CC BY
28
УДК 91
КАРТОГРАФИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ БЛИЖНЕГО ПОДМОСКОВЬЯ НА ПЕРСПЕКТИВНОСТЬ К ФОРМИРОВАНИЮ НОВОЙ ЗАГОРОДНОЙ ЗАСТРОЙКИ
© И.О. Дубровин
Dubrovin I.O. Cartographical estimation of near Moscow lands on the prospective to forming of new countryside development.
The devised mapping technique of forming conditions of modern countryside development presupposes the use of geoinformation system for data gathering, storages and processing about estimated parameters. Thus data processing in geoinformation system is a part of a cartographical estimation and its absence makes it difficult to carry out that estimation owing to sizable amount of information. One of directions of practical use of the devised technique will be an estimation of lots potentially free with the object ot an realization opportunity of civil-engineenng designs of the country reai property.
рованию новых мест проживания предполагает использование ряда параметров, которые можно обобщить в четыре основные группы: природные, социально-экономические, санитарные и инженерно-технические и экологические (табл. 1).
Для оценки перспективности территории к застройке из всего комплекса параметров целесообразно выделить ведущие параметры, которые будут влиять на облик территории Подмосковья в ближайшие десятилетия. Это, прежде всего, условия автомобильной доступности, определяющие возможность постоянного либо временного проживания, и рыночная цена земельного участка, являющаяся следствием комплекса положительных и отрицательных свойств территории. Цены на земельные участки будут определять качественный состав будущей застройки.
Таблица 1
Система параметров оценки загородной недвижимости
Природные____________________________________________________________________________________________________
физико-географическая характеристика района___________________________________________________________________________
оценка pacnojn учаемого участка относительно г. Москвы с учетом преобладающих направлений ветров, подземного
и поверхностного стока________________________________________________________________________________________________
Социально - экономические______________________________________________________________________________________________
принадлежность территории к зоне тяготения одного из шоссе____________________________________________________________
оценка динамики загородной застройки__________________________________________________________________________________
выделение «ядер концентрации» (оценка плотности застройки)____________________________________________________________
оценка качественных характеристик существующей загородной недвижимости________________________________________________
концепция развития района_____________________________________________________________________________________________
оценка существующей социальной инфраструктуры_________________________________________________________________________
наличие торговых, развлекательных и спортивных объектов_______________________________________________________________
исторические предпосылки______________________________________________________________________________________________
популярные места формирования загородной недвижимости (уровень рыночных цен)__________________________________________
перспективные к застройке территории__________________________________________________________________________________
Санитарные и инженерно-технические____________________________________________________________________________________
существующие ограничения загородной застройки_________________________________________________________________________
мощности существующей коммунальной инфраструктуры_____________________________________________________________________
время и расстояния проезда до мест работы_____________________________________________________________________________
условия подключения к инженерным коммуникациям________________________________________________________________________
оценка и уточнение системы ограничений________________________________________________________________________________
планирование концепции размещения объектов недвижимости на участке____________________________________________________
Экологические_________________________________________________________________________________________________________
оценка положительных и отрицательных объектов окружения_______________________________________________________________
степень техногенной нагрузки на территорию____________________________________________________________________________
рекреационный потенциал территории____________________________________________________________________________________
Процесс субурбанизации в Московской области развивается значительными темпами. Преимущества загородного образа жизни в современных условиях предопределяют стремление все большего числа людей к переезду в ближайшее Подмосковье. Это способствует увеличению активности участников рынка загородной недвижимости. Субъекты, осуществляющие реализацию проектов застройки на рассматриваемой территории, нуждаются в материалах, отражающих природные, транспортные, социально-экономические, административные и др. условия перспективных мест застройки. Картографическая оценка территории позволит выделить наиболее целесообразные к реализации проектов земельные участки.
