КОНЪЮНКТУРНЫЕ ОСОБЕННОСТИ РЫНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ И ИХ ВЛИЯНИЕ НА СОСТОЯНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

в

естник АПК

_Актуальные вопросы

= № (4)20/1, 2015. * ■

УДК 339.13:332:004.382

39

Рязанцев И. И., Токарева Г. В., Еременко Н. В.

Ryazantcev I. I., Tokareva G. V., Eremenko N. V.

КОНЪЮНКТУРНЫЕ ОСОБЕННОСТИ РЫНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ И ИХ ВЛИЯНИЕ НА СОСТОЯНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

CONJUNCTURAL FEATURES OF THE MARKET

OF AGRICULTURAL LANDS AND THEIR IMPACT ON LAND RELATIONS

Проведен анализ конъюнктурных особенностей функ- The analysis of the conjuncture of the functioning of the

ционирования рынка сельскохозяйственных земель. Выяв- market of agricultural land. The problems and contradictions of

лены проблемы и противоречия рыночного оборота земель the market turnover of agricultural land, the basic directions of

сельскохозяйственного назначения, предложены основные perfection of the market mechanism of agricultural lands. направления совершенствования рыночного механизма оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Ключевые слова: рынок земли, земельные отноше- Keywords: land market, land relations, the demand for

ния, спрос на земли сельскохозяйственного назначения, agricultural land, land share, the price of land. земельный пай, цена земли.

Рязанцев Иван Иванович -

кандидат экономических наук, доцент кафедры экономической теории и прикладной экономики ФГБОУ ВО «Ставропольский государственный аграрный университет» Тел.: +7(918) 86-00-375 E-mail: I-ryazancev@mail.ru

Токарева Галина Викторовна -

кандидат экономических наук, доцент кафедры экономической теории и прикладной экономики ФГБОУ ВО «Ставропольский государственный аграрный университет» Тел.: +7(903) 44-40-667 E-mail: tokarewagalia@yandex.ru

Еременко Николай Васильевич -

кандидат экономических наук, доцент кафедры предпринимательства и мировой экономики ФГБОУ ВО «Ставропольский государственный аграрный университет» Тел.: 8(8652) 94-57-78

Ryazantsev Ivan Ivanovich -

Ph.D. in Economics,

Docent of the Department

of economic theory and applied economics,

Stavropol State Agrarian University

Tel.: +7(918) 86-00-375

E-mail: I-ryazancev@mail.ru

Tokareva Galina Viktorovna -

Ph.D. in Economics,

Docent of the Department

of economic theory and applied economics,

Stavropol State Agrarian University

Tel.: +7(903) 44-40-667

E-mail: tokarewagalia@yandex.ru

Eremenko Nikolay Vasilyevich -

Ph.D. in Economics, Docent Department of Business and the World Economy Stavropol State Agrarian University Tel.: 8(8652) 94-57-68

Процесс становления и развития земельных отношений на современном этапе, актуализирует важность рассмотрения и анализа конъюнктурных особенностей рынка земель сельскохозяйственного назначения.

При анализе механизма функционирования данного рынка необходимо принимать во внимание абсолютную ограниченность земли как основного фактора производства в сельском хозяйстве, с другой стороны он представлен развивающейся системой, которая базируется на сложном механизме рыночных, экономических, институциональных детерминант тесно связанных между собой и оказывающих влияние друг на друга. Следовательно, конъюнктурные особенности функционирования рынка сельскохозяйственных земель можно

представить как многофакторную интегрированную структуру, основанную на встроенных рыночных саморегуляторах и внешних элементах институциональной среды, которая включает:

- экономическое партнерство рыночных субъектов в условиях ассиметрично-сти информации, при этом информация представлена как агрегированная информация отдельных хозяйствующих субъектов, оказывающая влияние на рынок земли через механизм ценообразования;

- совокупность мероприятий, основанных на рыночных правилах, реализуемых в рамках определенных институциональных ограничителей, таких как договоры и соглашения, формы отчуждения земельных участков и т.д.;

40

,,„ „„„„, щ ^ Ставрополья

научно-практическии журнал

- относительная универсальность структурных элементов рыночного механизма, предполагающая альтернативные варианты синтеза способов и возможностей выбора институциональных составляющих и рыночных методик, ограничителей и инструментов стимулирования [7].

Специфика конъюнктурных особенностей функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения проявляется в сложностях и неопределенностях институциональной среды, в которой реализуется посредническая функция данного рынка, заключающаяся в совместимости стимулов. Об этом неотъемлемом факте эффективного механизма функционирования рынка земли говорил Л. Гурвиц: условие совместимости стимулов формируется на основе положительной разницы между ожидаемой полезностью от сообщения правды или ассиме-тричной информации. Цель формирования оптимального механизма состоит в выборе функций распределения и платы за ресурс при существующих институциональных ограничителях и совместимости стимулов участников рыночной сделки [5].

