CC BY
263
УДК 347
Акиньшина Анна Владимировна
помощник судьи Яковлевского районного суда Белгородской области harina. anna@bk.ru Anna V. Akinshina
assistant to the judge of Yakovlevsky district court of the Belgorod region harina. anna@bk.ru
Концепция «единого объекта недвижимости» в современном гражданском праве России
The concept of "a uniform real estate object" in modern civil law of Russia
Аннотация. В статье обозначены и проанализированы основные положения изменений гражданского законодательства, касающиеся единого объекта недвижимости. Автором проводится исследование теоритических и практических основ концепции «единого объекта недвижимости».
Summary. In article basic provisions of changes of the civil legislation, concerning a uniform real estate object are designated and analysed. The author conducts research of theoretical and practical bases of the concept of "a uniform real estate object".
Ключевые слова: земельный участок; недвижимость; единый объект недвижимости.
Keywords: land plot; real estate; uniform real estate object.
В условиях мирового финансового кризиса, нестабильности в российской экономике представляется важным вовлечение в оборот как можно большего числа материальных благ, способных приносить доход в процессе обмена. Одним из наиболее ценных и в некоторой степени «вечных» непотребляемых материальных благ является недвижимое имущество. Поиски наиболее оптимального сочетания различных объектов недвижимого имущества, объединение их в совокупности с целью придания им новых качеств, которыми не обладали составляющие их элементы, имеет большое значение для экономики, поскольку повышает ее эффективность, способствует развитию предпринимательской сферы, увеличению доходности от использования имущества. Усложнение экономических отношений предопределяет необходимость развернутого правового регулирования тех участков данных отношений, которые связаны с использованием совокупных недвижимых объектов, когда лишь объединение нескольких недвижимых вещей способно в полной мере раскрыть экономический потенциал данных материальных благ.
В соответствии с п. 1 статьи 130 Гражданского кодекса (ГК) РФ [1] к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В настоящей статье мы рассмотрим, что же следует понимать под "единым объектом недвижимости". Суть существующей концепции "единого объекта недвижимости" состоит главным образом в том, что для наиболее эффективного использования объектов недвижимости необходимым является подчинение здания (строения, сооружения) и земельного участка на котором оно (они) расположен(ы) единому правовому режиму.
Иными словами, рассматриваемые объекты недвижимости: здание (строение, сооружение) и земельный участок должны быть равноправны. Объясним, почему.
При рассмотрении земельного участка и здания (строения, сооружения), расположенного на нем, нельзя однозначно определить, какой из объектов является приоритетным: земля ценна сама по себе, однако неизвестно, во сколько раз может вырасти ее ценность при возведении на ней соответствующих недвижимых объектов определенного назначения [2]. С другой стороны, здание не может висеть в воздухе и неразрывно связано с землей, и именно неразрывная связь определяет значительную стоимость такого здания.
Таким образом, земля и расположенное на ней здание, в действительности, являются взаимосвязанными объектами, увеличивающими ценность друг друга. При этом связь как таковая не может быть разорвана, то есть отчуждение одного объекта одновременно предполагает необходимость отчуждения и другого. И не имеет значения, какой из них отчуждается в первую очередь - здание или земельный участок [3].
Однако существует и другая точка зрения по данному вопросу, согласно которой земельный участок всегда является приоритетным по отношению к строению. При этом, как указывают ученые, такое рассмотрение, а точнее разрешение вопроса приоритетности объектов обречено на провал, поскольку здание (строение, сооружение) может находиться в собственности, а земельный участок, на котором строение расположено, нет [4].
Кроме того, следует обратить внимание также на то, что, по мнению ученых, концепция "единого объекта недвижимости" реализована быть не может.
В настоящее время, большинство зданий (строений, сооружений) находятся в частной собственности, при этом земельные участки, на которых расположены многие из них, зачастую собственностью не являются. Некоторые категории земель вообще исключены из оборота (п. 3 статьи 27 Земельного кодекса) [5]: из оборота изъяты земельные участки занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
• государственными природными заповедниками и национальными парками;
• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;
• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
• объектами организаций федеральной службы безопасности;
• объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
• объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
• объектами, в соответствии с видом деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
• объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
• воинскими и гражданскими захоронениями;
• инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.
Исходя из вышесказанного, можно сделать следующий вывод: говорить о "едином объекте недвижимости" можно только в том случае, когда земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости являются собственностью одного лица [6].
