CC BY
145
Оригинальная статья / Original article УДК 72.007
ПРОБЛЕМЫ КОМПЛЕКСНОЙ РЕГЕНЕРАЦИИ ЖИЛОЙ СРЕДЫ РАЙОНОВ КРУПНОПАНЕЛЬНОЙ ЗАСТРОЙКИ. ВОЗМОЖНОСТЬ АДАПТАЦИИ ГЕРМАНСКОГО ОПЫТА К СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИМ И ПРАВОВЫМ УСЛОВИЯМ СТРАН СНГ
1 2 © М.Г. Меерович', Ю.В. Францева2
1 Иркутский национальный исследовательский технический университет,
Российская Федерация, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
2Технологический институт Карлсруэ,
Германия, 10976131, Карлсруэ, Энглерштрассе, 11.
Резюме. Цель. Изучение позитивного опыта реализации программ комплексной реновации жилой среды территорий массовой панельной застройки 1960-1980-х гг. в Германии, оценка возможностей переноса опыта применительно к специфике условий и особенностей законодательства России и Украины. Объекты изучения - районы массовой крупнопанельной застройки 19601980-х гг. Германии: Фенпфуль (Fennpfuhl), Марцан-Хелерсдорф (Marzahn-Hellersdorf) - г. Берлин; Горбиц (Gorbitz), Пролис (Prohlis) - г. Дрезден; Зильберхёэ (Silberhöhe), Нойштадт (Neustadt) - г. Халле. Методы: систематизации, типологизации, фотофиксации, сравнительного анализа, норма-тивно-деятельностного подхода. Результаты. Представлены основные выводы из научно-практической экскурсии преподавателей и студентов архитектурного факультета Института архитектуры и строительства ИРНИТУ, прошедшей в период с 19 по 23 сентября 2016 г. по трем городам Германии (Берлин, Дрезден, Халле), осуществленной при финансовой поддержке Фонда Фольксваген, с целью анализа и обобщения положительного опыта Германии в реализации комплексных программ реновации территорий массовой панельной застройки 1960-1980-х гг. Исследование показало наличие существенных ограничений для переноса позитивного опыта Германии по реализации программ комплексной реновации жилой среды территорий массовой панельной застройки 1960-1980-х гг. в страны СНГ (в частности, в Россию и в Украину). Выводы. При выработке стратегии регенерации панельной застройки, возведенной в советский период на территории России и Украины, необходимо учитывать специфику существующей нормативно-законодательной базы, регулирующей работу субъектов благоустроительной деятельности различных уровней - от органов управления городом до местных (товарищества собственников жилья и территориальное общественное самоуправление - в России, объединения совладельцев многоквартирного дома - в Украине); специфику процессов муниципально-государственного финансирования и т.п. При выработке стратегии и принятии конкретных проектных решений также необходим учет особенности менталитета населения, не готового к вложению собственных финансовых средств и добровольных трудовых усилий (в свободное время) в благоустройство среды своего обитания; не готового к ежедневному попечению о месте своего проживания.
Ключевые слова: панельная застройка, комплексная регенерация, ревитализация, архитектурный облик, социально-экономические особенности, правовые предпосылки, соучастие населения.
Формат цитирования: Меерович М.Г., Францева Ю.В. Проблемы комплексной регенерации жилой среды районов крупнопанельной застройки. Возможность адаптации германского опыта к социально-экономическим и правовым условиям стран СНГ // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2017. Т. 7. № 1. C. 120-130.
PROBLEMS OF COMPLEX REGENERATION OF RESIDENTIAL AREA OF THE REGIONS OF LARGE-PANEL DEVELOPMENT. POSSIBILITY TO ADAPT GERMAN EXPERIENCE TO SOCIAL, ECONOMICAL AND LAW CONDITIONS OF THE COUNTRIES OF CIS
© M.G. Meerovich, Yu.V. Frantseva
Irkutsk National Research Technical University,
83, Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russian Federation.
Karlsruher Institut für Technologie,
11, Englerstr, Karlsruhe, 10976131, Germany.
