CC BY
29
РОССИЙСКОЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО
Том 18 • Номер 16 • август 2017 ISSN 1994-6937
>
издательство
Креативная экономика
Russian Journal of Entrepreneurship
конкуренция объектов коммерческой недвижимости в условиях урбанизации (на примере города новосибирска)
Гарина С.А. 1
1 Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет (Сибстрин), Новосибирск,
Коммерческая недвижимость, являясь неотъемлемой составляющей городского пространства, является источником дохода. Здоровая конкуренция среди альтернативных вариантов использования объектов коммерческой недвижимости как построенных, так и планируемых к строительству зданий приведет к увеличению доходности от таких объектов, что особенно важно в условиях урбанизации. Необходимо изучать новые форматы с точки зрения назначения объектов коммерческой недвижимости. В частности, для города Новосибирска (Новосибирской агломерации) представляется актуальным развитие таких направлений, как недвижимость для размещения апартаментов, аутлет-центры, комьюнити-центры, центры для туризма (центры развлечений).
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: коммерческая недвижимость, апартаменты, аутлет-центр, комьюнити-центр, урбанизация, агломерация
competition of commercial real estate objects in the conditions of urbanization (by the example of the city of Novosibirsk)
Garina S.A. 1
1 Novosibirsk State University of Architecture and Civil Engineering, Russia
введение
Актуальность темы данной работы связана с тем, что объекты коммерческой недвижимости вносят существенный вклад в развитие и формирование территорий городов, что особенно важно в условиях урбанизации. Развитие городского пространства невозможно без гармоничного сочетания различных типов функционального назначения объектов коммерческой недвижимости. Помимо традиционных форматов объектов коммерческой недвижимости важным является изучение новых форм использования существующих зданий и строительства новых. В условиях урбанизации возникает своего рода конкуренция объектов коммерческой недвижимости, которую необходимо анализи-
Россия
АННОТАЦИЯ:
ровать для каждого мегаполиса и агломерации. В настоящей работе рассматривается город Новосибирск и Новосибирская агломерация.
Коммерческая недвижимость является неотъемлемой составляющей городского пространства. К коммерческой недвижимости относятся различные по функциональному назначению нежилые объекты, при этом основным объединяющим свойством является возможность получения прибыли (прироста капитала, дохода от сдачи в аренду).
Для инвестора, вкладывающего свой капитал в объект коммерческой недвижимости, приоритетной задачей является получение соответствующего дохода, при этом функциональное назначение объекта определяет возможности по получению такого дохода. Для инвестора первостепенным является анализ категорий «доходы и расходы», «доходы и риски», а будет ли этот объект коммерческой недвижимости использоваться как офис или магазин, не является первостепенным, главное - чтобы способ использования был максимально эффективен.
Следует отметить, что существует также тип инвесторов, специализирующихся на определенном виде недвижимости (например, офисная (инвестиции в бизнес-центры)), тогда анализ категорий «доходы и расходы», «доходы и риски» проводится с учетом фактора местоположения объекта. Если должен быть построен непременно бизнес-центр, то необходимо определиться, в каком месте города (мегаполиса) это будет сделать наиболее эффективно.
ABSTRACT:_
Commercial real estate is an essential part of the city and is a source of an income. A healthy competition among alternative options for the use of commercial real estate objects, both constructed and planned for construction, will lead to an increase in profitability from such objects, and this is especially important in the context of urbanization. It is important to study new formats from the view of the function of commercial real estate objects. For the city of Novosibirsk (Novosibirsk agglomeration) we think that the development of such areas of real estate as apartments, outlet centers, community centers, centers for tourism (entertainment centers) seems relevant and promising.
KEYWORDS: commercial real estate, apartments, outlet center, community center, urbanization, agglomeration
JEL Classification: R10, R31, R33 Received: 10.08.2017 / Published: 31.08.2017
© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers For correspondence: Garina S.A. (svgarina @mail.ru)
CITATION:_
Garina S.A. (2017). Konkurentsiya obektov kommercheskoy nedvizhimosti v usloviyakh urbanizatsii (na primere goroda Novosibirska) [Competition of commercial real estate objects in the conditions of urbanization (by the example of the city of Novosibirsk)]. Rossiyskoe predprinimatelstvo, 18(16), 23372344. doi: 10.18334/rp.18.16.38217
С точки зрения развития городского пространства актуальным является гармоничное сочетание различных типов функционального назначения объектов коммерческой недвижимости. Современные города, особенно мегаполисы, сочетают в себе практически все возможное разнообразие по типам использования объектов коммерческой недвижимости. Процессы урбанизации в развитии общества усиливают важность оптимального сочетания названных объектов с точки зрения функционального назначения. Недостаток одних или переизбыток других объектов приводит к снижению инвестиционной привлекательности как отдельных районов мегаполисов, так и городов в целом.
