CC BY
10УДК 332.33:332.2
LAND CONSOLIDATION AS A WAY TO OPTIMIZE SIZE LAND MASSES OF FARMS IN
AZERBAIJAN
Nizamzada T.
Candidate of Geographic Sciences, Docent, Department of Land Use Planning and Kadastre, of Baku State
University, Azerbaijan, Baku
КОНСОЛИДАЦИЯ ЗЕМЕЛЬ КАК ПУТЬ ОПТИМИЗАЦИИ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ МАССИВОВ ФЕРМЕРСКИХ ХОЗЯЙСТВ АЗЕРБАЙДЖАНА
Низамзаде Т.
кандидат географических наук, доцент кафедры Землеустройство и кадастр Бакинского государственного университета, Азербайджан, г. Баку
Abstract
The article examines the path taken from land reform to land consolidation in Azerbaijan. The author of the article conducted research to find out the reason for the fragmentation of land plots on the territory of farms in the country.
Аннотация
В статье рассматривается путь, пройденный от земельной реформы до консолидации земель в Азербайджане. Автор статьи проводил исследования по выяснению причины возникновения фрагментации земельных участков на территории фермерских хозяйствах страны.
Keywords: land reform; land share; land consolidation; legislative act; land share size; land plots; land ownership form, farms.
Ключевые слова: земельная реформа; земельный пай; консолидация земель; законодательный акт; размер земельного пая; земельные участки; форма собственности земель, фермерские хозяйства.
Постановка проблемы. Согласно закону Азербайджанской Республики о «Земельной реформе» от 16 июля 1996 года под №1551 ИГ, в стране была проведена земельная реформа. Главная цель ее проведения состояла: в создании новых собственнических отношений, развитии рыночной экономики, достижения экономической независимости, продовольственного обеспечения население, и в повышении материального благосостояния народа. Была ли достигнута главная цель, сказать сложно. Основная причина сложности этого вопроса на наш взгляд кроется в раздробленности земельных массивов бывших колхозов и совхозов. В процессе земельной реформы возникли многочисленные фрагментации некогда единых земельных массивов. Проблема здесь заключается не только в малой площади (2,1 га) фермерских хозяйств, но еще и в том, что эти площади расположены в разных земельных массивах, находящихся достаточно далеко друг от друга. В итоге, из единого массива земель были созданы многочисленные очень неудобные при использовании участки, разделенные полевыми дорогами.
В настоящее время в Азербайджанской Республике отсутствует закон о консолидации земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому существует острая необходимость в разработке законопроектов, а также определении общих тенденций развития законодательных норм, направленных на недопущение дробления земельных участков и их консолидации в будущем.
Методы исследования. При помощи системного структурного анализа, определена проблема
консолидации земель в Азербайджане. Проанализированы нормы действующего земельного законодательства республики. Определены основные причины возникновения разрозненности земельных массивов. Уточнены методы правового регулирования о преимущественном праве на покупку земель.
Обсуждение и результаты. После приобретения Азербайджаном независимости был принят закон «О земельной реформе». Объектом земельной реформы являлся весь земельный фонд страны, который в результате реформы был разделен на три формы собственности: государственная, муниципальная и частная. Законом было определено, что земля отдается в частную собственность физическим и юридическим лицам Азербайджанской Республике, а иностранцам, а так же лицам без гражданства земельные участки могут быть отданы только в аренду. Одним из основных свойств этого закона является то, что все три формы собственности на землю (государственная, муниципальная и частная), имеют равные юридические права, которые охраняются, государством одинаково. Напомним, что во времена Советского Союза весь земельный фонд республики пребывал исключительно в государственной собственности.
Закон Азербайджанской Республики «О земельной реформе», с точки зрения экономического, политического и общественного взгляда расценивается, как важное историческое событие. Этот закон в республике открыл новый исторический период в отношениях земли и собственности. На основе этого закона, каждому гражданину, имеющему право на землю, согласно установленной средней норме, бесплатно и безвозмездно был
выделен в натуре земельный пай. Такими правами владели следующие граждане, которые: работали на постоянной основе в совхозах и колхозах и проживали в сельской местности до 2 августа 1996 года; вышли на пенсию, как работники колхозов и совхозов; были призваны с сельской местности на военную службу, и временно отсутствующие[1].
Кроме этого, к лицам, имеющим право на получение земельных долей также относились учредители частных хозяйств, созданных на территории совхозов и колхозов и претворяющих в жизнь свою деятельность согласно назначению, до дня вступления Закона в силу и лица, чьи основные рабочие места находился в этих предприятиях.
