CC BY
146КОЛЛЕКТИВНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ: REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS (REIT) И ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ (ЗПИФН)
COLLECTIVE REAL ESTATE INVESTMENTS: REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS (REIT) AND CLOSED MUTUAL REAL ESTATE
INVESTMENT FUNDS (ZPIF)
УДК 336
DOI: 10.24411/2658-4964-2020-10047 Бахтиярова Айсель Бахтировна, аспирант Департамента финансовых рынков и банков Финансового университета при Правительстве РФ Россия, г. Москва
Bakhtiyarova Aysel Bakhtirovna, [email protected]
Аннотация
Инвестиции в недвижимость всегда считались одним из прибыльных инструментов. На самом деле, каждый год совершается много сделок на сотни миллиардов долларов. Первые фонды недвижимости были созданы в США в 19 веке. С середины прошлого века инвестиционные фонды недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REIT) начали распространяться по всему миру. И Россия также переняла опыт западных стран, создав в 2003 году собственную версию фонда недвижимости - закрытый паевой инвестиционный фонд или известный как ZPIFN. Российские ZPIFN часто считают аналогом REIT, но это не так. Есть несколько фундаментальных различий между двумя типами фондов недвижимости.
Abstract
Investing in real estates has always been considered one of profitable instruments. Actually, every year there are concluded many transactions for hundreds of billions of dollars. The first real estate funds established in the United States in the 19th century. Since the middle of the last century, real estate investment funds (Real Estate Investment Trusts, REIT) began to spread around the world. And Russia also adopted the experience of Western countries, creating in 2003 its own version of a real estate fund - a close-end mutual investment fund, or known like ZPIFN. Russian ZPIFN are often considered an analogue of REIT, but this is not so. There are several fundamental differences between the two types of real estate funds.
Ключевые слова: коллективные инвестиции, инвестиционные фонды недвижимости, закрытый паевой инвестиционный фонд, российский ZPIFN.
Key words: Collective investment ,Real Estate Investment Funds , close-end mutual investment fund, Russian ZPIFN.
С целью оживления экономики, правительства ряда стран придают все большие импульсы развитию инфраструктуры и недвижимости, и в этом случае следует отметить, что инвестиционные фонды недвижимости имеют большое значение для инвесторов, которые готовы инвестировать в сектор недвижимости и получать прибыль за счет своих инвестиций.
Что такое REIT и в чем их преимущества?
Инвестиционный траст недвижимости («Real Estate Investment Trust») - это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость. На данный момент популярность такого типа инвестиционного траста недвижимости растет среди инвесторов, которые стремятся расширить свой портфель за пределы публичных акций компаний или паевых инвестиционных фондов. Необходимо отметить, что REIT являются регулируемыми инвестиционными инструментами, которые обеспечивают коллективные инвестиции в недвижимость, когда инвесторы объединяют свои средства и вкладывают средства в траст с намерением получать прибыль или доход от недвижимости в качестве бенефициаров траста. Такой сегмент отрасли коллективного инвестирования как REIT выделяет средства для строительства или приобретения активов недвижимости, которые далее продаются или сдаются в аренду для получения дохода, и затем полученный доход распределяется между акционерами в конце финансового года. [1]
Первые инвестиционные трасты REIT появились на американском рынке 1960 годах, когда Конгресс США позволил широкому кругу инвесторов, в особенности мелким инвесторам вкладывать свой капитал в более масштабные объекты недвижимости, с возможностью получения больших доходов. Следует отметить, что на данный момент на американском рынке существует более сотни инвестиционных трастов недвижимости REIT, а их капитализация превышает 1,13 триллиона долларов США. С тех пор американский подход в формировании REIT активно развивался и служил образцом для более чем 35 стран по всему миру.