Если рыночный механизм основывается на противоречивой информации о предпочтениях и возможностях субъектов, то рынок слабо функционирует, в связи с этим асимметричность информации может стать причиной фиаско рынка. Если институты, регулирующие земельные отношения и рынок земли в частности показывают свою неэффективность, то это приведет в конечном итоге к росту транс-акционных издержек, возникновению институциональной ловушки [6].

Современный рынок прав собственности на земли сельскохозяйственного назначения функционирует в условиях несовершенной конкуренции, в связи с тем, что число продавцов и покупателей на рынке ограничено, а земельный участок как объект купли продажи сам по себе обладает уникальностью и неповторимостью. Вход на рынок ограничен величиной капитальных вложений, а также институциональными барьерами, трансакционными издержками, существующим запретом на сделки по купле продажи земельных участков в ряде регионов России.

На определенных территориях сельскохозяйственного производства, где рынок земли представлен в основном арендными отношениями с участием одного крупного сельскохозяйственного производителя или фермерского объединения рыночный механизм реализуется в условиях монополистической конкуренции. Как правело, в такой ситуации производитель-монополист арендует земельные доли, по заранее определенной цене.

Данные факты говорят нам о пока что не-сформировавшейся институциональной среде, и несовершенном механизме в которых осуществляется земельный оборот.

Согласно данным Государственного доклада о состоянии и использовании земель в РФ, число сделок с землями государственной и муниципальной форм собственности увеличилось на 63%, аренда - на 63,6%, продажа земельных участков - в 1,6 раза. Число сделок с землей находящейся в собственности юридических и физических лиц возросло в 3,9 раза, также в разы увеличилось число сделок залога. Значительно увеличились площади земельных участков по сделкам наследования - в 9,2 раза. Возросла средняя площадь земли в расчете на одну сделку по всем видам. Обращают на себя внимание более высокие темпы прироста числа сделок юридических и физических лиц: он втрое выше темпа прироста числа сделок с государственными и муниципальными землями, а также малая, хотя и растущая, доля проданной земли в общей площади сельскохозяйственных угодий: в 2008 г. - 0,25%, в 2011 г. - 0,46%. В основном продают земли в черте населенных пунктов, кроме КФХ: в 2008 г. гражданами было заключено 198,9 тыс. сделок, в 2011 г. - 214,8 тыс. сделок. Площади участков, продаваемых фермерским хозяйством, в расчете на сделку значительно больше, чем у других категорий граждан и юридических лиц: вне населенных пунктов свыше 50 га [1, 4].

Особенность земли как товара обуславливает соответствующую специфику спроса на нее, которая выражается во взаимодействии ценовых и неценовых факторов. Величина спроса согласно действию закона спроса зависит от цены и находится в отрицательной зависимости от нее. Кроме цены на механизм функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения существенное влияние оказывают неценовые факторы, которые можно представить в виде укрупненных групп по следующим направлениям: гендерно-демографические факторы (половозрастная структура участников рынка, численность и плотность сельского населения, миграционные процессы); социально-экономические (уровень доходов покупателей, размер будущих рентных платежей, сумма налоговых поступлений в бюджеты муниципальных образований, и т.д.); институционально-правовые (законодательство в сфере земельных отношений, формальные и неформальные институциональные аспекты, государственная политика в области поддержки сельскохозяйственного производства, соблюдения экологических норм землепользования и землевладения, целевого использования земельных участков, размер и структура трансакционных издержек связанных с земельными вопросами); инфраструктурные (территориальное местоположение земельного участка, удаленность от рынков сбыта, обеспеченность инфраструктурой и степень ее развитости).

Так же следует отметить, что спрос на рынке земли зависит не только от ценовых и неце-

в

естник АПК

Ставрополья

= № (4)20/1, 2015:

Актуальные вопросы

41

новых факторов, но и от субъективных мотивов подталкивающих формирование спроса.

Спрос на земли сельскохозяйственного назначения в отличие от предложения является эластичным, но в тоже время если его сравнивать со спросом на другие факторы производства, то он является неэластичным. Это связано с тем, что земля как фактор производства для сельского хозяйства является безальтернативным и не заменимым. Такая особенность земли характеризуется тем, что в отличие от других факторов производства она не является результатом производственной деятельности человека, а представлена как природный элемент и естественный ресурс. Данный факт природного происхождения земельных ресурсов раскрывает особенность двойственности земли как товара. Если взять рынок земли и рассматривать земельный участок как товар, то он свободно продается и покупается и неограничен в обороте, а с другой стороны земля является уникальным природным ресурсом, основой сельскохозяйственного производства и базой размещения сельских территорий. В связи с этим фактом для эффективного функционирования данного рынка необходима соответствующая институциональная база, защищающая права собственности.

