CC BY
124
№ 6 - 2013 г. 08.00.00 экономические науки
УДК 614.2:332.28
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ОБЪЕКТОВ ЗДРАВООХРАНЕНИЯ
А. В. Иконникова. В. В. Иконников
ГБОУ ВПО «Новосибирский государственный медицинский университет» Минздрава
России (г. Новосибирск)
В связи с интеграцией России в мировое экономическое пространство и развитием рынка коммерческой медицины возникает необходимость создания объектов недвижимости для размещения фирм, работающих в области фармакологической продукции; медицинской техники; услуг в области санитарии и гигиены и др. В статье рассматриваются факторы, влияющие на привлекательность инвестирования в недвижимость для объектов здравоохранения.
Ключевые слова: инвестиции, фактор привлекательности, качество недвижимости, местоположение, юридическое сопровождение, инфраструктура.
Иконникова Альбина Викторовна — кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и управления в здравоохранении ГБОУ ВПО «Новосибирский государственный медицинский университет», рабочий телефон: 8 (383) 225-36-80, e-mail: [email protected]
Иконников Виктор Викторович — старший преподаватель кафедры экономики и управления в здравоохранении ГБОУ ВПО «Новосибирский государственный медицинский университет», рабочий телефон: 8 (383) 225-36-80, e-mail: [email protected]
Рынок медицинских услуг представляет собой совокупность медицинских технологий, изделий медицинской техники, методов организации медицинской деятельности, фармакологических средств, врачебного воздействия и профилактики. В здравоохранении рынок в основном представлен учреждениями государственного здравоохранения, однако наблюдается рост рынка коммерческой медицины в России. Кроме того, существуют рынки: пациентов; идей; фармакологической продукции; медицинской техники; предметов и услуг в области санитарии и гигиены; услуг в области физической культуры; медицинского страхования и др. Вложения инвесторов в развитие частной медицины на первоначальном этапе инвестирования может быть связано с вложением в объекты недвижимости.
Инвестиционная привлекательность недвижимости представляет собой обобщенную
характеристику совокупности условий осуществления инвестиционной деятельности, предопределяющих целесообразность инвестирования объектов здравоохранения. С точки зрения оценки инвестиционной привлекательности для инвестора наибольший интерес представляет та недвижимость, которая приносит доход, к которой относятся и объекты здравоохранения. Безусловно, что при выборе конкретного объекта недвижимости для вложения капитала инвестор отдаст предпочтение более привлекательному объекту, так как это увеличит надежность возврата вкладываемых средств и получения рассчитываемой прибыли. Кроме того, показатель инвестиционной привлекательности также интересен и будущему собственнику недвижимости, поскольку владение привлекательным объектом недвижимости даст дополнительные преимущества с точки зрения доходности, ликвидности (при получении дополнительного кредитования) и стоимости недвижимости (при налогообложении, в случае ее реализации). Недвижимость как объект инвестирования характеризуется целым рядом факторов, оценка которых определяет степень привлекательности конкретного объекта недвижимости в зависимости от целевой направленности объекта здравоохранения. Причем, в зависимости от целевой направленности определяется и набор оцениваемых факторов при принятии решения о вложении средств в объекты (медицинский центр, аптека, хоспис, аптечный склад и пр.). При этом круг вопросов, которые интересуют инвестора значительно шире, чем те, которыми собственник недвижимости может управлять. Это связано со стационарностью недвижимости и вытекающему отсюда влиянию внешней среды конкретного объекта недвижимости. Все эти факторы группируются в достаточно большие группы, влияние которых на объект инвестирования достаточно разнообразно.
Физические характеристики объекта недвижимости: качество (состояние), проектное решение, возраст (время строительства) объекта. Анализ характеристик качества позволит точнее определить затраты в случае инвестирования в недвижимость, требующей ремонта или реконструкции для получения приемлемого уровня дохода.
1. К качеству (состоянию) недвижимости относят время проведения последнего капитального и текущих ремонтов. Кроме видимых признаков физического состояния, объект может иметь скрытые дефекты, разрушения и ослабление конструкций. Поэтому состояние необходимо определять с представителем комиссии по технической экспертизе зданий, который должен дать подробное качественное и количественное описание износа. Качество недвижимости также определяется конструктивным решением и использованными при строительстве здания материалами (особенно долгоживущих элементов), что влияет на долговечность объекта. Соблюдение при строительстве недвижимости действующих нормативов на предмет соответствия требованиям освещенности, акустическим и теплотехническим характеристикам и т.д. влияет на возможности использования и эксплуатационные издержки объекта в будущем.