В результате проведения земельной реформы в стране из имеющих право на получение безвозмездно земельных паев, 870 тысяч семей ее получили. Другими словами 3 442 778 человек стали земельными собственниками. По итогу реформы из составляющих единый земельный фонд Азербайджана 8 641 506 гектар земель, то есть, 56,9 процентов были оставлены в государственной собственности, 23,5 процентов были отданы в собственности муниципалитетов, а остальные 19,6 процентов были отведены частной собственности [2, с.73].
Конечно, переход от доминирующей государственной собственности к частным формам хозяйствования являлся прогрессивным шагом в экономике независимого Азербайджана. Однако фрагментация земель имеет остро выраженные, негативные последствия.
Средний размер земельного пая на одного человека в стране, в зависимости от плотности населения и имеющего пахотных земель на конкретной территории варьируется от 0,10 га до 1,23 га. Если взять в расчет то, что средний размер семьи по Азербайджану, во время проведения земельной реформы составлял примерно 5 человек, то нетрудно вычислить средний размер и фермерских хозяйств по стране. Проблема здесь заключается не только в малой площади фермерских хозяйств, но еще и в том, что эти площади (2,1га) расположены в разных земельных массивах, находящихся достаточно далеко друг от друга.
В итоге, из одного единого земельного массива было создано несколько маленьких участков, разделенных полевыми дорогами, которые обеспечивают доступ к каждому из них.
В процессе проведения земельной реформы периодически возникали различные земельно правовые вопросы. В основном эти вопросы возникали в связи с экономическими и юридическими отношениями между государственными органами, муниципалитетами, физическими и юридическими лицами в случае купли-продажи земельных участков, передачей их в залог, дарением, а также изменением в иных формах права собственности, прав на пользование и аренду. Для регулирования этих вопросов 8 июля 1999года, в стране был принят закон «О земельном рынке». Это основной закон Азербайджанской Республики, который устанавливает основы организации земельного рынка и регулирование тех вопросов, которые прямо связаны с
экономическими и правовыми отношениями в сфере земельно-правовых вопросов. Принятие этого закона еще больше усилило фрагментацию земель сельскохозяйственного назначения в стране.
Несмотря на то, что после приобретения независимости в Азербайджанской Республике, с целью регулирования земельно-правовых отношении, было принято более 30 земельно-правовых законодательных актов, однозначно можно сказать, об остроте нехватки новых земельно законодательных актов в стране. Новые земельно законодательные акты должны препятствовать дальнейшей фрагментации земель и способствовать к консолидированию раздробленных земельных участков.
Земельный Кодекс Азербайджанской Республики является основным фундаментальным документом, регулирующим земельно правовые вопросы в стране, и состоит из 113 статей и 23 разделов. В первой статье кодекса указан круг нормативных актов, направленных на урегулирование земельно-правовых отношений в стране. Согласно третьей статье кодекса, «земельные отношения - это земельная собственность, использование земли и общественные отношения между государственными органами, муниципалитетами и физическими лицами в области дачи распоряжений о земле, а также государственном управлении природными ресурсами» [4]. А участниками земельных отношений считаются «Азербайджанская Республика, государственные органы страны, муниципалитеты, граждане и юридические лица, а также иностранцы, лица, не имеющие гражданство, иностранные юридические лица, международные сообщества и организации, иностранные государства» [6].
В 4 и 5 статьях кодекса говорится о трех видах собственности на землю - государственная, муниципальная и частная, - а также о том, что все три вида собственности в равноправной степени защищаются государством. Согласно 5-му пункту, 4 статьи кодекса, земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимыми считаются те земельные участки, которые по своему целевому и хозяйственному назначению могут делиться на отдельные части, и после деления каждая из этих частей, превращаясь в самостоятельный земельный участок, может быть взят на государственную регистрацию. Неделимыми считаются те земельные участки, которые по своему целевому и хозяйственному назначению не могут делиться на отдельные самостоятельные земельные участки. Во избежание чрезмерного деления земель соответствующим органом исполнительной власти республики, устанавливаются правила определения минимальной площади земельного участка, который может быть взят на государственную регистрацию.
Как соответствующий орган исполнительной власти Азербайджанской Республики, Кабинет министров республики, 15 марта 2000 года, издал постановление под № 42, где был указан минимальный предел земельного участка, подлежащего государственной регистрации [8]. Согласно этому
постановлению, в отношении объектов промышленности, транспорта, связи, производства, услуг, предпринимательства и других целей, с учетом необходимых для деятельности этих объектов технических, санитарных, охранных условий, как принимаемых в их генеральных планах, а в остальных случаях - 1 (один) квадратный метр. Как видно из постановлений Кабинета министров относительно земель сельскохозяйственного назначение ни слова не сказано.