Abstract. Purpose. Investigation of positive experience of realization of programs of complex renovation of residential area of the territories of mass panel development in 1960-1980-s in Germany, evaluation of possibility to gain the experience concerning specific conditions and peculiarities of legislative system in Russia and Ukraine. Objects of the research - districts of large-panel development in
1960-1980-s in Germany: Fenpful (Fennpfuhl), Martsan-Khelersdorf (Marzahn-Hellersdorf) - Berlin.; Gorbits (Gorbitz), Prolis (Prohlis) - Drezden; Zilberhoe (Silberhohe), Noishtadt (Neustadt) - Khalle. Methods: systematization, typologization, photofixation, comparative analyses, regulatory and activity approach. Results. We presented the main conclusions from scientific and practical excursion of the teachers and students of the faculty of architecture of the Institute of architecture and construction of INRTU that was held in a period of 19-23 September 2016 in three cities of Germany (Berlin, Drezden, Khalle), performed with financial support of Volkswagen Fund with the aim to analyse and generalize positive experience of Germany in realization of complex programs of renovation of territories of mass panel development in 1960-1980-s. Research has shown the presence of significant limitations to shift positive experience of Germany connected with realization of programs of complex renovation of residential area of territories of mass panel development in 1960-1980-s into the countries of CIS (particularly, into Russia and Ukraine). Conclusions. While working out the strategy of regeneration of panel development, constructed in a Soviet period at the territory of Russia and Ukraine, it is necessary to take into account specific characteristics of the existing normative and legislative base which regulates the work of the subjects of public service activity at different levels - from governing bodies to local ones (homeowners associations and territorial public self-government - in Russia, apartment building co-owners association - in Ukraine); specific characteristics of the processes of municipal and state budgeting, etc. while working out the strategy and making definite project solutions it is also necessary to count peculiarities of the set of mind of the residents, not ready to invest their own finances and free-will labour efforts (in free time) into the public service of the area of their habitat; not ready to every-day custody about the place of their living.
Keywords: panel development, complex regeneration, revitalization, architectural appearance, social and economical peculiarities, legislative background, participation of the residents
For citation: Meerovitch M.G., Frantseva Yu.V. Problems of complex regeneration of residential area of the regions of large-panel development. Possibility to adapt German experience to social, economical and law conditions of the countries of CIS. Izvestiya vuzov. Investitsii. Stroitel'stvo. Nedvizhimost' [Proceedings of Universities. Investments. Construction. Real estate], 2017, vol. 7, no. 1, pp. 120-130. (In Russian)
Введение
Индустриальное массовое крупнопанельное домостроение, ставшее основным видом жилищного строительства в СССР начиная с 1950-х гг., определило облик не только городов Советского Союза, но и стран соцлагеря, в частности Германии. Сегодня панельная застройка, возведенная в период 1960-1980-х гг., нуждается в реконструкции. Однако на данный момент в России и государствах, бывших ранее советскими союзными республиками, отсутствуют теоретические, методические, нормативные, организационно-управленческие рекомендации по комплексной реконструкции зон крупнопанельной застройки. В научно-концептуальном и практико-методическом аспектах данные вопросы даже не ставятся, несмотря на то, что в подавляющем большинстве городов России и бывших союзных республик (в Украине, Белоруссии, Узбекистане, Армении, Казахстане и др.), где начало массового строительства задержалось на десяток и более лет относительно Москвы, Киева, Ташкента и Ленинграда, именно к сегодняшнему моменту вопросы комплексной реконструкции микрорайонов панельной застройки становятся наиболее актуальными. Кроме того, стоимость жилья и степень урбанизации здесь значительно ниже, чем в Москве, и тотальный снос панельной застройки оказывается экономически нецелесообразен [1, 2].
В какой мере российские проблемы совпадают с теми, которые решало правительство ФРГ после воссоединения Германии? В чем их специфика? Какой подход к реновации панельной застройки выработали германские градостроители, девелоперы, инвесторы, и можно ли перенести его на российскую почву или в государства, возникшие после распада Советского Союза? Какие социально-экономические, правовые реалии должны быть учтены в процессе переноса позитивного зарубежного опыта?
Ответы на эти вопросы призвана была дать научно-практическая экскурсия (19-23 сентября 2016) по трем городам Германии (Берлин, Дрезден, Халле), в которых за последние десятилетия были проведены наиболее масштабные работы по комплексной регенерации жилой среды районов 1970-1980-х гг. Экскурсия, осуществленная при финансовой поддержке Фонда Фольксваген по трехлетней программе научной кооперации (2016-2018 гг.) между архитекторами и планировщиками Германии, России и Украины, позволила изучить положительный опыт Германии в реализации крупных программ реконструкции территорий массовой панельной застройки, выявить его позитивные стороны и определить ограничения по применению данного опыта в социально-экономических и законодательно-правовых условиях России и Украины.