В соответствии с законодательством США существуют три типа основных инвестиционных трастов по недвижимости: долевые (EquityREIT), ипотечные (Mortgage REITs) и гибридные (Hybrid REIT). REIT являются частью чрезвычайно разнообразной отрасли. Мало того, что существуют различные
категории REIT, их могут включать в себя различные типы свойств и классификации. [2]
1. Долевые (Equity REIT)- EREIT покупает, владеет и управляет недвижимостью, приносящей доход. Этот тип может инвестировать в квартиры, торговые центры и офисные здания. Долевые REITs - хороший выбор для долгосрочных инвестиций, потому что дивиденды зарабатываются доходом от аренды и приростом капитала от продажи недвижимости. EREIT составляют 90% REIT в Соединенных Штатах.
2. Ипотечные (Mortgage REIT)-MREIT не инвестируют в недвижимость. Чаще всего, они специализируются на ипотечном кредитовании или на покупке ипотечных ценные бумаг. Выручка по ипотечным REIT создается за счет процентов, полученных по ипотечным кредитам. Если процентные ставки низкие или ожидается их снижение, то они считаются надежными инвестициями. Такие ипотечные REIT считаются более волатильными по сравнению с долевыми на рынке с изменяющимися процентными ставками, поскольку их дивиденды формируются процентными платежами. И по этой причине ипотечные MREITs составляют только 10% от REITs в Соединенных Штатах.
3. Гибридные REIT представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT, и зарабатывают деньги за счет комбинации ренты и процентов. Они объединяют инвестиционные стратегии обеих компаний и обеспечивают инвесторов более диверсифицированным портфелем.
Но в чем же преимущества инвестиционных фондов REIT?
Следует отметит, что у таких инвестиционных фондов недвижимости есть ряд очевидных особенных преимуществ по сравнению с другими способами вложения средств. Начнем с того, что фонды недвижимости REIT предлагают инвесторам такие преимущества как в вложения средств в недвижимость наряду с преимуществами инвестирования в публично торгуемые акции. Помимо того, на основе исторической статистики нужно отметить, что американский тип инвестиционных трастов недвижимости обеспечивали, как крупных, так и мелких инвесторов дивидендными доходами, конкурентоспособностью на рынке, прозрачностью, ликвидностью, защитой от инфляции и диверсификацией портфеля.[3] Основные существенные преимущества инвестиционных трастов REIT : Ликвидность
Ликвидность - это главная причина, по которой любой инвестор захочет вложить средства в REIT. Необходимо отметить, что недвижимость как класс активов, как известно, имеет хороший профиль доходности от риска. И это
означает, что такой инструмент инвестирования обеспечивает большую доходность, и стоит также констатировать, что риск снижения на них не так высок по сравнению с другими инвестициями. Однако недвижимость как класс активов имеет существенный недостаток, который заключается в том, что она крайне неликвидна. Инвесторы, которые хотят обналичить свои инвестиции в недвижимость, должны ждать неделями (если не месяцами), чтобы сделать это. Именно здесь на помощь приходят инвестиции в инвестиционные фонды недвижимости (REIT). Ценные бумаги, продаваемые REITs, котируются на многих биржевых площадках по всему миру, и могут быть быстро реализованы.Поэтому инвесторы, вкладывающие свои деньги в инвестиционные фонды недвижимости (REIT), получают выгоду от чрезвычайно высокой ликвидности, которая была практически не реальной на рынке недвижимости.