А в 3-ем пункте статьи 5 кодекса говорится, что право собственности на земельный участок состоит из прав собственника на единоличное или совместное владение, пользование и распоряжение земельным участком. Другими словами, собственник земли имеет право ее продавать, менять, дать в наследство и т.п. То есть земельный участок вступает в оборот и становится объектом земельного рынка. Согласно 85 статьи Земельного Кодекса «Оборот земельного участка — это переход земельного участка из одного вида собственности в другой, прав на земельный участок от одного участника земельных отношений к другому путем заключения договоров и других сделок в порядке и в соответствии с особенностями, предусмотренными Гражданским кодексом Азербайджанской Республики и настоящим кодексом.
Права владения, пользования земельными участками и их аренды могут быть выкуплены и проданы решением (с согласия) владельцев или уполномоченных ими лиц, либо органов непосредственно через земельные аукционы или конкурсы. Купля-продажа находящихся в муниципальной собственности земель осуществляется муниципалитетами на основании планов развития, землеустройства территории, генерального плана населенных пунктов, документов по градостроительству и в установленном законодательством порядке. Купля-продажа муниципальных земель, а также право аренды над ними осуществляется через земельные аукционы и конкурсы. При непосредственной продаже находящихся в собственности граждан и юридических лиц земель, а также прав их использования и аренды купля-продажа осуществляется на основании заключенных между сторонами и заверенных в нотариальном порядке договоров по купле-продаже. Правила купли-продажи земельного участка регулируются соответствующим законодательством Азербайджанской Республики.
На основании статьи 89 Земельного кодекса, земельные участки, находящиеся в собственности юридических и физических лиц по договору об ипотеке, могут быть заложены. Ипотека земель сельскохозяйственного назначения допускается только в целях обеспечения обязательств, непосредственно связанных с производством и переработкой сельскохозяйственной продукции, а также целевым использованием земель данной категории в соответствии с земельным законодательством. Здания, строения, сооружения или другие недвижимые предметы могут быть заложены в качестве ипотеки только вместе с земельным участком, на
котором они размещаются, или которые обеспечивают их деятельность. При закладывании части земельного участка границы этой части должны быть установлены до залога. В случае невыполнения залогодателем (ипотекодателем) основного обязательства, на заложенный (в качестве ипотеки) земельный участок может быть направлено взыскание в порядке, предусмотренном соответствующим законом. Если залогодержатель является иностранным юридическим или физическим лицом, то в ипотечном договоре должно быть отражено положение о принудительной продаже земельного участка не позднее чем в течение года в случае, если обеспеченное залогом обязательство не будет выполнено. Правила залога (ипотеки) земельного участка регулируются законодательством Азербайджанской Республики об ипотеке и Гражданским кодексом Азербайджанской Республики.
Согласно статьям 90 и 91 Земельного кодекса, земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут в соответствии с Гражданским кодексом Азербайджанской Республики обмениваться один на другой в любом соотношении.
Дарение земельного участка землевладельцем может происходить в установленном Гражданским кодексом Азербайджанской Республики порядке, и в форме безвозмездной передачи дарственным договором данного земельного участка, или его части в собственность любому гражданину , или юридическому лицу Азербайджанской Республики, а также государству или муниципалитету. Дарение государственных и муниципальных земель не допускается. Правила дарения земельного участка регулируются гражданским законодательством Азербайджанской Республики.
В статье 92 говорится, что в случае смерти владельца принадлежащее ему право собственности на весь земельный участок или его часть переходит в предусмотренном Гражданским кодексом Азербайджанской Республики порядке и форме по положению или по закону о порядке наследования к другим лицам (наследникам). При отсутствии законных наследников и наследников по завещанию или отказе от наследства либо при лишении всех наследников права наследования, земля, не имеющая наследников, передается государству; если оставившее наследство лицо находилось на обеспечении учреждений для престарелых, инвалидов, лечебных, воспитательных учреждений и учреждений социального обеспечения, наследство переходит в собственность данного учреждения. При переходе земельного участка в порядке наследования к лицу, не достигшему совершеннолетия, его законные уполномоченные представители, могут до достижения наследником совершеннолетия передать данный земельный участок в аренду.
Сделки по земельному участку осуществляются в соответствии с положениями Гражданского кодекса Азербайджанской Республики в письменной форме, путем составления документов, подписываемых заключающими сделку сторонами или их уполномоченными.
