РЫНОК ПРАВ ХОЗЯЙСТВОВАНИЯ НА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ ЗЕМЛИ: ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Ежеквартальный

научно-практический

журнал

УДК 332.72:631.1

Федюнина Е. Н. Fedyunina E. N.

РЫНОК ПРАВ ХОЗЯЙСТВОВАНИЯ НА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ ЗЕМЛИ: ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ

THE MARKET OF MANAGEMENT RIGHTS TO AGRICULTURAL LAND: PROBLEMS OF FORMATION AND DEVELOPMENT

В статье, на основе авторской концепции механизма функционирования рынка сельскохозяйственных земель, рассматривается институциональная структура рынка как дуальная система, состоящая из двух основных сегментов - рынков полных и ограниченных прав собственности или прав хозяйствования на сельскохозяйственные земли. Рынок прав хозяйствования представлен как персонифицированный рынок арендных отношений, основанный на системе контрактных отношений по поводу отчуждения частичных прав на земельную собственность - права пользования и права получения рентного дохода. В качестве факторов, способствующих сдерживанию развития рынка прав собственности, но в то же время, развитию рынка прав хозяйствования, рассматриваются такие регуляторы институциональных ограничений как мораторий на куплю-продажу сельскохозяйственных земель и институт долевой собственности.

Аналитические данные, выводы, подкреплены результатами проведенного автором мониторинга рынка сельскохозяйственных земель в Волгоградской области в 2011-2015 гг. Рынок прав хозяйствования (аренды) является доминирующим сегментом на рынке земли и распространенной моделью рынка сельскохозяйственных земель в региональной экономике. Формирование спроса на аренду, прежде всего, зависит от возможности выбора форм арендной платы и степени формализации отношений, величины трансакционных издержек, а также от степени риска.

Результаты проведенного исследования позволяют выявить ряд проблем, сдерживающих развитие рынка прав хозяйствования: наличие, по мнению респондентов-экспертов, несправедливой арендной платы, так как она не отражает рыночную стоимость земли; монополизация рынка аренды в тех зонах, где доминирует одно крупное хозяйство; издержки института долевой собственности (наличие множества собственников земельных долей на один участок приводит к росту трансакционных издержек, требуя большего времени для согласования условий аренды с участниками сделки); риски оппортунистического поведения арендодателя. В качестве основного направления развития рынка прав хозяйствования рассматривается дальнейшая институционализация рынка на основе минимизации трансакционных издержек, снижения ставок аренды государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения и обеспечения формальных гарантий сделок на рынке сельскохозяйственных земель.

Ключевые слова: рынок прав хозяйствования, структурная асимметрия, персонификация арендных отношений, механизм ценообразования, формы арендной платы, контрактные отношения, трансакционные издержки, оппортунистическое поведение, институционализация рынка, направления совершенствования.

The article, based on the author's conception of the mechanism of functioning of agricultural land market, examines the institutional structure of the market as a dual system consisting of two main segments - the markets full and limited property rights or rights of management of agricultural land. The market for rights management is presented as a personalized rental market relations, is based on a system of contractual relations regarding the partial alienation of rights to land ownership, rights of use and rights of receiving rental income. As factors contributing to the deterrence of market development property rights, but at the same time, the development of the market for rights management, regulators considered such institutional constraints as the moratorium on the sale of agricultural land and the institution of joint property.

The analytical data, conclusions supported by the results of the author's monitoring of the market of agricultural lands in the Volgograd region in 2011-2015 Market of management rights (lease) is the dominant segment of the land market and common market model of the agricultural land in the regional economy. The demand for rental primarily depends on the choice of forms of rents and the degree of formalization of relations, the size of transaction costs, and risk.

The results of the study allow to reveal a number of problems hindering the development of market economy: the presence, in the opinion of the expert respondents, unfair rents, as it does not reflect the market value of the land; the monopolization of the rental market in those areas that are dominated by one large economy; the costs of the legal institution of joint property (a great number of owners of land shares in one sector leads to increased transaction costs by requiring more time to agree on the terms of the lease with the parties to the transaction); the risks of opportunistic behavior by the landlord. As the main directions of development of the market of rights management is considered further institutionalization of the market based on the minimization of transaction costs, reduction of rates of rent of state and municipal agricultural lands and provide formal guarantees of market transactions of agricultural land.

