CC BY
49
Лизинговые компании на рынке коммерческой недвижимости
С.А. Силинг
директор московского филиала ООО «Глобус-Лизинг», кандидат экономических наук
Н.Н. Попова
менеджер по недвижимости московского филиала ООО «Глобус-Лизинг»
Объем коммерческой недвижимости, переданной в лизинг в 2006 году, составил более 300 миллионов долларов и по сравнению с 2005 годом увеличился почти в 5 раз. Оценивать эти цифры достаточно сложно и прежде всего потому, что статистика не дает данных об общем объеме сделок с коммерческой недвижимостью (в отличие от жилой недвижимости). В связи с этим определить долю лизинга в операциях с коммерческой недвижимостью затруднительно, но все же понятно, что пока она невелика. Однако с учетом того, что участие лизинговых компаний в этом сегменте рынка не ограничивается только финансовым лизингом (более подробно об этом чуть ниже), а также прогнозом специалистов об увеличении объема операций лизинговых компаний в 10 раз в самой ближайшей перспективе, можно смело утверждать: лизинговые компании становятся реальными участниками рынка коммерческой недвижимости.
Как реагировать и взаимодействовать с этим новым игроком продавцам и покупателям недвижимости, риелторам и девелоперам? Эти вопросы мы и постараемся рассмотреть.
Существуют два способа покупки недвижимости без участия лизинговых компаний - покупка за собственные средства и с использованием кредита. Рассматривая эти два варианта, покупатель недвижимости даже при наличии у него необходимых для покупки финансовых средств должен сопоставить процентную ставку банка и рентабельность собственного бизнеса. Например, если банк готов предоставить кредит под 15 процентов годовых, а рубль, вложенный в свой бизнес приносит 20 процентов прибы-
ли, то есть полный резон брать кредит, а не изымать деньги из бизнеса.
При лизинге задача усложняется. Лизинговый процент может быть и больше банковского. Но экономия на налоге на имущество и налоге на прибыль, получаемая в результате заключения лизингового договора, скорее всего, сделает наиболее предпочтительным именно лизинг. Кроме того, получение кредита на покупку недвижимости потребует серьезного залога. При лизинге же эта проблема не возникает.
Используя лизинг в операциях с недвижимостью, также надо учитывать следующее: сделка будет достаточно жестко регламентирована лизинговой компанией. Это относится как к заключаемым договорам купли-продажи и лизинга, так и к необходимости соответствия лизингополучателя требованиям лизинговой компании. Помимо этого, лизинговые сделки, как правило, требуют авансового платежа со стороны лизингополучателя на уровне 20 процентов, а при одновременной регистрации договора купли-продажи и лизинга можно столкнуться с определенными бюрократическими проблемами.
Одной из разновидностей финансового лизинга является возвратный лизинг. Суть его заключается в том, что лизинговая компания, покупая недвижимость у собственника, ему же передает эту собственность в лизинг. Эта схема очень удобна, если недвижимости, приобретенной за собственные средства, требуется ремонт, реконструкция или если, например, собственник бизнесцентра берет это здание в лизинг с правом субаренды. Собственник, став лизингополучателем, продолжает получать арендную плату со своих арендаторов, а полученные
от лизинговой компании средства (порядка 80 процентов от рыночной стоимости здания) направляет на строительство или покупку новой коммерческой недвижимости.
Аренда с выкупом и по сути, и по форме очень похожа на финансовый лизинг, однако договоры аренды не подпадают под достаточно жесткую регламентацию Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О лизинге». Это дает сторонам больший простор для маневра, но при этом и лишает налоговых льгот.
Одной из форм аренды с выкупом является использование наиболее продвинутыми лизинговыми компаниями аренды с выкупом последним платежом. Покупатель недвижимости оплачивает 20-процентный аванс и далее в течение срока аренды оплачивает лизинговой компании только банковский процент и компенсацию налога на имущество. По окончании срока аренды (5-7 лет) он имеет право выкупа недвижимости за 80 процентов от ее цены на момент заключения арендного договора.
Наконец, некоторые лизинговые компании готовы приобретать необходимую арендатору недвижимость просто для сдачи ему в долгосрочную аренду. Сотрудничество с лизинговыми компаниями значительно расширяет для арендатора совокупность предлагаемых объектов. Иными словами, он может выбирать себе помещение не только на рынке аренды, но и на рынке продажи коммерческой недвижимости.
