CC BY
35
ЭКОНОМИКА, ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО И ПРАВО
Том 11 • Номер 5 • Май 2021 ISSN 2222-534Х
>
Journal of Economics, Entrepreneurship and Law
Первое
экономическое издательство
коммерческая недвижимость и закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости как объекты частных инвестиций в 2021 году
Павлова А.В. 1
1 Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации (Липецкий филиал), Липецк, Россия
Актуальность данной статьи обусловлена желанием домохозяйств вложить свои средства в инвестиционные инструменты с целью сохранения и увеличения своего капитала на фоне нестабильной экономической ситуации и снижения реальных доходов населения. Объектом исследования являются коммерческая недвижимость и закрытые паевые инвестиционные фонды коммерческой недвижимости. Они рассмотрены как объекты частного инвестирования со стороны домохозяйств. Целью работы является определение наиболее подходящего инвестиционного объекта для рядового домохозяйства с учетом изменений на рынке, связанных с пандемией. Статья представляет собой обзор отечественного рынка коммерческой недвижимости в 2020-2021 гг.: особенности каждого сегмента, причины роста и спада, перспективы. Практическая значимость работы заключается в анализе наиболее актуальных инвестиционных объектов, в которые могут вложиться частные инвесторы, а также выявлении их преимуществ и недостатков для домохозяйства. Исследование было проведено статистическими методами, методами анализа, моделирования, а также методом сравнения. Сделаны выводы о том, что коммерческая недвижимость является наиболее доходным объектом инвестирования для домохозяйств по сравнению с банковским вкладом, инвестициями в ценные бумаги, в иностранную валюту или сдачей жилой недвижимости по старым ценам на фоне высоких темпов роста стоимости жилья.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: объекты коммерческой недвижимости, закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), частный инвестор, домохозяйство, инвестиции, рента.
введение
Санитарно-эпидемиологические события 2020 года вследствие пандемии вкупе с финансово-экономическими изменениями коснулись многих сфер жизни и бизнеса. Часть сфер потерпели глубокий спад, а часть, наоборот, увеличили темпы своего развития.
Актуальность данной работы заключается в том, что в 2020 году изменились экономические условия для частного инвестирования
АННОТАЦИЯ:
Commercial real estate and closed-end real estate mutual funds as objects of private investment in 2021
Pavlova A.V. 1
1 Lipetsk branch of RANEPA, Russia
капитала со стороны непрофессиональных инверторов. Например, была снижена ставка по банковскому депозиту; был принят законопроект, согласно которому доходы, полученные от вклада более одного миллиона рублей, будут облагаться налогом; резко увеличились темпы роста стоимости жилой недвижимости вследствие ввода льготной ставки по ипотеке и более широкого ввода и применения эскроу-сче-тов; снизился курс национальной валюты вследствие падения цен на нефть в начале года; падение фондовых индексов; закрытие границ между странами и многое другое. Данные факторы не могли не изменить инвестиционные интересы домохозяйств в 2020-2021 гг. Часть населения вышла на фондовый рынок, кто-то приобрел инвестиционное жилье в спекулятивных интересах, кто-то вложился в иностранную валюту, а кого-то заинтересовал рынок коммерческой недвижимости.
Целью данной статьи является рассмотрение альтернативных объектов частных инвестиций - коммерческой недвижимости и закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) коммерческой недвижимости, - их сравнение: выявление преимуществ и недостатков в зависимости от преследуемых целей различных инверторов.
ABSTRACT:_
The relevance of this article is due to the desire of households to invest their funds in investment instruments in order to preserve and increase their capital against the background of an unstable economic situation and a decrease in real incomes of the population. The object of the study is commercial real estate and closed-end mutual funds of commercial real estate. They are considered as objects of private investment by households. The purpose of the research was to determine the most suitable investment object for an ordinary household, taking into account the changes in the market associated with the pandemic. An overview of the domestic commercial real estate market in 2020-2021 is presented in the article. The features of each segment, the reasons for growth and decline, and prospects are examined. The practical significance of the research is to analyze the most relevant investment objects that private investors can invest in, as well as to identify their advantages and disadvantages for the household. The study was conducted using statistical methods, analysis, modeling, and comparison methods. It is concluded that commercial real estate is the most profitable investment object for households in comparison with a bank deposit, investments in securities, in foreign currency, or the delivery of residential real estate at old prices against the background of high growth rates in the cost of housing.
KEYWORDS: commercial real estate, closed-end mutual funds, private investor, household, investment, rent
JEL Classification: G31, L85, R33 Received: 20.04.2021 / Published: 31.05.2021
© Author(s) / Publication: PRIMEC Publishers
For correspondence: Pavlova A.V. (naststeep0gmail.com)
CITATION:_
Pavlova A.V. (2021) Kommercheskaya nedvizhimost i zakrytye paevye investitsionnye fondy nedvizhimosti kak obekty chastnyh investitsiy v 2021 godu [Commercial real estate and closed-end real estate mutual funds as objects of private investment in 2021]. Ekonomika, predprinimatelstvo i pravo. 11. (5). - 12451270. doi: 10.18334/epp.1 1.5.1 12045
Изменения общих тенденций на рынке недвижимости в 2020 году выявили сильные и слабые направления инвестиций в данный сектор со стороны частных инвесторов, не являющихся профессиональными участниками рынка ценных бумаг.
Научная новизна данной статьи состоит в проработке направлений частного инвестирования в сектор коммерческой недвижимости со стороны домохозяйств для сохранения и увеличения своего капитала, реальных доходов вне зависимости от наличия управленческих навыков и практического опыта работы в данной сфере.
Автор высказывает утверждение, что развитие частного инвестирования в России положительно влияет на финансовую обеспеченность граждан и страны в целом. Частное инвестирование в коммерческую недвижимость помогает аккумулировать денежные средства и направлять их на развитие актуальных сегментов рынка. Благодаря этому продолжают развиваться сферы строительства, предпринимательства, поддерживается «здоровая» конкуренция, пополняются государственные бюджеты на фоне роста объемов налогооблагаемых объектов: земля, недвижимость, рентные доходы, доходы от купли-продажи и многое другое. Все это ведет к общему росту экономических показателей страны.
Н.Ю. Ковалевская и В.В. Тюньков в своей научной работе подчеркивают тот факт, что возможность рассмотрения рынка недвижимости как товарного обусловлена вложением капитала в объекты недвижимости и возникновением экономических отношений между участниками рынка [14] (Kovalevskaya, Tyunkov, 2019). Авторы отмечают, что использование различных форм и источников финансирования капитала, обращаемого на рынке недвижимости, позволяет рассматривать его как составную часть финансового рынка, а недвижимость представлять как товарную и финансовую категорию, учитывая ее инвестиционные свойства. В работе О.С. Тенетника акцентировано внимание на том, что для обеспечения максимальных темпов экономического роста требуется мобилизовать драйверы со стороны спроса и предложения. Домохозяйства должны иметь доступный инструмент, который приносит доходность, превышающую темпы инфляции. В перспективе это должно способствовать росту спроса платежеспособного населения. Предприятия должны получить инвестиционные ресурсы, стоимость которых позволит увеличить объемы их производственной деятельности [24] (Tenetnik, 2018).
Что касается инвестиционных фондов, то в научной работе С.В. Седипковой отмечено, что развитие ПИФ и иных инструментов коллективных инвестиций имеет
ОБ АВТОРЕ:_
Павлова Анастасия Валентиновна, студент магистратуры (naststeep0gmai1.com)
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_
Павлова А.В. Коммерческая недвижимость и закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости как объекты частных инвестиций в 2021 году // Экономика, предпринимательство и право. - 2021. -Том 11. - № 5. - С. 1245-1270. doi: 10.18334/epp.1 1.5.1 12045
важное значение для национальной экономики [22] (Sedipkova, 2019). Данные инструменты аккумулируют в себе средства домохозяйств и направляют их в сектор строительства и другие сектора экономики. Егин Ю.А. подчеркивает, что трансформация свободных накоплений домохозяйств в инвестиции на данный момент осуществляется в недостаточном объеме, что оказывает заметное негативное влияние на экономику страны [10] (Egin, 2018).