Key words: market of rights management, structural asymmetry, personalization of the lease, a mechanism of pricing, forms of rent, contractual relationships, transaction costs, opportunistic behavior, institutionalization of the market, areas of improvement.

Федюнина Елена Николаевна - Fedyunina Elena Nikolaevna -

кандидат экономических наук, доцент Ph.D in Economical,

кафедры социально-культурного сервиса, Docent of Socio-cultural Service,

Волгоградский государственный аграрный университет Volgograd State Agrarian University

г. Волгоград Volgograd

Тел.: (904) 409-03-65 Тel.: (904) 409-03-65

Е-mail: elena.fedyunina@mail.ru Е-mail: elena.fedyunina@mail.ru

в

:№ 2(22), 2016

Экономика

299

Введение

На протяжении последних десятилетий в экономике России сформировалась структурная асимметрия рынка сельскохозяйственных земель. Институциональная структура рынка представляет собой дуальную систему, состоящую из двух рынков - рынка полных прав собственности и рынка ограниченных (частичных) прав собственности (прав хозяйствования). В сложившихся институциональных условиях функционирования рынка сельскохозяйственных земель собственники не могут в полной мере реализовать свои права, и поэтому свои предпочтения они дают арендным отношениям, способствуя развитию рынка прав хозяйствования.

Основная часть

Согласно авторской концепции рынок сельскохозяйственных земель дуален по своей структуре и представляет собой систему экономических отношений и соглашений по поводу реализации прав земельной собственности, обусловленной комбинацией «пучка» прав собственности, состоянием институциональной среды и способом реализации персонифицированных экономических интересов субъектов рынка [2, с. 29; 3, с. 106; 6, с. 9, 33]. Такой подход позволяет рассматривать рынок как институт, реализующий полные и частичные права собственности и обосновать возможность функционирования рынка полных прав собственности и рынка прав хозяйствования. В этом контексте рынок прав хозяйствования на сельскохозяйственные земли представляет собой, прежде всего, персонифицированный рынок арендных отношений, основанный на системе контрактных соглашений по поводу отчуждения частичных прав на земельную собственность (право пользования и получения рентного дохода).

В современной экономике России рынок прав хозяйствования является наиболее распространенной моделью рынка сельскохозяйственных земель. В качестве предпосылок формирования и доминирования данного сегмента рынка можно выделить следующие моменты. Во-первых, в процессе земельных преобразований в аграрной экономике России были введены «регуляторы институциональных

ограничений», в качестве которых можно рассматривать мораторий на куплю-продажу сельскохозяйственных земель и институт общедолевой земельной собственности [4, с. 265]. В результате были созданы сдерживающие условия для развития рынка прав собственности на землю, и в тоже время стимулирующие развитие арендных отношений. Во-вторых, появление института частной собственности на землю в виде земельной доли породило глобальную институциональную ловушку, вызвавшую проявление эффекта блокировки на рынках сельскохозяйственных земель, что, в свою очередь, способствует формированию локальных рынков прав хозяйствования.

На рынке прав хозяйствования основным видом сделки является передача прав на хозяйственное пользование земли, а динамика заключения сделок становится важным индикатором состояния и развития рынка. Заметим, что доминирование арендных отношений на рынке сельскохозяйственных земель накладывает определенный отпечаток на формирование структуры спроса на землю. В этом контексте спрос следует рассматривать не только с позиции приобретения земельной собственности, но и права на пользование или право на аренду. Проблема формирования спроса на право пользования и получения рентного дохода, увеличение его величины во многом зависит не только от цены, то есть арендной платы, но и от возможности выбора форм арендной платы и степени формализации отношений на рынке прав хозяйствования.

