CC BY
11
ISSN 2311-9411 (Online) Вопрос-ответ
ISSN 2079-6714 (Print)
КОНСУЛЬТАЦИИ СПЕЦИАЛИСТОВ
Вопрос. Гражданин заключил договор страхования имущества (квартиры) в многоквартирном доме со страховой компанией (СК). В период действия договора в результате прорыва канализационной трубы этажом выше произошел залив квартиры страхователя. СК, произведя выплату страхового возмещения, обратилась в порядке суброгации к управляющей организации (УО)
многоквартирного дома с требованием возместить убытки. Правомерно ли требование СК?
Ответ. Требование СК правомерно, так как именно на УО лежит обязанность по содержанию в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома.
В то же время в судебной практике существует позиция, согласно которой при предъявлении требований к УО о ненадлежащем исполнении своих обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома на заявителе лежит бремя доказывания ненадлежащего исполнения УО своих обязанностей. Таким образом, при возникновении спора сторонам надлежит быть готовыми отстаивать свою правоту в суде.
Обоснование. В ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Лицо, причинившее вред, освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.
Следовательно, общими условиями
ответственности за причиненный вред являются наличие вреда, неправомерные действия (бездействие) лица, его причинившего, и причинная связь между такими действиями и наступившим вредом. Вина причинителя вреда предполагается.
Согласно пункту 1 статьи 965 ГК РФ, если договором имущественного страхования не предусмотрено иное, к страховщику, выплатившему страховое возмещение, переходит в пределах выплаченной суммы право требования, которое страхователь (выгодоприобретатель) имеет к лицу, ответственному за убытки, возмещенные в результате страхования. Однако условие договора, исключающее переход к страховщику права требования к лицу, умышленно причинившему убытки, ничтожно.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) в многоквартирном доме собственникам квартир на праве общей долевой собственности принадлежат крыши.
В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В пункте 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную п р о д о лжи т е л ь но с ть , у тв е р жд е нн ы х постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491) закреплено, что
управляющие организации несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Пункт 5 Правил № 491 устанавливает, что в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Однако требование о надлежащем содержании общего имущества не тождественно обязанности по возмещению убытков, вызванных эксплуатацией данного имущества при условии отсутствия вины УО.
В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.10.2014 № Ф05-9636/1 было указано, что доказательств надлежащего выполнения управляющими компаниями своих обязанностей по техническому содержанию и обслуживанию зданий по указанным адресам, предусмотренных Правилами № 491 и нормами технической эксплуатации, в материалы дела не представлено. Управляющими компаниями также не представлено доказательств того, что вред причинен иными лицами, либо в отсутствие вины в причинении вреда. Таким образом, не подтвержден факт ненадлежащего исполнения УО содержания общего имущества многоквартирного дома.
В то же время в судебной практике существует позиция, согласно которой бремя доказывания своей вины УО лежит на заявителе.
Так, в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.10.2014 № А17-5343/2013 было отмечено, что акт указывает лишь на протечку из квартиры номер четыре, не содержит данных о месте протечки, какие именно коммуникации неисправны, их принадлежность и каким образом установлена их неисправность, акт составлен без участия собственника затопленной квартиры.
В деле отсутствуют документы,
свидетельствующие, что в период предполагаемого пролива застрахованной квартиры собственником квартир номер один или четыре вызывалась аварийная служба или специалист УО для устранения причин протечки, о проводившихся для этих целей отключениях на общедомовом имуществе и проведенных ремонтных работах; отсутствуют доказательства проведения осмотра квартиры номер четыре, а также приглашения представителя УО для участия совместно с представителем СК в обследовании поврежденного имущества.
Исходя из условий вопроса и учитывая противоречивую судебную практику, следует сделать вывод о том, что при возникновении спора сторонам придется доказывать свою правоту в суде.
Вопрос. Принадлежащий организации автомобиль был поврежден снегом, сброшенным с крыши работниками управляющей организации (УО)
многоквартирного дома. Организация потребовала возмещения причиненного ущерба от УО, но получила отказ, который был мотивирован тем, что автомобиль в нарушение требований СНиП был расположен ближе 10 м от стены дома. Правомерно ли требование организации?
Ответ. Требование организации правомерно. В то же время следует учитывать, что при отсутствии вины УО она не обязана производить возмещение вреда.
Обоснование. В статье 1064 ГК РФ установлено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.
Следовательно, общими условиями
ответственности за причиненный вред являются наличие вреда, неправомерные действия (бездействие) лица, его причинившего, и причинная связь между такими действиями и наступившим вредом. Вина причинителя вреда предполагается.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 36 ЖК РФ в многоквартирном доме собственникам квартир на праве общей долевой собственности принадлежат крыши.