Высокая дивидендная доходность
Еще одним из основных преимуществ инвестирования в ценные бумаги REITs является их высокая дивидендная доходность. REIT обязаны ежегодно распределять акционерам не менее 90 процентов своего налогооблагаемого дохода в виде дивидендов. Необходимо отметить, что дивидендная доходность этой отрасли исторически обеспечивала инвесторов устойчивым потоком дохода даже в неблагоприятных рыночных условиях, причем как правило выше чем в среднем, по другим акциям. По данным MSCI, который составляет и отслеживает индекс, индекс MSCIUSREIT генерировал общий годовой доход в размере 10,6% в год с 30 декабря 1994 года. Он превзошел индекс MSCI USA Investable Market Index (IMI), который отслеживает большие сегменты средней и малой капитализации рынка США, примерно на 60 базисных пунктов в год за тот же период.[4]
Диверсификация
Как правило, цены на недвижимость не коррелируют с ценами на акции. Они могут двигаться вместе или в совершенно противоположных направлениях. Добавление REIT к диверсифицированному инвестиционному портфелю может обеспечить столь необходимую диверсификацию. Огоит отметить, что инвестиционные трасты в недвижимость REIT дают возможность диверсифицировать возникающий при инвестировании в один объект недвижимости риск. Это происходит потому, что эти трасты владеют широким спектром объектов. Аточнее, они владеют квартирами, кондоминиумами, офисами, торговыми заведениями и т. д. на разных рынках. Таким образом, они обладают достаточной диверсификацией, чтобы защитить себя от рисков, которые могут присутствовать на любом микрорынке. Именно
это преимущество инвестиционных трастов делает их предпочтительным вариантом для многих инвесторов.
Возможность выбора
REIT предоставляет большой выбор индивидуальным инвесторам. Существуют различные типы трастов, которые удовлетворяют потребности различных инвесторов. Существуют некоторые инвестиционные фонды недвижимости (REIT), которые инвестируют исключительно в собственный капитал. Это означает, что они покупают недвижимость напрямую и, следовательно, получают прибыль от денежных потоков и повышения стоимости капитала, которые эти объекты обеспечивают в долгосрочной перспективе. Их доходность, однако, изменчива и подвержена изменениям на рынке. С другой стороны, инвестиционные фонды недвижимости (REIT) также предлагают возможность инвестирования на основе долга. Такие фонды выдают кредиты застройщикам. Эти застройщики затем выплачивают фиксированную доходность по кредитам, которые передаются инвесторам фонда. Таким образом, инвестиционные фонды недвижимости имеют возможности как для рискованных, так и для не склонных к риску инвесторов. Покупая комбинацию долговых и акционерных REIT, можно создать портфель с любыми характеристиками по риску и доходу. [5] Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) на Российском рынке
Инвестиционные фонды недвижимости, или REIT, признанная и доминирующая сила в мире инвестиций в коммерческую недвижимость США, в последние годы прижилась во многих других развитых финансовых рынках. А что касается России, у нас существуют свои аналоги инвестиционным трастам недвижимости. Очевидный факт, финансовый рынок России перенял опыт западных стран, и таким образом создал свой тип закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН). На самом деле, ЗПИФН часто считают аналогом инвестиционного фонда недвижимости REIT, но в сущности это не так. Между этими двумя типами фондов существуют принципиальные различия.
Знаменитый и динамично развивающийся инструмент финансового рынка России ЗПИФ недвижимости (ЗПИФН), какилюбой обычный паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом, он имеет пайщиков фонда недвижимости, которые могут быть, как и юридическими лицами, так и физическими. Для уточнения, необходимо отметить, что закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) - это долгосрочный инструмент
инвестирования, который как и REITs имеет привлекательный доход и привлекательное соотношение доходности и риска.
Основной целью таких фондов ЗПИФН является приобретение объектов недвижимости, а также прав на недвижимости с целью получения дохода в виде арендных платежей. Помимо того, получения прибыли возможно и при продаже объектов вследствие увеличения их рыночной стоимости. Фонд ориентирован на мелких и крупных инвесторов, которые заинтересованы в долгосрочных инвестициях на рынке недвижимости.