Обозначенная специфика земель сельскохозяйственного назначения как объекта купли-продажи дает возможность более широкого рассмотрения особенностей действия рыночного закона спроса и предложения с учетом факторов формирующих спрос и предложение, а так же совокупность факторов функционирования механизма данного рынка.

В связи с этим, по нашему мнению при рассмотрении конъюнктурных особенностей функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения, необходимо учитывать всю совокупность и сложность ценовых и неценовых факторов оказывающих влияние на спрос и предложение, а так же субъективные мотивы.

Как отмечалось выше механизм функционирования данного рынка, основывается на спросе и предложении которые формируются под воздействием институциональных барьеров, что накладывает определенные ограничения на цену земельного участка [2].

Спрос на земли сельскохозяйственного назначения формируется при условии практически фиксированных цен, постоянных продавцов и покупателей, заключающих сделки на локальных рынках и ограниченном предложении земли. Сложившаяся ситуация приводит к тому, что спрос становится более зависимым от воздействия неценовых факторов нежели ценовых.

Основными участниками данного рынка выступают покупатели и продавцы, арендаторы и арендодатели, залогодержатели и залогодатели.

По нашему мнению спрос на земли сельскохозяйственного назначения формируется под влиянием:

- локального спроса - это спрос на земельные ресурсы для осуществления сельскохозяйственного производства в личных потребительских целях;

- трансакционного спроса - это спрос на земельные участки для производственного процесса с целью получения прибыли от произведенных благ;

- спроса с целью капитализации - основная цель сохранение и приумножение богатства;

- спекулятивного спроса - спрос с целью

дальнейшей спекулятивной перепродажи и получения спекулятивного дохода.

Наличие и реализация этих видов спроса зависит от сложившейся институциональной и рыночной сред, социальных аспектов, что приводит в свою очередь к увеличению или сокращению трансакционных издержек.

В современных условиях из-за несовершенства институциональной и рыночной среды на первый план выходит спекулятивный спрос на земли сельскохозяйственного назначения, этому способствует:

1. Низкая доходность сельскохозяйственного производства при высоких капита-лозатратах.

2. Слаборазвитая инфраструктура переработки сельскохозяйственного сырья, при наличии хорошо развитой системы посредников и перекупщиков сельскохозяйственной продукции и сырья.

3. Проявления спроса на земельные участки не для сельскохозяйственного производства, а для загородного строительства.

4. Заниженная цена на земли данной категории в частности на земельные доли (пай).

5. Правовая безграмотность собственников земельных долей.

Развитие спекулятивного спроса, направлено на полулегальную скупку земельных паев у сельских жителей и преднамеренное банкротство сельскохозяйственных предприятий.

Данный факт приводит к деформированию рыночного механизма и развитию спекулятивного спроса на земельные участки.

Анализ рыночных преобразований земельных отношений и процесса формирования рынка земли выявил ключевой элемент неэффективности сложившейся системы, это земельная доля (пай).

По данным Росреестра, распределение земель сельскохозяйственного назначения складывалось следующим образом: в частной собственности находилось 128,6 млн. га, в том числе в собственности граждан - 115,7 млн. га, юридических лиц - 12,9 млн. га [4].

К 2013 году имелось 9,2 млн. собственников земельных долей (в 1999 г. их было 11,8 млн.), из них государственную регистрацию

42

,,„ „„„„, Jj Ставрополья

научно-практическии журнал

прав прошли всего 0,4 млн. В натуре выделено 19,1 млн. га, или немногим более 18% площади земель, находящихся в общей долевой собственности. Остальные земельные доли используются сельскохозяйственными организациями на правах аренды, в том числе с государственной регистрацией договоров - 13%. Это означает, что значительная доля земель данной категории фактически не находится в обороте, так как не прошла соответствующие процедуры по выделению и оформлению в натуре. Причем по-прежнему в основной массе земельная доля представлена как условная единица, с усредненным количественным выражением в праве общей долевой собственности. В результате формируется запутанная и неэффективная система земельных отношений, связанная как с землепользованием, так и с их оборотом [1, 3].

Еще одна конъюнктурная особенность данного рынка кроется в сложности определения роли и степени влияния рыночных и институциональных элементов. Связано это с тем, что практически каждый из этих элементов не проявляется и не оказывает влияние на рыночный механизм в чистом виде, а выступают как единое целое в виде интегрированной функции.