Проведение комплексной оценки территории ближнего Подмосковья на перспективность к форми-
Выделение территорий, перспективных к застройке, возможно путем исключения всех территориальных ограничений, предусмотренных действующим законодательством. Все ограничения были разделены на группы, для которых разработаны соответствующие карты:
- ограничения, связанные с поддержанием особых функций водных объектов. Это водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы и зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
- ограничения, связанные с поддержанием санитарного режима территории. На карте показаны санитарно-защитные зоны для объектов пяти классов опасности;
- ограничения, связанные с безопасностью функционирования объектов линейной инфраструктуры. К таким объектам относятся защитные зоны газо- и нефтепроводов, санитарно-защитные зоны линий электропередач, охранные зоны кабелей связи и водоводов;
- ограничения, связанные с особым статусом
территорий. Это земли промышленности, транспорта, энергетики, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения;
- ограничения застройки на землях лесного фонда;
- ограничения на землях особо охраняемых
природных территорий;
- ограничения. связанные с обеспечением
безопасности полетов.
Использование средств геоинформационных систем позволяет повысить точность и оперативность данного исследования. Для выделения перспективных к застройке территорий на исследуемом участке Подмосковья была создана база географических данных в формате Е8Я1. Ограничения застройки представлены в
точечными тинейными и полигонзльными объек-тами. Методом построения буферных зон отложены зоны, запрещенные к проведению строительных работ. Таким образом было получено географическое распределение ограничений застройки, описанное в системе нормативных документов.
Потребительская ценность территорий, пригодных для загородной застройки, зависит от ряда факторов. Их условно можно разделить на «объективные» и «субъективные». Первые поддаются количественным оценкам и могут применяться для оценки земельных участков. К ним относятся: рекреационный потенциал территории, близость к г. Москве, наличие сформированных ранее мест коттеджной застройки, принадлежность к старым дачным местам и др. Субъективные факторы трудно оценивать, хотя при глубоком их рассмотрении, возможно найти некоторые закономерности. Например, в месте, ничем не отличающемся от ближайшего окружения, могут поселиться влиятельные люди, знакомые узкому кругу лиц. Последние также будут стремится жить вблизи «своих». Возможны случаи, когда местность особо выделяется своими эстетическими свойствами (красивые виды, слабо измененная природная среда) при прочих равных условиях. Либо на территории строятся крупные объекты развлекательной инфраструктуры - например, район Яхромы -парки Сорочаны. Экстрим. Волен и др. Эти и. возможно, некоторые другие факторы могут в значительной
степени влиять на качественный состав застройки. Разработать систему оценки ценности территорий с использованием набора параметров ввиду наличия трудно формализуемых субъективных факторов представляется невозможным. Поэтому предлагается оценивать территорию не как совокупность ее потребительских свойств как объекта застройки загородной недвижимостью, а как результат реакции сложившегося на территории Московской области рынка загородной недвижимости на множество объективных и субъективных факторов.
В теории оценки существует несколько подходов к ее осуществлению: затратный метод, метод аналогий и метод наиболее эффективного использования. Для оценки необходимо применять все три метода одновременно, присваивая им веса для принятия окончательного вывода о стоимости объекта. Однако при невозможности осуществить оценку всеми из методов и доказанности целесообразности применения одного из них, возможно пользоваться одним [1]. Так, информационная база картографирования не позволяет оценивать объекты недвижимости затратным методом и методом наиболее эффективного использования. Однако для выбранного масштаба (1:100 ООО) и приема (расчет абстрактного геополя) картографирования мы считаем достаточным применить метод аналогий, реализованный в ГИС в виде функций интерполяции.
На настоящем уровне развития геоинформацион-ной инфраструктуры невозможно получать данные непосредственно о сделках с землей из уполномоченных организаций. Поэтому единственным возможным способом создания карты ценности территорий является использование источников из специализированных изданий, в которых показаны предложения продажи объектов загородной недвижимости. В этом исследовании использовались данные системы «R2 Навигатор». Это клиент-серверная коммерческая Интернет-система», объединяющая в электронном виде объявления о продаже недвижимости из всех ведущих массовых изданий Московской области. Здесь содержится информация о ценах, размерах земельных участков, площади и этажности коттеджей, наличию коммуникаций, местоположению и другим важным параметрам. Преимуществом использования такой системы является возможность отслеживания всех продающихся на открытом рынке коттеджах и дачах и, как следствие, использовать для анализа большие выборки данных (получать большую плотность точек по территории для повышения достоверности интерполяции).