Материал и методы исследования
Материалом исследования послужили концептуально-теоретические положения и практические мероприятия программ реновации среды жилых районов панельной застройки 1960-1980-х
гг., разработанные в Германии в начале 2000-х гг. и к настоящему моменту реализованные (в отдельных случаях - частично) в Берлине, Дрездене, Халле. В качестве фактического материала использованы данные натурных обследований (фотофиксации) районов (осуществлены авторами настоящей статьи), подвергшихся реконструкции. В работе использован сравнительный метод: сопоставлялись количественные данные численности населения реконструированных районов до и после осуществления работ, социально-демографического состава населения, количественные показатели жилого фонда, баланса территории. Кроме того, применялись методы систематизации и типологизации.
Результаты исследования и их обсуждение
Изучение позитивного опыта реализации программ комплексной реновации жилой среды территорий массовой панельной застройки 1960-1980-х гг. в Германии показало наличие существенных ограничений для его переноса в страны СНГ (в частности, в Россию и Украину).
Осознание проблемы и постановка задач комплексной регенерации среды обитания. Основной причиной, заставившей власти ФРГ обратить пристальное внимание на проблемы качества среды селитебных территорий массовой панельной застройки городов-новостроек и крупных жилых районов, возведенных в ГДР в 1960-1980-х гг. по программам индустриального домостроения, было их стремительное «опустынивание», начавшееся после объединения Германии в 1990 г. Резкий отток населения происходил в результате обретения людьми свободы выбора мест работы и проживания. Так, в сравнении с 1990-м годом, численность населения уменьшилась в районах: Фенпфуль (г. Берлин) - на 36,4 %; Марцан-Хелерсдорф (г. Берлин) - на 37,3 %; Горбиц (г. Дрезден) - на 41,1 %; Нойштадт (г. Халле) - на 51 %, Пролис (г. Дрезден) - на 68 % [3]. Данный факт со всей остротой поставил перед федеральными и местными властями ФРГ вопрос о необходимости кардинального изменения уровня и качества жизни в жилых районах бывшей ГДР, которые в социалистический период из-за дефицита жилья пользовались относительным спросом, а после германской «перестройки» на фоне качества среды обитания в поселениях ФРГ резко утратили потребительский спрос.
На сегодняшний момент ситуация в России и Украине кардинально иная по сравнению с Германией: несмотря на актуальность реконструкции приходящей в негодность панельной застройки, во многом выработавшей амортизационный срок своей эксплуатации, программы по ее реконструкции практически отсутствуют.
Экономические условия реконструкции. В ФРГ санация отдельных панельных домов и целых жилых районов инициировалась муниципалитетами. Компании и жилищные кооперативы, а также частные владельцы недвижимости вырабатывали и реализовали собственные стратегии реконструкции, рассматривая необходимость их осуществления как неизбежный путь повышения конкурентоспособности принадлежащей им недвижимости на рынке аренды жилья. Специфика программ комплексной регенерации жилой среды панельной застройки, изучавшихся в ходе научной экскурсии, заключалась в том, что они основывались на объединении инициатив всех категорий собственников и их ресурсов: а) государственных средств (до 65 % денежных средств программ регенерации панельной застройки составляет финансирование из федерального бюджета), б) муниципальных средств (примерно 30 %), в) средств инвесторов и мелкого бизнеса при долевом участии мелких частных собственников (2-5 %). Кардинальное различие между финансово-экономической ситуацией в Германии и России состоит в том, что в России подобное долевое со-финансирование законодательно невозможно и, как следствие, отсутствует федеральное финансирование программ регенерации среды обитания. Кроме того, муниципалитеты не обладают возможностями для реализации подобных программ, потому что 85 % денежных средств у них изымается в федеральный бюджет, а потом возвращается лишь частично (в объеме 20-30 %) целевым образом (т.н. субвенции) на реализацию только инфраструктурных (транспортная сеть, объекты транспортной инфраструктуры, общегородские инженерные сооружения) или уникальных социальных объектов общегородского назначения (например, спортивных).
В России и в Украине большая часть жилого фонда многоквартирных кирпичных и панельных домов в 1990-е гг., после распада СССР, была приватизирована. Как следствие, сегодня в России и Украине любые изменения с целью улучшения внутренней планировки домов и их внешнего вида являются прежде всего предметом деятельности не муниципалитетов, а владельцев приватизированных квартир. Кроме того, право собственности на квартиру включает в себя долю от общих пространств и коммуникаций всего дома: крыши, подвала, подъезда, лифтового хозяйства и проч. А текущие ремонты являются зоной ответственности управляющих компаний.
В Украине большая часть средств на обслуживание сложного технического оборудования выделяется из городского бюджета, но часто сам процесс ремонта инициируется так же, как и в России, и поддерживается только собственниками квартир. Частные владельцы принимают самостоятельные решения о характере и масштабах подобных изменений. Это приводит к тому, что современные многоэтажные дома зачастую имеют вид «лоскутного одеяла» (рис. 1). Большинство домов находятся в плохом техническом состоянии по причине отсутствия финансирования или неграмотного распределения средств.