Гражданское законодательство страны, определяет правовое положение субъектов гражданских правоотношений, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательственные отношения, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения [5]. В статье 1282 Гражданского кодекса страны, описывается раздел земли сельскохозяйственного назначения между наследниками. Когда земли крестьянского хозяйства завещаны ее собственником нескольким наследникам, либо завещание не оставлено и имеется несколько наследников по закону, такая земля вместе с находящимся на ней крестьянским хозяйством может быть разделена между наследниками при условии, что земельный участок, переходящий в результате раздела к каждому из наследников, обеспечивает существование жизнеспособного хозяйства. Раздел допускается лишь в том случае, когда наследники готовятся заниматься хозяйством сами. Если ни один из наследников не захочет заниматься хозяйством, по их соглашению земля вместе с находящимся на ней хозяйством может быть продана, а наследники могут получить свои доли в виде денег.
Далее в статьях 1284, 1285 и 1286 подробно описывается переход крестьянского хозяйства по наследству. Наследник, который не может получить земельный участок, получает соответствующую долю из другого имущества, а если такого имущества недостаточно — соответствующую компенсацию в установленном порядке. Если крестьянское хозяйство является дворовым хозяйством и последний его член не оставил завещания, общее имущество двора переходит к наследникам по закону с условием неразорения дворового хозяйства. В случае, когда последний член двора назначил в завещании нескольких наследников, применяется порядок, относящийся к земельному хозяйству в целом. По соглашению между сонаследниками земля и находящееся на ней крестьянское хозяйство могут оставаться в их общей собственности.
Здесь мы видим, что в законе нет конкретики по поводу дальнейшего недопущения раздробления земельных участков между наследниками. Есть ничем не подкрепленные общие слова без всяких регулирующих механизмов решения вопросов, что «если земля крестьянского хозяйства, завещана ее собственником нескольким наследникам, либо завещание не оставлено и имеется несколько наследников по закону, то такая земля вместе с находящимся на ней крестьянским хозяйством может быть разделена между наследниками при условии, что земельный участок, переходящий в результате раздела к каждому из наследников, обеспечивает существование «жизнеспособного» хозяйства». Кто и как будет определять «жизнеспособность» хозяйства не понятно. А по факту в таких случаях между наследниками начинаются долгие судебные разбирательства. И в конечном итоге это приводит к еще большему дроблению и так раздробленных земельных участков.
Согласно статье 1 Закона «О земельном рынке» Азербайджанской Республики: Земельный рынок - экономические и юридические отношения, возникающие в процессах земельного оборота между государственными органами, муниципалитетами, физическими и юридическими лицами в связи с куплей-продажей земельных участков, передачей их в залог, дарением, а также изменением в иных формах права собственности, прав на пользование и аренду [6]. Целью закона о земельном рынке является установление общих правил отношений земельного рынка в Азербайджанской Республике и обеспечение защиты имущественных прав на землю, а задачи законодательства о земельном рынке заключается в создание основы для организации земельного рынка, совпадения на рынке интересов субъектов и реализации их прав. На земельном рынке страны осуществляются следующие сделки:
купля-продажа земельных участков; передача земельного участка в уставный (долевой) фонд;
залог земельного участка (ипотека); обмен земельного участка; дарение земельного участка; переход земельного участка к другому лицу в порядке наследования;
переход прав на пользование и аренду земли другому лицу.
Одним словом земельные участки также как и другие объекты недвижимости в республике являются полноправными участниками земельного рынка.
В соответствии с Указом Президента Азербайджанской Республики «Применение Закона Азербайджанской Республики «О земельном рынке», принятое решение Кабинетом Министров Республики «О некоторых вопросах, связанных с земельным рынком» от 19 декабря 1999 г. под №167, затрагивает ряд важных вопросов по праву земельной собственности и возникающими в связи с этим правовыми вопросами. Этим решением Правительства утверждены «Правила определения верхнего предела размера земельных участков, приобретенных частными собственниками по административно-территориальным единицам» [7].
Согласно этому решению Кабинета Министров Азербайджанской Республики, верхний предел земельного участка, который может приобрести частный собственник, будет зависеть: от имеющихся объемов земельных запасов, которые подлежат приватизации; от плотности населения по административно-территориальным единицам; от целевого назначения земель; от правового режима и качества земель; от перспективы развития местности и от прочих условий. В этом же документе указано, что верхний предел приобретаемого земельного участка устанавливается в следующих размерах: при купле-продаже земель, находящихся в частной собственности, применительно к землям, приватизируемым по административно-территориальной единице, до 500 кратного размера средней
земельной нормы на одного человека; при осуществлении купли - продажи земель резервного фонда муниципалитета, являющихся малопригодными для сельского хозяйства, до 500 кратного размера средней земельной нормы на одного человека; при осуществлении купли-продажи земель резервного фонда муниципалитета, являющихся непригодными для сельского хозяйства до 600 кратного размера средней земельной нормы на одного человека.