Нанесение табличных данных (формат HTML) из системы «R2 Навигатор» на карту (слой ГИС) производилось операцией геокодирования (geocoding). Сущность этой операции состоит в сопоставлении таблиц географических (с добавлением координат и описанием проекции) и обычных (на основе таблиц свойств) баз данных. В качестве географической базы данных выступает слой с таблицей названий населенных пунктов. Программа автоматически сравнивает поля этого слоя с таблицей из «Навигатора». Когда находится сопоставление (например, записи «Болтине» в поле слоя населенных пунктов ГИС находится запись «Болтино» в соответствующей колонке таблицы), функция геокодирования записывает в отдельный слой координаты населенного пункта и колонки из таблицы «Навигато-
ра». Таким образом, создается новый слой с точками, где указаны цены и размеры коттеджей и дач.
Следует отметить, что использование такого метода не является абсолютно точным, т. к. точки ставятся в координатах геометрического центра территории населенного пункта. Таким образом, исключается возможность отслеживания «дорогих» и «недорогих» мест застройки в пределах одного населенного пункта или сложившегося места застройки. С развитием адресных баз данных ГИС (на момент написания работы такие базы были созданы только на территорию г. Москвы) станет возможной более точная привязка к карте таблиц с ценами. Однако исследования даже с такими допущениями в выбранном масштабе (1:100 ООО) дают достаточно точную картину распределения цен на земельные участки.
Информационное обеспечение картографирования цен на землю предопределяет необходимость использование теории поля. Теоретические основы использования теории поля в картографии были разработаны А.Д. Армандом [2]. Он отмечал, что для того, чтобы какое-то конкретное поле было определено, необходимо выработать операционное определение типа: «Если в точке с координатами х, у, z проделать операции а, b ..., то получим значение параметра (параметров) Р, характеризующее состояние Е поля N в этой точке». Другими словами, путем некоторых операций возможен расчет картографируемого показателя на неизвестные территории как характеристика некоторого поля (уровня цен). Арманд отмечает, что непрерывная модель поля не противоречит данным опыта лишь в некоторых пределах детальности, или масштаба исследования.
Создание геополя уровня цен на земельные участки предлагается использовать с применением одного из существующих алгоритмов интерполяции по нерегу-лярно расположенной ссти точек. Выбору надежного метода интерполяции для географических исследований посвящен ряд работ [3-8]. Отмечается, что выбор метода зависит от конкретной задачи.
Сравнительный анализ точности методов был проведен в модуле ArcGIS Geostatistical Analyst. Результаты представлены в табл. 2. Как видно из табл. 2, все из перечисленных методов близки по точности. Наименьшие погрешности расчета (наименьшая среднеквадратическая ошибка) у метода универсального кригинга.
В соответствии с разработанными принципами, в среде ArcGIS была создана карта ценности земель, пригодных к застройке (рис. 1). Основной принцип ее создания - известная закономерность, связанная с тяготением новой загородной застройки к уже существующей
в соответствии с ее классом. Другими словами, автор считает, что в ареалах распространения статусного жилья (Рублево-Успенское шоссе, район Клязьминского водохранилища и др.) преимущественным типом новой застройки будет также элитарная недвижимость. Таким образом, выявив географические закономерности ценности земель, возможно экстраполировать полученные значения на незастроенные участки.
Средствами ГИС была проведена массовая оценка условно пригодных к застройке участков на предмет перспективного класса будущей загородной недвижимости. Для этого была использована функция зональной статистики модуля ESRI ArcGIS Spatial Analyst. В результате работы данной функции к слою условно свободных участков было добавлено поле с записью показателя ценности. Далее, согласно разработанной классификации загородной недвижимости, было проведено ранжирование участков на 4 класса.
Карта ценности показывает, что на рассматриваемой территории существуют несколько престижных мест для загородной застройки.