Проведенное исследование показывает, что как на национальном, так и на региональных рынках сельскохозяйственных земель, в том числе и в Волгоградской области, наблюдается положительная динамика заключения сделок по аренде и значительный рост за десять лет. Площадь арендуемых земель превышает 55 % от общей площади земель сельскохозяйственного назначения, на которых заключаются различные виды сделок. Несмотря на то, что сделки по приобретению прав на аренду государственных и муниципальных земель сопряжены более высокими трансакционными издержками [1], чем у собственников сельскохозяйственной земли, спрос на право аренды растет. В регионе в 2014 году

6000

4000

2000

с

о

3878 ■4231^ 3787

254° Т76Г 3482 3624

14 13 13 27 20 58 61 2 68 39

2005 2006 2007 2008

2009 2010 Годы

2011 2012 2013 2014

•Аренда государственных и муниципальных земель

•Продажа прав аренды

Рисунок 1 - Динамика изменений количества заключаемых сделок по аренде и продаже прав аренды государственных и муниципальных сельскохозяйственных земель в Волгоградской области за 2005-2014 гг.

0

Источник: авторск. по [www. rosreestr.ru]

300

,,„ „„„„, Ставрополья

научно-практическии журнал

Рисунок 2 - Динамика изменений ставок арендной платы за использование государственных и муниципальных земель сельскохозяйственными предприятиями в черте и вне населенных пунктов Волгоградской области за 2002-2014 гг.

Источник: авторск. по [www. rosreestr.ru]

га с с >s о £ ч £

га S

3 >3

а г?

ш

s

«

га а ш s £

4

Ш ^

О

21

18

15

12

0,71

""129-1-34-

2,07

"056"

127 1,23

0,34

"0773—061

0,00590,0105 0, 0097 0,01 ■ 0$Г' 0*131 0*04' 004 ■ Щй'

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

2,01

Года

В населенных пунктах

•Вне населенных пунктов

9

6

3

0

темпы роста аренды сельскохозяйственных земель по сравнению с 2005 годом значительно выросли, и составляет 49,09 % (рис. 1).

Однако продажа прав аренды земель сельскохозяйственного назначения стала весьма актуальной только в 2008-2014 гг. Так, в 2014 году по сравнению с 2005 г количество заключения сделок по продаже прав аренды увеличилось практически в 3 раза. Следует отметить, что основными предъявителями спроса и субъектами, заключающими сделки с землями сельскохозяйственного назначения на рынке прав хозяйствования, являются сельскохозяйственные предприятия. В результате, ситуация на данном сегменте рынка сельскохозяйственных земель напрямую влияет на агропродовольственную политику, что особенно важно в условиях им-портозамещения продукции [5].

Передача прав хозяйствования на сельскохозяйственные земли осуществляется с помощью механизма ценообразования, который включает в себя институциональную и рыночную составляющие. Институциональный компонент обусловлен размерами арендной платы, которые устанавливаются при аренде муниципальных и государственных земель. Органы местного самоуправления определяют размеры арендной платы на основе величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида использования земель с применением ряда коэффициентов в зависимости от ценности территории и категории арендаторов. В результате средний размер арендной платы сельскохозяйственных предприятий за использование государственных и муниципальных земель вне населенных пунктов в 2014 году увеличился с 2002 года в 3215,3 раза, а в черте населенных пунктов - в 2,8 раз (рис. 2).

Рыночный компонент механизма ценообразования выражается размерами арендной платы, которая устанавливается договором между арендодателем и арендатором. Важную роль при этом играет выбор формы арендной пла-

ты - денежной, натуральной или комбинированной. Согласно результатам мониторинга регионального рынка сельскохозяйственных земель, проведенного автором в 2005-2015 гг., просматривается устойчивая тенденция развития различных форм арендной платы. В основном арендная плата осуществляется либо в натуральной (35 %) форме, либо в комбинированной (21 %). Следует отметить, что чаще всего комбинированный способ оплаты используют ООО, денежную или натуральную - ИП, КФХ, а СПК -все возможные виды арендной платы (табл. 1).