Как видно из вышесказанного, с целью недопущения превращения частных собственников в земельных монополистов в пределах административно-территориальной единицы для земель сельского хозяйства в стране, решением Правительства Республики утверждены «Правила определения верхнего предела размера земельных участков, приобретенных частными собственниками по административно-территориальным единицам». А по минимальным размерам земельных участков сельскохозяйственного назначения, конкретных цифр по площадям, а также реально работающих механизмов запретов тоже нет. Это при том, что проблемы раздробления земельных участков в республике более остро стоят на повестке дня, чем их укрупнения. Причем не только сельскохозяйственного назначения, но и земель населённых пунктов, так как в Азербайджане для строительства индивидуального жилья минимальный размер земельного участка законом так же конкретно не регламентирован. Пользуясь этим пробелом в законе, каждый собственник приусадебного земельного участка на свое усмотрение может поделить и продать часть своего участка всем желающим ее купить. Ужасные последствия этого упущения в законе сегодня наглядным образом можно увидеть в пригородах больших городов республики, особенного г. Баку. Дома строятся на площади 0,01 га земли.
В отличие от многих развитых стран мира , в азербайджанском земельном законодательстве конкретики по поводу недопущения дальнейшего размельчения земельных участков нет. И это вопрос очень остро стоит перед аграрным сектором республики. Раздробленность земель в стране является большим препятствием для прогресса сельскохозяйственного сектора, повышения эффективности и конкурентоспособности на рынке сельхозпродукции перед импортёрами сельхозпродукции, а также и развития сельских местностей в целом. Поэтому необходимость разработки единых и координированных комплексных мероприятий, подходов относительно формирования земельного рынка, консолидации земель и реализации программ укрупнения стала очень актуальной на сегодняшний день и должна считаться приоритетным направлением в области использования земель сельскохозяйственного назначения в стране [3].
Выводы
1.В закон «О Земельном рынке» Азербайджанской Республики, необходимо внести поправку о минимальном размере земельных участков, а также
о запрете их дальнейшего дробления. Если в результате дробления земельного участка сельскохозяйственного назначения образуется хотя бы один земельный участок меньше минимального размера того, что был выделен в процессе земельной реформы, должно запрещаться производить раздел такого земельного участка, кроме случаев его присоединения к другому смежному участку в процессе консолидации земель. Это вопрос в наше стране, бывает очень актуальным при наследовании земельных участков.
2.Необходимо подготовить проект закона, «О консолидации земель», который будет наиболее эффективным инструментом в управлении земельными ресурсами страны, позволяющим улучшить структуру сельскохозяйственных угодий, а также рациональное использование земель сельхоз назначения.
З.Законодательство по вопросам консолидации земель должно разрабатываться простым и всеобъемлющим образом, избегая чрезмерного регулирования, должно сопровождаться правилами применения, а также техническими документами для предоставления более подробных указаний.
4.Для ведения товарного сельскохозяйственного производства, в первую очередь права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения, должны иметь, те граждане Азербайджана, которые имеют сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве не менее 5 лет.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Мамедов Г.Ш. Земельная реформа в Азербайджане: правовые и научно-экономические вопросы. Баку: Элм, 2000.374 с.
2. Мамедов Г.Ш., Низамзаде Т.Н. Земельная реформа в Азербайджане: итоги и перспективы // Журнал «Землеустройство, Кадастр и Мониторинг Земель» №7(101)/2013. с.27 -32, г. Москва
3. Алла Барабаш, Консолидация земель: превентивные меры, направленные на укрупнение земельных массивов, LEGEA §I VIAJA Декабрь 2013с. 25-28
4. Земельный Кодекс Азербайджанской Республики, от 25 июня 1999г. газета «Азербайджан», г. Баку
5. Гражданский кодекс Азербайджанской Республики (утвержден Законом Азербайджанской Республики от 28 декабря 1999 года № 779-IQ г. Баку
6. Закон Азербайджанской Республики « О земельном рынке», от 7мая 1999г. г. Баку
7. Решение Кабинета Министров Республики Азербайджан « О некоторых вопросах, связанных с земельным рынком» от 19 декабря 1999 г. под №167. г. Баку
8. Постановление Кабинета Министров Республики Азербайджан, от15 марта 2000 года, под № 42.
9. Закон Азербайджанской Республики «О земельной реформе», от 2 августа 1996 г., газета «Азербайджан», г. Баку