Другими словами, паевые инвестиционные фонды недвижимости — это такие фонды, которые вкладывают средства инвесторов в объекты коммерческой или жилой недвижимости. Инвесторы (могут быть как частные инвесторы, так и юридически лица) предоставляют свои средства фонду в доверительное управление. И управляющая компания в свою очередь вкладывает полученные деньги в объекты недвижимости и занимается их менеджментом. И в процессе, в обмен на вложенные средства инвесторы получают ценные бумаги фонда, паи, цена которых меняется в зависимости от стоимости недвижимости в фонде.[6]
Необходимо также отметить, что паи ЗПИФН нельзя погасить, и в любой момент времени получить средства. А также необходимо добавить, что паи выдаются только пайщикам при формировании фонда, и, следовательно, поэтому погасить их можно только через несколько лет, когда имущество фонда будет распродано и фонд закроется. Закрытая структура ПИФов недвижимости связана с низкой ликвидностью недвижимости, а также длительным сроком реализации проектов, в которые инвестируются средства. Имущество фонда не принадлежат управляющей компании, оно принадлежит пайщикам. Однако, управляющая компания занимается выбором и недвижимости для инвестирования и их менеджментом. И за управление УК получает ежегодный процент от стоимости чистых активов фонда. [9]
В зависимости от направления выделают несколько категорий ПИФов: •девелоперский, •земельный, •рентный, •смешанный, •строительный.
В соответствии с законодательными нормами, большая часть активов фонда должна быть инвестирована в недвижимость (в т. ч. офисы, торговые центры, квартиры, земельные участки). Остальная часть может быть вложена,
например, в депозиты или облигации. Инвестиционная стратегия и прочие детали работы фонда подробно описаны в правилах доверительного управления, опубликованных на сайте каждой управляющей компании. Паевые инвестиционных фонды ЗПИФН получили большое распространение в России. И на данный момент зарегистрировано более пяти сотен ЗПИФ недвижимости на российском рынке. Это обусловлено следующими причинами.
Вопервых, постоянный рост цен на недвижимость, наблюдавшийся до э кономического кризиса, стимулировал стабильный приростстоимости фонда. Вовторых, инвестирование через ЗПИФН позволяло получить ряд налоговых преимуществ, в частности отсутствие налога на имущество и земельного нало га. Наконец, возможность обособления имущества, переданного в ЗПИФН, от имущества владельца пая и управляющей компании позволяет противодейств овать(нивелировать) недружественным(е) посягательствам в отношении иму щества, переданного в ЗПИФН.Так, при государственной регистрации прав на недвижимость, переданную в ЗПИФН, в Едином государственном реестре пра в на недвижимое имущество и сделок с ним указывается, что собственниками такой недвижимости являются владельцы паев ЗПИФН, без указания конкрет ных имен (наименований). [7]
И чем эти инвестиционные инструменты отличаются друг от друга? REIT и ЗПИФН
• Организационно-правовая форма фондов недвижимости
1. Согласно ст. 10 Федерального закона № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», ПИФ представляет собой «обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании», и не является юридическим лицом. Согласно американскому законодательству, инвестиционные трасты REIT являются юридическими лицами, не должны быть финансовым учреждениями или страховыми компаниями.
2. Статус организаций Инвестиционных фондов REIT в США -корпорация или траст, и, следовательно,управляются советом директоров или доверительным собственниками. Однако, в России форма организаций ПИФа иная - без корпоративного статуса, соответственно поэтому их представляют управляющие компании: банки, страховые компании, брокеры.
3. Согласно российскому законодательству, фонды недвижимости могут быть только в виде закрытых ПИФов (ЗПИФов)- паи продаются только при формировании фонда, и пайщик имеет право выкупа своей доли лишь при
завершении фонда. Американские трасты REIT могут быть как и закрытыми (с фиксированным количеством долей), так и открытыми (в этом случае могут создаваться новые доли и погашаться в любое время).
• Источник Дохода
Американские трасты или фонды недвижимости REIT могут получать доход от аренды недвижимости, роста стоимости долей и от инвестиций строительства в недвижимость. Однако с условием того, что не менее 75 % общего дохода инвестиционного траста должно получаться от арендной платы или от процентов ипотечного кредитования. C российскими ЗПИФН ситуация иная. Фонды недвижимости значительную часть прибыли получают от инвестиций в строительство недвижимости. Лишь 10-15% приходится на арендную плату. Стоит также отметить, что в портфель ЗПИФН могут быть также включены ценные бумаги, жилищные сертификаты, имущественные права на недвижимость и акции российских закрытых акционерных обществ.