Современные процессы урбанизации приводят к развитию не только территорий городов, но и в целом всего прилегающего к городам пространства. Названная тенденция получила название «развитие городских агломераций». Такое развитие невозможно без строительства и эффективного использования уже построенных объектов коммерческой недвижимости.
Как известно, строительство зданий, в т. ч. объектов коммерческой недвижимости, процесс, требующий значительных затрат ресурсов: времени и, особенно, финансов. Выбранный неэффективный способ застройки земельного участка приводит к финансовым потерям как организаций, связанных с инвестиционно-строительным комплексом, так и в целом может тормозить развитие конкретного района города. Наличие долгостроев, недостроев, зданий с невостребованными площадями не улучшает экономику города и портит его облик. Здесь актуален лозунг: «Ошибаться нельзя!», - просчеты в принятии решений не выгодны не только бизнесменам, но и городу в целом, в т. ч. мегаполису.
Наличие возможности альтернативных вариантов застройки вакантных земельных участков, предназначенных для объектов коммерческого назначения, будем называть конкуренцией объектов данного типа недвижимости. С теоретической точки зрения понятие конкуренции настолько многозначно, что оно не охватывается каким-либо универсальным определением. Конкуренция - это соперничество между различными объектами. В данном случае речь идет о том, что выбор одного проекта, принятого к застройке, с точки зрения функционального назначения планируемого к строительству здания ведет к невозможности альтернативного варианта строительства. Конкуренция для уже построенных объектов также имеет место быть, здесь ограни-
ОБ АВТОРЕ:_
Гарина Светлана Александровна, кандидат экономических наук, доцент; доцент кафедры экономики строительства и инвестиций (вудаппа 0mai1.ru)
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_
Гарина С.А. Конкуренция объектов коммерческой недвижимости в условиях урбанизации (на примере города Новосибирска) // Российское предпринимательство. - 2017. - Том 18. - № 16. - С. 2337-2344. -Сог 10.18334/гр.18.16.38217
чивающим фактором выступает в первую очередь объемно-планировочное решение здания.
Объекты коммерческой недвижимости, помимо непосредственного формирования городского пространства в условиях урбанизации за счет своего многообразия, оказывают непосредственное влияние на пополнение муниципальных и региональных бюджетов.
Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации [4] к местным налогам относят земельный налог, к региональным налогам - налог на имущество организаций. Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая определяется в разрезе групп видов разрешенного использования.
Группы видов разрешенного использования регламентируются согласно Методическим указаниям [3]. Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков, в т. ч. занятых объектами коммерческой недвижимости. В составе земель населенных пунктов в разрезе видов разрешенного использования, в частности, выделяю следующие: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, гостиниц, офисных зданий делового и коммерческого назначения, производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, гаражей и автостоянок.
Величина кадастровой стоимости земельного участка существенно зависит от группы вида разрешенного использования, в том числе и среди перечня объектов, относимых к коммерческой недвижимости. Соответственно, функциональное назначение зданий, расположенных на конкретных земельных участках, оказывает непосредственное влияние на экономику города (мегаполиса) величиной налоговых поступлений в бюджет.
В отношении величины налога на имущество организаций (согласно Налоговому кодексу Российской Федерации [4]) также следует отметить зависимость от типа использования объекта коммерческой недвижимости, что также вносит свой вклад в экономику города (мегаполиса) через налоги. В частности, выделяются виды недвижимого имущества, имеющие отдельную налоговую базу (кадастровая стоимость имущества в отличие от балансовой стоимости):
1. административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2. нежилые помещения, назначение которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Город Новосибирск относится к городам-мегаполисам. Особенностью исторического формирования облика города, в том числе формируемым объектами коммерче-
ской недвижимости, является очень быстрый рост численности населения и площади города в целом. Начав свою историю в 1893 году со строительства моста через реку Обь, тогдашний Ново-Николаевск стал крупнейшим мультимодальным узлом дореволюционной России. Последующие крупные исторические события, происходившие в стране, также оказывали существенное влияние на развитие города. Через 70 лет от своей официальной даты рождения город Новосибирск стал городом с миллионом жителей.