Рис. 1. Харьков, Салтовский жилмассив. Пример утепления, выполненного частными фирмами по заказу жильцов. Отдельные участки разной толщины, швы перекрыты
неровно. Фото Ю. Францевой, 2016 Fig. 1. Kharkov, Saltovskii housing estate. Example of heating-up, performed with the help of private organizations at the residents' request. Some areas are of different thickness, joints are covered in a not straight way. Photo by Yu. Frantseva, 2016
Отношение к архитектурному облику домостроений и жилой среды. В России, как и в Украине, панельная застройка 1960-1980-х годов не представляет исторической или культурной важности и не считается памятником истории и культуры. Владельцы недвижимости вносят серьезные изменения во внешний вид зданий. Особенно, если это дворовые, а не главные фасады, выходящие на улицу. Например, замуровывают окна квартир первых этажей при перестройке их в коммерческую недвижимость, осуществляют остекление и утепление балконов и лоджий, частичную закладку оконных проемов, изменяющую внешний вид фасадов и проч. (рис. 2). В Украине нередок самовольный снос внутренних перегородок, пробивка дополнительных проемов, превращение квартир в двухуровневые, возведение пристроек и надстроек, а также использование технических этажей в качестве жилых.
Рис. 2. Харьков, Салтовский жилмассив. Пример закладки окна кирпичом.
Фото Ю. Францевой, 2016 Fig. 2. Kharkov, Saltovskii housing estate. Example of laying the window with a brick.
Photo by Yu. Frantseva, 2016
В противоположность этому в Германии существование строгих правил эксплуатации зданий позволяет сохранять первоначальный внешний вид панельных районов. Частные владельцы недвижимости (отдельных зданий или групп таких зданий) заинтересованы в сохранении целостного эстетического облика зданий и среды в целом, а организованно-законодательные основы реконструкции фасадов исключают вероятность хаотичных вмешательств мелких собственников -произвольного изменения внешнего вида балконов, самовольной покраски, самостоятельного утепления, не согласованного с общим внешним обликом зданий, и проч. (рис. 3). Контроль над этим процессом в Германии помог не только сохранить первоначальный облик домов, но и повысил энергетическую эффективность зданий. В некоторых случаях микрорайоны панельных домов были включены в список памятников (Emst-Thaelmann-Park) как аутентичные образцы стиля 1960-1980-х гг.
Рис. 3. Харьков, Дмитриевская улица. Пример самостоятельного утепления с остеклением балконов и изменением цвета фасада. Фото Ю. Францевой, 2016 Fig. 3. Kharkov, Dmitrievskaia Street. Example of a self-supported heating-up with balcony fenestration and changing the colour of a façade. Photo by Yu. Frantseva, 2016
Соучастие сообществ жильцов в работах по повышению качества среды обитания. Отличительной особенностью работ по реновации жилой среды в ФРГ является активное привлечение жителей района к принятию решений и последующему участию в практической реализации этих решений. В Германии жильцы объединены в местные общины, которые существуют при поддержке муниципалитета, действуя при этом как независимые органы - некоммерческие организации, вносящие предложения и принимающие непосредственное участие в процессе планирования работ вместе с архитектурными бюро. Активное вовлечение местного сообщества в процессе планирования повышает качество проектов и эффективность их реализации, обеспечивает не только учет реальных интересов жильцов всех возрастных групп, но и позволяет еще на стадии проектирования вырабатывать оптимальные проектные решения. Участие жильцов в разработке проектов улучшения качества среды дает людям дополнительную возможность для встреч и знакомства со своими соседями.
В России и Украине первые этажи не пользуются популярностью среди владельцев и арендаторов в качестве жилого фонда. Зато представляют интерес для малого бизнеса, стихийно заполняющего нишу неудовлетворенных потребностей населения в услугах. Мелкому инвестору капитальное строительство сооружений для ведения бизнеса непосильно, поэтому он вынужден идти по пути выкупа квартир первых этажей, превращения их в нежилой фонд и использования в качестве коммерческой недвижимости - магазинов, стоматологических кабинетов, аптек, парик-
махерских, салонов красоты и проч. (рис. 4). Благоустройство и обслуживание территории вокруг многоэтажного дома обычно выполняется жилищным кооперативом, при этом владельцы квартир первого уровня вносят финансовый вклад в благоустройство территории.
