CC BY
135
УДК 347.23
Трухина Маргарита Леонидовна
Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, г. Москва
margaritat@bk.ru
КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ ВИДОВ ИПОТЕКИ В ГЕРМАНИИ
В Российской Федерации на сегодняшний день ипотечные правоотношения находятся в стадии реформирования. В условиях коренных преобразований существенное значение приобретает метод сравнительного правоведения, позволяющий в сжатые временные сроки выявить наиболее успешно применимые на практике правовые институты других стран и осуществить их рецепцию в отечественный правопорядок. Ввиду того факта, что Германия традиционно считается образцом законотворчества на территории стран континентальной системы права, в статье анализируются основные предпосылки возникновения ипотеки в Германии. Предпринимается попытка дать развернутую классификацию видов ипотеки, определить особенности оборотной, обеспечительной, общей, амортизационной ипотек. Разбираются характерные черты документальной, книжной, принудительной ипотек, ипотек с предельной суммой и для ценных бумаг, обеспечительной ипотеки при выполнении строительных работ.
Ключевые слова: Германия, ипотека, виды ипотеки, возникновение ипотеки, поземельная книга.
На сегодняшний день ипотека играет важную роль в рыночных отношениях и во многом способствует повышению стабильности гражданско-правового оборота. Ипотечные правоотношения создают гарантии защиты интересов кредиторов, позволяют им осуществлять долгосрочное кредитование и заключать сделки, характеризующиеся значительной стоимостью. При этом ипотека выгодна и должнику, поскольку позволяет ему пользоваться заложенным имуществом и получать доход от его использования.
Большинство применяемых в России в настоящее время институтов вещного права, сложившегося в переломные 1990-е годы, требуют совершенствования. С момента вступления в силу основного блока положений вещного права прошло более двадцати лет, пришло время для проведения реформ, решения проблем, выявленных на практике, устранения пробелов в законодательном регулировании [6, с. 45]. Для этих целей была проведена обширная реформа в области ипотечных правоотношений в 2013-2014 г. Однако, несмотря на коренную переработку основных положений залога недвижимости, редакция Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» продолжает беспрестанно модернизироваться (десять обновленных редакций закона за прошедшие четыре года).
В условиях непрекращающихся законодательных изменений особое значение приобретает сравнительный метод правоведения. Анализ норм иностранных правопорядков позволяет выявить позитивно зарекомендовавшие себя на практике правовые модели и конструкции, отказаться от процедур, не проявивших себя в условиях современного хозяйственного оборота в других странах. В рамках регулирования ипотечных правоотношений особым весом в континентальной системе права обладает немецкий правопорядок. Более чем столетний опыт применения норм немецкого законодательства в области ипотечного права свидетельствует о его качестве и стабильности, позволя-
ет задуматься о рецепировании отдельных норм для использования в рамках российского правопорядка ввиду сходства решаемых задач и источников.
В соответствии с §1113 Германского гражданского уложения - основного нормативно-правового акта, регулирующего гражданско-правовые отношения на территории Германии (далее -ГГУ), - под ипотекой понимается обременение, вследствие установления которого в пользу кредитора (ипотекодержателя) собственником (ипотеко-дателем) выплачивается определенная денежная сумма за счет заложенного земельного участка в целях удовлетворения принадлежащего кредитору требования.
Немецкий законодатель последовательно реализует в рамках гражданско-правового оборота модель superficies solo cedit, означающую, что собственность на строения не может быть отделена от собственности на земельный участок. Особенностью немецкого права недвижимости является применение конструкции «единого объекта» [1, с. 78]. Таким образом, единственным объектом ипотеки на территории Германии признается земельный участок (§§ 873, 925, 1113 ГГУ). Прочно связанные с землей здания и сооружения являются в Германии лишь существенными составными частями недвижимой вещи, что не позволяет им быть отдельным предметом ипотеки.
В целях установления ипотечных правоотношений немецким законодателем предусмотрена необходимость соблюдения следующих предпосылок: наличие соглашения между сторонами о передаче земельного участка в ипотеку и внесение записи об обременении в виде ипотеки в публичный реестр вещно-правовых отношений в сфере недвижимости - поземельную книгу.
Соглашение о возникновении ипотеки заключается между ипотекодателем и ипотекодержателем. Стоит обратить внимание, что ипотекодателем может быть, как непосредственно должник по обязательству, так и третье лицо при условии наличия права собственности на земельный участок. Ипо-
© Трухина М.Л., 2017
Вестник КГУ .J № 3. 2017
261
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
текодержателем всегда является исключительно кредитор [5, с. 134].
