирования спором между хозяйствующими субъектами с участием выбранного сторонами медиатора ведущего переговоры [1, 400]. Медиатор выполняет функцию независимого судьи в споре сторон. Положение медиатора имеет сходство с функционалом арбитра, но имеются важные различия. Арбитр и медиатор оба являются независимыми участниками общественных отношений, то есть они не заинтересованы в том или ином разрешении спора. Но арбитр всегда действует и разрешает спор на основании положений действующего законодательства. Его решения имеют обязательную силу для сторон и третьих лиц. Напротив, медиация заключается в организации на добровольной основе переговорного процесса, направленного на мирное и взаимовыгодное разрешение ситуации. Принципиально различное целеполагание у медиатора и арбитра. Если арбитр должен дать объективную и правильную правовую оценку ситуации и обеспечить, в конечном итоге, верховенство закона, то медиатор стремится, чтобы стороны пришли к компромиссному соглашению, которое урегулирует возникший конфликт.
Медиатор не является лицом, которое представляет какую-либо одну сторону спора. Перед урегулированием кандидат на роль медиатора согласуется обеими сторонами. Медиатор не имеет права принять решение, которое будет иметь обязательную юридическую силу для сторон. Высказанное им в ходе переговоров мнение не является обязательным, конечное слово всегда остается за сторонами. Решения медиаторов не
подкреплены силой государственного принуждения. У сторон всегда имеется возможность передать рассмотрение спора государственному суду.
Функции медиатора при разрешении споров на рынке недвижимости заключаются в следующем:
1. Организация переговорного процесса между сторонами;
2. Прогнозирование будущего развития конфликта в суде и его результатов;
3. Обеспечение конфиденциальности.
Медиация существенно отличается от судопроизводства также более широкими пределами конфиденциальности. Стороны, если они того не хотят, могут не раскрывать ту или иную информацию в ходе медиации. Законодательство не предписывает при проведении медиации осуществлять какое-либо фиксирование хода и результатов процедуры.
Использование медиации при разрешении споров на рынке недвижимости целесообразно в следующих случаях:
- обоюдная заинтересованность сторон в наиболее эффективном способе урегулирования спора;
- невозможность завершения переговоров;
- при избыточной дороговизне судебного процесса [2, 61].
На рынке недвижимости сложился следующий порядок проведения медиации. После того как стороны выбрали медиатора, они встречаются в присутствии медиатора. На практике обычно медиация проходит в офисе юридической компании, которая предоставляет услуги медиации. Процедура медиации начинается с разъяснения медиатором ее порядка и правил. Далее каждая сторона излагает свою позицию. Медиатор может задавать вопросы каждой из сторон, а также комментировать услышанное. У стороны есть право задавать вопросы другой стороне, высказывать комментарии относительно своей или сторонней позиции. После взаимного изложения позиций медиатор поочередно обсуждает с каждой стороной перспективы урегулирования конфликта без присутствия другой стороны. В этой части медиатор помогает стороне заново взглянуть на свою позицию, проанализировать предложения контрагента, выработать новые подходы урегулирования. Если сторона готова сделать какое-либо предложение контрагенту, то медиатор передает эту информацию. Тем самым процесс обмена мнениями и информацией может продолжаться много раз, циклично. Самое главное, что стороны не будут встречаться друг с другом, на взвешенное решение вопроса не будут влиять эмоции и иные второстепенные факторы. Медиатор при
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2023
урегулировании спора не связан нормами законодательства. Главным для него является учет интересов и потребностей обоих сторон. Медиативное соглашение должно в идеале учитывать интересы обоих сторон, быть компромиссным. После подписания этого соглашения каждая сторона принимает на себя больше моральное, чем юридическое обязательство, по его исполнению.
Раскрыть особенности медиации на рынке недвижимости можно на практическом примере. Государственным органом было принято решение реконструировать одно из зданий города полностью. При этом нарушались интересы собственника одного из помещений. Для решения спора собственник намеревался обращаться в арбитражный суд и требовать признания недействительным указанного решения. С другой стороны, затягивание процесса определения законности или незаконности этого акта не было в интересах инвестора, за чей счет должна была проводиться реконструкция. Основная сложность заключалась в том, что собственника помещения следовало убедить в разумности воспользоваться медиацией, чем решать спор в суде. Это было сделать вдвойне сложно, так как собственник вообще не хотел, чтобы в здании проводилась реконструкция.