Ряд авторов научных работ - С.В. Седипкова, а также Т.В. Матыцына, Ю.С. Лесняк, Д.Н. Сибиль, А.С. Суров - подчеркивают, что в настоящее время государство достаточно активно уделяет внимание росту объемов строительства [18] (Matytsyna, Lesnyak, Sibil, Surov, 2017). С одной стороны, развитие сферы строительства очень важно для национальной экономики, но с другой стороны, законодательство в сфере регулирования строительства становится более жестким. В связи с этим ПИФ недвижимости при соблюдении определенных условий имеют возможность стать инструментом, защищающим интересы всех участников рынка [22] (Sedipkova, 2019).
Изменение условий на инвестиционных рынках в 2020 году
Ключевое событие 2020 года - пандемия COVID-19 - принесло значительные изменения во многие сферы жизни как в России, так и за рубежом. Принимаемые правительствами разных стран меры по предотвращению распространения вируса (самоизоляция части населения, масочный режим, ограничение работы культурно-развлекательных заведений, торговых центров и прочие меры), вводимые с целью защитить население, имели серьезные последствия для домохозяйств и бизнеса в целом.
Согласно Постановлению Правительства РФ1, в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавирусной инфекции, вошли сфера пассажирских и грузовых перевозок, розничная торговля, гостиничный и туристический бизнес, сфера общепита, культуры, досуга, образования, СМИ и др. На этом фоне многие предприниматели и наемные работники лишились своих основных источников дохода.
Такие экономические события, как снижение цен на нефть, обвал фондовых индексов, снижение курса национальной валюты и достижение исторического минимума ключевой ставки Центробанка России в 2020 г., подтолкнули население к поиску эффективных инструментов для сохранения и умножения своего капитала.
Стабильные и понятные банковские депозиты на фоне снижения ключевой ставки и введения налогообложения на доход от вклада более одного миллиона рублей никак не стимулировали население прибегать к данному финансовому инструменту. По данным аналитиков Национального рейтингового агентства, за 2020 год с депозитных
1 Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 (ред. от 16.10.2020) «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».
Рисунок 1. Динамика рублевых вкладов физических лиц в отечественных банках в 2020 году
(в млрд руб.)
Источники: Банк России, отчетность банков, расчеты НРА, РБК.
счетов было снято 1,7-1,8 трлн руб. (рис. 1). Эксперты называют это «чистым оттоком» средств населения из банковской системы на фоне прироста на 2,09 трлн руб. в 2019 году.
Таким образом, интерес россиян с банковских вкладов сместился в сторону фондового рынка, вложения в недвижимость и иные инструменты.
В 2017-2018 гг. инвестиции в фондовый рынок были весьма непопулярным, только зарождающимся трендом. Однако за 2020 год колитество инвесторов на фондовом рынке выросло вполовину и составило около 10% от экономически активного населения доссии (рис. 2).
Кризис на фондовых рынках вследствие пандемии привел как к падению фондовых индексов, так и к массовому переходу россиян на биржу с целью покупки подешевевших ценных бумаг [23]. Такое поведение населения является историческим событием для отечественного рынка, поскольку в предыдущие кризисы люди стремились «покинуть» рынок.
На графике (рис. 2) представлено количество зарегистрированных клиентов в системе торгов Московской биржи по состоянию на паследний день месяцн. За 3 года количество участников торгов Московской биржи увеличилось в 7 раз. Активный рост наблюдался в 2020 году.
20 000 5 15 000
^ 10 000
и
¡5 5 000
Рисунок 2. Динамика зарегистрированных клиентов в Системе торгов Московской биржи за
2018-2021 гг., тыс. чел. Источник: Московскаябиржа; составлено автором.
15 488
Интерес к фондовому рынку среди населения, большая часть которого не обладает специальными знаниями и не прибегает к консультациям специалистов данной сферы, привел к необоснованным изменениям стоимости ценных: бумаг. Эти изменения не поддаются объяснению со стороны аналитиков фондового рыжа и препятствуют выдвижению реалистичных прогнозов.
Что каоается инвестиций в жилую недвижимнсть, то введение льготной ипотечной ставки2 весной 2020 годе существенно послияло на инвестиционные инттоесы двмо-хозяйств. Количество выданных ипотечных кредитов только за 9 месяцев 2020 года превысило объем выданных кредитов за весь рекордный 2018 год (рис. 3).
600 000 500 000 g 400 000 ^ 300 000
I 200 000 100 000
250 000 200 000 150 000 Д
100 000 i Ц
50 000
- Объем предоставленных кредитов, млн руб.
ООООООООООООСПСПСПСПСЛСЛООООООтН 11 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
о оооо
HrninNoi 00000
HrniflNOHH ОООООтНО
00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
- Количество предоставленных кредитов, единиц
Рисунок 3. Динамика количества выданных ипотечных кредитов и их объема за 2018-2020 гг. Источник: Банк России*; составлено автором. ^Информационная бюллетень Банка России «Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования России за 01.01.2018-01.01.2021».
2 По стан овленин Правительства РФ от 2н апреля 2020 г. № 566 «Об утвнрждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 и 2001 годах».
■ Вторичный рынок
■ Первичный рынок
Рисунок 4. Выдача ипотечных кредитов по сегментам в 2020году, тыс. шт.
Источник: Банк России, ДОМ.РФ
Введение льготной ставки по ипотеке спровоцировало в 2020 году высокие темпы роста стоимости жилой недвижимости, которые почти перекрыли эффект от льготной ипотечной стквки,а также превысили темпы инфляции (рис. 4).
Инвестиции в жилую недвижимость остаются и будут оставаться одним из стабильных и понятных пассивных доходов для домохозяйств. Однако их доходность бупет варьироваться в зависимости от различных социапьно-экономических фркто-ров.Например,в 2020 году по всему миру прослеживался тренд смещения арендаторов жилой недвижимости от центра к более дальним районам [3] 0Bahdina, Pavhva, 2020). Это было вызвано тем, что часть населения начала работать дистанционно и отпала необходимость жить поближе к центру и платить большую цену за меньшую площадь и качество. Вследствие этого арендодатели с целью привлечения арендаторов были вынуждены идти на уступки и снижать стоимость аренды жилья. В итоге стоимость жилой недвижимости в 2020 году росла, а стоимость аренды снижалась либо не изменялась. Таким образом, доходность от сдачи жилой недвижимости в аренду на фоне роста ее стоимости падала.
Как уже было отмечено ранее, целью данной статьи является рассмотрение коммерческой недвижимости и ЗПИФ коммерческой недвижимости в качестве инвестиционных объектов со стороны домохозяйств.
Рынок коммерческой недвижимости в 2020-2021 гг.
Первые упоминания понятий «коммерция», «коммерческий» появились в России в XVIII веке. В 1717 году по указу Петра I была создана Коммерц-коллегия - правительственное учреждение, занимавшееся покровительством торговли. Слово kommerz с устаревшего немецкого переводится как торговля. С тех пор здания, в которых располагались торговые и производственные учреждения, банки, биржи, стали называть «коммерческими».
На текущий момент в российском законодательстве отсутствует определение коммерческой недвижимости, однако дается пояснение термину «инвестиционная
98 Н
48 II
Л«
Г
Л*
недвижимость». Согласно Международному стандарту финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость», под инвестиционной недвижимостью понимают землю и (или) здание, удерживаемое с целью получения арендных платежей или с целью получения выгоды от прироста стоимости. Таким образом, можно сделать вывод о том, что коммерческая недвижимость - это недвижимость, приобретаемая либо строящаяся с целью получения стабильного дохода в долгосрочной перспективе.
