CC BY
10
Купля-продажа недвижимого имущества, осложненная иностранным элементом Purchase and sale of real estate complicated by a foreign element
Самсонов Денис Дмитриевич
магистрант 2 курса юридического института, Белгородский государственный национальный исследовательский университет
Россия, Белгород [email protected]
Samsonov Denis Dmitrievich
2st year master student of the Institute of Law, Belgorod State National Research University
Russia, Belgorod [email protected]
Научный Руководитель Максименко Александр Владимирович.
кандидат юридических наук, доцент, кафедры гражданского права и процесса юридического института, Белгородский государственный национальный исследовательский университет,
Россия, г. Белгород maksimenko_av @bsu.edu.ru
Scientific Supervisor Maksimenko Aleksandr Vladimirovich.
PhD in Law, Associate Professor, Department of Civil Law and Procedure of the Law Institute, Belgorod State National Research University,
Russia, Belgorod, [email protected]
Аннотация.
В данной статье автор затронул особенности взаимодействия нерезидентов с резидентами Российской Федерации в таких отношениях как купля-продажа недвижимого имущества. В статье были рассмотрены ограничения установленные земельным кодексом РФ. Представлены международные документы, касающиеся купли-продажи, положения которых РФ приняла и положения которых соблюдает. Рассмотрена проблематика, связанная с коллизиями и понятиями в данных международных документах. Также были рассмотрены ограничения, которые были введены в связи с изменениями международной обстановки в 2022 году, касающиеся определенной группы лиц, связанных с государствами, входящими в перечень «недружественных стран». Рассмотрены варианты правового реагирования на международную ситуацию, возникшую в 2022 году, касающуюся международной купли-продажи.
Annotation.
In this article, the author touched upon the specifics of the interaction of non-residents with residents of the Russian Federation in such relations as the purchase and sale of real estate. The article considered the restrictions established by the Land Code of the Russian Federation. The international documents concerning the purchase and sale, the provisions of which the Russian Federation has adopted and the provisions of which it complies with, are presented. The problems related to collisions and concepts in these international documents are considered. The restrictions that were introduced due to changes in the international situation in 2022, concerning a certain group of persons associated with states included in the list of "unfriendly countries", were also considered. The options of legal response to the international situation that arose in 2022 concerning the international sale and purchase are considered.
Ключевые слова: недвижимость, договор купли-продажи, иностранные граждане, лица без гражданства, иностранное юридическое лицо, правительственная комиссия, перечень недружественных России стран и территорий.
Key words: real estate, purchase and sale agreement, foreign citizens, stateless persons, foreign legal entity, government commission, list of countries and territories unfriendly to Russia.
Недвижимость всегда была основой экономики страны. И чтобы данный механизм работал в полную силу его нужно задействовать в рыночных условиях, отдавая в частные руки, для более успешного использования. До становления рыночной экономики в 1991-1993 годах (первые успехи начали происходить в конце 80-х), вся собственность была государственной, в том числе и недвижимость. Такое положение связывалось с плановой экономикой, и заключалось оно в том, что все средства производства находились в руках государства. После 70-летнего социалистического эксперимента и перенесения экономики с рельс плановой экономики на рыночные для граждан России и иных субъектов открылся рынок недвижимости. К иным субъектам стоит отнести прежде всего:
• иностранных юридических лиц;
• иностранных граждан (физические лица);
• лиц без гражданства;
Естественно, рынок недвижимости такой огромной страны как Российская Федерация заинтересовал данных субъектов. Для данных лиц, установлены ограничения, но в целом в законодательстве установлено, что на территории Российской Федерации иностранным лицам даны максимальные возможности для инвестирования в объекты недвижимости наравне с российскими лицами, за исключением случаев, прямо установленных существующим законодательством. Это установлено в таких нормативно-правовых актах как:
• Конституция Российской Федерации (в статье 62 установлено, что иностранные граждане и лица без гражданства пользуются правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев установленных в законодательстве [1]).
• Гражданский кодекс Российской Федерации (право, установленное в Конституции РФ было распространено и на иностранные юридические лица согласно положению статьи 2 ГК РФ [2]).
• ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации». Согласно положениям федерального закона иностранный инвестор обладает тем же правовым режимом, как и отечественный инвестор, за исключением случаев указанных в законодательстве [3].