Проектное решение объекта определяет возможный тип использования и, следовательно, отнесение объекта к определенному сегменту рынка недвижимости. Для инвестора может быть принципиальным вопрос назначения объекта здравоохранения. Поскольку с течением времени доходность рыночных сегментов может меняться, меняются также требования, предъявляемые к недвижимости, поэтому еще на этапе выбора объекта инвестирования инвестор обязан проанализировать возможности по реконструкции здания. Реконструкция может быть связана с изменением назначения всего объекта или его части или может быть менее масштабного характера: изменение планировки, строительство дополнительного отдельного входа. Поэтому более универсальные объекты будут иметь большую привлекательность по сравнению со специализированными
объектами, если инвестора, прежде всего, интересует доходность.
К проектным характеристикам также относятся: общая площадь объекта здравоохранения, количество и площадь внутренних помещений, соотношение между общей и полезной площадью, высота здания и внутренних помещений, этажность, тип здания (отдельно стоящее, пристройка или часть здания). Площадь объекта здравоохранения определяет масштаб инвестирования с точки зрения количества инвестиционных ресурсов. Площадь внутренних помещений и высота должны соответствовать требуемым параметрам, которые устанавливаются рынком для сдаваемых в аренду объектов или требованиями конкретного инвестиционного проекта. Часть типов использования объектов здравоохранения предполагает расположение на первом этаже здания, поэтому этажность также должна анализироваться инвестором.
Возраст здания, который определяется временем строительства объекта, можно в некотором роде назвать обобщающей характеристикой физического состояния. Новые здания будут иметь более высокую привлекательность по сравнению с объектами, эксплуатирующимися продолжительное время. Безусловно, новые здания строятся по проектам с учетом инноваций и современных требований в строительной отрасли. Однако ввиду того, что эксплуатационные условия и качество строительства неодинаковы для каждого объекта здравоохранения, эта характеристика дополняется анализом остальных параметров, определяющих физические характеристики объекта.
2. Земельный участок, относимый к объекту: площадь и форма участка прилегающей территории с точки зрения нормальной эксплуатации и наличие других улучшений, расположение здания на земельном участке (внутри территории, непосредственный выход на проезжую часть и видимость фасада здания, например, обзор медицинского центра или аптеки с проезжей части), состояние и обустроенность прилегающей территории (освещенность в темное время суток, озеленение и т.д.), возможность организации строительно-монтажных работ для проведения ремонта или реконструкции объекта здравоохранения.
3. Подъезд к зданию: наличие и состояние подъездных путей непосредственно
на прилегающей к объекту территории. В зависимости от функционального назначения объект здравоохранения должен располагать парковкой для автомашин, территорией для подъезда большегрузных машин и площадками для погрузоразгрузочных работ (например, для медицинского склада).
4. Юридическое сопровождение: наличие у собственника или собственников (при долевой собственности) недвижимости соответствующих, оформленных в соответствии
с действующим законодательством, документов, удостоверяющих право собственности, возможные наложения ареста судебными приставами, зарегистрированные сервитуты и различные ограничения по использованию объекта. Инвестор при вложении своего капитала в недвижимость должен быть уверен в законности ее отчуждения собственником. Право собственности в настоящее время подтверждаются свидетельством о государственной регистрации, выдаваемым Учреждением юстиции соответствующего города или района, где находится объект недвижимости. Риски инвестора значительно возрастают, пока собственник не подтвердит свои права на недвижимость государственной регистрацией.
5. Характеристики местоположения: расстояние до центра города или района, близость к взаимосвязанным объектам и возможность комплексного использования. Последнее предполагает наличие возможности разнофункционального использования
в соответствии с производственной необходимостью и условиями рынка.
6. Степень развитости района и соседние объекты: социально-общественная значимость района, имеющиеся здания или помещения в районе и непосредственном окружении объекта, общая производственная и социальная инфраструктура. Наиболее полно перечисленные характеристики отражаются при анализе фаз жизненного цикла района, важно также правильно составить прогноз развития для расположенных в округе объектов. Соседние объекты анализируются на наличие возможности влияния
по отношению к исследуемой недвижимости. Рассматриваются существующие функциональные назначения соседних объектов и возможности по их изменению. Причем объекты должны рассматриваться через разнонаправленное влияние на привлекательность анализируемой недвижимости.
