CC BY
144
2 Калмыков Ю.Х. Указ. раб. С. 95.
3 URL: www.duma.gov.ru (дата обращения: 12.05.2014).
4 См.: Федеральный закон РФ от 19 июля 1998 г.«Об особенностях правового положения акционерных обществ работников (народных предприятий)» №115-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1998. № 30, ст. 3611.
5 См.: Федеральный закон РФ от 31 декабря 2012 г. «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» № 302-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2012. № 53, ч. 1, ст. 7627.
Е.М. Тужилова-Орданская
СУДЬБА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ЗДАНИЙ, НА НЕМ РАСПОЛОЖЕННЫХ:
НОВЕЛЛЫ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Статья посвящена проблеме определения юридической судьбы земельного участка и зданий, на нем расположенных, в условиях реформирования гражданского законодательства.
Ключевые слова: гражданское право, недвижимость, земельный участок, единый объект недвижимости.
E.M. Tuzhilova-Ordanskaya
THE FATE OF LAND AND BUILDINGS LOCATED ON IT: NOVELTIES OF THE CIVIL LEGISLATION
The article is devoted to the problem of legal fate determination of land and buildings located on it in conditions of civil legislation reforming.
Keywords: civil law, real estate, land plot, uniform real estate object.
В теории и практике гражданского права давно обсуждается вопрос: следует ли рассматривать здание (сооружение) и земельный участок, на котором оно расположено, как единый объект недвижимости?
В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства провозглашено «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами». Соответственно п. 4 ст. 35 ЗК РФ закрепляет, что здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу, отчуждаются вместе с земельным участком, за исключением тех случаев, когда отчуждение части здания, сооружения, строения не может быть выделено в натуре вместе с частью земельного участка и когда здания, строения находятся на земельном участке, изъятом из оборота.
При этом следует отметить неточность формулировки указанного положения, поскольку возможно обратное толкование смысла закона: здание определяет юридическую судьбу земельного участка и не может отчуждаться без земли.
Есть и другие взгляды на эту ситуацию. Так, О.И. Крассов, комментируя п. 4 ст. 35 ЗК РФ, предлагает понимать его как запрещение раздельного отчуждения зданий, строений и сооружений без одновременного отчуждения земельного участка и, соответственно, земельного участка без зданий, строений и сооружений1.
© Тужилова-Орданская Елена Марковна, 2014
Доктор юридических наук, профессор, заведующая кафедрой гражданского права (Институт права Башкирского государственного университета); ordanskayelena@list.ru
Несмотря на такой комментарий, позиция законодателя остается довольно туманной и противоречивой. Тем более, если учитывать положения пп. 3, 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ, согласно которым собственник здания, сооружения, строения имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, на котором находятся эти объекты. При переходе права собственности на означенные объекты к новому собственнику переходит и право на данный земельный участок, которое обозначается как «право на использование соответствующей части земельного участка». Часть 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ также предоставляет собственникам зданий, сооружений, строений исключительное право на приватизацию земельных участков. О.И.Крассов называет это гарантией соблюдения прав на землю собственника недвижимости, расположенной на чужом земельном участке2.
На наш взгляд, все это свидетельствует о том, что в некоторых случаях законодатель отступает от провозглашенного принципа и признает главной вещью не земельный участок, а расположенные на нем здания.
Сегодня в гражданском законодательстве прослеживается та же тенденция: приоритет зачастую отдается именно постройкам, а не земельному участку, на котором они находятся. Это следует, в частности, из ст. 271 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), согласно которой собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. Данное право устанавливается законом и не требует согласования с собственником. Если же строение расположено на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то собственник этого строения приобретает право, именуемое «правом постоянного пользования земельным участком». Собственнику строения предоставлена возможность не только пользоваться земельным участком (ст. 269 ГК РФ), что логично, но и распоряжаться землей.
На основании ст. 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование, правда, с согласия собственника участка. Однако есть случай распоряжения земельным участком, который ГК РФ не регулируется и который соответственно выходит за рамки ст. 270. «Кроме полного права на строения, - пишет К.И. Скловский, - он (собственник строения. - Е.Т.-О.) имеет и право на передачу вместе со строением пользования землей, не спрашивая земельного собственника (если собственник земли не догадается, конечно, запретить такую передачу, но любой запрет в сфере гражданского права означает вывод имущества из оборота и потому всегда сопряжен с потерями). Следовательно, налицо не только пользование землей, но и довольно своеобразное распоряжение ею, как это, кстати, и происходило на базе известного правила ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ 1991 г., позволявшего под видом отчуждения построек уступать земельные участки»3.