Ограничениями, которые установлены в законодательстве можно, например назвать установленные в Земельном кодексе положения ограничивающие права иностранных граждан, юридических лиц, и лиц без гражданства прав на приобретение [4]:
• земельных участков, расположенных на приграничных территориях;
• земельных участков, которые относятся к землям сельскохозяйственного оборота, а именно земель сельскохозяйственных угодий, которые могут быть только на праве аренды. Тогда как остальные земли, не относящиеся к землям сельскохозяйственных угодий, могут быть объектом договора купли-продажи с иностранными лицами.
Также как пример ограничения на куплю-продажу, осложненную иностранным элементом, можно привести положения законодательства касающихся водных объектов. Тут действуют ограничения указанные в Земельном Кодексе РФ, а именно в п. 5 ст. 27, где указано что земельные участки, ограниченны в обороте (не могут приобретаться в частную собственность) если в их пределах расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. А из положений Водного Кодекса Российской Федерации, а именно из статьи 8, следует что все водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности) и иных ограничивающих формах собственности, за исключением случаев, когда этот водный объект является личным прудом или обводненным карьером, на земельном участке, который как раз таки может принадлежать физическому или юридическому лицу на праве собственности. И согласно положению все той же статьи данные объекты (пруд, обводненный карьер), «могут отчуждаться в соответствии с
гражданским законодательством и земельным законодательством. Не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены» [5]. Это означает, что иностранные лица также могут приобретать земельные участки с частными прудами и обводненными карьерами в частную собственность. Аренда водных объектов при этом не воспрещается кроме случаев, прямо указанных в законодательстве (например, если земли принадлежат к категории изъятых из оборота).
Также в статье 27 ЗК РФ указаны и иные ограничения для иных объектов недвижимости, которые распространяются и на иностранных лиц, и на лиц без гражданства.
Российская Федерация участвует в международном регулировании купли- продажи товаров. Так СССР 23 мая 1990 года присоединился к Конвенции ООН о договорах международной купли-продажи товаров (Вена, 11.04.1980 г.), а Российская Федерация является правопреемницей СССР в ООН , и отвечает по всем обязательствам и принимает все права данной страны , согласно уставу ООН и многосторонним договорам.
Россия приняла положения данной конвенции, принимая и понимая, что развитие международной торговли на основе равенства и взаимной выгоды является важным элементом в деле содействия развитию дружественных отношений между государствами.
Полагая, что принятие единообразных норм, регулирующих договоры международной купли-продажи товаров и учитывающих различные общественные, экономические и правовые системы, будет способствовать устранению правовых барьеров в международной торговле и содействовать развитию международной торговли [6].
Венская конвенция указывает условие, которое необходимо для признания предложения офертой, и, соответственно, признания в будущем, в случае акцепта, договора купли-продажи заключенным, - обозначение товара, то есть, объекта договора. Некоторые авторы считают, что предмет и объект договора тождественны. Так, например, Д. Потяркин предлагает двойственный подход к пониманию предмета договора. С одной стороны, он понимает под предметом договора различные объекты гражданских прав, с другой - совокупность условий, «характеризующих передаваемое имущество, подлежащие выполнению работы, оказываемые услуги либо необходимый результат действий» [7]. В литературе высказывается мнение, что предметом договора купли-продажи является наименование и количество продаваемых товаров. Автор разделяет точку зрения Е. В. Леоновой, которая указывает, что предмет и объект договора необходимо различать. При этом под предметом договора следует понимать действия сторон, направленные на достижение цели договора, а под объектом договора - товар, являющийся составной частью предмета договора [8].
В тексте Венской конвенции не содержится указаний на специальные правила определения предмета купли-продажи. Для соответствия оферты требованиям ст. 14 Венской конвенции необходимо, чтобы в оферте указывались параметры, позволяющие определить товар. Также в соответствии с положениями конвенции условиями являются количество товара и цена товара или порядок её определения (ст. 14 Конвенции). С последним условием существует коллизия ведь в статье 55 указано, что если цена не указана, то все равно действует презумпция наличия соглашения сторон. Но эта коллизия решается тем, что части конвенции «самостоятельны», и в соответствии со ст. 92, страны могут быть не связаны положениями каких-либо частей , а нормы ст. 14 и ст. 55 которые друг другу противоречат как раз находятся в части 2 и части 3 рассматриваемой конвенции.