Для убеждения собственника не обращаться в суд были использованы следующие доводы:
1. Все решения в ходе медиации будут обязательно согласованы с ним;
2. Медиативное соглашение заключается собственником, а не медиатором;
3. Медиативное соглашение становится обязательным для сторон только после его принятия и подписания собственником.
Медиатором выступала юридическая компания. Она организовала встречу со сторонами, в ходе которой обсуждались различные аспекты конфликта. Медиатор на основании собственного опыта и юридической практики довел до сторон предполагаемое решение суда, которое могло быть вынесено по спору, если собственник решит обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав. Основной упор при этом был сделан на правовом обосновании судебной позиции.
По итогам нескольких встреч в рамках медиации стороны конфликта пришли к соглашению о том, что государственный орган вносит в соответствующее распоряжение дополнительные нормы. Они касались возложения на инвестора обременения в виде предоставления собственнику дополнительных помещений в здании, которое планируется реконструировать. Кроме того, в нормативный правовой акт были внесены нормы относительно возможности участия собственника
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2023
помещения в работах по реконструкции на положении соинвестора. На инвестора возложили обязанность согласовать с собственником график проведения работ по реконструкции здания, обеспечить, чтобы эти работы не привели к нарушению в работе предприятия, которое занимает помещение, принадлежащее собственнику. По итогам медиативной процедуры заинтересованными сторонами был заключен инвестиционный контракт о реконструкции здания. Этот контракт стал правовой основой взаимоотношений сторон в связи с реконструкцией здания.
Возможности медиации на рынке недвижимости не исчерпываются только использованием этого инструмента при урегулировании споров, связанных с коммерческой недвижимостью. Обычные граждане также могут прибегнуть к медиации в следующих ситуациях:
- при необходимости определить порядок пользования жилым помещением, когда есть несколько лиц, имеющих право пользования им;
- досудебное урегулирование вопроса о добровольном выселении лица, которое потеряло право пользования жильем;
- для мирного разрешение спора, касающегося устранения препятствий в пользовании жилым помещением;
- снижение цены приобретаемой квартиры;
- выделение доли в объекте недвижимости в натуре;
- досудебное взыскание платы за коммунальные услуги.
Таким образом, медиация является универсальным способом урегулирования конфликтов. Этот механизм может быть использован в различных сферах общественных отношений, включая разнообразные отношения, касающиеся недвижимости. На всех жизненных циклах существования объектов недвижимости возможны спорные ситуации и конфликты с участием сторон. При строительстве недвижимости могут быть разногласия с застройщиком относительно сроков строительства, качества работ, параметров построенного объекта и т.д. В ходе дальнейшей эксплуатации недвижимости ее собственники и владельцы сталкиваются с необходимостью разрешения ситуаций, касающихся оплаты различных платежей и сборов, вытекающих из факта обладания ими недвижимостью. В приведенном практическом примере актуализируется такой аспект, как необходимость защиты недвижимости от посягательств третьих лиц, в том числе органов государственной власти. Во всех подобных ситуациях заинтересованные лица могут защитить свои права в судебном порядке, но и не лишены воз-
можности прибегнуть к альтернативным способам урегулирования, к коим относится медиация. Ее специфика применительно к рынку недвижимости обусловлена предметом спора, которым всегда выступает недвижимость. Сообразно этому определяются права и обязанности сторон.
Список литературы:
[1] Гражданское процессуальное право: учебник: в 2 т. / Т.К. Андреева, С.Ф. Афанасьев, В.В. Блажеев и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., перераб. и доп. Москва: Статут, 2022. Т. 1: Общая часть. 550 с.
[2] Минкина Н.И. Медиация как институт современного российского общества // Журнал российского права. 2023. N 10. С. 55 - 67.
Spisok literatury:
[1] Grazhdanskoe protsessual'noe pravo: uchebnik: v 2 t. / T.K. Andreeva, S.F. Afanas'ev, V.V. Blazheev i dr.; pod red. P.V. Krasheninnikova. 2-e izd., pererab. i dop. Moskva: Statut, 2022. T. 1: Obsh-chaia chast'. 550 s.
[2] Minkina N.I. Mediatsiia kak institut sovre-mennogo rossiiskogo obshchestva // Zhurnal rossi-iskogo prava. 2023. N 10. S. 55 - 67.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2023