К основным историческим особенностям расположения объектов коммерческой недвижимости можно отнести следующие:
• наличие «двух центров» города: исторически сложившийся в Центральном округе и Академгородок (научный центр);
• расположение на двух берегах реки, что приводит к зависимости развития города от строительства мостов;
• наличие крупных по территориальному расположению промышленных зон в разных частях города.
В современном Новосибирске представлено большое разнообразие объектов недвижимости коммерческого назначения. Это здания, возведенные в советское время, а также современные объекты, построенные за последние десятилетия. В городе имеются бизнес-центры (в т. ч. высокого класса «А»), торговые центры (в т. ч. площадью свыше 100 тыс. кв. м), складские комплексы (в т. ч. высокого класса «А» и площадью свыше 100 тыс. кв. м).
Вместе с тем за последнее время город Новосибирск проигрывает своим соседям по количеству введенных объектов коммерческого назначения. Если в целом оценивать объем выполненных работ по виду деятельности «Строительство» в I квартале 2017 года, то, по данным статистики [5], по Сибирскому федеральному округу тройку лидеров составляют Красноярский край, Иркутская и Кемеровская области с объемами по каждому более 20 млрд руб. Новосибирская область с объемом 5,3 млрд руб. уступает лидеру (Красноярский край) почти в 6 раз и находится на 6 месте в округе, уступая Томской и Омской областям.
При этом если рассматривать строительство жилых домов, то в I квартале 2017 года, по данным статистики [5], по Сибирскому федеральному округу Новосибирская область является лидером с показателем 280 тыс. кв. м общей площади жилых помещений.
Эффективное размещение объектов коммерческой недвижимости приобретает особую актуальность при объединении территорий в агломерации. В частности, город Новосибирск входит в Новосибирскую агломерацию, которая является седьмой по величине в России с населением около 2 млн человек. В Новосибирскую агломерацию входят города, имеющие непосредственно общую границу с Новосибирском (первый пояс): города Бердск, Обь, поселки городского типа Кольцово, Краснообск. Во второй пояс входят город Искитим, Новосибирский район и части смежных с Новосибирским районов.
Таблица
перспективные виды туристических услуг в новосибирской области
вид туристических услуг объекты инвестиций возможности спроса
Деловой Развитие и строительство выставочных и гостиничных комплексов Конференции, совещания, выставки и т. п.
Детский Развитие и строительство досуговых, спортивно-оздоровительных, летних и всесезонных баз отдыха Отдых во время каникул, маршруты «выходного дня», посещение аквапарка
Лечебный Развитие инфраструктуры средств размещения и досугово-го сопровождения Известные во всем мире: НИИТО, клиника им. Мешалкина, МНТК им. Федорова, озеро Карачи, соленые озера и др.
Сельский и экотуризм Развитие транспортной инфраструктуры и средств размещения Повышение интереса к экологии и фермерским продуктам
Событийный То же Традиционные исторические, культурные и районные мероприятия
Спортивный Развитие транспортной инфраструктуры и средств размещения, развитие существующих комплексов Молодежный, семейный и групповой отдых в горнолыжных комплексах («Горный», Маслянино («Юрманка»))
Этнографический Обустройство музея древнего зодчества под открытым небом в Новосибирском районе и др. исторических зон Тематический отдых, маршруты «выходного дня», учебные программы вузов и школ (образовательный туризм)
Источник: [2, с. 352-353] (Ivashentseva T. А., 2016; P. 352-353).
В условиях урбанизации, а также возрастающей роли агломераций особую значимость приобретает эффективное размещение объектов коммерческой недвижимости. Для города Новосибирска представляется актуальным развитие таких направлений, как недвижимость для размещения апартаментов, аутлет-центры, комьюнити-центры, центры для туризма (центры развлечений).
Апартаменты - это помещения, которым свойственны условия для проживания, но не имеющие отношения к жилому фонду. Апартаменты могут использоваться для получения дохода или приобретаться для временного личного проживания. Возможность приобретения для личного проживания дает основания рассматривать данный тип объектов в разрезе рынка жилой недвижимости как инновационный продукт. Особенности апартаментов на рынке недвижимости рассмотрены в работе [1] (Garina, 2016). Как показывает опыт столичных городов, данный тип объектов востребован на рынке, что касается Новосибирска, то данное направление находится в начальной стадии развития.