Замечание К.И. Скловского справедливо, поскольку ч. 2 ст. 271 ГК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Этого нельзя не признать, хотя и косвенным, но распоряжением земельным участком - оно осуществляется без разрешения собственника участка, что подтверждает первенство права на постройку и право следования для земельного участка.
Подобное положение не способствует эффективному использованию объектов недвижимости и не является полноценной правовой гарантией справедливого осуществления прав на данные объекты.
На наш взгляд, идея первенства строений, возведенных на земельном участке, не является плодотворной исходя из современных требований.
В этом смысле весьма интересной представляется концепция «единого объекта недвижимости». Для нормального использования объектов недвижимости и упорядочения оборота весьма важно, чтобы земельный участок и расположенная на нем недвижимость подчинялись единому правовому режиму. Смысл этой концепции состоит в том, чтобы с помощью норм права обеспечить равноправие указанных объектов. Существует ряд причин, объясняющих такой подход.
В связке «земля - здание» нельзя выделить главную вещь и принадлежность. Ценность земли не нуждается в особом доказывании. Однако и наличие крупных объектов на земельном участке также влияет на ее стоимость и ценность. Могут возразить, что здание приобретает статус недвижимости (следовательно, и значительную стоимость) только благодаря неразрывной связи с землей. Однако нельзя отрицать и тот факт, что наличие строений на земельном участке преобразует его и «возросшая сложность находит свое отражение в правовом режиме доходов, которые могут быть получены от преобразования земли»4. Таким образом, налицо фактическая и юридическая связь предметов материального мира. Суть правового режима «единого объекта недвижимости» в данном случае состоит в том, что эти связи не могут быть разорваны: отчуждение одного объекта одновременно предполагает необходимость отчуждения другого. При этом не имеет 3 значения, какой из них предполагается к отчуждению - здание или земельный ¿- участок. Указанное правило должно соблюдаться во всех случаях.
сп
го Представляется необходимым обратить внимание на точку зрения В.В. Ви-
| трянского: «Следует заметить, что идею «единого объекта» (то есть земельного
| участка и находящегося на нем объекта недвижимости) реализовать невозмож-
| но. Огромное число зданий и сооружений находятся в собственности частных
° лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Некоторые кате-
0
| гории земель вообще исключены из оборота. Однако данные обстоятельства | не могут служить препятствием для собственника здания или сооружения >§ отчуждать его по своему усмотрению...»5. Указанная позиция представляется | обоснованной. Полагаем, что только в том случае, когда земельный участок и | находящиеся на нем объекты недвижимости являются собственностью одного & лица, с точки зрения правового режима, следует говорить о «едином объекте '§ недвижимости».
§ В.В. Витрянский вместо теории «единого объекта недвижимости» предлагает
§ проводить в гражданском законодательстве принцип «единой судьбы» земель-
1 ного участка и расположенных на нем объектов, в частности путем правового | регулирования, при котором собственник здания (сооружения) обязательно
должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание6. Думается, что при всей своей актуальности данный принцип более уместен для применения при обороте недвижимости. Полагаем, что только в том случае, когда земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости являются собственностью одного лица, с точки зрения правового режима, следует 32 говорить о «едином объекте недвижимости». Мы же имеем в виду установление
разумного соотношения прав на объекты недвижимости в их, так сказать, статическом состоянии.
В связи с изложенным весьма актуальным и интересным представляется Проект изменений положений ГК РФ о вещных правах, обязательствах и договорах (законопроект № 47538-6, принят в первом чтении 27 апреля 2012 г.), касающийся в т.ч. и права собственности на здания и сооружения. Предлагается установить, что это право возникает с момента государственной регистрации таких объектов недвижимости в ЕГРП, если иное не установлено законом, что как раз и закрепит в ГК РФ принцип «единой судьбы» земельного участка и иных объектов недвижимости, возводимых на нем, который в настоящее время содержится в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ
Следствием соблюдения этого принципа является законодательный запрет на отчуждение объекта недвижимости отдельно от земельного участка, на котором он возведен, если собственником этих объектов является одно и то же лицо (п. 3 ст. 297 ГК РФ в редакции Проекта). Если иное не установлено в законе, сделки, направленные на нарушение этой нормы, будут признаваться недействительными.
Из указанного положения следует, что в дальнейшем собственнику целесообразнее было бы распоряжаться этими объектами только одновременно, не разделяя их, за исключением случаев, когда это сделать невозможно по причине, обозначенной в законе.