Существуют различные виды классификаций коммерческой недвижимости. В данной статье рассмотрены пять условных секторов коммерческой недвижимости:
1) торговая - это недвижимость, которая располагается преимущественно в тор-гово-развлекательных центрах, жилых домах или в виде отдельной пристройки;
2) офисная - это недвижимость, которая предназначена для осуществления профессиональной деятельности офисных сотрудников, например, офисные здания и бизнес-центры;
3) недвижимость для проживания - гостиничная недвижимость, апартаменты;
4) индустриальная недвижимость - это производственные, складские помещения и здания, являющиеся частью логистической системы;
5) прочая (социальная, свободного назначения).
За 2020 год наиболее существенно пострадал торговый сегмент. Арендодатели были вынуждены снижать арендные ставки, предоставлять скидки в связи с полным локдауном на протяжении нескольких месяцев (2-4 месяца в зависимости от региона). В результате в 2020 году торговые центры получили лишь 10-30% от своей средней выручки, а часть представителей розничной торговли обанкротились.
Весной 2020 года Госдумой РФ был принят закон3 о праве субъектов малого и среднего бизнеса расторгать договоры аренды без штрафов со стороны арендодателей. В отличие от первой версии законопроекта, дающего право выхода из договора практически всем арендаторам, принятая вторая версия предоставила защиту обеим сторонам договора аренды, насколько это было возможно. В результате это позволило сохранить баланс интересов обеих сторон, а также избежать массового банкротства собственников торгово-развлекательных центров.
Следует отметить, что ограничительные меры на передвижение спровоцировали более высокий интерес к онлайн-покупкам, что усугубило экономическое положение ряда ритейлеров [26] (Hanninen, Paavola, 2021). Собственникам торговых центров следует включить во внимание данный вопрос, поскольку их финансовое положение напрямую зависит от положения представителей розничного рынка.
Что касается объема инвестиций, то сектор торговой недвижимости пострадал в наибольшей степени. Вложения в данный сегмент снизились на 70% по сравне-
3 Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коро-навирусной инфекции».
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
10% 18%
17% 44%
11% 6%
30%
29%
18%
30%
27%
22%
7%
29%
34%
26%
8%
32%
2016 2017 2018 2019 2020
■ Офисы ■ Ритейл ■ Склады ■ Отели ■ Жильё ВМФК ■ Прочее
Рисунок 5. Динамика распределения объема инвестиций по сегментам недвижимости
за 2016-2020 1°.
Источник: СБЯЕ [13].
нию с 2019 годом (рис. 5). Доля вложения в торговые объекты стала минимальной начиная с 2014 года и составила 8%. По прогнозам специалистов недвижимости Рпсе'к^егЬошеСоореге, рынок восстановит показатели 2019 года только к 2022 году.
Данные факторы являются стимулами к изменению самой концепции торговых центров. Среди специалистов сектора существует мнение, что после пандемии торговые центры будут местом времяпрепровождения и шопинга как стиля жизни, а для жизненно необходимых товаров будут использоваться онлайн-ритейл либо магазины у дома [25] (Eger, Котаткоуа, Egerova, ЫШк, 2021). Также в связи с угрозой новых вспышек СОУГО-19 торговым центрам придется продолжить адаптацию своих пространств для безопасного пребывания посетителей и консультантов. Таким образом, сектор торговой недвижимости ожидают значительные изменения.
Гостиничная недвижимость в 2020 г. продемонстрировала исторический антирекорд по загрузке [27] (]арШта, Биытота^, 2021). Антиковидные ограничения, закрытые границы между странами и отсутствие авиасообщений прежнего масштаба привели к критически низким показателям работы гостиниц. В связи с чем Правительство РФ включило гостиничный бизнес к пострадавшему сектору4 и предоставило отсрочки
4 Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 (ред. от 16.10.2020) «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».
выплаты земельного налога и налогов на имущество5. Данные меры были необходимы, поскольку налоговая нагрузка в гостиничном секторе является существенной и составляет до 60% расходов [15] (Korytin, 2020).
В конце 2020 года в Госдуму был внесен законопроект6 с предложением снизить налог на добавленную стоимость (НДС) с 20% до 7% для классифицированных гостиниц, как в ряде европейских стран. Например, в Бельгии НДС для гостиниц составляет 6% при базовой ставке в 21%, в Германии - 7% при базовой ставке 19%, во Франции -10% при базовой ставке 20%. Однако данный законопроект был отклонен.
Во второй половине 2020 года после частичного снятия ограничений постепенно начала восстанавливаться индустрия курортных (в Краснодарском крае, Крыму) и загородных (Ленинградская, Московская области) отелей и гостиниц. Однако городской сектор (Москва, Екатеринбург) просел из-за сокращения количества деловых поездок и очных конференций.
В результате за 2020 год объем инвестиций в сектор гостиничной недвижимости снизился на 46% и составил 3% от общего объема вместо 7% в 2019 году (рис. 5).
Гостиничный бизнес, как и торговые центры, ожидает адаптация к новым реалиям c учетом возможных повторных вспышек COVID-19: расширение каналов онлайн-бронирования и продаж, активное продвижение апартаментов, более тщательная санитарная обработка номеров и др. [30] (Sharma, Shin, Santa-María, Nicolau, 2021).
Таким образом, снижение объемов инвестиций в торговый и гостиничный сектор обусловлено отсутствием возможности точно прогнозировать дальнейшее развитие этих сегментов. Данный факт наделяет инвестиции в эти сферы высоким риском для заинтересованных сторон.
За 2020 год объем инвестиций в офисную недвижимость вырос на 40%, несмотря на спад в середине года. Доля офисного сегмента выросла до 32% (рис. 5). Этот показатель является следствием заключенных крупных инвестиционных сделок в конце 2020 года.
Несмотря на рост объемов инвестиций и стабильность долгосрочных контрактов в классах «А» и «В+», более «слабые» участники данного рынка столкнулись с серьезными трудностями. Это собственники офисной недвижимости класса «В» и «С» и арендаторы, которые могут позволить себе менее качественные помещения и менее стабильные договоры аренды.
5 Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 № 409 (ред. от 07.11.2020) «О мерах по обеспечению устойчивого развития экономики» (вместе с «Правилами предоставления отсрочки (рассрочки) по уплате налогов, авансовых платежей по налогам и страховых взносов», «Перечнем видов экономической деятельности для целей применения подпункта «г» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 2 апреля 2020 г. № 409).
6 Законопроект № 1062725-7 О внесении изменений в статьи 164 и 170 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (о снижении ставки налога на добавленную стоимость на гостиничные услуги).
Согласно глобальному исследованию JLL7, спрос на офисные помещения не будет значительно отличаться от тенденций последних лет. Изменится лишь способ использования пространства. Вследствие удаленной работы части сотрудников и низкой загруженности офисов акцент будет смещен от просто «размещения рабочих мест» в сторону коллаборации и общения - причинам, почему люди хотят работать вместе.
Наиболее активно развивающимся сегментом среди коммерческой недвижимости стала логистическая и складская недвижимость. Объем инвестиций в данный сектор вырос на 61%, и в 2020 г. на него пришлось 20% от объема вложений в недвижимость (рис. 5).
Рост инвестиций произошел за счет интенсивного развития рынка e-commerce и увеличения спроса на склады под собственное использование со стороны крупных участников рынка онлайн-розницы (Ozon, Яндекс, ВсеИнструменты.ру, Wildberries), в том числе по схеме build-to-suit8. Впервые за 7 лет суммарная площадь сделок по строящимся помещениям превысила площадь сделок по готовым складам. Это было вызвано большим объемом нестандартных проектов, под которые невозможно использовать существующие склады, и дефицитом готовых складских помещений.
По прогнозам специалистов, в 2021 году интерес к складским и логистическим активам со стороны инвесторов не сократится, доля инвестиций будет составлять 17-20% от общего объема.