Наиболее престижное место - территории, граничащие с Клязьминским водохранилищем. Преимущественно сосновый лес лесопаркового хозяйства «Северное» здесь соседствует с водохранилищем, являющимся частью глубоководной речной системы. Это место удобно для ежедневных неутомительных поездок в г. Москву. Здесь хорошо развита рекреационная инфраструктура (санатории, яхт-клубы, рестораны и др.). Мест, пригодных для строительства, здесь сравнительно мало, поэтому цены на свободные участки для застройки здесь высокие. Здесь построены коттеджные поселки «Смородинка», «Дубрава», «Золотой город» и «Тихая гавань». Другое престижное место коттеджного и дачного строительства - район между Пяловским и Пестовским водохранилищем. Относительная удален-
ПUV I D V»1 JRU.IUI tntvixn nVU.H
V 1UV1XD D1 ri
наличие лесных массивов и водохранилищ обусловили высокий рекреационный потенциал территории. Здесь много санаториев и домов отдыха. В настоящее время на этой территории формируются организованные коттеджные поселки «Аврора (Ватервилль)», «Фортуна», «Лазурный берег» и «Зеленый мыс». Проектом застройки последних двух предусмотрены объекты социальной и развлекательной инфраструктуры. Часть зоны (остров, на котором расположены деревни Пестово и Витенево) закрыт для общего доступа как охраняемая зона источника питьевого водоснабжения. Однако эта территория активно застраивается коттеджами высокого класса.
Таблица 2
Сравнительная характеристика методов интерполяции для расчета индикаторного показателя ценности территорий
Группа методов Вариант метода интерполяции Средняя квадратическая ошибка расчета ценности, долл. США
регуляризованные сплайны 25
радиальные базисные функции мультиквадриковая функция 30
обратная мультиквадриковая функция 25
сплайны с натяжением 25
интерполяция по обратно взвешенным расстояниям 27
кригинг обычный кригинг 25
универсальный кригинг 24
Оценка земельного потенциала территории для формирования загородной коттеджной и дачной застройки разных классов
УСЛОВНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ
Эконом. Коттеджи и дачи, возводимые по принципу максимальной экономии средств, как правило, собст-веными силами владельцев. Дома средней площадью 180 кв .м. на участках площадью 10-15 соток.
; Бизнес. Это объекты загородной недвижимости, строящиеся из относительно недорогих строительных материалов с привлечением на часть строительных работ низкоквалифицированных рабочих. Дома средней площадью 250 кв. м. на участках площадью 12-18 соток.
Бизнес плюс. Класс отличается возможностью проводить строительные работы при помощи квалифицированных строителей из качественных материалов.Для этого класса экономически целесообразной становится централизованная застройка специализирующимися фирмами.
Это дома средней площадью 380 кв. м. на участках площадью 15-20 соток.
Р Де люкс. Объекты загородной недвижимости
■Л-.-- максимального качества строительства с
привлечении специалистов высокого класса.
Должны быть оснащены современными технологическими средствами, обеспечивающими комфорт проживающих в доме людей.
Если застройка здесь будет осуществляться централизованно, то для объектов такого класса необходимым будет являться формирование объектов досуговой и социальной инфраструктуры. Дома средней площадью 480 кв. м. на участках площадью 22 - 28 соток.
[ | территории, на которых застройка ограничена
Ф ж граница ареала застройки для постоянного / проживания
Масштаб 1:100 000 Кафедра картографии и геоинформатики
|--------1—(_ц МГУ им. М.В.Ломоносова, 2005 г.
1 0 0,5 1
Рис. 1. Легенда карты оценки земельного потенциала для загородного строительства
Фактор закрытости территории от посторонних является положительным с точки зрения безопасности владельцев новой застройки.
Третье известное для загородной застройки место -район пос. Трудовая. Его популярность связана с тем, что здесь с советского периода строились дачи для трудовой и военной элит. Старые дачные поселки в этих местах расположены в сосновом лесу. Наиболее респектабельная часть из них граничит с Икшинским водохранилищем. Это место относительно удалено от г. Москвы, поэтому застройка здесь ориентирована на частое, но не постоянное проживание.