Кроме этого конъюнктурные особенности функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения актуализируют необходимость развития и совершенствования институциональных структур, отвечающих за управление и регулирование механизмом данного рынка.

К ним относятся федеральные службы кадастра и регистрации имущества, ведомства юстиции и имущественных отношений, министерства сельского хозяйства и природопользования, а так же их территориальные органы. Инфраструктуру данного рынка обслуживают и представляют государственные и частные организации занимающиеся межеванием, оценкой, технической инвентаризацией и

Литература

1. Миндрин А. Экономико-правовые проблемы оборота земель в сельском хозяйстве // АПК: экономика, управление. 2014. № 6. С. 14-22.

2. Кресникова Н. Механизм рыночного перераспределения земель сельскохозяйственного назначения // АПК: экономика, управление. 2008. № 5. С. 11-13.

3. Сагайдак А., Дивакова Е. Формирование рынка сельскохозяйственных земель не региональном уровне // АПК: экономика, управление. 2009. № 1. С. 74-78.

4. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2011 году. М. : Б.и., 2012.

5. Теория экономических механизмов (Нобелевская премия экономики 2007 г.) / С. Измалков [и др.] // Вопросы экономики. 2007. № 1. С. 4-25.

землеустроительными работами, а также различные кредитные, страховые учреждения и суды. Кроме этого на деятельность механизма земельного рынка оказывают влияние органы исполнительной и законодательной власти на федеральном уровне, региональном и муниципальном.

Согласно проведенному анализу, первоочередными мерами, направленными на сглаживание конъюнктурных особенностей и формирование цивилизованного оборота земель сельскохозяйственного назначения являются:

1. Разработка эффективного и отвечающего рыночным требованиям механизма землепользования и оборота земельных долей; создание резерва земельного оборота из невостребованных земельных долей; соблюдение интересов участников общедолевой собственности.

2. Совершенствование институционального базиса земельных отношений и рынка земли. Так как сельскохозяйственное землепользование тогда эффективно, когда четко регламентированы права собственности на землю, и условия их перехода; законодательно урегулирован порядок оценочной деятельности, гарантирующей независимость и надежность формирования цены земельного участка; четко прописаны, правила целевого использования земельных угодий; четко выработанная государственная политика в вопросах земельных отношений и рынка земли.

Устойчивая институциональная среда является гарантом стабильного землепользования и землевладения, а разбалансированная, неэффективная государственная политика оказывает негативное влияние на процесс становления и эффективного развития земельных отношений в целом и рынка земли в частности, способствуя развитию спекулятивного оборота, и приводит к росту трансакционных издержек в этой сфере.

Reference

1. Mindrin A. Economic and legal problems of land turnover in agriculture // AIC: economy, management. 2014. № 6. P.14-22.

2. Kresnikova N. Market mechanism of redistribution of agricultural land // AIC: economy, management. 2008. № 5. C. 11-13.

3. Sagaidak A., Divakova E. Formation of the market of agricultural land is not a regional level // AIC: economy, management. 2009. № 1. P. 74-78.

4. The State (national) report on the status and use of land in the Russian Federation in 2011. M. : BI, 2012.

5. The theory of economic mechanisms (the Nobel Prize of Economics 2007) / S. Izmalkov [et al.] // Problems of Economics. 2007. № 1. P. 4-25.

6. Polterovich V. M. institutional dynamics and the theory of reform / V. M. Polterovich //

в

естник АПК

Ставрополья

= № (4)20/1, 2015:

6. Полтерович В. М. Институциональная динамика и теория реформ // Эволюционная экономика мэйнстрим. М. : Наука, 2000. С. 31-54.

7. Аграрная экономика Ставропольского края. Проблемы функционирования и перспективы развития / В. И. Трухачев, Е. И. Костюкова, М. Г. Лещева [и др.] ; под общей ред. члена-корреспондента РАСХН, профессора В. И. Трухачева. Ставрополь : АГРУС Ставропольского гос. аграрного ун-та, 2014. 580 с.

Актуальные вопросы

43

Evolutionary economics mainstream. M. : Nauka, 2000. P. 31-54.

7. The agrarian economy of the Stavropol Territory. Problems of functioning and development prospects / V. I. Trukhachev, E. I. Kostyukova, M. G. Leshcheva [et al.] ; under the general editorship. Corresponding Member of the Academy of Agricultural Sciences, Professor V. I. Trukhacheva. Stavropol : AGRUS Stavropol State Agricultural University, 2014. 580 p.