Таким образом, сегменты коммерческой недвижимости разделились на два противоположных направления по динамике изменения ставок капитализации. Для складов, которые продемонстрировали устойчивость к негативным эффектам из-за пандемии, ставки капитализации снизились до рекордно низкого уровня за последние 10 лет. Сейчас они находятся в диапазоне 10,0-11,0% для активов Москвы и Московского региона. Обратная тенденция наблюдалась в других сегментах. Сектор офисной недвижимости в 2020 году чувствовал себя менее уверенно. Во второй половине года было закрыто несколько крупных сделок, вследствие чего ставки капитализации не изменились. В итоге диапазон для премиальных объектов остался на уровне 9,0-10,0%. Для объектов торговой недвижимости верхняя граница увеличилась на 0,5 п.п., и актуальный диапазон составил 9,5-11,0% [21].
Ставки капитализации отражают лишь общие рыночные тенденции. В рамках определенного рынка ставки капитализации могут значительно отличаться от указанного диапазона. Особенно это касается торгового и офисного сектора, где разброс финансовых показателей достаточно широк.
7 Jones Lang LaSalle - глобальная компания по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости и управления инвестициями.
8 BTS (built-to-suit, или «строительство под ключ») - это строительство объектов в соответствии с индивидуальными нуждами арендатора (планировочные решения зданий, площадь и габариты зданий, инфраструктура и пр.).
Следует обратить внимание на то, что с 2008 года доля иностранных инвесторов сократилась до минимума - 6% против классических 15-25%. Это случилось в результате пандемии, рекордного падения цен на нефть в первой половине 2020 года, а также вводимого налога на доходы иностранных компаний, выводимые за границу, по ставке 15%. Ожидается, что в последующие несколько лет доля иностранных инвестиций не будет превышать 10% от общего объема.
инвестиционные фонды недвижимости и их особенности
На этом фоне отдельным пунктом следует выделить возрастающую активность инвестиционных фондов. Паевые инвестиционныефонды (ПИФ) - это еще один из способов инвестирования в недвижимость. Инвестиционные фонды привлекают средства физических лиц с целью приобретения лбъектов коммерческой недвижимости. ПИФ позволяет инвестировать в недвижимость при относительно небольшом начальном капитале. Например, если недвижимость стоит несколько миллионов рублей, то стать пайщиком можно с бюджетом от несколь ких тысяч рублей.
19а конец 2020 года в России действовало 495 закрытых часвых инвестицианных фочдов (ЗПИФ), из тоторых 29% от носятся крыноч ньа м фи чан совым инструментам, 29% - недвижимости, 8% - ренте, 2% - смешанный ЗПИФ (рис. 6).
2020 2019 2018 2017
тао 279 279 очч
I
3 41 |1
6 42 ф 9 48 18 2
500
Количество инвестиционных фондов,шт
Фин. инструм.
■ Недвижимости А кций
■ Рентный
■ Смешанный
■ Прочие
Рисунок 6. Структура инвестиционных фондов в 2017-2020 гг. Источник: Банк России; составлено автором.
10000 8000 6000 4000 2000 0
I Рента
I Недвижимости
154
0
00
200
400
600
87р
7456
5833
2018
2019
Рисунок 7. Количество пайщиков ЗПИФ недвижимости и ренты в20а7-2020 гг. Источник: Банк России; составленоавтором.
На конец 2020 года количествопайщиков выросло на 26,5% по сравнениюс предыдущим годом (рис. 7). Это свидетельствует о смене инвестиционных инструментов среди домохозяйств.
В зависимости от направления инвестирования существует несколько категорий инвестиционных фондов недвижимости:девелоперский, земельный, рентный, смешанный, строительный. По закону большая часть активов фонда должна быть вложвна в недвижимость (офисы, торговые центры, квартиры, земельные участки). Остальная часть может быть вложена, например, в депозиты или облигации.
2020 гвд стал историчевки успешным для рентных: закрытых ПИФ коммерческвй недвижимости с момента их появления в России в 2003 году. За год количество ПИФ выросло более чем в 1,5 раза, объем активов под их управлением - в 1,7 раза (до 24 млрд руб.). Однако объекты инвестиций пока ограничены торговой и логистической недвижимостью (рис. 8).
13,1
31.12.2017 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020
■ Логистическая недвижимость ■ Торговая недвижимость
Рисунок 8. Динамика изменений стоимости чистых активов розничных арендных ЗПИФов
за 2017-2020 гг. Источник: Accent Capital*. *Accent Capital - компания, оказывающая полный цикл услуг по управлению инвестициями в
коммерческую недвижимость.
Доля таких сделок в 2020 году составила около 8% от совокупного инвестиционного объема. Среди российских (фондов можно выделить «Сбербанк «УправлениеАктивами», УК «Альфа-Капитал», «ВТБ Капитал - Рентный доход» и другие фонды. Специалисты Knight Frack9 прогнозируют усиление позиций таких игроков в будущем [21].
Методика исследования
В рамкахданной статьи был проведен сравнительныйанализ. Его целью является определение наиболее выгодного инвестиционного объекта среди объектов коммер-
9 Knight Frack - Международная консалтинговая компания, агентство недвижимости.
ческой недвижимости и ЗПИФ коммерческой недвижимости для частных инвесторов.
В качестве базы данных для текущего исследования были использованы следующие источники:
1) официальные сайты Центробанка России и Московской биржи;
2) онлайн-базы объявлений о продаже квартир и других объектов недвижимости -«ЦИАН», «Яндекс.Недвижимость», «Домофонд», «Арендатор»;
3) официальные сайты управляющих компаний инвестиционных фондов - PNK Rental и «Альфа Капитал»;
4) специализированные официальные сайты с доступной информацией и новостями об инвестициях в акции, облигации, золото, ПИФы, ETF, криптовалюту.
В данном анализе были рассмотрены четыре инвестиционных объекта для частных инвесторов: малое и среднее по площади помещения свободного назначения (ПСН), ЗПИФ недвижимости street-retail и ЗПИФ индустриальной недвижимости (табл. 1).
Объекты сравнивались по следующим критериям:
1) тип объекта и его описание;
2) сумма необходимого первоначального взноса для приобретения инвестиционного объекта;
3) срок владения объектом;
4) доходность объектов;
5) прочие расходы, связанные с осуществлением инвестиционной деятельности и подготовкой к ней;
6) кому принадлежит ответственность за поиск арендатора для объекта;
7) ликвидность объекта;
8) на ком лежит обязанность за уплату налогов с прибыли и имущества;
9) риски, связанные с владением инвестиционным объектом.
В текущем примере в отличие от анализа инвестиций в жилую недвижимость в научной статье К.А. Баладиной и А.В. Павловой [3] (Baladina, Pavlova, 2020) анализ не учитывает лимит капитала частного инвестора для инвестирования в объекты коммерческой недвижимости. Данная работа была выполнена с целью выделить преимущества и недостатки рассматриваемых объектов для разных частных инвесторов вне зависимости от размера их капитала и способов его привлечения.
Данное исследование было осуществлено посредством применения статистических методов, методов анализа, моделирования и сравнения.
Результаты исследования
В качестве объектов инвестирования будут рассмотрены два помещения свободного назначения (ПСН) и два закрытых паевых инвестиционных фонда (табл. 1).
Первый объект - это помещение площадью 17 квадратных метров, которое находится на первом этаже жилого сталинского дома. Территориально объект расположен на юго-востоке г. Москвы в пределах Московской кольцевой автомобильной дороги
(МКАД). Помещение находится в густонаселенном жилом квартале в пешей доступности от станции метрополитена.
ПСН имеет отдельный вход с лицевой стороны улицы. По соседству расположена школа, колледж, сетевой продуктовый магазин, аптека, гостиница, парк, медицинский центр. Объект требует косметического ремонта.
Стоимость объекта 4,3 млн руб. Средняя рыночная арендная ставка аналогичного помещения на той же территории составляет 40 тыс. руб. в месяц. Таким образом, доходность составляет 12,0% годовых.
