CC BY
216
■ ф www
Комплексная регенерация квартала средовои историческои застроики в Иркутске
М.Г.Меерович
Описывается комплексная регенерация исторической средовой деревянной застройки в Иркутске. Перечисляются принципы, положенные в основу проектирования. В том числе теория людских потоков.
Ключевые слова: деревянная историческая застройка, регенерация среды, общественные пространства.
Complex Regeneration of the Quarter of the Environmental
Historical Buildings in Irkutsk. By M.G.Meerovich
The article considers the complex regeneration of historical environmental wooden buildings in Irkutsk. Lists the principles underlying the design and theory of human flows.
Key words: wooden historical buildings, regeneration of the environment, public spaces.
В июне 2009 года губернатор Иркутской области Д.Ф. Мезенцев объявил, в рамках программы подготовки к 350-летнему юбилею города, наступавшему в 2011 году, об осуществлении комплекса работ по восстановлению одного из кварталов исторической деревянной застройки центральной части Иркутска (рис.1, 2). Эта тема была чрезвычайно актуальной для Иркутска, так как в течение всех предшествовавших лет историческая деревянная застройка города лишь уничтожалась, несмотря на все протесты интеллигенции [1; 3]. В качестве пилотного проекта возрождения исторической застройки города Иркутска был определён полностью предназначенный к сносу трущобный квартал, сильно портивший парадный вид одной из основных магистралей, по которой гости города следовали из аэропорта в административный центр. Квартал был нестандартной конфигурации - треугольной формы (рис. 1, 3) и располагался у Крестовоздвиженской
Рис. 3.
церкви - памятника федерального значения, возведённого в уникальном стиле сибирской архитектуры - иркутское барокко.
Сформировалась инициативная группа из трёх человек, бесплатно взявшаяся за разработку концепции: Е.И. Григорьева - член-корреспондент РААСН, лауреат Государственной премии России, А.Ю. Макаров - генеральный директор ООО «Иркутскгражданпроект», М.Г. Меерович -член-корреспондент РААСН, кандидат архитектуры, доктор исторических наук, профессор. Группой был сформулирован ряд базовых постулатов, определивших концепцию планировочной организации территории и функционального использования объектов недвижимости: 1) создание системы общественных пространств, формирующих пешеходные потоки [2; 7]; 2) развитие идеи иркутских архитекторов-шестидесятников по продлению переходной платформы (частично сооруженной в 1980-е годы у общегородского культурного центра) от Музыкального театра над улицей Седова с целью свободного перемещения людей к набережной [4]; 3) сохранение исторической парцеляции территории с разбивкой на участки усадебной застройки [1]; 4) сохранение на своих исторических местах средовых (фоновых) объектов деревянной архитектуры [3].
Концепцию и основанный на ней проект планировки разрабатывали, как в годы первой пятилетки, - практически без исходных данных. Городская администрация всячески препятствовала и тянула время, надеясь, что проект превратится в нереализуемую авантюру, и ей удастся снести все «деревяшки» и построить на месте квартала дорогую многосекционную группу высотных многоэтажек, - такой была политика бывшего мэра Иркутска В.В. Якубовского, который «для блага города» пускал под бульдозер «деревянную рухлядь».
Мы, авторы концепции и проекта планировки, исходили из того, что будущее городской среды Иркутска-историче-ского - не в строительстве новых зданий, а в регенерации старых кварталов, в повышении качества существующей среды, в её комплексном благоустройстве; в решении транспортных проблем, но не за счёт расширения улиц и сноса их деревянного периметра, а в рациональной организации транспортной схемы, потому что расширение улиц в историческом центре не приводит к решению проблем транспорта, а только уничтожает этот самый центр. Мы были убеждены в том, что придёт время и иркутянам будет приятно и комфортно пройтись не только по проектировавшемуся 130-му кварталу, но и по другим кварталам деревянной застройки Иркутска, которые нужно восстанавливать, обустраивать, превращать в среду, комфортную для жизни. Потому что они - неповторимая культурная ценность, уникальная историческая достопримечательность нашего города, его архитектурный антиквариат.