Рис. 4. Харьков, Салтовский жилмассив. Пример превращения квартиры на первом этаже в
частный стоматологический кабинет. Фото Ю. Францевой, 2016 Fig. 4. Kharkov, Saltovskii housing estate. Example of turning the flat on the first floor into a private dental clinic. Photo by Yu. Frantseva, 2016
Социально-правовые проблемы. Социально-правовая проблема заключается в кардинальных отличиях права собственности на недвижимость в Германии, России и Украине.
Прежде всего, существует различие между «единицами» собственности на землю и недвижимость.
В Германии единицей собственности на недвижимость является в первую очередь дом в целом, а владельцем: 1) частное лицо или 2) организация (оба законодательно обязаны содержать арендное жилище в «нормальном» состоянии и способны выступать субъектом переговорного процесса и действий) [4].
В противоположность этому в России собственник крупных единиц арендной недвижимости (домостроений в целом) практически отсутствует. Как следствие, основной «единицей» собственности является квартира, а не дом, а «субъектом» собственности - владелец квартиры, а не дома. В результате любые мероприятия по улучшению качества дома в целом требуют соорганизации таких автономных субъектов. Однако это невозможно, так как в доме смешаны: а) квартиры, в которых проживают собственники, б) квартиры, которые владельцы сдают в аренду, проживая в других городах и даже странах и не желая участвовать в каких-либо мероприятиях по улучшению среды обитания.
И в России, и в Украине, согласно существующему законодательству, любые решения о проведении планового ремонта, реконструкции или санации должны быть одобрены большинством владельцев недвижимости (собственников жилья). Однако часто большинство собственников выступают против подобных проектов, поскольку не имеют соответствующих средств или не заинтересованы в их вложении в ремонт недвижимости и т.д. В частности, в г. Иркутске, по данным мэрии, около 200 крупнопанельных домов одной лишь серии (335-й) находятся в очень плохом техническом состоянии - у них разрушаются наружные стеновые панели. При этом собственники жилья в таких домах отказываются платить за ремонт, заявляя, что деньги должны вносить только хозяева аварийных квартир [5].
Для исключения подобного противодействия в России сформирован Фонд капитального ремонта, который в обязательном порядке ежемесячно собирает средства на будущий ремонт. Но производится ремонт лишь аварийных панелей, при этом нет никаких гарантий, что соседние панели через какое-то время тоже не начнут отслаиваться. Средств на комплексный ремонт: заме-
ну разрушающихся панелей, укрепление остальных, снятие части нагрузок с несущего фасада, дополнительное утепление, лицевую облицовку и проч. - недостаточно [5].
В Украине оплата ремонта общих площадей, в зависимости от объема работ, чаще всего осуществляется по схеме 20 % от муниципалитета плюс 50 % от жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Оставшаяся часть средств (30 %) восполняется за счет владельцев квартир. Последние ставятся перед фактом и не спешат вносить требуемые суммы, что существенно замедляет выполнение проекта, а порой способно полностью остановить его реализацию.
Различия в правах собственности и формах управления недвижимостью. Следует отметить, что в Германии организационную сторону работ по комплексной регенерации, как это ни удивительно, осложняет частная собственность на квартиры, точно так же, как и в России. Например, процесс реновации в Южной части р-на Нойштадт (г. Халле) затруднен большим количеством частных владельцев квартир, которым в сложный период германской «перестройки» удалось выкупить квартиры в собственность. Как следствие, теперь именно они, а не крупные владельцы недвижимости (владельцы отдельных многоквартирных домов в целом), должны выступать в качестве соинвесторов реализации программ и проектов. Но в случае, когда речь идет об участии крупного собственника, значительно легче решать с ним вопросы его долевого участия в финансировании проектов, нежели решать те же вопросы с большим количеством отдельных владельцев недвижимости. Прежде всего, это так потому, что и средства частных собственников, и их самих очень сложно объединить и соорганизовать в рамках единой программы.
В Германии, России и Украине формы управления жилой недвижимостью не совпадают. В России это: а) жилищные кооперативы (устаревшая форма, продолжающая существовать с советских времен) - коллективное владение собственниками квартир домом и крохотной территорией, прилегающей к дому; б) ТСЖ (товарищество собственников жилья) - владельцы квартир, объединившиеся для совместного управления общим имуществом дома и обеспечения его рациональной эксплуатации (Жилищный кодекс РФ); в) ТОС - территориальное общественное самоуправление в пределах территорий проживания граждан: подъезд многоквартирного жилого дома; многоквартирный жилой дом; группа жилых домов; жилой микрорайон; сельский населенный пункт, не являющийся поселением; иные территории проживания граждан (по данным федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 № 131-ФЗ).