Потенциальные арендаторы: кофейня с кофе на вынос, пекарня у дома с привозимой продукцией, аптечный пункт, салон ногтевого сервиса, магазин, специализирующийся на табачной продукции и ином узконаправленном товаре.
Второй объект - это помещение свободного назначения на первом этаже площадью 50 квадратных метров в новом жилом комплексе (ЖК) на юго-востоке г. Москвы за пределами МКАД, состоящем из 17 многоквартирных домов. Объект расположен на лицевой стороне улицы с высоким автомобильным и пешеходным трафиком. Прочие характеристики: высота потолков 3,2 м, предчистовая отделка, панорамные окна, есть парковка, на входе в помещение нет препятствий (порогов и ступеней).
Стоимость коммерческой недвижимости составляет 7,1 млн руб. Средняя ежемесячная арендная плата - около 65 тыс. руб. Таким образом, доходность объекта равна 11,0%.
По соседству еще нет сетевых продуктовых магазинов, салонов красоты, аптек и каких-либо услуг. Потенциальные арендаторы: строительный/ хозяйственный магазин у дома, небольшой продуктовый магазин, пекарня, банк, парикмахерская, салон красоты, кондитерская, цветы, аптека и многое другое. Следует учесть, что по соседству сдаются в аренду помещения площадью 70-75 кв. м, куда могут прийти более крупные арендаторы.
С учетом локдаунов в первой половине 2020 г. в связи c пандемией COVID-19 при самостоятельной сдаче коммерческой недвижимости в аренду важным условием является то, чтобы продукты/услуги арендатора имели спрос даже в период жестких ограничений, если таковые будут иметь место в будущем.
В данных примерах инвестиции в коммерческую недвижимость, как и в жилую недвижимость, требуют наличия достаточно крупного первоначального вложения средств и управленческих навыков для поиска нужных арендаторов.
Третий объект - ЗПИФ торговой недвижимости формата street-retail для частных инвесторов. Фонд занимается покупкой объектов недвижимости, которые арендуют сетевые продуктовые магазины. Объектами являются первые этажи зданий со входом с улицы либо отдельно стоящие здания. Все объекты располагаются в г. Москве, Московской области и г. Санкт-Петербурге. Площадь объектов составляет от 300 до 1500 квадратных метров. Их стоимость находится в диапазоне от 70 до 450 млн руб. Фонд приобретает объекты, которые уже имеют подписанные долгосрочные договоры аренды в среднем под 12% годовых.
Первоначальный взнос в данный ЗПИФ торговой недвижимости составляет 305 тыс. руб. Остальные взносы - без ограничений. Срок деятельности фонда ограничен. Он составляет 5 лет. При этом досрочное погашение паев не предусмотрено.
Недвижимость street-retail, как в первых трех рассматриваемых примерах, является наиболее популярным объектом коммерческой недвижимости. Для данного сегмента
Таблица 1
сравнение инвестиционных объектов
критерии сравнения объект 1 объект 2 объект 3 объект4
Наименование ПСН 17 кв. м ПСН 50 кв. м ЗПИФ торговой недвижимости формата street-retail ЗПИФ индустриальной недвижимости
Расположение объектов В обжитом районе в пределах МКАД В новом многоквартирном ЖК за МКАД Москва, Московская область, Санкт-Петербург По всей России
Первоначальный взнос 4 300 тыс. руб. 7 108 тыс. руб. От 305 тыс. руб. От 5 тыс. руб.
Срок Индивидуально Индивидуально 5 лет Бессрочно
Арендная плата 40 тыс. руб. 66 тыс. руб. Нет Нет
Доходность 10-11% 10-11% 7-10% (после вычета 3-4% в качестве комиссии УК за предоставляемые услуги) От 7,5% (после вычета 3-4% в качестве комиссии УК)
Поиск арендатора Самостоятельно / при помощи агентов за доп. плату Самостоятельно / при помощи агентов за доп. плату Этим занимается УК Нет необходимости в поиске
Ликвидность объекта Да Да Нет, досрочный выход из ЗПИФ не предусмотрен Да, досрочный выход предусмотрен
Налогообложение Самостоятельно. Для снижения ставки на доход с 20% до 6% необходимо иметь статус ИП Самостоятельно. Для снижения ставки на доход с 20% до 6% необходимо иметь статус ИП Все налоги оплачивает УК. Предоставляются налоговые льготы Все налоги оплачивает УК. Предоставляются налоговые льготы
Объем риска Вся ответственность на собственнике Вся ответственность на собственнике Риск распределен на пул собственников, за который несет ответственность УК Риск распределен на пул собственников, в т.ч. девелопере, который является со-инвестором
Источник: составлено автором.
важны такие характеристики, как проходимость, локация и стоимость. Если в ЗПИФ этими вопросами занимается управляющая компания (УК) фонда, то при индивидуальной покупке ПСН частному инвестору следует провести глубокий анализ местности, района, инфраструктуры, чтобы не ошибиться с объектом вложения. Однако на фоне простоя помещений в торговых центрах в период ограничений на передвижение, связанных с пандемией, street-retail является наиболее ликвидным объектом как для арендодателя, так и для арендатора.
Четвертый объект - ЗПИФ индустриальной недвижимости при девелопере, который занимается строительством производственных и складских помещений. Участники ЗПИФ наравне с девелопером в качестве со-инвестора вкладывают деньги одновременно во все здания фонда в равных пропорциях.
Объекты фонда расположены в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на Дону и Новосибирске. Ожидаемая целевая доходность - 11,5%. Минимальный порог составляет пять тысяч рублей.
Действие данного ЗПИФ не ограничено во времени. Этот факт предусматривает, что вывод средств возможен по желанию самого участника фонда.
2020 год показал, что индустриальная недвижимость (в частности, складские помещения) является устойчивым сегментом на рынке. В период локдауна производства, склады и логистические центры продолжали работать. С учетом развития онлайн-тор-говли спрос на индустриальную недвижимость в будущем будет только расти.
Обсуждение исследования
В турбулентный экономический период отечественные домохозяйства стремятся найти инструменты, с помощью которых возможно сохранить и увеличить свои накопления. Этими средствами могут быть ценные бумаги, банковские депозиты, иностранная валюта, недвижимость и иные инструменты. Наиболее распространенным объектом является недвижимость. Особенно на фоне снижения ипотечной ставки в 2020 году.
Домохозяйства могут инвестировать в жилую недвижимость и в коммерческие помещения. В статье К.А. Баладиной и А.В. Павловой были рассмотрены варианты инвестиций в жилую недвижимость и апартаменты [3] (Baladina, Pavlova, 2020).
В данной статье рассмотрены способы инвестирования в коммерческую недвижимость с точки зрения неквалифицированных частных инвесторов. А именно - сравнение индивидуального и коллективного инвестирования в объекты коммерческой недвижимости с целью получения рентной либо «спекулятивной» прибыли.
Самостоятельное приобретение коммерческого помещения домохозяйством обеспечивает непосредственный контроль над объектом инвестиций. Домохозяйство управляет арендой, издержками, принимает решение о купле-продаже. Приобретение коммерческой недвижимости обеспечит наибольшую доходность, поскольку отсутствует необходимость в привлечении посредников.
Однако данный вариант инвестирования требует знания рынка коммерческой недвижимости и практического опыта управления ею. В случае привлечения специалистов данного сектора (риелтора или агентства недвижимости) доходность объекта собственника снизится.
Также для снижения налоговой ставки на рентный доход с 20% (НДС) до 6% (налог на выручку) физическому лицу необходимо получить статус индивидуального предпринимателя и перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН).
К снижению дохода от владения коммерческим помещением может привести длительный простой и недобросовестные арендаторы. Неблагоприятная экономическая ситуация на рынке может создать сложности при продаже объекта или уменьшить итоговую прибыль.
