CC BY
4
Криницкая Е.С.
Потапова О.В.
Попова О.Ю Старостина Н.А.
МАМИ (Рязанский филиал) Россия, г. Рязань
МАЛОЭТАЖНАЯ ЗАСТРОЙКА КАК ОПТИМАЛЬНЫЙ ФОРМАТ В ИНВЕСТИЦИОННО- СТРОИТЕЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ
Строительная отрасль в России играет более значимую роль в создании ВВП. В России ежегодный прирост жилищного фонда должен составлять 145 млн. м2, а на деле этот показатель в 2,5 раза ниже.
По мнению экспертов национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) к 2015 году объем ввода жилья в России должен увеличиться до 90 млн кв. м. в год. Увеличение доли ввода жилья, в том числе малоэтажного, в соответствии с ФЦП «Жилище» к 2015 году должно составить 60 % или порядка 54 млн кв. метров. Программа состоит из 4 подпрограмм и 3 мероприятий и представляет взаимоувязанный комплекс мер, направленный на повышение доступности жилья путем массового строительства энергоэффективного и экологичного жилья экономкласса. Две подпрограммы - «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» и «Обеспечение жильем молодых семей» -направлены на стимулирование спроса на жилье, а две подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» и «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» - на увеличение объема предложения. Эксперты федеральных ведомств и институтов развития - АИЖК, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»), Фонд ЖКХ - считают что изменился сам подход к развитию жилищного строительства: теперь он включает в себя координацию всех участников инвестиционно-строительного процесса. Для выхода к 2020 году на показатель ввода 1 кв. метра жилья на человека в год, Минрегионразвития РФ совместно с экспертами вышеперечисленных ведомств утвердило плановые показатели строительства по каждому региону и разработало стратегии по достижению этих показателей на следующие 5 лет. Эти стратегии нашли отражение в региональных программах развития жилищного строительства.
Сроки программных мероприятий взаимоувязаны и синхронизированы: АИЖК будет оказывать поддержку платежеспособного спроса на жилье эконом класса, Фонд РЖС - вовлекать земельные участки в развитие жилищного строительства и промышленности стройматериалов.
Основной спектр проблем развития «малоэтажки» лежит в области изменения категории земель, выдачи разрешительной документации, получения технических условий на подключение к сетям и непосредственно инфраструктурной подготовке земельного участка. Для успешного развития
строительства малоэтажного жилья эконом-класса необходима оптимизация процедуры формирования и предоставления земельных участков для строительства и получения разрешения на строительство, ускорение принятия поправок в действующее законодательство в части совершенствования порядка выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. Кроме того, нужно сокращение проведения государственной экспертизы проектной документации, определения видов подготовительных работ и рассмотрения результатов инженерных изысканий.Сокращению периода ожидания будет способствовать возможность упразднения процедуры присвоения категории землям и определение вида разрешенного использования. Это упростит проведение кадастра и снизит как сроки вовлечения земель в хозяйственную деятельность, так и коррупционную составляющую. Строительство объектов коммунальной инфраструктуры должны осуществлять организации коммунального комплекса - сетевые компании (с их последующей эксплуатацией). Окупаемость затрат на строительство будет достигаться путем формирования и защиты инвестиционных программ развития, с включением инвестиционной составляющей в надбавку к тарифу на оказание жилищно-коммунальных услуг. Инвестиционные программы необходимо синхронизировать с региональными программами стимулирования развития жилищного строительства. Проблемы обеспечения инженерной и социальной инфраструктурами можно не выделять в отдельную группу, так как они актуальны для любого строительства. При возведении жилых объектов часть инженерной инфраструктуры берет на себя застройщик (все внутренние сети), а внешние сети и подведение их к участку предполагает участие государства. Но в реальности большую часть на себя приходится брать застройщику. Успешным взаимодействием можно считать такие партнёрские отношения, когда администрации максимально берут на себя обязательства по созданию инженерной и социальной инфраструктур (строительство школ и детских садов). Реализация таких проектов происходит через конкурсы, финансируемые субъектами или муниципалитетами. Возможно взаимодействие застройщиков и властей с представителями монополистов для получения технических условий, подведения газа, электричества, обеспечения транспортной доступности с учетом условий развивающейся территории. Как правило, объекты малоэтажного строительства зачастую располагаются в более экологичных зонах, чем многоэтажные комплексы, а значит, окружающая среда рядом с домом будет более чистой. Если говорить о градостроительной политике в целом, то здесь важно учитывать особенности зонирования и расположения высотных и малоэтажных жилых домов. Исходя из необходимой плотности застройки и мирового опыта, в центральных частях города жилье должно быть многоэтажным, а чем дальше от центра - этажность должна быть более низкая. В России малоэтажными считаются как отдельно стоящие, так и многоквартирные дома, которые имеют непосредственную связь с
прилежащим земельным участком. Высотность таких зданий не должна превышать 3-х этажей и может включать мансарду без окон. Девелоперам этот формат интересен из-за высокой скорости строительства, для расширения продуктовой линейки и минимизированного, по сравнению с высотной застройкой, количества согласований. Понятие малоэтажного жилья регламентируется несколькими нормативными документами, например, Градостроительным Кодексом РФ (ст.48, 49), Сводом правил "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", Приказом Минрегиона РФ №79 и Сводом правил по проектированию и строительству, изданных Госстроем России.По мнению специалистов ABARUS Market Research, важнейшим классификационным признаком жилья является не многоэтажное/малоэтажное, а индивидуальное/коллективное. Критерием отличия индивидуального жилья от коллективного является наличие общей стены. В данном случае речь идет об эксплуатации готового жилья. К малоэтажному жилью относятся: дома на одного человека или одну семью (коттеджи), малоэтажные дома с множеством квартир и малоэтажные дома на 2-8 квартир и таунхаусы. В целом, малоэтажная застройка является одним из наиболее оптимальных форматов для всех участников рынка. На малоэтажное жилье приходится 52 % от общего объема жилищного строительства в РФ. Относительная доля ввода малоэтажного жилья за последние 20 лет увеличилась более чем в 7 раз. По прогнозам Правительства РФ этот показатель должен в 2015 г. не менее 60 %, а в 2020 г. около 70 %. Поставлена цель, вернуться к нормальной плотности населения на 1 гектар — 8 тыс. человек, как это было в 1970 году.
Государство сейчас рассматривает малоэтажное строительство как способ повысить доступность жилья для широких слоев населения и увеличить темпы строительства жилой недвижимости. Ведь стоимость квадратного метра здесь ниже, чем в многоэтажных проектах. Реализация задачи радикального наращивания объемов строительства в сжатые сроки при соблюдении современных требований к качеству жилья и градостроительной среды возможна лишь с использованием ресурсов постепенно набирающей размах комплексной малоэтажной застройки.
Использованные источники:
1.http://real.nn.ru/articles/?news=5006
2.http://rway.ru/interview/3164
3.http://laded.clan.su/news/perspektivy_maloehtazhn