Второй предпосылкой установления залогового права является внесение записи об ипотеке в поземельную книгу (§873 ГГУ). Запись о возникновении ипотеки как обременения вносится в поземельную книгу после рассмотрения регистратором заявления заинтересованного лица (Antragsprinzip. §13 Положения о поземельной книге). Для создания рангов «конкурирующих прав» регистратор обязан фиксировать точное время поступления заявления в ведомство (§17 Положения о поземельной книге). Данная обязанность обусловлена применением принципа приоритета (Prioritätsprinzip), в соответствии с которым формируется очередность кредиторов в случае осуществления взыскания на заложенный объект недвижимости [7, с. 722].
Представляется, что внесение записи в поземельную книгу имеет столь существенное значение ввиду наличия принципа публичной достоверности (§ 892 ГГУ). Правообладателем признается лицо, о котором есть запись в поземельной книге. Принцип призван защитить добросовестного участника оборота, который, приобретая объект недвижимости, полагался на данные поземельной книги. Приобретатель считается недобросовестным только в случаях, если он знал, что запись, содержащаяся в поземельной книге, не является достоверной, и если он приобрел имущество несмотря на то, что в поземельной книге содержалось возражение относительно верности предыдущей записи (§899 ГГУ) [4, с. 234]. Тем самым принцип публичной достоверности обеспечивает защиту сторон ипотечных правоотношений, позволяя установить, является ли ипотекодатель собственником имущества.
В целях установления отдельных видов ипотеки предусмотрены дополнительные требования, которые будут рассмотрены ниже.
В немецком правопорядке выделяется объемная классификация видов и подвидов ипотеки. В статье последовательно рассматриваются следующие виды ипотеки: общая, амортизационная, оборотная и обеспечительная.
На сегодняшний день наиболее применимым на практике видом ипотеки является оборотная ипотека (Verkehrshypothek), которая в свою очередь подразделяется на документальную (Briefhypothek) и книжную (Buchhypothek).
О документальной ипотеке в районном суде -органе, ответственном за ведение поземельной книги, выдается свидетельство (§1116 ГГУ). Как правило, в ипотечном свидетельстве фиксируются следующие сведения: сумма ипотеки, стороны правоотношения, земельный участок, обремененный ипотекой. В данном случае, согласно §1117 ГГУ передача ипотечного свидетельства является обязательным условием возникновения ипотеки наря-
ду с общими предпосылками: соглашением сторон (§873 ГГУ) и регистрацией ипотеки в поземельной книге (§1115 ГГУ).
Согласно п. 2 §1116 ГГУ, предпосылками возникновения второго подвида оборотной ипотеки в Германии - книжной ипотеки, являются соглашение сторон об исключении выдачи ипотечного свидетельства и внесение соответствующей записи в поземельную книгу. Книжная ипотека, об установлении которой свидетельствует только содержание поземельной книги, предназначена для тех случаев, когда ипотека не должна стать предметом оборота [3, с. 45].
Таким образом, в гражданско-правовом обороте Германии документальная ипотека распространена шире, чем книжная, т.к. для уступки документальной ипотеки достаточно наличия письменного заявления о такой уступке и передачи ипотечного свидетельства, то есть дополнительного внесения записи в поземельную книгу об уступке ипотеки не требуется [2, с. 73]. Однако целесообразно дополнить, что документальная и книжная ипотеки могут преобразовываться друг в друга при условии соглашения сторон и регистрации изменений в поземельной книге, а также выдачи ипотечного свидетельства в случае преобразования из книжной в документальную ипотеку.
Обеспечительная ипотека. Главным отличительным признаком обеспечительной ипотеки (Sicherungshypothek, п. 1 §1184 ГГУ) является ее строгая акцессорность, то есть право кредитора основывается исключительно на требовании, а не на записи в поземельной книге (в отличие от оборотной ипотеки). Вследствие данного обстоятельства к основным требованиям, предъявляемым для установления ипотеки, добавляется необходимость существования требования, в обеспечение которого установлена ипотека (§1163 ГГУ). На практике обеспечительная ипотека заключается в случае, если кредитор в будущем не планирует переуступать свои требования другому кредитору, так как ипотека не может быть приобретена, если обеспечиваемое требование отсутствует. Такая форма ипотеки не предназначена для быстрого и частого оборота, так как уступка требований осложняется тем, что цессионарий приобретает право по договору об ипотеке, как было указано выше, только при существующем требовании, а проверить это с учетом п. 1 §1184 ГГУ довольно трудно, так что на практике данный вид мало распространен.