Таблица 1 - Формы арендной платы, %

Формы арендной платы Организационно-правовая форма хозяйства

ООО КФХ ИП ЛПХ СПК

Денежная - 23,8 18,8 - 5,3

Натуральная - 38,1 75 - 68,4

Комбинированная 100 33,3 - - 26,3

Земельный налог - 4,8 6,3 100 -

Итого 100 100 100 100 100

Источник: авторск. по материалам исследований

В большинстве случаев величина арендной платы отражается в контрактах, определяется на основе обсуждений и по взаимному соглашению сторон (65 %). Результаты проведенного исследования показывают, что более 77 % экспертов свои предпочтения дают формальным контрактам и считают нужным заключать официальные договоры аренды. Объективность оценки арендной платы эксперты оценивают по-разному. Так, 29 % опрошенных респондентов арендную плату считают справедливой, а 30 % - несправедливой. Большинство экспертов из числа ИП (56 %) считают арендную плату несправедливой, так как она не отражает рыночную стоимость земли (табл. 2).

Вестник АПК

Ставрополья

: № 2(22), 2016

Экономика

301

Таблица 2 - Оценка объективности ставок арендной платы, %

Оценка Организационно-правовая форма хозяйства

ООО КФХ ИП ЛПХ СПК

Справедливая 42,9 45,8 31,3 - 30

Несправедливая 14,3 25 56,3 - 30

Нет оценки 42,9 29,2 12,5 100 40

Итого 100 100 100 100 100

Источник: авторск. по материалам исследований

Следует отметить, что на рынке прав хозяйствования ставки арендной платы зависят от соотношения арендаторов и арендодателей. В тех локальных зонах аграрной сферы экономики, где доминируют арендные отношения при наличии одного крупного сельскохозяйственного предприятия или фермерского хозяйства, чаще всего проявляются отношения монополистической конкуренции. Это обусловлено тем, что фирма-монополист берет в аренду земельную долю практически по одной, «заданной», цене. В этой ситуации фирма является цено-производителем, а собственники земельных долей - ценополучателями. Субъекты рынка прав хозяйствования предпочитают формальные отношения, хотя на практике фермерские хозяйства допускают неформальные арендные отношения (16,7 %). Уровень формализации рынка прав хозяйствования достаточно высокий в ООО, СПК.

Таким образом, в сложившейся ситуации в современной экономике России аренда сельскохозяйственных земель доминирует, поскольку главными преимуществами, по мнению экспертов, являются невысокие затраты на оформление сделки (36,4 %), невысокая, но стабильная арендная плата (27,3 %), а высокий уровень формальных отношений (85-90 %) выступает в качестве гаранта для участников сделки по аренде. В качестве основных факторов, негативно влияющих на процесс функционирования рынка прав хозяйствования, эксперты рассматривают, во-первых, наличие множества собственников земельных долей на один участок (45,5 %), что приводит к необходимости согласования с большим количеством участников сделки. Вторым отрицательным фактором развития рынка 27,3 % респондентов обозначили высокую ставку арендной платы государственной и муниципальной земли. Кроме того, при заключении арендных отношений и в процессе их реализации возникают риски, вызванные оппортунистическим поведением арендодателя. В свою очередь, данное обстоятельство может спровоцировать различные ситуации, связанные с односторонним изменением условий договора аренды со стороны арендодателя: увеличение арендной платы (34 %); досрочное расторжение контракта (35 %); передача участка третьему лицу без расторжения договора с арендатором (13 %). Проявление оппортуни-

стического поведения на рынке прав хозяйствования обусловлено институциональной нестабильностью, ввиду постоянной корректировки земельного законодательства.

Проведенное исследование, основанное на оценке экспертов, показало, что большинство крупных хозяйств арендуют земельные доли у граждан (63,6 %), но в то же время большинство экспертов (54,5 %) предпочли бы иметь во владении обрабатываемые ими земли. Одним из главных, на их взгляд, преимуществ частной собственности является возможность свободного распоряжения земельной собственностью. В то же время, по мнению экспертов, развитие рынка прав собственности может способствовать монополизации и концентрации земли у небольшой группы лиц, а также росту спекуляции землей. На практике арендные отношения рассматриваются сельскохозяйственными производителями с точки зрения выгодности, информационной обеспеченности и экономической эффективности. Так, об аренде государственной и муниципальной земли, как об оптимальной форме землепользования, заявили эксперты, которые являются наиболее крупными земельными собственниками, ориентированными на перспективу развития сельскохозяйственного производства. Местные органы власти проявляют больший интерес к проблеме развития арендных отношений. Так, по мнению 35 % экспертов, местные муниципалитеты предпочтение отдают аренде земель и лишь, по мнению 11 % экспертов, власти содействуют покупке государственных и муниципальных земель. При этом 4 % экспертов отмечают, что нежелание местных органов власти продавать земельные участки связано с институциональными ограничениями, обусловленными действующим законодательством.