7. Транспортная инфраструктура: связь с транспортными магистралями, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом. В силу наличия своей главной специфической особенности (неподвижности) привлекательность недвижимости ставится в зависимость от возможности доступа к ней. Влияние оказывает имеющийся доступ
к транспортным магистралям, их статус, необходимый для нормальной эксплуатации объекта, состояние прилегающих автомобильных дорог и степень их загруженности транспортными средствами. Также необходимо учитывать возможность доступа к объекту на общественном транспорте для работников и клиентов.
8. Инженерная инфраструктура: обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, телекоммуникации и т. д. Сюда относятся снабжение электроэнергией, тепло-
и водоснабжение, канализация, газоснабжение, пожарные и охранные сигнализации т. п. в зависимости от целевой направленности объекта здравоохранения. В зависимости от назначения объекта предъявляется конкретный перечень необходимого инженерного обеспечения. Например, для функционирования медицинского центра необходимо наличие более полного перечня по сравнению со складским объектом, которое, в принципе, может быть обеспечено только электричеством и кондиционированием. Необходимо изучение не просто наличия, но и количества, и бесперебойности инженерного обеспечения.
Немаловажным являются также условия работы и степень монополизированности организаций, обслуживающих инженерные системы. Последнее определяет сроки действия и расходы при заключении договоров на оказание услуг и величину тарифов непосредственно за сами услуги. Расходы по оплате коммунальных услуг составляют значительную величину в издержках эксплуатации недвижимости, что также может повлиять на ее привлекательность.
9. Общеэкономическая ситуация: тенденции развития промышленности и сферы услуг, платежеспособность предприятий и организаций, инвестиционная привлекательность региона. При оценке возможностей осуществления новых проектов по строительству, расширению и реконструкции недвижимости следует учитывать потенциальные возможности местных строительных организаций, применяемые технологии строительства, цены на строительно-монтажные работы, уровень конкуренции в отрасли.
10. Социально-политическая ситуация: тенденции изменения численности населения, стиль и уровень жизни (образование, занятость, доходы), миграции, уровень преступности, политическая стабильность. Рост жизненного уровня населения и улучшение социальных условий является фактором стабильности в регионе, что является предпочтительным для инвестора с точки зрения рисков.
11. Природные факторы: экологическая ситуация, степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям, стихийным бедствиям. Расположение объекта недвижимости в зонах возможных стихийных бедствий несет в себе прямую угрозу физического разрушения зданий при наводнениях, землетрясениях и т. д.
Таким образом, изучение описанных выше факторов, определяющих привлекательность недвижимости, является одним из важных этапов инвестиционного анализа. Однако использование только описательных характеристик, без попыток количественной оценки, затрудняет сравнение разных объектов недвижимости.
Количественная оценка инвестиционной привлекательности экономических объектов может быть определена экспертными методами. Факторы привлекательности можно отнести к характеристикам экономической системы. Методология оценки экономических систем основывается на интегрированных (суммарных) взвешенных оценках средних бальных значений с учетом веса важности этих факторов (вклад того или иного показателя в итоговую оценку). Кроме бальных оценок существует методика ранжирования оцениваемых объектов на группы со сходными характеристиками условий инвестирования и уровню предпочтения для инвесторов. Привлекательность инвестиционных проектов основывается на расчете конкретных показателей и их сравнении с нормативными значениями или приемлемыми для конкретного инвестора.
Список литературы
1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости / А. Н. Асаул. — 2-е изд. — СПб. : ПИТЕР, 2007.
2. Экономика недвижимости : рынок, правовые основы, инвестиции : учеб. пособие / И. Р. Айтмухаметова, С. А. Гарина, Е. Б. Денисенко [и др.]. — Новосибирск : НГАСУ, 2003.
3. Малоэтажное жилищное строительство : учеб.-метод. пособие / А. Н. Асаул,
И. В. Денисова, Ю. Н. Казаков, Н. И. Пасяда ; под общ. ред. А. Н. Асаула. — СПб. : Гуманистика, 2004.