Разновидностями (подвидами) обеспечительной ипотеки являются:
- принудительная ипотека, то есть процедура, применяемая в рамках исполнительного производства после вынесения решения суда. Такая ипотека применима только в том случае, если требования кредитора составляют суммарно не менее 750 евро
262
Вестник КГУ Ji № 3. 2017
(§866 Гражданского процессуального кодекса Германии, далее ГПК).
- обеспечительная ипотека при выполнении строительных работ (§648 ГГУ). При невыполнении заказчиком обязательств, вытекающих из договора подряда, подрядчик вправе требовать установления обременения в виде ипотеки на земельный участок заказчика, отведенный для строительства.
- ипотека с предельной суммой (Нб^Ьей^8ЬуроШек, §1190 ГГУ). Спецификой данного вида ипотеки является указание не фактической суммы долга, а максимальной суммы, которая может быть взыскана за счет заложенного земельного участка. Предельная сумма должна быть указана в поземельной книге.
- ипотека для ценных бумаг (§1887 ГГУ). Данный вид применим исключительно к векселям или иным ценным бумагам, передаваемым с помощью индоссамента.
Следующим видом ипотеки в Германии является общая ипотека. Главной особенностью общей ипотеки ^е8атШуроШек, §1172) является установление одной ипотеки в отношении нескольких земельных участков для обеспечения одного и того же требования. При этом каждый из этих участков отвечает в полном объеме за выполнение требования. Представляется, что такой вид ипотеки выгоден, в первую очередь, кредиторам. Принимая во внимание наличие нескольких участков, предоставленных для покрытия требования, кредитор фактически полностью предотвращает все возможные риски, например, риск снижения стоимости одного из участков нивелируется за счет стоимости других участков. Соответственно должнику и всем остальным кредиторам, у которых ранг требований ниже, общая ипотека не выгодна. Для возникновения общей ипотеки необходимо наличие отдельных для каждого земельного участка соглашений сторон об установлении ипотеки и регистрация в поземельной книге.
Амортизационная ипотека. Спецификой амортизационной ипотеки (^^^8ЬуроШек) является возвращение капитала равными частями в определенный срок. Кредитор не имеет права расторгнуть договор до тех пор, пока должник предусмо-
тренным образом совершает платежи, которые на практике обычно закрепляются в плане погашения задолженности. Амортизационная ипотека оптимальна для финансирования жилищного строительства и сельскохозяйственных инвестиционных кредитов, ввиду закрепления возможности постепенного возврата денежных средств.
Проведенный анализ конструкции ипотеки в Германии позволяет сделать вывод о том, что стабильность регулирования данного вопроса во многом обусловлена наличием разветвленной системы видов ипотеки, отвечающих вызовам современного хозяйственного оборота Германии. Представляется целесообразным проведение глубокого исследования закономерностей функционирования различных видов ипотеки на практике с целью выявления возможности применения немецкого опыта для формирования стабильной ипотечной системы в Российской Федерации.
Библиографический список
1. Василевская Л.Ю. Правовое регулирование залога в Германии и России. - М.: Изд-во Рос. гос. торгово-экон. ун-та, 2003. - 184 с.
2. Калмыкова А.В. Сравнительный анализ залога в германском и российском праве: дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2007. - 182 с.
3. Климов Я.Ю. Ипотека земли в законодательстве России и Германии: дис. ... канд. юрид. наук. -М., 2000. - 175 с.
4. Немцов А. Система поземельных книг и внесения прав на недвижимость в Германии, Германо-Российская ассоциация юристов // Сборник статей о праве Германии. Вып. 2. - М., 2017. - 529 с.
5. Фархиуллина О.Р. Гражданско-правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской Федерации и зарубежных странах: дис. ... канд. юрид. наук. - Уфа, 2010. - 182 с.
6. Lassen T. Die Hypothek nach russischem Recht als Kreditsicherungsmittel. - Berlin: Verband deutscher Pfandbriefbanken, 2007. - 338 p.
7. WielingH.J. Sachenrecht Band 1: Sachen, Besitz und Rechte an beweglichen Sachen., vollst. überarb. Aufl. 2006. Buch. xxvi, 876 p.
Вестник КГУ _J № 3. 2017
263