В пункте 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную п р о д о л ж и те л ь н о с ть , у т в е р ж д е н н ы х постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, закреплено, что управляющие организации несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
В пункте 4.6.1.23 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 установлено: Очистка кровли от мусора и грязи производится два раза в год: весной и осенью. Удаление наледей и сосулек - по мере необходимости. Мягкие кровли от снега не очищают, за исключением: желобов и свесов на скатных рулонных кровлях с наружным водостоком; снежных навесов на всех видах кровель, снежных навесов и наледи с балконов и козырьков. Крышу с наружным водоотводом необходимо периодически очищать от снега (не допускается накопление снега слоем более 30 см; при оттепелях снег следует сбрасывать при меньшей толщине).
Следовательно, законодатель возложил на УО обязанность за поддержание крыши в надлежащем состоянии и предотвращении причинении вреда третьим лицам.
В то же время ссылка на недопустимость парковки ближе 10 м от жилых домов отвергается судами как доказательство невиновности УО.
Так, в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.10.2014 № А82-4324/2013 было отклонен довод заявителя о нарушении владельцем транспортного средства СНиПа 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» при
парковке автомобиля отклоняется судом округа. Расстояния, предусмотренные таблицей № 10 СНиП 2.07.01-89 (парковка автомобиля в 10 м от жилого дома), применяются для осуществления градостроительной деятельности, мероприятий по планировке и застройки городских поселений.
В то же время в судебной практике выработана правовая позиция, согласно которой для возложения ответственности за причиненный в результате падения с объектов недвижимости объектов (в частности снега) необходимо установить непосредственные действия ответственного за состояние недвижимого имущества лица, которые привели к падению объектов.
Так, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 04.09.2014 № Ф05-8613/2014 было указано, что из содержания постановления об отказе в возбуждении уголовного дела установлено, что повреждения автомобиля произошли в результате уборки с крыши здания льда. Вместе с тем работы по уборке крыши проводились не УО, а иной организацией в отсутствие согласования с УО.
Таким образом, парковка ближе 10 м от жилого дома не является основанием для отсутствия выплаты возмещения. В то же время обязанность по содержанию жилого дома не означает, что УО отвечает безвиновно. При наличии иных причин для падения снега с крыши ответственность на УО не может быть возложена.
Вопрос. Управляющая организация (УО) многоквартирного дома произвела капитальный ремонт многоквартирного дома, оплатив их за счет средств, зарезервированных под текущий ремонт, которые получила от жильцов. При этом договоры подряда заключались со специализированными строительными
организациями. При осуществлении
капительного ремонта УО не уплатила налог на добавленную стоимость (НДС) при расчетах с подрядчиками. Правомерны ли действия УО в части неуплаты НДС?
Ответ. Действия организации правомерны. Официальная позиция госорганов и судов состоит в том, что капительный ремонт многоквартирного дома, выполненный специализированными строительными организациями за счет средств, зарезервированных под текущий ремонт, не облагается НДС, следовательно, УО не обязана уплачивать НДС.
Обоснование. Подпункт 30 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает, что не подлежат налогообложению на территории Российской Федерации реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными
налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей,
непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги), реализация работ (услуг) по выполнению функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в ы п о лн я е м ы х ( о каз ы в ае м ы х)
специализированными некоммерческими
организациями, которые осуществляют
деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, и созданы в соответствии с ЖК РФ, а также органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями в случаях, предусмотренных ЖК РФ.
Подпункт 1 пункта 3 статьи 162 НК РФ предусматривает, что в налоговую базу не включаются денежные средства, полученные управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на формирование фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
В письме ФНС России от 12.05.2014 № ГД-4-3/8909@ было указано, что при реализации управляющей организацией работ (услуг) по ремонту общего имущества, оплаченных за счет средств резерва на проведение текущего и капитального ремонта, освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость производится в порядке, разъясненном в письме Минфина России от 23.12.2009 № 03-0715/169 (далее - Письмо № 03-07-15/169). При этом на основании пункта 2 статьи 170 НК РФ сумма НДС, предъявленная управляющей организации организациями и индивидуальными
предпринимател я м и, н е п о средственно
выполняющими (оказывающими) данные работы (услуги), учитывается у управляющей организации в стоимости приобретенных ремонтных работ (услуг).
В письме № 03-07-15/169 было указано, что согласно пункту 3 статьи 162 НК РФ в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются денежные средства, полученные управляющими организациями и ТСЖ на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Данный вывод согласуется с судебной практикой.