Следующее направление - это строительство аутлет-центра. Отличительной особенностью такого объекта на рынке коммерческой недвижимости, по сравнению с
торговыми центрами, является наличие требований по месторасположению (в частности, расположение не в центре, но сразу за городом, населенный пункт с более чем 2 млн жителей, транспортная доступность - максимум 90 минут). В России насчитывается 6 таких центров: город Москва - 3, Санкт-Петербург - 2 (в т. ч. в стадии строительства - 1), Екатеринбург - 1.
Другим направлением развития коммерческой недвижимости в городе Новосибирске можно выделить строительство комьюнити-центров. Комьюнити-центр - это специально организованное пространство для досуговой деятельности определенного сообщества людей (например, направленность на пожилых людей, на спорт, на детей или центр, рассчитанный на конкретную культурную или религиозную группу людей).
Центры для туризма (центры развлечений) могут иметь направления, представленные в таблице.
Развитие приведенных в таблице туристических услуг потребует наличия в городе Новосибирске (Новосибирской агломерации) соответствующих объектов коммерческого назначения.
Для организации досуга как гостей города Новосибирска, так и его жителей центры туризма и развлечений могут быть таких форматов, как аквапарк, горнолыжный комплекс, автодром и т. д. В частности, аквапарк был открыт в Новосибирске в 2016 году и является самым крупным в России крытым аквапарком. Благодаря постройке данного объекта свое развитие получила соответствующая левобережная территория города.
Заключение
Таким образом, в заключении резюмируем следующее: коммерческая недвижимость, являясь неотъемлемой составляющей городского пространства, является источником дохода как для инвесторов, так и для муниципальных и региональных бюджетов. Здоровая конкуренция среди альтернативных вариантов использования объектов коммерческой недвижимости как построенных, так и планируемых к строительству зданий приведет увеличению доходности от таких объектов, будет способствовать гармоничному развитию и повышению инвестиционной привлекательности городов (мегаполисов, агломераций). Необходимо изучать новые форматы с точки зрения назначения объектов коммерческой недвижимости. В частности, для города Новосибирска (Новосибирской агломерации) представляется актуальным развитие таких направлений, как недвижимость для размещения апартаментов, аутлет-центры, комьюнити-центры, центры для туризма (центры развлечений).
ИСТОЧНИКИ:
1. Гарина С.А. Инновационные продукты на рынке жилой недвижимости (региональный аспект) // Регионы: инвестиционные и инновационные приоритеты: Сборник научных трудов по материалам I международной научно-практической конференции. - Красноярск, 2016. - С. 11-17.
2. Ивашенцева Т.А. Повышение инвестиционной привлекательности Новосибирской
области при развитии внутреннего туризма // Строително предприемачество и недвижима собственост: Сборник докладов 31 международной научно-практической конференции. - Варна, 2016. - C. 348-356.
3. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных
пунктов (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39) с изм. и доп. [Электронный ресурс] // Гарант. - URL: http://base.garant.ru/2162391/#ixzz4nE81AIeq (дата обращения: 19.07.2017).
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) [Электронный ресурс] // Гарант.
- URL: http://base.garant.ru/10900200/ (дата обращения: 19.07.2017).
5. Социально-экономическое положение Сибирского федерального округа в I квар-
тале 2017 года [Электронный ресурс] // Федеральная служба государственной статистики. - 2017. - URL: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/ statistics/publications/catalog/doc_1140086420641 (дата обращения: 19.07.2017).
REFERENCES:
Garina S.A. (2016). Innovatsionnye produkty na rynke zhiloy nedvizhimosti (regionalnyy aspekt) [Innovative products in the residential real estate market (regional aspect)]. In Regions: investment and innovation priorities (P. 11-17). Krasnoyarsk. (in Russian). Ivashentseva T.A. (2016). Povyshenie investitsionnoy privlekatelnosti Novosibirskoy oblasti pri razvitii vnutrennego turizma [Increasing the investment attractiveness of the Novosibirsk region during the development of domestic tourism]. In Construction and Real Estate (P. 348-356). Varna. (in Russian).