Поэтому первые варианты концепции предусматривали сохранение всех одноэтажных деревянных домов в их ис-
ходной жилой функции. А на первых этажах двухэтажных строений - традиционного типа домов с лавками - предусматривали размещение объектов обслуживания, досуга, культуры с сохранением на вторых этажах квартир для хозяев этих заведений или служебного жилища. Однако девелоперы, которым доверял заказчик, безаппеляционно заявили, что жилая функция квартала не позволит собрать с дольщиков необходимый объём инвестиций. Они утверждали, что инвесторов такое решение не заинтересует. А единственно приемлемым с экономической точки зрения считали вариант с размещением в квартале крупного торгового центра. Все наши попытки переубедить заказчика, опираясь на мировой и наш собственный опыт формирования коммерчески привлекательных мелкодисперсных общественных пространств, не дали результата - «авторитет» девелоперов сыграл свою ключевую роль в определении стратегии. В результате первоначальная жилая функция квартала по мере проработки проекта постепенно уступала место торговой, обслуживающей, досугово-развлекательной, культурно-просветительной и пр.
Концепция предусматривала формирование разветвлённой, охватывающей всю центральную часть города системы общественных городских пространств (рис. 4).
Рис. 4.
Авторский коллектив: автор идеи Д.Ф. Мезенцев; авторы концепции: Е.И. Григорьева, А.Ю. Макаров, М.Г. Меерович. Авторы проекта планировки: архитекторы: Е.И. Григорьева, А.Ю. Макаров, Н.Н. Красная, С.В. Муллаяров; при участии: А.И. Козак, Л.А. Крыловой, Е.Н. Холодной; главный инженер проектаЛ.Б. Ежова. Научно-методологическое сопровождение: М.Г. Меерович, К.Л. Лидин. Консультант по объектам историко-культурного наследия Е.Р. Ладейщикова.
В основу планировочной структуры квартала был положен исторический принцип возникновения поселений на транспортных перекрестках. Были сформированы две пешеходные оси: продольная и поперечная. Продольная ось - променад по главной оси квартала - была проложена по внутренней части, там, где ранее располагались огороды и хозяйственные дворы второго ряда усадеб (рис. 4, 5). Этот пешеходный внутриквартальный променад, оформлявший перепад рельефа, специально был спланирован нами живописно, подобно старым кривым иркутским улочкам (до их принудительного спрямления во второй половине XIX века) - с активным озеленением1, с маркизами на объёмах первых этажей, с разнофактурным мощением (брусчатка в комбинации с деревянными мостовыми), дорожкой для велосипедистов и колясок (рис. 4, 5).
Поперечная ось - цепочка переходно-рекреационных пространств, начинающаяся от Иерусалимского мемориального парка, благоустроенного и превращенного в место тихого отдыха и прогулок, проходящая далее через площадь около Музыкального театра на главную площадь 130-го квартал (рис. 5, 6). Предполагалось, что пешеходы, мамы с колясками, велосипедисты смогут свободно и комфортно продолжить прогулку в соседние кварталы и далее на набережную реки Ангары.
Рис. 5.
Для этого должны были быть построены два надземных перехода: через улицы Седова и через улицу 3-го Июля, причем второй должны были перекинуть на крышу четырёхэтажной автопарковки (два подземных этажа, два - надземных). Первый был построен в ноябре 2011 года и почти мгновенно стал знаковым местом, потому что с него открывались панорамные виды на ещё закованный в строительные леса квартал - сюда приходили иркутяне фотографировать стройку, приезжали молодожёны для фотосъемки на фоне реконструируемых домов.
Система общественных пространств в границах 130-го квартала включала, помимо продольной и поперечной транзитных осей, ещё и: а) внутриквартальную площадь-амфитеатр, б) многоуровневое многофункциональное торгово-рекреационное пространство, в) систему связей квартала с набережной реки Ангары, с центральными улицами и главной городской площадью (рис. 7).
В современной урбанистике организация пешеходных потоков - главное средство активизации использования тех или иных фрагментов городской территории. Сегодня в российских городах ресурсы свободного времени у населения невелики, а финансовые возможности для ежедневных трат на удовольствия, сопровождающие «ничегонеделание», - ещё меньше. В сибирских городах ситуация во многом усугубляется ещё и недружелюбным к человеку климатом. В этих условиях разворачивается весьма жёсткая борьба за объекты недвижимости и участки земли на уже сложившихся направлениях движения пешеходов, «омывающих» заведения торговли, питания, досуга. А задача перенаправить их - редчайшая в проектно-планировочной практике. Архитекторы почти никогда не ставят перед собой цель реструктурировать систему пешеходных потоков. Но тот, кто ставит такую задачу осмысленно и кому удаётся сделать это практически, обеспечивает девелоперам поразительный инвестиционный климат.