4. Асаул А. Н. Реконструкция и реставрация объектов недвижимости : учебник / А. Н. Асаул, Ю. Н. Казаков, В. И. Ипанов; под ред. д-ра экон. наук, проф. А. Н. Асаула.
— СПб. : Гуманистика, 2005.
5. Экономика строительства : учебник для вузов / А. Н. Асаул, А. И. Барановская, Ю. Н. Казанский [и др.] ; под ред. Ю. Н. Казанского и Ю. П. Панибратова. — М. : Изд-во АСВ ; СПб. : СПб ГАСУ, 2004. — Ч. 2.
6. Управление проектами в строительстве : учеб. пособие / Под ред. В. П. Фролова.
— СПб. : СПбГАСУ, 2004.
7. Максимов С. Н. Экономика недвижимости : учеб. Пособие / С. Н. Максимов. — СПб. : Изд-во СПбГУ, 1999.
8. Максимов С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости) / С. Н. Максимов. — СПб. : Питер, 2003.
9. Управление недвижимостью и земельными ресурсами предприятий / Под общ. ред. Л. Э. Лимонова, Т. В. Веласовой. — СПб. : ГПМЦСЭИ «Леонтьевский центр», 2002.
10. Янин В. А. Экономика недвижимости : конспект лекций / В. А. Янин. — М. : МИЭМП, 2009.
DETERMINATION OF ATTRACTION OF REAL ESTATE FOR HEALTH CARE
FACILITIES
A. V. Ikonnikova, V. V. Ikonnikov
SBEIHPE «Novosibirsk State Medical University of Ministry of Health» (Novosibirsk c.)
Due to the integration of Russia into world economic space and development of the market of commercial medicine a need of creation of real estate objects for placement of the firms working in the field of pharmacological production, medical equipment, services in the field of sanitation and hygiene, etc. appears. The factors influencing appeal of investment in real estate for health care facilities are surveyed in the article.
Keywords: investments, appeal factor, quality of real estate, location, legal maintenance, infrastructure.
About authors:
Ikonnikova Albina Viktorovna — candidate of economic sciences, assistant professor of economy and management chair at SBEI HPE «Novosibirsk State Medical University of Ministry of Health», office phone: 8 (383) 225-36-80, e-mail: [email protected]
Ikonnikov Victor Viktorovich — senior teacher of economy and management chair at SBEI HPE «Novosibirsk State Medical University of Ministry of Health», office phone: 8 (383) 225-36-80, e-mail: [email protected]
List of the Literature:
1. Asaul A. N. Economic of real estate / A. N. Asaul. — 2nd prod. — SPb.: St. Petersburg, 2007.
2. Real estate economy: market, legal bases, investments: studies. guidance / I. R. Aytmukhametova, S. A. Garina, E. B. Denisenko [etc.]. — Novosibirsk: NSASU, 2003.
3. Low housing construction: studies. — method. guidance / A. N. Asaul, I. V. Denisova, Y. N. Kazakov, N. I. Pasyada; under general edition of A. N. Asaul. — SPb. : Gumanistika, 2004.
4. Asaul A. N. Reconstruction and restoration of real estate objects: textbook / A. N. Asaul, Y. N. Kazakov, V. I. Ipanov; under the editorship of the Dr. of econ. sciences, prof.
A. N. Asaul. — SPb. : Gumanistika, 2005.
5. Construction economy: textbook for higher education institutions / A. N. Asaul,
A. I. Baranovskaya, Y. N. Kazansky [etc.]; under the editorship of Y. N. Kazansky and Y. P. Panibratov. — M.: ASV publishing house; SPb.: SPb SASU, 2004. — P. 2.
6. Management of projects in construction: studies. guidance / Under the editorship of V. P. Frolov. — SPb.: SPbSASU, 2004.
7. Maksimov S. N. Real estate economy: studies. guidance / S N. Maksimov. — SPb. : SPbSU publishing house, 1999.
8. Maksimov S. N. Development (real estate development) / S. N. Maksimov. — SPb.: St. Petersburg, 2003.
9. Management of real estate and land resources of the enterprises / Under a general edition.
L. E. Limonova, T. V. Velasova. — SPb. : SPISES «the Leontyevsky center», 2002. 10. Yanin V. A. Economic of real estate: abstract of lectures / S. A. Yanin. — M.: MUEML, 2009.