Отсюда, собственнику земельного участка и расположенного на нем здания следовало бы распоряжаться этими объектами, не разделяя их, то есть одновременно. При этом исключением являются случаи, когда это сделать нельзя в силу установленного законодательства.
Так, например, согласно п. 1 статьи 239 ГК в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.
А если земля и жилой дом (коттедж) на этой земле принадлежат разным собственникам, какими правами будут обладать каждый из них?
К сожалению, российское законодательство однозначно не дает ответа на данный вопрос. Правовое регулирование в данном случае должно зависеть от того, в чьей собственности находятся указанные объекты недвижимости.
Еще одним интересным моментом при рассмотрении концепции "единого объекта недвижимости" является предложенная учеными идея "единой судьбы". Данная идея заключается в том, что собственник здания (сооружения, строения) в обязательном порядке обладает правом пользования на земельный участок, на котором данное здание (сооружение, строение) расположено.
Обратимся к ГК.
На земельный участок могут возникнуть следующие права:
• право собственности (статья 261 ГК);
• право постоянного или срочного пользования, в том числе аренды (статья 264 ГК);
• право пожизненного наследуемого владения (статья 265 ГК);
• право постоянного бессрочного пользования (статья 268 ГК);
• право сервитута (статья 274 ГК).
На здание, расположенное на чужом земельном участке, могут возникнуть:
• право собственности (глава 18 ГК);
• право хозяйственного ведения (глава 19 ГК);
• право оперативного управления (глава 19 ГК).
В настоящее время идея "единой судьбы" реализуется посредством ГК: согласно статье 271 ГК собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Однако, обязательственные отношения собственников могут создать большие проблемы - они просто могут не разрешить различные вопросы и не достигнуть консенсуса. В связи с этим, ученые предлагают закрепить в отношении земельного участка и возведенного на нем объекта принцип - "с землей переходит все, что на ней возведено".
Однако, другие ученые с этим не согласны, поскольку данный принцип, по их мнению, предполагает переход слишком широких прав: например, сбор урожая, добыча полезных ископаемых и т.п. Они предлагают ввести в гражданском законодательстве новое право, основанное, прежде всего, на платном владении и пользовании земельным участком собственником расположенного на нем здания и в установленных пределах пользования указанным зданием.
Литература:
1. Федеральный закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» // СЗ РФ.- 05.12.1994, - N 32, - ст. 3301.
2. Проект Федерального закона N 47538-6/3 "О внесении изменений в подраздел 3 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (ред., подготовленная ГД ФС РФ ко II чтению 21.01.2013) //URL: http://base. consultant. ru/cons/cgi/online. cgi?req =doc;base =PRJ;n =10166 4;fld=134;dst=4294967295; rnd=0.6757304519414902
3. Консультант Плюс: Правовые новости. Специальный выпуск "Комментарий к проекту изменений Гражданского кодекса Российской Федерации (Законопроект N 47538-6/3)" // URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=14228 8.
4. Распоряжение Правительства РФ от 10.07.2001 N 910-р "О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 - 2004 годы)"// СЗ РФ, 30.07.2001, - N31, -ст. 3295.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001//СЗ РФ, 29.10.2001, N 44, - ст. 4147,
6. Максимова Е.В. Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение // Экологическое право. 2004. - N 5. - С. 34.
Literature:
1. Federal law of 30.11.1994 N 51-FZ "Civil code of the Russian Federation (part one)"//SZRussian Federation. - 05.12.1994, - N32, - Art. 3301.
2 . The draft of the Federal law N 47538-6/3 "About modification of subsection of the 3rd part one of the Civil code of the Russian Federation" (the edition prepared by the State Duma of Federal Assembly of the Russian Federation for the II reading 21.01.2013)//URL:http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=PR J;n=101664;fld=134;dst=4294967295;rnd=0.6757304519414902
3 . ConsultantPlus: Legal news. Special release "The comment to the project of changes of the Civil code of the Russian Federation (Bill N 47538-6/3) "//URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req =doc;base=LA W;n=142288.
4 . The order of the Government of the Russian Federation of 10.07.2001 N 910-p "About the program of social and economic development of the Russian Federation on medium-term prospect (2002 - 2004)"//SZ Russian Federation, 30.07.2001, - N 31, - Art. 3295.
5 . Land code of the Russian Federation of 25.10.2001//SZ Russian Federation, 29.10.2001,- N 44, - Art. 4147,
6 . Maksimova E.V. Transition of the rights to the land plot upon transition of the property right to the building, a structure, a construction//the Ecological right. 2004 . - N 5. - Page 34.