В 130-ом квартале эта задача была целенаправленно поставлена и успешно решена, а результат превзошёл самые смелые ожидания: планировавшаяся окупаемость вложений в коммерческую недвижимость сокращена вдвое - с восьми до четырёх лет. За первые годы эксплуатации отдельные ин-
Рис. 6.
весторы-дольщики получили 300% прибыли (это рекорд даже для международной практики!). 130-й квартал в Иркутске ежегодно приносит в бюджеты всех уровней около 1 миллиарда рублей налоговых поступлений2. В начале проектирования предполагалось, что город в результате реализации проекта получит около 200 новых рабочих мест. Фактически же сразу после реализации проекта сформировалось в три раза больше новых рабочих мест - примерно 600; по состоянию на 2014 год рабочих мест в квартале было уже 1500, а на середину 2015 года - уже около 2000.
Увы, реализация проекта на 30% не соответствовала тому, что было запроектировано, а если бы соответствие проекту было полным, квартал был бы ещё на треть более коммерчески успешным и прибыльным для инвесторов. Кроме того, он в ещё большей степени превратился бы в возрождённый фрагмент исторической деревянной городской среды Иркутска, доказав, что прибыль намного большую, чем при новострое, можно извлекать из восстановления исторической среды.
Все современные функции, неспособные вместиться в небольшие объёмы деревянных исторических зданий, но необходимые для коммерческой успешности проекта, мы стремились спрятать под землю (благо этому способствовал большой перепад рельефа). В частности, устройство под зданиями (там, где это возможно) цокольных этажей значительно большего
габарита, чем обычный подвал, позволяло современным технологиям нормально функционировать в исторических зданиях и не искажало «внешности» квартала (рис. 9, 10).
На крыше многофункционального эксплуатируемого подземного пространства предполагалось разместить объекты различного функционального назначения: торговые (киоски, лавки); питания (кафе, рестораны); культурные (музей авиации). Под ней - сервисные (автопарковка, общественный туалет); технические (медпункт, пункт общественного порядка, инженерные службы и пр.). Крыша проектировалась как общественное пространство в виде амфитеатра (рис. 8).
Традиционный приём иркутской архитектуры - посадка зданий на рельеф с устройством подпорной стенки из при-
Рис. 8.
Рис. 9.
родного камня (рис. 11), подсказал проектное решение для компоновки реконструируемых зданий - в 130-ом квартале они располагались на эксплуатируемом подиуме с раскрытой лицевой стенкой (рис. 12). Данный приём позволял размещать в этой полуподземной части все те помещения, которые сложно было закомпоновать в структуре деревянного исторического дома.
Возрождение 130-го квартала вызвало взрыв в общественном сознании, кардинально изменило его. Если десять лет назад люди с ненавистью к исторической застройке твердили только одно: «выжечь начисто и построить современную архитектуру», потому что именно она ассоциировалась у них с «будущим», то сейчас люди говорят: «историческую застройку нужно восстанавливать, мы хотим иметь такие же регенерированные кварталы и в других местах города (!) - это и есть будущее нашего родного Иркутска, это наша исконная сибирская народная архитектура». Люди перестали относиться к исторической деревянной застройке как к «мерзким гнилушкам» и начали воспринимать историческую среду как «алмаз, ожидающий своей огранки». Люди гордятся 130-ым кварталом, а не стыдятся его, как еще недавно стыдились деревянной полусгнившей исторической средовой застройки. Это качественный перелом в общественном сознании.
Революционный переворот произошел и в бизнес-представлениях. Раньше малый и средний бизнес совершенно не видели смысла во вложении средств в реставрацию и реконструкцию исторических зданий. Причины полного отвержения исторической застройки как инвестиционного объекта коренились в разном: деревянные исторические постройки сложно приспосабливать к современным функциям, они находятся в плохом техническом состоянии, их эксплуатация невозможна без комплексного инженерного обустройства территории. В конце концов, в них плохо пахнет... Кроме того, присутствовало просто маниакальное недоверие к существовавшей управленческой системе, которая не раз обманывала инвесторов. Бизнесмены не понимали, зачем реконструировать и реставрировать то, что можно просто сжечь, а затем выгодно вложить деньги в бетонный многоэтажный ново-строй на этом месте. Сейчас бизнес понимает, что в финансовом
Рис. 11.