При этом все проезды, дороги, территории общегородского назначения, уличное освещение и проч., находящиеся на территории ТСЖ, остаются в собственности муниципалитета. ТОС и ТСЖ собственными средствами для реконструкции объектов недвижимости и территории не обладают. В Украине форма управления жилой недвижимостью - это так называемые объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), которые стали образовываться в последние годы. Большинство из них создано с целью улучшения финансового положения в доме, защиты интересов частных собственников и повышения качества услуг. ОСМД изначально были созданы как объединения собственников квартир, чтобы избежать дополнительных затрат на оказанные коммунальные услуги, сделать управление земельным участком и зданием более эффективным. По действующему законодательству Украины, ОСМД как хозяйствующий субъект самостоятельно формирует свою учетную политику, ведет бухгалтерский учет и сдает обязательную отчетность (Закон Укра'ши «Про об'еднання стввласниш багатоквартирного будинку» зi змшами вщ 14.05.2015). Размер членского взноса определяется суммой затрат на ремонт и обслуживание дома. Компании, арендующие этажи или квартиры, также платят членские взносы в ОСМД. Конкурируя с ЖСК, объединение собственников нанимает в штат работников и специалистов по ремонту или заключает контракты с компаниями-поставщиками услуг. Кроме того, ОСМД имеют возможность получить грант на необходимую реконструкцию или санацию.
В Германии большинство граждан арендует жилплощадь, а не покупает ее в личную собственность, из-за ее высокой стоимости, значительных налогов на недвижимость и на землю, а также из-за того, что наличие недвижимости невольно ограничивает образовательную и трудовую мобильность населения. Существуют три вида собственности на недвижимость: а) муниципальная, б) кооперативная и в) частная. Они по-разному «реагируют» на решения о модернизации жилого фонда. Муниципалитеты в Германии являются основным «игроком» на рынке недвижимости, в некоторых случаях являясь собственником более 50 % жилья. Муниципальная власть в конечном счете имеет «приказной» характер принятия решений о модернизационных изменениях в домостроении (ремонт, санитарная обработка, снос и т.д.). Т.е. муниципалитет принимает решение о плановом ремонте (фасадов или квартир изнутри) или их сносе (учитывая мнение всех заинтересованных сторон), заранее информирует арендаторов о принятых решениях, после чего согласие или несогласие арендаторов значения уже не имеет. В Германии, так же как и в России, распространена форма владения недвижимостью, при которой владельцами выступают не отдельные собственники, а жилищно-строительные кооперативы1 или домостроительный кооператив, жилищ-но-кооперативное товарищество2. Руководство ЖСК следит за состоянием дома, и все повреждения в квартире, на лестничной клетке или во дворе быстро устраняются. Кооперативные собствен-
ники принимают решения совместно большинством голосов. Лишь 5 % от всего рынка собственности принадлежат частным владельцам (физическим лицам), что никак не определяет состояния дел с разработкой и реализацией программ комплексной реконструкции среды. В России и Украине после приватизации 1990-х гг. большая часть рынка недвижимости принадлежит частным лицам и, как следствие, муниципалитет в отношении домового хозяйства играет незначительную роль, потому что не распоряжается приватизированным жилым фондом.
Специфика и отличия разработки программ регенерации панельной застройки в Германии и России. По результатам экскурсии, проходившей в немецких городах Берлине, Дрездене и Халле, был выявлен ряд существенных различий в структуре, техническом обслуживании и нормативно-правовых основах разработки и реализации программ комплексной регенерации жилой среды крупнопанельной застройки в Германии, России и Украине. При выработке конкретных программ и проектов регенерации панельной застройки в России и бывших странах соцлагеря необходимо учитывать специфику нормативной базы в каждой из стран. В частности, нужно брать во внимание особенности законодательства, регулирующего деятельность субъектов градостроительной деятельности - от органов управления городом до локальных (ТСЖ, ТОС). Следует подчеркнуть, что на сегодняшний момент нормативная база в России не обеспечивает выполнения таких видов работ, которые были выполнены в рамках регенерации среды панельной застройки в Германии. Отдельная проблема - поиск реальных источников финансирования и разработка эффективной (с экономической точки зрения) программы осуществления работ по реконструкции.