Так, ФАС Центрального округа в Постановлении от 24.04.2013 № А36-2123/2010, признавая позицию ИФНС правомерной, указал, что для применения льготы по подпункту 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ требуется, чтобы выполнение всего комплекса работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме приобреталось управляющей организацией у организаций и ИП, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги), при этом данные операции должны осуществляться управляющей организацией по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих работ (услуг) у организаций и ИП, непосредственно выполняющих
(оказывающих) данные работы (услуги). Проанализировав данные нормы и положения ЖК РФ, суд пришел к выводу, что капитальный ремонт входит в состав услуги управляющей организации по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, следовательно, он относится к операциям, облагаемым НДС, однако подлежащим налогообложению в силу
подпункта 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ при определенных условиях.
В постановлении ФАС Центрального округа от 02.09.2013 № А35-8496/2012 было отмечено, что, признавая правомерным отказ управляющей компании в вычете НДС, уплаченного контрагентам-подрядчикам за выполненные ими работы по капитальному ремонту
многоквартирных жилых домов, арбитражный суд отклонил доводы о том, что указанный ремонт является отдельным видом деятельности, осуществляемым вне рамок договора управления многоквартирным домом, и не относится к текущему ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме, поэтому является налогооблагаемой операцией. Суд сослался на то, что законодательство определяет ремонт как способ поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей общего имущества многоквартирного жилого дома в целях обеспечения безопасности его эксплуатации, включает в себя как текущий, так и капитальный ремонт в зависимости от состояния общего имущества жилого дома. Соответственно, капитальный ремонт входит в состав услуги управляющей организации по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, что позволяет отнести его в целях налогообложения НДС к операциям, не подлежащим налогообложению (освобождаемым от налогообложения) в силу положений подпункта 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ.
Таким образом, исходя из условий вопроса и учитывая, что мнение госорганов и судов совпадают, следует сделать вывод о том, что действия организации правомерны.
Вопрос. Организация 1 является управляющей в отношении многоквартирного дома, на основании решения общего собрания собственников данного многоквартирного дома.
Ранее соответствующие функции
осуществляла организация 2 на основании решения общего собрания собственников спорного многоквартирного дома. Впоследствии данное решение признано не принятым решением.
Организацией 2 добровольно передана организации 1 техническая документация и документация паспортного стола в отношении многоквартирного дома, что подтверждается актом приема-передачи.
Однако при передаче технического паспорта стороны отразили, что подлинник технического паспорта представлен в полном объеме без поэтажного плана.
Фактически сторонами, с учетом всех указанных выше обстоятельств, признана обязанность со стороны организации 2 передать документацию на многоквартирный дом организации 1. Между сторонами остался неразрешенным спор относительно того, в каком виде должен быть передан технический паспорт на многоквартирный дом.
Организация 1 настаивает на том, что технический паспорт должен содержать поэтажные планы, в связи с чем требует передать поэтажный план к ранее переданному техническому паспорту, а при его отсутствии изготовить.
Правомерно ли требование организации 1?
Ответ. Требование организации 1 неправомерно. Так как обязанность по изготовлению отсутствующих документов и последующей их передаче другому лицу, осуществляющему управление жилым домом, гражданским законодательством прямо не предусмотрена.
Обоснование. Согласно пункту 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом, к которым относятся: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление
товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским
кооперативом; управление управляющей организацией.
Согласно пункту 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Пунктом 10 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления
многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому
кооперативу, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Перечень технической и иной документации закреплен в пункте 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госкомитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 и в пункте 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491).
В соответствии с пунктом 21 Правил № 416 в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением
Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 мес. со дня получения уведомления, предусмотренного п. 18 настоящих
Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном п. 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме -одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
Как видно из вышеизложенных норм, в действующем законодательстве отсутствует прямое указание на обязанность по изготовлению изначально отсутствующих документов с последующей передачей их лицу, осуществляющему управление жилым домом.
Данная позиция подтверждается примерами из судебной практики.
Так, в постановлении ФАС Уральского округа от 11.07.2014 № Ф09-4634/14 по делу № А76-24211/2012 указывается, что обязанность по изготовлению отсутствующих документов и последующей их передаче другому лицу, осуществляющему управление жилым домом, статьей 162 ГК РФ прямо не предусмотрена. Соответственно, обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту организацию, у которой она имелась.
Таким образом, требование организации 1 неправомерно, так как обязанность по изготовлению отсутствующих документов и последующая их передаче другому лицу, осуществляющему управление жилым домом, гражданским законодательством прямо не предусмотрена.
Материал подготовлен специалистами Центра методологии бухгалтерского учета и налогообложения