плане прибыль от денег, вложенных в комплексную реставрацию и реконструкцию, извлекается в гораздо больших объёмах и значительно быстрее. Собственники зданий в 130-ом квартале за год вернули все свои вложения. И они говорят: «мы ещё хотим, дайте нам ещё один проект - проект крупного жилого квартала, дайте нам проект крупной территории, на которой мы готовы жить, восстановив исторические дома».
Разработка Правил землепользования и застройки и градре-гламентов в отношении территории квартала не была доведена до конца из-за административных препон, и это во многом негативно сказалось на качестве реализации проекта, когда архитекторы, проектировавшие приспособление конкретных исторических зданий под современные функции, под давлением инвесторов произвольно перекраивали конфигурацию и внешний облик домов, завышали высоту этажа, допускали искажение габаритов и даже придумывали несуществовавшие детали. Это также негативно отразилось на эксплуатации квартала после завершения работ - появились пристройки-веранды, хаотичная реклама, самовольный захват части газонов для размещения временных объектов и т.п. Но даже несмотря на это, неоспоримая экономическая успешность проекта 130-го квартала сформировала у инвесторов понимание того, что архитекторы - это не городские сумасшедшие и не «чудаки не от мира сего», а умные люди с даром провидцев, очень полезные для организации бизнеса.
Во многих исторических городах России городская власть в своих управленческих решениях, к сожалению, до сих пор опирается на давно устаревшую советскую градостроительную доктрину о том, что в центре города должны стоять многоэтажные офисы и такие же многоэтажные многоквартирные дома. Исторический центр Иркутска, как и других городов России, всё ещё сохраняющих деревянное наследие традиционной застройки, нуждается в иной стратегии - в малоэтажной усадебной застройке с садиками, лавками, малым бизнесом, мелкой торговлей, услугами, с человеческим масштабом среды, доставшейся нам в наследство от прошлого. Крупные административные и офисные учреждения, равно как и крупная торговля, должны быть вынесены из зоны старого города.
Рис. 12. Фото А. Бызова
130-й квартал уникален тем, что здесь восстановлены не только пять объектов регионального и местного значения, но и около 35 зданий средовой застройки. Это чрезвычайно важный для Иркутска прецедент, доказавший, что можно качественно реставрировать исторические дома, наполняя их коммерческими функциями - воссоздавать историческую среду, восстанавливать масштаб и, сохраняя планировочную структуру традиционной деревянной застройки, формировать новое качество городского пространства. Он наглядно доказал, что с ростом привлекательности городской среды резко поднимется доходность расположенного здесь бизнеса (рис. 13, 14, 15).
Опыт 130-го квартала - крупномасштабный пример того, как фрагменты исторической среды могут вовлекаться в современную хозяйственно-коммерческую деятельность, причём со значительной экономической выгодой. И, что самое важное, можно обходиться без уничтожения исторической
городской среды под предлогом её ветхости, неблагоустроенности или несоответствия современным функциям, можно формировать интерес инвесторов и привлекать их средства для реконструкции, реставрации, восстановления исторической застройки.
Опыт 130-го квартала показал, что стратегия развития города может заключаться не в замене исторического наследия новой застройкой с использованием коррупционных схем выведения мешающих исторических объектов из списков памятников в результате их утрат из-за «случайных» возгораний, а в логике безусловной ценности: и отдельных объектов - «архитектурного антиквариата», и среды, без которой эта ценность ослабляется. Однако опыт проектирования, осуществления инвестиционной программы, управления практическими работами по 130-му кварталу, увы, никак пока подробно не описан и не регламентирован. Он требует обсуждения, анализа, обобщения, оптимизации, распространения.
Рис. 13.
Рис. 14.
Примечание
1 Проект предусматривал сохранение всех существовавших крупномерных деревьев. Однако несмотря на проектные решения, все деревья были вырублены - отечественные строители делают не то, что нужно, а то, что они умеют. Работать в условиях стеснённой исторической среды, тщательно охраняя и оберегая растительность, они не в состоянии
2130-й квартал Иркутска приносит в бюджет около 1 млрд рублей налогов в год. URL: http://news.ircity.ru/6629. Дата обращения: 9.02.2016.