Отличие разработки программ регенерации панельной застройки в Германии и России, что немаловажно, заключается также и в специфике менталитета россиян и украинцев, проистекающей из советского прошлого. В Германии наличие частной собственности и ее защищенность законом являются социальной нормой. Поэтому с пониманием и позитивной реакцией воспринимаются жителями предложения передать в частную собственность (аренду) владельцам квартир первых этажей часть междомовой территории общего двора в жилых группах для устройства приватных дворовых пространств. Подобное решение повышает качество благоустройства среды обитания, так как перекладывает заботу о качестве этих двориков на плечи их новых «владельцев», повышает их ответственность за внешний вид фрагментов территории, примыкающих к их квартирам (рис. 5). И, в то же время, это уменьшает затраты на уборку оставшейся общей междомовой (придомовой) территории, тем самым снижая общедомовые расходы на содержание участка двора и ежемесячную плату за землю. Но в России и Украине ситуация совершенно иная -здесь любые попытки сместить баланс открытых общественных пространств (открытых, общедоступных) в пользу частных (приватных, закрытых) вызывают негативную реакцию со стороны населения, так как психологически воспринимаются как нарушение принципа социальной справедливости.
Рис. 5. Дрезден, р-н Горбиц. Частный придомовой участок, принадлежащий жильцам
первого этажа. Фото Ю. Францевой, 2016 Fig. 5. Dresden, district of Gorbits. Private garden space, belonging to the residents of the first
floor. Photo by Yu. Frantseva, 2016
При выработке стратегии переноса опыта и принятии конкретных проектных решений, применимых к условиям России или Украины, необходимо также учитывать не только особенности менталитета собственника, но и готовность населения к самодеятельному участию в попечении о месте своего проживания. Кроме того, структура свободного времени в России совершенно иная, чем, например, в Германии, что не позволяет населению вкладывать собственные силы в обустройство прилегающей к дому территории (например, участка перед квартирой первого этажа, дворового пространства между домами и т.п.) (рис. 6).
Рис. 6. Дрезден, р-н Горбиц. Зеленая изгородь разделяет территории, принадлежащие частным владельцам, и междомовую территорию, принадлежащую городу.
Фото Ю. Францевой, 2016 Fig. 6. Dresden, district of Gorbits. Green fence divides territories, which belong to private owners
and interbuilding territory, which belongs to the city. Photo by Yu. Frantseva, 2016
Выводы
При выработке стратегии регенерации панельной застройки, возведенной в советский период в России и Украине, необходимо учитывать специфику нормативно-законодательной базы. На сегодняшний момент она не способна обеспечить выполнение работ по комплексной регенерации селитебных территорий массовой индустриальной застройки 1960-1990-х гг., подобную той, которая изучалась в ходе экскурсии по Германии.
Необходимо учитывать специфику законодательства, регулирующего работу субъектов градостроительной деятельности различных уровней - от органов управления городом до местных (ТСЖ и ТОС - в России, ОСМД - в Украине).
При выработке стратегии и принятии конкретных проектных решений также нужен учет особенностей менталитета населения, не готового к попечению о месте своего проживания. Также необходимо понимание совершенно иной структуры свободного времени, не позволяющей населению вкладывать собственные силы в обустройство прилегающей к дому территории (участка перед квартирой первого этажа, двора между домами).
Отдельная проблема - поиск реальных источников финансирования и формирование эффективной финансовой программы осуществления работ по реконструкции.
Статья написана по материалам научно-практической экскурсии, осуществленной в сентябре 2016 г. по крупным жилым районам Германии: Фенпфуль (Fennpfuhl), Марцан-Хелерсдорф (Marzahn-Hellersdorf) - г. Берлин; Горбиц (Gorbitz), Пролис (Prohlis) - г. Дрезден; Зильберхёэ (Silberhohe), Нойштадт (Neustadt) - г. Халле, при финансовой поддержке Фонда Фольксваген по программе научной кооперации (2016-2018 гг.) между архитекторами и планировщиками Германии, России и Украины.
ПРИМЕЧАНИЯ
1 Wohnungsbaugenossenschaft (WBG).
2 На данный момент в Германии более 2000 кооперативов, членами которых являются около 3 миллионов человек. Например, только в Берлине около 180 000 квартир принадлежат таким кооперативам, т.е. 10 % всего жилого фонда. Каждый член кооператива владеет долей коллективной собственности. Сумма заложенных долей составляет основу для финансирования кооператива. Одна доля стоит в зависимости от кооператива от 250 до 3000 евро. Когда прекращается членство, кооператив выплачивает стоимость принадлежащих ранее долей. Можно также являться членом кооператива, не имея в нем квартиры. Повышение арендной платы происходит только при согласии всех жильцов, и поэтому в кооперативах арендная плата значительно ниже, чем в обычных квартирах. После смерти владельца квартира переходит к его наследникам. Некоторые кооперативы устраивают совместные праздники и т.п.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Меерович М.Г. Хрущевская жилищная реформа: проблемы историографии и задачи исследования // После Сталина. Реформы 1950-х годов в контексте советской и постсоветской истории: Мат-лы VIII междунар. науч. конф. Екатеринбург, 15-17 октября 2015 г. М.: Политическая энциклопедия; Президентский центр Б.Н. Ельцина, 2016. С. 592-609. (История сталинизма. Дебаты)
2. Меерович М.Г. От коммунального - к индивидуальному: неизученные страницы жилищной реформы Н.С. Хрущева // Вестник Томского государственного архитектурно-строительного университета. 2016. № 2 (55). С. 28-33.