Таким образом, самые крупные сельхозпроизводители заинтересованы в аренде государственных и муниципальных земель, поскольку, с одной стороны, рыночное предложение земельных участков на локальных рынках ограничено, а с другой, арендная плата задана при наличии ограниченного числа арендодателей.

Заключение. Эффективное функционирование рынка прав хозяйствования на сельскохозяйственные земли обусловливает необходимость проведения политики инсти-туционализации рынка в следующих направлениях:

- минимизация трансакционных издержек поиска информации, а также, временного лага оформления сделок, издержек контрактации и оппортунистического поведения;

- снижение ставок аренды государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения;

- согласование экономических интересов участников трансакции земельной собственности и субъектов различных форм хозяйствования.

Ежеквартальный

научно-практический

журнал

Литература

1. Дугина Т. А., Васильченко Е. Б. Транс-акционные издержки при оформлении сельскохозяйственных земель // Бизнес. Образование. Право. Вестник Волгоградского института бизнеса. 2015. № 1 (30). С. 23-26.

2. Оганесян Л. О., Федюнина Е. Н. Дуальный подход к исследованию механизма функционирования рынка земли // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 3, Экономика. Экология. 2015. № 3 (32). С. 27-37.

3. Оганесян Л. О., Федюнина Е. Н. Концептуальные подходы к исследованию функционирования рынка сельскохозяйственных земель // Известия Волгоградского государственного технического университета. 2014. Т. 20, № 17 (144). С. 100-106.

4. Оганесян Л. О., Федюнина Е. Н. Формирование институциональной среды функционирования рынка сельскохозяйственных земель // Известия Нижневолжского агроуниверситетского комплекса: Наука и высшее профессиональное образование. 2014. № 4 (36). С. 265-269.

5. Тимофеева Г., Антамошкина Е. Эффективность агропродовольственной политики: модели и методы оценки // Государственная служба. 2015. № 4 (96). С. 56-58.

6. Федюнина Е. Н. Особенности функционирования и развития рынка сельскохозяйственных земель в современной экономике России : дис. ... канд. экон. наук : 08.00.01, 08.00.05 / Федюнина Елена Николаевна. Волгоград, 2013. 234 с.

References

1. Dugina T. A. Transaction costs when making agricultural land / T. A. Dugin, E. B.Vasil'chenko // The Business. Education. Right. Bulletin of Volgograd business Institute. - 2015. - № 1 (30). - P. 23-26.

2. Oganesyan L. O. Dual approach to the study of the mechanism of functioning of land market / L. O. Oganesyan, E. N. Fedyunina // Vestnik of Volgograd state University. Series 3. Economy. Ecology. - 2015. - № 3 (32). - P. 27-37.

3. Oganesyan L. O. Conceptual approaches to the study of the functioning of the market of agricultural lands / L. O. Oganesyan, E. N. Fedyunina // News of the Volgograd state technical University. - 2014. - T. 20. -№ 17 (144). - P. 100-106.

4. Oganesyan L. O. the Formation of the institutional environment functioning of the market of agricultural lands / L. O. Oganesyan, E. N. Fedyunina // Proceedings of lower Volga agrodiversity complex: Science and higher professional education. - 2014. -№ 4 (36). - P. 265-269.

5. Timofeeva G. the Efficiency of agri-food policy: models and assessment methods / G. Timofeeva, E. Antamoshkina // Civil service. - 2015. - № 4 (96). - P. 56-58.

6. Fedyunina E. N. Features of functioning and development of agricultural land market in the modern economy of Russia: dis. ... of candidate of economic Sciences: 08.00.01, 08.00.05 / Fedyunina Elena. - Volgograd, 2013. - 234 p.