Как уже было упомянуто выше, альтернативным инструментом инвестирования в недвижимость являются паевые инвестиционные фонды. ПИФ позволяет частным клиентам участвовать в крупных инвестиционно-строительных и рентных проектах, а застройщикам - привлечь дополнительные средства под эти проекты.
Инвестиционный фонд недвижимости является довольно удобным инструментом, однако он подходит не всем.
Во-первых, все фонды недвижимости - закрытые. Инвестирование в фонд возможно осуществить только в период его формирования. До момента закрытия фонда и продажи его имущества невозможно извлечь инвестированные средства. Ситуация с возвратом денежных средств обстоит проще, если по паям фонда периодически выплачиваются дивиденды или организовано обращение паев на бирже, но в России такое встречается не часто.
Закрытая структура инвестиционного фонда связана с низкой ликвидностью объектов недвижимости и длительным сроком реализации проектов. Управляющие компании повышают ликвидность, создавая вторичный рынок паев.
В период формирования инвестиционного фонда не всегда в открытом доступе есть информация о том, какие объекты недвижимости будут приобретаться. Тут важна лояльность инвестора к управляющей компании. Перед вложением средств пайщикам следует изучить резюме управляющей компании. Если у нее имеется опыт нескольких успешных фондов недвижимости, то высока вероятность, что формирующийся ПИФ будет управляться аналогично и иметь схожую доходность в будущем.
На этапе формирования фонда могут устанавливаться относительно высокие требования к первоначальным вложениям. Чаще всего первоначальное вложение для неквалифицированных инвесторов составляет от 300 до 500 тыс. руб., реже - свыше одного миллиона рублей. Для домохозяйства это доступнее, чем покупка помещения за 5 млн рублей.
В том случае, если паи инвестиционных фондов недвижимости обращаются на бирже, новые пайщики будут иметь преимущество по сравнению с теми, кто вкладывался на этапе формировании фонда. При приобретении пая на бирже можно выяснить, в какие объекты вложены средства фонда и какова их доходность. При выпу-
ске паев на биржу цена одного пая может быть в пределах нескольких тысяч рублей. Данный фактор позволяет рядовому инвестору стать пайщиком на доступных для него условиях.
Для наглядного сравнения способов инвестирования в коммерческую недвижимость была составлена таблица 2.
Таблица 2
Сравнение индивидуальных и коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость
критерии индивидуально зпиф
1. Объем требуемых инвестиций От нескольких миллионов руб. От нескольких тысяч руб.
2. Момент вложения инвестиций Выбирает самостоятельно Только во время формирования фонда или в случае выпуска паев в обращение на бирже. Необходимо отслеживать.
3. Возможность извлечь денежные средства В любой момент. Зависит только от условий договора с арендатором После закрытия фонда. Либо если по паям фонда периодически выплачиваются дивиденды или организовано обращение паев на бирже
4. Выбор объекта инвестиций Выбирает самостоятельно. Обычно небольшое ликвидное помещение По решению управляющей компании. Обычно это крупный неликвидный объект
5. Выбор арендатора Выбирает самостоятельно. Есть риски По профессиональному опытному решению управляющей компании
6. Налогообложение Самостоятельная уплата налогов Налоги уплачиваются управляющей компанией
7. Получаемый доход За минусом налогов (ЖКУ и ремонт обычно оплачивает арендатор) За минусом налогов, комиссии управляющей компании, брокеров, банка, проф. консультантов, девелоперов, депозитария, оценщика, аудитора и регистратора.
8. Период получения дохода Ежемесячно либо по договоренности с арендатором В основном, ежеквартально или раз в полгода
9. Риски Есть. Риск неполучения дохода в зависимости от изменения экономический конъюнктуры рынка. Однако объект легко продать Есть. Риск неполучения дохода в зависимости от изменения экономический конъюнктуры рынка. Объект нелегко продать
10. Диверсификация Нет возможности Возможность диверсификации
Источник: составлено автором.
Таким образом, ЗПИФ недвижимости подходит тем частным инвесторам, которые уверены в том, что у них не возникнет ситуации, когда будет необходимо быстро выводить денежные средства из фонда. Данный инструмент инвестирования отлично подходит в качестве пассивного дохода, когда всеми процессами занимается управляющая компания за определенную комиссию с выручки.
Если частный инвестор имеет опыт и желание самостоятельно управлять своим объектом, то в таком случае он полностью несет ответственность за контроль и его доходность. А вся доходность объекта поступает напрямую его собственнику.
Заключение
2020 год и пандемия COVID-19 с введенными ограничениями изменили либо ускорили тенденции развития рынка коммерческой недвижимости: дистанционная работа вне офиса, цены на аренду жилой недвижимости, онлайн-шопинг, отдых не за границей, а за городом, и многое другое.
На фоне снижения курса национальной валюты, нестабильных цен на нефть, сложной санитарно-эпидемиологической ситуации, низкой доходности депозитов, а также низкой доходности недвижимого имущества с ренты на фоне высоких темпов роста стоимости жилой недвижимости, особенно в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, население находится в поисках инструментов, позволяющих как минимум сохранить свои сбережения от инфляции и как максимум - их увеличить.
Для частного инвестора важно стабильное получение дохода. Ограничения, введенные пандемией, показали неустойчивость секторов гостиничной, офисной и торговой недвижимости, а именно - торговые центры. Поэтому в качестве инвестиционных объектов в данной статье были рассмотрены объекты коммерческой недвижимости формата street-retail и инвестиционные фонды коммерческой недвижимости. Инвестиции в объекты жилой недвижимости были рассмотрены в работе Баладиной К.А. и Павловой А.В. [3] (Baladina, Pavlova, 2020).
В результате анализа перечисленных объектов было выявлено следующее:
1. Входящая сумма в ЗПИФ начинается от нескольких тысяч рублей, когда для объектов street-retail требуется как минимум один миллион рублей. Следовательно, ЗПИФ доступны для более широкой категории населения.
2. Для вложения в ЗПИФ требуется отслеживание момента формирования фонда, для вложения в коммерческую недвижимость временные ограничения отсутствуют.
3. В большинстве ЗПИФ досрочный выход не предусмотрен, то есть пайщик может забрать денежные средства только по истечении срока действия фонда. Срок может занимать от трех до пятнадцати лет. Объект коммерческой недвижимости домохозяйство может продать в любой момент.
4. В ЗПИФ выбором объекта инвестиций, поиском подходящего арендатора, заключением арендного договора и уплатой налогов занимается управляющая компания и ее специалисты. В случае самостоятельной покупки объекта коммерческой недвижимости собственник занимается этим самостоятельно и несет риск.
5. В ЗПИФ 3-4% доходности уходит управляющей компании за предоставляемые ею услуги. Индивидуальный собственник может сохранить этот процент и оставить его себе.
6. Вложение в ЗПИФ диверсифицирует риски. Индивидуальное вложение в коммерческое помещение - не диверсифицирует. В случае неудачного выбора местоположения или арендатора собственник может остаться с нулевой доходностью.
ИСТОЧНИКИ:
1. Андрюшин С. А. Денежно-кредитная политика центральных банков в условиях и после COVID-19 // Актуальные проблемы экономики и права. - 2020. - № 2. -с. 223-234. - doi: 10.21202/1993-047X.14.2020.2.223-234.
2. Асаул А. Н., Заварин Д.А. Внедрение ключевых инноваций по видам и этапам инвестиционно-строительного цикла // Вестник гражданских инженеров. - 2014. -№ 5 (46). - с. 133-140.
3. Баландина К.А., Павлова А.В. Московская жилая недвижимость как объект частных инвестиций в 2020 году // Жилищные стратегии. - 2020. - № 4. - doi: 10.18334/ zhs.7.4.111568.
4. Бахтиярова А.Б. Коллективные инвестиции в недвижимость: real estate investment Trusts (REIT) и закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) // StudNet. - 2020. - № 7. - с. 130-138. - doi: 10.24411/2658-4964-202010047.