В связи с тем, что в 2022 году международная ситуация изменилась, в Российской Федерации были установлены новые ограничения, элементы контроля над сделками (в том числе для договоров купли-продажи) с нерезидентами. Ограничения заключается в том, что для ряда операций, в которых участвуют субъекты из недружественных государств, нужно получать разрешение Правительственной комиссии по контролю за
осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации. Требование ввели для российских компаний, граждан и других резидентов.
Правительственные разрешения касаются таких областей взаимодействия как:
• выдача кредитов и займов в рублях иностранному лицу;
• операции по получению права собственности на ценные бумаги;
• купля-продажа недвижимости;
• переводы денежных средств без открытия банковского счета, с использованием электронных средств платежа, иностранного происхождения;
• операции с валютой, связанные с предоставлением резидентами в пользу нерезидентов иностранной валюты по договорам займа.
В первую очередь это касается нерезидентов, которые относятся к «недружественным странам» (перечень недружественных стран закреплен в Распоряжении Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р [9]). Физические и юридические лица подпадают под ограничения по таким критериям как:
• Физические лица:
- гражданство недружественного государства;
- имеют регистрацию в недружественном государстве;
- лица, которые находятся под влиянием, контролем иностранных лиц, на которых ограничения рассчитаны;
• Юридические лица
- зарегистрированы в государствах входящих в перечень «недружественных стран»;
- ведут хозяйственную деятельность преимущественно в государстве входящие в перечень «недружественных стран»;
- прибыль от деятельности получают преимущественно в государстве входящие в перечень «недружественных стран»;
- лица, которые находятся под влиянием, контролем иностранных лиц, на которых ограничения рассчитаны;
Вместе с тем уже существует послабление, согласно решению подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением инвестиций в РФ от 17 марта 2022 года было разрешено резидентам заключать договоры купли-продажи с нерезидентами, связанными с государствами, входящие в перечень «недружественных стран» (распространяется только на сделки, которые совершают физические лица) без предварительного разрешения.
Все ограничения, введенные в 2022 году, не касаются иностранных лиц чьи страны, с которыми они связаны, не входят в список недружественных.
Путями выхода из данной ситуации в плане правового регулирования может быть, например, как дельнейшее послабление в сторону корректирования правовых норм, ограничивающих для иностранцев из недружественных стран и иных лиц какие-либо действия в области приобретения и инвестирования в недвижимость Российской Федерации, как это произошло в вышеперечисленном случае. Но может быть и иной путь, путь «ужесточения», использования запретительных, ограничительных механизмов вплоть до выхода из международных конвенций или приостановки их действия на территории России и её правового поля. Третий путь — это сохранение статус- кво с реагированием на изменение международной ситуации, адекватными правовыми «шагами».
Таким образом можно сделать вывод, что недвижимость является важным рычагом в экономике Российской Федерации. Все сделки по её отчуждению иностранными лицами, контролируются и учитываются. В целом можно было бы говорить, что для иностранных лиц практически нет ограничений по покупке и продаже недвижимости в России, за исключением тех которые отвечали стратегической безопасности страны. Но с 2022 года данное утверждение является не столь актуальным, так как из-за изменившейся международной обстановки, ограничений для иностранных лиц стало намного больше, впрочем, это касается только определенной группы лиц, связанных с государствами, входящие в перечень «недружественных стран».
Список используемой литературы:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 01.07.2020 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 01.07.2020, № 31, ст. 4398.
2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32 ст. 3301
3. Федеральный закон от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации от 12 июля 1999 г., № 28, ст. 3493
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. № 44 ст. 4147
5. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 июня 2006 г. № 23 ст. 2381
6. Конвенция ООН о договорах международной купли-продажи товаров (Вена, 11 апреля 1980 г.) // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации, 1994 г., № 1
7. Потяркин Д. Заключение договора // Хозяйство и право. № 11, 1997.
8. Леонова Е. В. Международной договор купли-продажи: заключение и содержание: дисс. канд. юр. наук. СПб., 2002.
9. Распоряжение Правительства РФ от 5 марта 2022 г. № 430-р Об утверждении перечня иностранных государств и территорий, совершающих в отношении РФ, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия // Собрание законодательства Российской Федерации от 14 марта 2022 г. № 11 ст. 1748.