• Способ распределения прибыли
Инвестиционные фонды REIT распределяют ежегодно порядка 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов между инвесторами. А что касается российских ЗПИФН, то их дивиденды реинвестируются. Это значит, что пайщики имеют право на средства только после завершения деятельности фонда. Но в некоторых случаях, УК допускают выплату промежуточных доходов. [8]
Таким образом, мы приходим к выводу, что Закрытые паевые инвестиционные фонды(ЗПИФ) не являются эквивалентом REIT в силу различий в организационно-правовой структуре, источниках доходов и способах распределения прибыли.
Список литературы
1. Алексей Мартынов,"Фонды недвижимости ЗПИФ и REIT. Как инвестировать в недвижимость легко и просто.", 26.03.2018 , [Электронный ресурс].- Режим доступа: https://activeinvestor.pro/fondy-nedvizhimosti/
2. Аллен, М.Т., Дж. Мадура и Т.М. Springer, 2000. "Характеристика рейта и чувствительность возврата рейта. журналнедвижимости и финансов и экономики", 21 (2): 141-152
3. Амвросий, Б.В. и P.D. Линнеман, 2001. 'Рейт организационная структура и эксплуатационные характеристики. Журнал исследования недвижимости", 21 (3): 141-162.
4. Брунен Д. и Д.К. Sjoerd, 2012. Обзорные статьи: 50 лет или трасты инвестиций в недвижимость: международный экспертиза подъема и производительности рейтов. Журнал литературы по недвижимости, 20 (2): 197-223
5. Георгий Калашников /'Коллективные инвестиции в недвижимость: REIT и ЗПИФ",Журнал "Opinion"^ 66-69
6. Информационный ресурс Investfunds Группа Cbonds [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://pif.investfunds.ru/
7. Тропина Ж.Н. Эволюция институтов коллективного инвестирования. // Вестник ИЭАУ. - № 7. - 2015. - С. 1
8. Тропина Ж.Н.Проблемы развития закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. // Вестник ИЭАУ. - № 9. - 2015 - С
9. Тропина Ж.Н. Заикин С. Специфика функционирования ПИФов. Сборник: Социально-экономические проблемы развития РФ. - М. 2013г. С.81-85.
Bibliography
1. Alexey Martynov, "Real estate funds ZPIF and REIT. How to invest in real estate is easy and simple. ", 03/26/2018, [Electronic resource] .- Access mode: https: //activeinvestor.pro/fondy-nedvizhimosti/
2. Allen, M.T., J. Madura, and T.M. Springer, 2000. "Rate Characteristics and Rate Return Sensitivity. Journal of Real Estate and Finance and Economics ", 21 (2): 141-152
3. Ambrose, B.V. and P.D. Linneman, 2001. "Wright organizational structure and operational characteristics. Journal of Real Estate Research ", 21 (3): 141-162.
4. Brunen D. and D.K. Sjoerd, 2012. Review articles: 50 Years or Real Estate Investment Trusts: An International Expertise on Rise and Rate Performance. Journal of Real Estate Literature, 20 (2): 197-223
5. Georgy Kalashnikov, "Collective Investment in Real Estate: REIT and CUIFs," Opinion Magazine, pages 66-69
6. Information resource Investfunds Cbonds Group [Electronic resource]. -Access mode: http://pif.investfunds.ru/
7. Pathina J.N. The evolution of collective investment institutions. // Bulletin of the IEAU. - No. 7. - 2015. - S. 1
8. Tropina Zh.N. Problems of development of closed mutual investment real estate funds. // Bulletin of the IEAU. - No. 9. - 2015 - C
9. Pathina J.N. Zaikin S. The specifics of the functioning of mutual funds. Collection: Socio-economic problems of the development of the Russian Federation. - M. 2013 S.81-85.