5. Бахтуразова Т.В., Майоров М.К., Селезнев П.С., Еделев Д.А. Промежуточный результат негативных последствий эпидемии новой коронавирусной инфекции для мировой экономики // Вестник университета. - 2020. - № 10. - с. 87-92. - doi: 10.26425/1816-4277-2020-10-87-92.
6. Бедин Б.М., Ковалевская Н.Ю. Влияние развития системы ипотечного кредитования на доступность жилой недвижимости // Известия БГУ. - 2020. - № 2. - с. 326336.
7. Вылкова Е.С. Направления совершенствования имущественного налогообложения в Российской Федерации // Экономика. Налоги. Право. - 2019. - № 1. - с. 127-135.
8. Гайдаев В. Рентная альтернатива вкладам. Какие фонды недвижимости доступны состоятельной рознице // Коммерсантъ. - 2021.
9. Горловская И.Г. Финансовая политика в отношении категоризации инвесторов -физических лиц в России и области защиты их интересов // Вестник Омского университета. Серия: Экономика. - 2020. - № 4. - с. 19-35. - doi: 10.24147/1812-3988.2020.18(4).19-35.
10. Егин Ю.А. Формирование и оптимизация портфеля инвестиций частного инвестора // Инновации и инвестиции. - 2018. - № 9. - с. 42-47.
11. Зубец А.Н. Потребительское поведение российских домохозяйств и его влияние на темпы экономического роста России // Инновации и инвестиции. - 2019. - № 8. -с. 173-179.
12. Инвестиции в недвижимость России, IV кв. 2020 // CBRE. [Электронный ресурс]. URL: https://www.cbre.ru/ru-ru/research-and-reports/IV---20200 (дата обращения: 31.03.2021).
13. Кирова Е. А., Захарова А. В., Дементьева М. А. Совершенствование налогообложения недвижимого имущества физических лиц в Российской Федерации // Вестник ГУУ. - 2020. - № 1. - с. 108-113. - doi: 10.26425/1816-4277-2020-1-108-113.
14. Ковалевская Н.Ю., Тюньков В.В. О выборе подходов к анализу рынка жилой недвижимости // Baikal Research Journal. - 2019. - № 2. - p. 14. - doi: 10.17150/2411-6262.2019.10(2).5.
15. Корытин А.В. Влияние налоговой нагрузки на распределение прямых иностранных инвестиций по отраслям экономики // Финансовый журнал. - 2020. - № 12 (1). -с. 68-86. - doi: 10.31107/2075-1990-2020-1-68-86.
16. Кулькова И.А. Адаптация поведения предпринимателей к вызванным пандемией коронавируса изменениям // Экономика, предпринимательство и право. - 2020. -№ 10. - с. 2529-2540. - doi: 10.18334/epp.10.10.111051.
17. Литвин В.В. Оценка результатов функционирования российской сберегательной системы и перспективы ее развития // Инновации и инвестиции. - 2018. - № 11. -с. 135-142.
18. Матыцына Т.В., Лесняк Ю.С., Сибиль Д.Н., Суров А.С. Инвестиционные институты как важнейшие игроки финансового рынка России // Государственное и муниципальное управление. Ученые записки. - 2017. - № 4. - с. 257-263. - doi: 10.22394/2079-1690-2017-1-4-257-263.
19. Николайчук О.А., Нуреев Р.М. Инвестиционно-сберегательная функция домашних хозяйств // Пространство экономики. - 2020. - № 1. - с. 81-101.
20. Радзиевская Я.Н. Специфика совершенствования рынка коллективных инвестиций в рамках институциональной среды // Инновации и инвестиции. - 2019. - № 10. - с. 56-60.
21. Рынок инвестиций. Россия - 2020 г. // Knight Frank LLP. [Электронный ресурс]. URL: https://www.knightfrank.ru/research/rynok-investitsiy-rossiya-2020-7795. aspx?search-id=67ef72c7-f1a0-42f8-9399-87da89ec6bf3&report-id=599&rank=6.
22. Седипкова С.В. Паевые инвестиционные фонды недвижимости как инструмент коллективных инвестиций в России и США // Вестник НГУ. Серия: Социально-экономические науки. - 2019. - № 2. - с. 65-75. - doi: 10.25205/2542-0429-2019-192-65-75.
23. Соколовский А. Биржевая лихорадка // Рбк. - 2020. - № 10-11(159). - с. 158-161.
24. Тенетник О.С. Сбережения граждан как инструмент системного развития экономики // Финансы: теория и практика. - 2018. - № 3. - с. 22-35. - doi: 10.26794/25875671-2018-22-3-22-35.
25. Eger L., Komárková L., Egerová D., Micík M. The effect of COVID-19 on consumer shopping behaviour: Generational cohort perspective // Journal of Retailing and Consumer Services. - 2021. - doi: 10.1016/j.jretconser.2021.102542.
26. Hanninen M., Paavola L. Managing transformations in retail agglomerations: Case Itis shopping center // Journal of Retailing and Consumer Services. - 2021. - doi: 10.1016/j. jretconser.2020.102370.
27. Japutra A., Situmorang R. The repercussions and challenges of COVID-19 in the hotel industry: Potential strategies from a case study of Indonesia // International Journal of Hospitality Management. - 2021. - doi: 10.1016/j.ijhm.2021.102890.
28. Ortmann R., Pelster M., Wengerek S.T. COVID-19 and investor behavior // Finance Research Letters. - 2020. - doi: 10.1016/j.frl.2020.101717.
29. Pagano M.S., Sedunov J., Velthuis R. How did retail investors respond to the COVID-19 pandemic? The effect of Robinhood brokerage customers on market quality // Finance Research Letters. - 2021. - doi: 10.1016/j.frl.2021.101946.
30. Sharma A., Shin H., Santa-Maria M.J., Nicolau J.L. Hotels' COVID-19 innovation and performance // Annals of Tourism Research. - 2021. - doi: 10.1016/j.annals.2021.103180.
31. Smales L.A. Investor attention and global market returns during the COVID-19 crisis // International Review of Financial Analysis. - 2020. - doi: 10.1016/j.irfa.2020.101616.
32. Talwar M., Talwar S., Kaur P., Tripathy N., Dhir A. Has financial attitude impacted the trading activity of retail investors during the COVID-19 pandemic? // Journal of Retailing and Consumer Services. - 2021. - doi: 10.1016/j.jretconser.2020.102341.
33. Untaru E.-N., Han H. Protective measures against COVID-19 and the business strategies of the retail enterprises: Differences in gender, age, education, and income among shoppers // Journal of Retailing and Consumer Services. - 2021. - doi: 10.1016/j. jretconser.2021.102446.
REFERENCES:
Andryushin S. A. (2020). Denezhno-kreditnaya politika tsentralnyh bankov v uslovi-yakh iposle COVID-19 [Monetary-crediting policy of central banks before and after COVID-19]. Current problems of economics and law. (2). 223-234. (in Russian). doi: 10.21202/1993-047X.14.2020.2.223-234. Asaul A. N., Zavarin D.A. (2014). Vnedrenie klyuchevyh innovatsiy po vidam i eta-pam investitsionno-stroitelnogo tsikla [Key innovations' implementation by types and stages of the investment and construction cycle]. Scientific-technical journal "Bulletin of Civil Engineers". (5 (46)). 133-140. (in Russian). Bakhtiyarova A.B. (2020). Kollektivnye investitsii v nedvizhimost: real estate investment Trusts (REIT) i zakrytye paevye investitsionnye fondy nedvizhimosti (ZPIFN) [Collective real estate investments: real estate investment trusts (REIT) and closed mutual real estate investment funds (ZPIFN)]. StudNet. (7). 130-138. (in Russian). doi: 10.24411/2658-4964-2020-10047. Bakhturazova T.V., Mayorov M.K., Seleznev P.S., Edelev D.A. (2020). Promezhutochnyy rezultat negativnyh posledstviy epidemii novoy koronavirusnoy infektsii dlya mirovoy ekonomiki [Intermediate result of negative consequences of the epidemic of the new coronavirus infection for the global economy]. Vestnik Universiteta. (10). 87-92. (in Russian). doi: 10.26425/1816-4277-2020-10-87-92. Balandina K.A., Pavlova A.V. (2020). Moskovskaya zhilaya nedvizhimost kak obekt chastnyh investitsiy v 2020 godu [Moscow residential real estate as an object of private investment in 2020]. Russian Journal of Housing Research. (4). (in Russian). doi: 10.18334/zhs.7.4.111568.