Иная ситуация складывается, когда право собственности на земельный участок и расположенное на нем строение принадлежит разным лицам. Речь идет о наличии соответствующих вещных прав. По нашему мнению, законодатель должен четко обозначить, каким правом будет обладать каждый из участников данных отноше- ш ний, поскольку здесь будут чаще возникать именно вещные, а не обязательственные н правоотношения. Правовое регулирование данного вопроса должно зависеть от того, С
а
в чьей собственности находятся указанные объекты недвижимости. Т
о
Анализируя положения гражданского законодательства РФ, становится оче- к
о
видным, что в нем нет единого подхода к обозначенному вопросу. о'
На земельный участок может возникнуть право собственности (ст. 261 ГК РФ), |
постоянное или срочное пользование, в т. ч. аренда (ст. 264 ГК РФ), пожизнен- в
ное наследуемое владение (ст. 265 ГК РФ), постоянное бессрочное пользование о
(ст. 268 ГК РФ), сервитут (ст. 274 ГК РФ). р
На здание, возведенное на чужом земельном участке, возникает либо право и
собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного С
к
управления, либо сервитут. То есть гражданское законодательство предусматри- а вает довольно широкий спектр прав, предоставляемых собственникам земельных д
е
участков и зданий на основе закона или договора. |
Однако законодатель отдает предпочтение именно договору. Статья 271 ГК РФ № закрепляет, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, нахо- 39 дящейся на земельном участке, принадлежащей другому лицу, имеет право поль- 2 зования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного 4 участка. Как отмечает К.И. Скловский, взаимоотношения участников застройки могут пока что регулироваться лишь посредством обязательства, что создает немало проблем7. Действительно, стороны могут просто не достигнуть консенсуса, не говоря уже о целом ряде возможных нарушений.
В Проекте ГК РФ предлагается регулировать ситуации, когда собственниками земельного участка и возведенных на нем объектов недвижимости являются раз- 33
ные лица, в частности, закрепить право собственника здания, строения или сооружения, возведенного на чужом земельном участке, пользоваться этим участком в необходимых пределах. Такое право может быть обусловлено уплатой денежных средств собственнику земельного участка в соразмерных объемах, если иное не будет предусмотрено в законе. Однако какое это будет право, правовой механизм данных взаимоотношений между собственником земельного участка и собственником здания и сооружения на нем, в Проекте не предусматривается, хотя данный вопрос не является праздным и требует жесткой правовой регламентации.
На наш взгляд, совершенно очевидно, что отношения между собственником земельного участка и расположенного на нем здания (строения) требуют четкого правового регулирования, причем путем использования вещно-правовых, а не обязательственных институтов, закрепленных непосредственно в ГК РФ. В связи с этим весьма полезным представляется использование института суперфиция, состоящего в вещном праве на строение, возведенное на чужой земле на определенный срок. Следует оговорить пределы пользования земельным участком, которые должны обеспечивать необходимое и разумное пользование зданием (сооружением), а также не должны нарушать интересов собственника земли. Основное условие - использование указанной части земельного участка в строгом соответствии с назначением, под которым должно пониматься обслуживание здания (строения), возведенного на чужой земле. Вопрос о плате за пользование землей, как уже было указано, выходит за рамки суперфиция и регулируется соглашением сторон на основе договора. При прекращении суперфиция суперфициарий сохраняет за собой право собственности на строительные материалы, строение же поступает в пользу собственника земли. Суперфиций охраняется вещно-правовыми исками. Этот институт должен применяться как к уже построенным зданиям (сооружениям), так и к строящимся объектам.
1 См.: Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М., 2002. С. 200.
2 См.: Там же. С. 288.
3 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: учебно-практическое пособие. 2-е изд. М., 2000. С. 400.
4 См.: Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 128.
5 Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. № 6. С. 16.
6 Там же.
7 См.: Скловский К.И. Указ. раб. С. 400.
В.А. Хохлов
ВОПРОСЫ ЗЛОУПОТРЕБЛЕНИЯ ПРАВОМ
ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНЫХ ПРАВ
В статье рассматриваются отдельные вопросы о применении норм о недобросовестности, злоупотреблении правом и недобросовестной конкуренции в связи с действием интеллектуальных прав. Вносятся предложения о толковании этих понятий применительно к отдельным требованиям, отрицается возможность предъявления самостоятельного иска о злоупотреблении правом при государственной регистрации товарного знака.
Ключевые слова: интеллектуальные права, добросовестность, злоупотребление правом, недобросовестная конкуренция, иск о злоупотреблении правом, лишение правовой охраны, не использование товарного знака.
© Хохлов Вадим Аркадьевич, 2014
Доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского и предпринимательского права (Самарский государственный экономический университет); e-mail.ru vahohlov@mail.ru