В качестве примера использования различных продуктов лизинговых компаний на рынке коммерческой недвижимости возьмем объект коммерческой недвижимости стоимостью 2 миллиона долларов. По курсу 26 рублей за 1 доллар его цена составит 52 миллиона рублей, срок лизинга (аренды) -5 лет. Налог на имущество в расчетах не учитывается, так как он платится независимо от способа приобретения недвижимости, то есть и при покупке за собственные средства, и при покупке с использованием кредита, и через лизинговую компанию. Просто при покупке по договору финансового лизинга этот налог будет значительно меньше. Финансовые результаты выглядят следующим образом:
1) при лизинге или аренде с выкупом равными платежами:
• авансовый платеж - 10,4 миллиона рублей (400 000 долларов);
• ежемесячный платеж - около 1 миллиона рублей (38 тысяч долларов);
• всего выплат за 5 лет - около 75 миллионов рублей (2,9 миллиона долларов);
2) при аренде с выкупом последним платежом:
• авансовый платеж - 10,4 миллиона рублей;
• ежемесячный платеж - около 500 тысяч рублей (19 тысяч долларов);
• выкупной платеж - 43 миллиона рублей (1,6 миллиона долларов);
• всего выплат за 5 лет - около 83 миллионов рублей (3,2 миллиона долларов);
3) долгосрочная аренда (налог на имущество не платится и не компенсируется):
• авансовый платеж отсутствует;
• ежемесячный платеж в течение первого года - 530 тысяч рублей (около 20 тысяч долларов);
• выкупной платеж отсутствует;
• всего выплат за 5 лет с учетом 10-процентной ежегодной индексации - 39 миллионов рублей (1,5 миллиона долларов).
О чем говорят эти цифры? Лизинг или аренда с выкупом равными платежами будут предпочтительны для стабильно действующих предприятий, когда недвижимость приобретается для собственного использования. Удорожание здесь составит около 900 тысяч долларов за 5 лет. Это означает, что предприятие, имеющее свободные финансовые ресурсы в размере авансового платежа (400 тысяч долларов) и рентабельность на уровне, превышающем 11-12 процентов, может спокойно и эффективно использовать эту форму приобретения недвижимости. При этом его лизинговые платежи с учетом индексации арендной платы сопоставимы с арендными платежами.
Аренду с выкупом последним платежом иначе можно назвать «девелоперским вариантом». Суммы субарендных платежей здесь достаточно для ежемесячной оплаты лизинговой компании. Через 5 лет арендатор принимает решение, воспользоваться
Подписка в любое время (495) 974-1945; 974-1950 37
ему правом выкупа или нет. Этот вариант подходит и для компаний финансово стабильных, но еще не имеющих возможности оплачивать ежемесячные платежи лизинговой компании в полном объеме. Удорожание здесь несколько больше, чем в первом варианте, но зато и значительно меньше ежемесячные платежи.
Наконец, вариант аренды. Сотрудничество с лизинговыми компаниями, как уже говорилось, значительно расширяет сам перечень коммерческой недвижимости. Кроме того, это самый дешевый вариант. Да, он не предусматривает перехода права собственности, но гарантирует стабильность на весь срок договора аренды. Этот вариант хорош для ряда представительств зарубежных компаний, регламент деятельности которых в России не предусматривает приобретения собственности.
Хорош он и для компаний, агрессивно прорывающихся на рынок. Фактически им надо просто озадачить лизинговую компанию приобрести для них в конкретном регионе необходимую им недвижимость. Ну и поскольку их затраты при этом сводятся только к арендной плате, финансовые ограничения для развития компании минимизируются.
Приход на рынок коммерческой недвижимости лизинговых компаний не может не коснуться и риелторских фирм. Сейчас основным полем их деятельности является жилая недвижимость. Лизинговым же компаниям, во всяком случае на первых порах, будет остро необходима помощь риелторов в подборе коммерческой недвижимости, регистрации договоров купли-продажи, долгосрочной аренды, лизинга, оформлении земельных отношений. Конечно, эти операции более трудоемки, чем операции покупки жилья. Но и цена вопроса здесь выше, так как средняя цена одного объекта коммерческой недвижимости измеряется миллионами долларов. Вспомним, как неохотно начинали работать риелторы с покупателями жилья, использующими ипотеку. Сейчас же риелторские компании самым активным образом участвуют в ипотечных программах банков.
Долгое время коммерческая недвижимость привлекала внимание лизинговых
компаний. Эта привлекательность обуславливалась двумя основными факторами: самим статусом недвижимости, что значительно снижает риски лизингодателя по сравнению с такими отраслями, как транспорт или оборудование, и тем, что в процессе эксплуатации цена недвижимости не только не снижается, но, напротив, возрастает. Удерживало же лизингодателей от активного использования недвижимости в качестве объекта лизинга также два обстоятельства. Длительные сроки ее амортизации требовали «длинных», от 5-7, а лучше от 10 лет, кредитных ресурсов. Да и объемы кредитования, как уже говорилось, значительно превышают аналогичные показатели других объектов лизинга. Сейчас как наиболее крупные банки, так и наиболее крупные лизинговые компании от всех этих ограничений избавлены. Конечно, остаются определенные законодательные препятствия по регистрации сделок, проблема большого наличного оборота в сфере недвижимости. Но опыт лизинговых компаний, работающих на рынке недвижимости, свидетельствует - эти препятствия преодолимы. А значит, барьера для выхода лизинговых компаний на очень перспективный рынок коммерческой недвижимости нет.
000 «Глобус-Лизинг»
ЛИЗИНГ АРЕНДА АРЕНДА С ВЫКУПОМ
КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
Подбор интересующей Вас коммерческой недвижимости
Тел.: (495)642-78-48 Факс: (495)642-78-52 E-Mail: n.Dooova @alobus-leasina.ru Веб-сайт: www.alobus-leasina.ru Адрес: Москва, ул. Дербеневская, 1Л, стр.5