Bedin B.M., Kovalevskaya N.Yu. (2020). Vliyanie razvitiya sistemy ipotechnogo kredi-tovaniya na dostupnost zhiloy nedvizhimosti [The impact of the development of the mortgage system on the availability of residential real estate]. Izvestiya BGU. (2). 326-336. (in Russian).
Eger L., Komárková L., Egerová D., Micík M. (2021). The effect of COVID-19 on consumer shopping behaviour: Generational cohort perspective Journal of Retailing and Consumer Services. 61 doi: 10.1016/j.jretconser.2021.102542.
Egin Yu.A. (2018). Formirovanie i optimizatsiya portfelya investitsiy chastnogo inves-tora [Formation and optimization of the private investor's investment portfolio]. Innovation and Investment. (9). 42-47. (in Russian).
Gaydaev V. (2021). Rentnaya alternativa vkladam. Kakiefondy nedvizhimosti dostupny sostoyatelnoy roznitse [A rental alternative to deposits. What real estate funds are available to well-to-do retailers]. Kommersant. (in Russian).
Gorlovskaya I.G. (2020). Finansovaya politika v otnoshenii kategorizatsii investorov -fizicheskikh lits v Rossii i oblasti zashchity ikh interesov [Financial policy regarding the categorization of individual investors in Russia and the area of protecting their interests]. Bulletin of Omsk University Series "Economics". (4). 19-35. (in Russian). doi: 10.24147/1812-3988.2020.18(4).19-35.
Hanninen M., Paavola L. (2021). Managing transformations in retail agglomerations: Case Itis shopping center Journal of Retailing and Consumer Services. 59 doi: 10.1016/j.jretconser.2020.102370.
Japutra A., Situmorang R. (2021). The repercussions and challenges of COVID-19 in the hotel industry: Potential strategies from a case study of Indonesia International Journal of Hospitality Management. 95 doi: 10.1016/j.ijhm.2021.102890.
Kirova E. A., Zakharova A. V., Dementeva M. A. (2020). Sovershenstvovanie nalo-gooblozheniya nedvizhimogo imushchestva fizicheskikh lits v Rossiyskoy Federatsii [Improving the taxation of immovable property of physical persons in the Russian Federation]. Vestnik Universiteta (State University of management). (1). 108-113. (in Russian). doi: 10.26425/1816-4277-2020-1-108-113.
Korytin A.V. (2020). Vliyanie nalogovoy nagruzki na raspredelenie pryamyh inostran-nyh investitsiy po otraslyam ekonomiki [The impact of the tax burden on the distribution of foreign direct investment by economic sector]. The Journal of Finance. (12 (1)). 68-86. (in Russian). doi: 10.31107/2075-1990-2020-1-68-86.
Kovalevskaya N.Yu., Tyunkov V.V. (2019). O vybore podkhodov k analizu ryn-ka zhiloy nedvizhimosti Baikal Research Journal. (2). 14. doi: 10.17150/2411-6262.2019.10(2).5.
Kulkova I.A. (2020). Adaptatsiya povedeniya predprinimateley k vyzvannym pande-miey koronavirusa izmeneniyam [Entrepreneurial behaviour adaptation to changes caused by the coronavirus pandemic]. Journal of Economics, Entrepreneurship and Law. (10). 2529-2540. (in Russian). doi: 10.18334/epp.10.10.111051.
Litvin V.V. (2018). Otsenka rezultatov funktsionirovaniya rossiyskoy sberegatelnoy sistemy i perspektivy ee razvitiya [Assessment of the results of the functioning of the Russian savings system and prospects for its development]. Innovation and Investment. (11). 135-142. (in Russian).
Matytsyna T.V., Lesnyak Yu.S., Sibil D.N., Surov A.S. (2017). Investitsionnye instituty kak vazhneyshie igroki finansovogo rynka Rossii [Overview of investment institutions in Russia]. Gosudarstvennoe i munitsipalnoe upravlenie. Uchenye zapiski. (4). 257-263. (in Russian). doi: 10.22394/2079-1690-2017-1-4-257-263.
Nikolaychuk O.A., Nureev R.M. (2020). Investitsionno-sberegatelnaya funktsiya domashnikh khozyaystv [Household investment and savings function]. Prostranstvo ekonomiki. (1). 81-101. (in Russian).
Ortmann R., Pelster M., Wengerek S.T. (2020). COVID-19 and investor behavior Finance Research Letters. 37 doi: 10.1016/j.frl.2020.101717.
Pagano M.S., Sedunov J., Velthuis R. (2021). How did retail investors respond to the COVID-19 pandemic? The effect of Robinhood brokerage customers on market quality Finance Research Letters. doi: 10.1016/j.frl.2021.101946.
Radzievskaya Ya.N. (2019). Spetsifika sovershenstvovaniya rynka kollektivnyh investitsiy v ramkakh institutsionalnoy sredy [Specifics of improving the collective investment market within the institutional environment]. Innovation and Investment. (10). 5660. (in Russian).
Sedipkova S.V. (2019). Paevye investitsionnye fondy nedvizhimosti kak instrument kollektivnyh investitsiy v Rossii i SShA [Reits as an instrument of collective investments in Russia and the USA]. Vestnik NGU. Seriya: Sotsialno-ekonomicheskie nauki. (2). 65-75. (in Russian). doi: 10.25205/2542-0429-2019-19-2-65-75.
Sharma A., Shin H., Santa-Maria M.J., Nicolau J.L. (2021). Hotels' COVID-19 innovation and performance Annals of Tourism Research. 88 doi: 10.1016/j.annals.2021.103180.
Smales L.A. (2020). Investor attention and global market returns during the COVID-19 crisis International Review of Financial Analysis. 73 doi: 10.1016/j.irfa.2020.101616.
Sokolovskiy A. (2020). Birzhevaya likhoradka [Stock market fever]. Rbk. (10-11(159)). 158-161. (in Russian).
Talwar M., Talwar S., Kaur P., Tripathy N., Dhir A. (2021). Has financial attitude impacted the trading activity of retail investors during the COVID-19 pandemic? Journal of Retailing and Consumer Services. 58 doi: 10.1016/j.jretconser.2020.102341.
Tenetnik O.S. (2018). Sberezheniya grazhdan kak instrument sistemnogo razvitiya ekonomiki [Citizens' savings as a tool for systemic economic development]. Finance: Theory and Practice». (3). 22-35. (in Russian). doi: 10.26794/2587-5671-2018-22-3-22-35.
Untaru E.-N., Han H. (2021). Protective measures against COVID-19 and the business strategies of the retail enterprises: Differences in gender, age, education, and income among shoppers Journal of Retailing and Consumer Services. 60 doi: 10.1016/j.jret-conser.2021.102446.
Vylkova E.S. (2019). Napravleniya sovershenstvovaniya imushchestvennogo nalogoob-lozheniya v Rossiyskoy Federatsii [Improving the property taxation in the russian federation]. Economy. Taxes. Law. (1). 127-135. (in Russian).
Zubets A.N. (2019). Potrebitelskoe povedenie rossiyskikh domokhozyaystv i ego vliyanie na tempy ekonomicheskogo rosta Rossii [Consumer behavior of Russian households and its impact on Russia's economic growth]. Innovation and Investment. (8). 173179. (in Russian).