Рассмотренные районы являются «центрами притяжения» для вновь формируемой загородной застройки, т. к. снабжены соответствующей инфраструктурой и коммуникациями. Существуют также и другие центры формирования новой застройки, где цены на недвижимость не так высоки. Класс застройки здесь ниже, однако особенности этих мест привлекают как частных застройщиков, так и крупные строительные организации в силу значительного рекреационного потенциала таких территорий. Подобных районов несколько. Это сравнительно удаленный от Москвы район, граничащий с северо-восточными берегами Икшинского и Пестовского водохранилищ. В настоящее время здесь строятся коттеджные поселки «Пестовская гавань» и «Золотой плес».
Район Клинско-Дмитровской гряды известен нехарактерным для большей части изучаемой территории расчленением рельефа. Относительно большой перепад высот здесь позволяет строить горнолыжные сооружения. В настоящее время в этих местах функционируют несколько крупных спортивно-развлекательных клубов «Славино», «Саракс», «Лисья нора», «Эйрволк», «Со-рочаны», «Клуб Л. Тягачева», «Волен» и другие областного значения с объектами досуговой инфраструктуры. Такое соседство положительно сказывается на новой застройке - люди предпочитают строить дачи именно вблизи от известных мест отдыха. Кроме застройки вблизи населенных пунктов частного характера здесь формируются новые коттеджные поселки «Лапландия», «Пуриха», «Альпийская долина», «Петровские дали», «Новые Горки» и «Дюна».
Интересно, что прямой зависимости популярности места застройки от удаления от МКАД нет. Популярность места можно рассчитывать только как комплексную характеристику ряда ведущих факторов формирования загородной застройки.
Соотношение зон, перспективных к загородной застройке определенными классами, показано на рис. 2.
Низкая доля территорий, перспективных к новой застройке класса «эконом», связана со сравнительной популярностью района системы судоходных водохранилищ и Клинско-Дмитровской гряды. Земля здесь стоит сравнительно дорого даже на удаленных от Москвы территориях. Значительная доля территорий, оцененных как класс «бизнес», при существующих темпах субурбанизации приведет к формированию новых мест загородного расселения, ориентированных на проживание людей со средним уровнем доходов. На лучших местах (как правило, вблизи водохранилищ и г. Москвы) будет сформирована высококлассная застройка. Таким образом, можно судить о хороших перспективах рассматриваемой территории для формирования современной загородной застройки. Территорий, условно пригодных для строительства, здесь сравнительно много. Ограничены по площади лишь места застройки класса «де люкс». Вслед за новой коттеджной застройкой будет развиваться торговая, социальная и развлекательная инфраструктура. Ее уровень будет высоким, т. к. целевая аудитория в виде жителей пригородов будет сравнительно обеспеченной.
бизнес+
20%
де люкс 2%
Рис. 2. Соотношение перспективных к застройке участков по качественным признакам в пределах изучаемой территории субрегионального уровня
ЛИТЕРАТУРА
гтммг-ымгчг'ты /
Д Г Гntnummu М А сТ)#»пг»тш*г»и
М.: Финансы и статистика, 2005. 496 с.
Армат) Количественные методы изучения природы. М.:
Мысль, 1975. 216 с.
Берляит А.М. Картографический метод исследования. М.: Изд-во Моск. ун-та, 1978. С. 35.
Жуков В.Г., Сербснюк С.Н., Тикунов B.C. Математико-картогра-фическое моделирование в географии. М.: Мысль, 1980. 224 с. Мусин О.Р., Сербенюк С'.Н. Цифровые модели «рельефа» континуальных и дискретных географических полей // Банки географиче-
ских данных для тематического картографирования / под ред. К.А. Сапищева. М.: Изд-во МГУ, 1987. С. 156-170.
ЛеМерс М.Н. Географические информационные системы. М.: Изд-во Дата+, 1999. С. 107-108.
Кошель ('.М., Мусин О.Р. Методы цифрового моделирования: кригинг и радиальная интерполяция // Информ. бюл. ГИС-Ассо-
циации. 2000. №4 (26)/5 (27). С. 32-33; 2001. №1 (128). С. 58; № 2 (29)/3 (30). С. 23-24.
Лурье И.К. Анализ и моделирование геосистем // География, общество, окружающая среда. Т. IV. Картография, геоинформатика и аэрокосмическое зондирование / под ред. Н С. Касимова. С. 103.
Поступила в редакцию 16 июля 2006 г.