Литература
1. Григорьева, Е.И. Архитектурный генофонд Иркутска (о проекте регенерации исторического квартала № 130) / Е.И. Григорьева, М.Г. Меерович // Отечественные записки. - 2012.
- №48. - С. 157-166.
2. Григорьева, Е.И. Общественные пространства (к разработке программы формирования структуры общественных пространств г. Иркутска) / Е.И. Григорьева, М.Г. Меерович // Проект-Байкал. - 2012. - №66. - С. 40-49.
3. Григорьева, Е.И. Удастся ли спасти деревянную застройку города Иркутска? (о проекте регенерации и развития исторического квартала города) / Е.И. Григорьева, М.Г. Меерович // Культура дерева - дерево в культуре: тезисы международной научно-практической конференции. 24-28 сентября 2010, Москва-Ростов Великий. - Министерство культуры РФ, Рос. ин-т. культурологии и др.; отв. ред.-сост. О.Г. Севан. - М., 2010. - 200 с. - С. 45-49.
4. Григорьева, Е.И. Регенерация исторического квартала в границах улиц 3 Июля, Седова, Кожова в г. Иркутске / Е.И. Григорьева, С.В. Муллаяров, М.Г. Меерович // Проект-Байкал.
- 2010. - №23. - C. 41-51.
5. Меерович,М.Г. Дизайн-код в современной Европейской практике на примере города Дрезден (Германия) [Электронный ресурс] / М.Г. Меерович, А.В. Потапова // Хартия живых городов - новые принципы развития городов в 21 веке. - Режим доступа: http:// urbanab.ru/2015/10/09/design-code-in-modem-european-practice-by-the-example-of-derzden-germany/ (дата обращения: 13.10.2015).
6. Меерович,М.Г. Есть все права на регламент / М.Г. Меерович, А.В. Потапова // Проект-Байкал. - 2010. № 22. - C. 99-103.
7. Lidin K. Structure of Information Streams as Social-Psychological Factor of Territories Development. Studies of the industrial geography commission of the Polish geographical society. Editor-in-chief: Zbigniew Zioto. 2013. V. 22, 10-120.
Literatura
1. Grigor'eva E.I. Arhitekturnyj genofond Irkutska (o proekte regeneracii istoricheskogo kvartala № 130) / E.I. Grigor'eva, M.G. Meerovich // Otechestvennye zapiski. - 2012. - №48. -S. 157-166.
2. Grigor'eva E.I. Obshhestvennye prostranstva (k razrabotke programmy formirovaniya struktury obshhestvennyh prostranstv g. Irkutska) / E.I. Grigor'eva, M.G. Meerovich // Proekt-Bajkal. -2012. - №66. - S. 40-49.
3. Grigor'eva E.I. Udastsya li spasti derevyannuyu zastrojku goroda Irkutska? (o proekte regeneracii i razvitiya istoricheskogo kvartala goroda) / E.I. Grigor'eva, M.G. Meerovich // Kul'tura dereva - derevo v kul'ture: tezisy mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii. 24-28 sentyabrya 2010, Moskva-Rostov Velikij. - Ministerstvo kul'tury RF, Ros. in-t. kul'turologii i dr.; otv. red.-sost. O.G. Sevan. - M., 2010. - 200 s. - S. 45-49.
4. Grigor'eva E.I. Regeneraciya istoricheskogo kvartala v granicah ulic 3 Iyulya, Sedova, Kozhova v g. Irkutske / E.I. Grigor'eva, S.V. Mullayarov, M.G. Meerovich // Proekt-Bajkal. -2010. - №23. C. 41-51.
5. Meerovich M.G. Dizajn-kodvsovremennojEvropejskojpraktike naprimeregorodaDrezden (Germaniya) [Elektronny jresurs] / M.G. Meerovich, A.V. Potapova // Hartiya zhivyh gorodov - novye principy razvitiya gorodovv 21 veke. - Rezhim dostupa: http://urbanab. ru/2015/10/09/design-code-in-modern-european-practice-by-the-example-of-derzden-germany/ (data obrashheniya: 13.10.2015).
6. Meerovich M.G. Est' vse prava na reglament / M.G. Meerovich, A.V. Potapova // Proekt-Bajkal. - 2010. - № 22. - C. 99-103.