3. Engel B., Rogge N., Malko A., Frantseva Iu. Unloved heritage socialist city? [Электронный ресурс] / VW Foundation, KIT Karlsruher Institut für Technologie, Institut IESL-Institut Entwerfen von Stadt und Landschaft, 2016. URL: http://istb.iesl.kit.edu/920.php (30.11.2016).
4. Das ABC der Wohnungsgenossenschaften: Fragen und Antworten [Электронный ресурс]. URL: https://www.wg-gesucht.de/artikel/das-abc-der-wohnungsgenossenschaften-fragen-und-antworten (07.01.2017).
5. Единая база информации о домах 335-ой серии будет создана в Иркутске [Электронный ресурс]. URL: http://www.irkstroy.ru/content/news/7188 (30.11.2016).
REFERENCES
1. Meerovich M.G. Khrushchevskaya zhilishchnaya reforma: problemy istoriografii i zadachi issledovaniya [Khruschev residential reform: problems of historiography and tasks of the research]. Posle Stalina. Reformy 1950-kh godov v kontekste sovetskoi i postsovetskoi istorii: Materialy VIII mezhdu-narodnoi nauchnoi konferentsii. Ekaterinburg, 15-17 oktyabrya 2015 g. [After Stalin. Reforms of 1950-s in the context of Soviet and post-Soviet history: Materials of VIII international scientific conference. Ekaterinburg, October 15-17, 2015]. Moscow, Politicheskaya entsiklopediya; Prezidentskii tsentr B.N. El'tsina Publ., 2016. P. 592-609.
2. Meerovich M.G. From Collective to Individual: Unexplored Pages of Khrushchev's Housing Reform. Vestnik Tomskogo gosudarstvennogo arkhitekturno-stroitel'nogo universiteta [News of Tomsk State university of architecture and construction], 2016, no. 2 (55), pp. 28-33. (In Russian)
3. Engel B., Rogge N., Malko A., Frantseva Iu. Unloved heritage socialist city? VW Foundation, KIT Karlsruher Institut für Technologie, Institut IESL-Institut Entwerfen von Stadt und Landschaft, 2016. Available at: http://istb.iesl.kit.edu/920.php (accessed 30.11.2016).
4. Das ABC der Wohnungsgenossenschaften: Fragen und Antworten. Available at: https://www.wg-gesucht.de/artikel/das-abc-der-wohnungsgenossenschaften-fragen-und-antworten (accessed 07.01.2017).
5. Edinaya baza informatsii o domakh 335-oi serii budet sozdana v Irkutske. Available at: http://www.irkstroy.ru/content/news/7188 (accessed 30.11.2016).
Информация об авторах
Меерович Марк Григорьевич, доктор архитектуры, доктор исторических наук, профессор кафедры архитектурного проектирования, e-mail: memark@inbox.ru; Иркутский национальный исследовательский технический университет, Российская Федерация, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Францева Юлия Bладимировна, аспирант кафедры международного градостроительства Института градостроительства и ландшафтного дизайна, e-mail: iuliia.frantseva@partner.kit.edu; Технологический институт Карлсруэ, 10976131, Германия, Карлсруэ, Энглерштрассе, 11.
Критерии авторства
Меерович М.Г., Францева ЮБ. имеют равные авторские права. Меерович М.Г. несет ответственность за плагиат.
Конфликт интересов
Авторы заявляют об отсутствии конфликта интересов.
Information about the authors
Mark G. Meerovich, doctor of architecture, doctor of historical sciences, professor, Department of Architectural Design, e-mail: memark@inbox.ru; Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russian Federation.
Yuliya V. Frantseva, Post-graduate student of the chair of international town-planning in the institute of town-planning and landscape design, e-mail: iuliia.frantseva@partner.kit.edu; Karlsruher Institut für Technologie, 11 Englerstr., Karlsruhe, 10976131, Germany.
Contribution
Meerovich M.G., Frantseva Yu.V. have equal author's rights. Meerovich M.G. bears the responsibility for plagiarism.
Conflict of interests
The authors declare that there is no conflict of interest regarding the publication of this article.
Статья поступила 05.12.2016 г.
The article was received 05 December 2016
