CC BY
139
Кадастровая оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения
Е.А. Гольда
системный аналитик ООО «Центр менеджмента оценки и консалтинга»
Переход с 1 января 2006 года на налогообложение исходя из кадастровой стоимости при определении величины кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения позволяет выполнять не только фискальную, но и стимулирующую функцию налогов, обеспечить справедливое налогообложение и, как результат, рациональное землепользование. Механизм расчета кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения изложен в проекте методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, разработанных в соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, в рамках работ по проектированию и разработке автоматизированной подсистемы кадастровой (массовой) оценки объектов недвижимости (далее - Методические указания). Рассмотрим основные особенности подхода к оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения в Методических указаниях.
Объектами оценки в Методических указаниях являются не земли сельскохозяйственного назначения, а конкретные земельные участки. В связи с этим в качестве достоверного источника информации о перечне объектов оценки выступает государственный земельный кадастр. Земли сельскохозяйственного назначения с точки зрения методического подхода к оценке делятся на шесть групп:
1) земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища и т. д.;
2) уникальные земли сельскохозяйственного назначения, занятые, малопригодными под пашню, но по своим свойствам пригодные для выращивания некоторых видов насаждений;
3) земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
4) земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами, которые используются для предпринимательской деятельности;
5) лесные земли (покрытые и непокрытые лесом) в составе земель сельскохозяйственного назначения;
6) прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками и т. п.
Кадастровая стоимость земель первой группы определяется с использованием доходного подхода, методом капитализации земельной ренты. Земли второй и четвертой групп оцениваются индивидуально, кадастровая стоимость принимается равной рыночной, определение рыночной стоимости сопровождается оформлением отчета в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Земли третьей группы оцениваются путем выделения и оценки эталонных земельных участков. Кадастровая стоимость земель пятой группы определяется по результатам кадастровой оценки земель лесного фонда первой группы, а шестой - с использованием минимального показателя, полученного по результатам оценки земель сельскохозяйственного назначения первой группы.
В состав земельного участка могут входить разные группы земель сельскохозяйственного назначения, поэтому предполагается, что если возможно выделить площадь каждой группы в границах оцениваемого земельного участка, то его кадастровая стоимость определяется суммированием удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения каждой группы, умноженных на площадь, занимаемую этой группой земель в границах земельного участка. Информацию о структуре оцениваемого земельного участка на конкретный момент времени имеет только собственник земельного участка. В связи с этим сегодня при выполнении работ по массовой кадастровой оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения такая информация оценщику недоступна, следовательно, для целей группировки земель он может использовать только информацию о виде разрешенного использования, которая содержится в государственном земельном кадастре. А значит, выделение в составе земельного участка разных групп земель является скорее исключением, чем правилом, поэтому практически каждый земельный участок из перечня объектов оценки будет полностью отнесен к одной группе земель сельскохозяйственного назначения. Для решения этой проблемы необходим информационный ресурс о структуре земельных участков, содержащий не только семантическую, но и графическую информацию, необходим мониторинг такой информации.
Поскольку в структуре земель сельскохозяйственного назначения наибольший вес имеют земли, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, так называемая первая группа, то определению кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения первой группы мы уделим особое внимание.
В основу оценки земель первой группы положен метод капитализации земельной ренты в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства
имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р (далее - Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков). Земельная рента определяется для каждой почвенной разновидности, входящей в состав земель первой группы, в границах оцениваемого земельного участка. Перечень почвенных разновидностей, входящих в состав земель первой группы, определяется наложением границ оцениваемого земельного участка на почвенную карту (почвенную карту сельхозпредприятия или почвенную карту района) с использованием почвенных очерков.
В настоящее время процесс определения перечня почвенных разновидностей и площадей почвенных разновидностей в границах оцениваемых земельных участков сопряжен со следующими трудностями:
1) в отношении большинства зарегистрированных в государственном земельном кадастре земельных участков сельскохозяйственного назначения отсутствует межевая информация, с помощью которой осуществляется привязка участка и его границ к почвенной карте;
2) большинство почвенных карт существуют только в бумажном виде, поэтому необходимо формирование сводных цифровых тематических карт почвенных разновидностей для районов или хозяйств;
3) в большинстве субъектов Российской Федерации последние почвенные обследования проводились на территориях бывших колхозов в 80-х годах прошлого века;
4) в связи с тем, что картографические материалы ведутся в разных системах координат, совмещение почвенных карт со слоем кадастрового деления затруднительно и требует использования дополнительных ориентиров.
Механизм определения удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей включает следующие понятия, требующие более детального рассмотрения:
• нормативная урожайность оценочных сельскохозяйственных культур,
• рекомендуемые оценочные севообороты,
• нормативные затраты на возделывание и уборку оценочных сельскохозяйственных культур,
• удельный показатель земельной ренты почвенной разновидности,
• коэффициент капитализации.
В соответствии с Методическими рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков «оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории». В связи с этим для определения земельной ренты используется нормативная урожайность, которая отражает природный потенциал земель.
В настоящее время в соответствии Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 4 июля 2005 года № 145, определение кадастровой стоимости земель осуществляется исходя из фактической урожайности сельскохозяйственных культур. При таком подходе на величину кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения влияют не только свойства почв и природно-климатические условия, но и факторы, характеризующие уровень хозяйствования на земле: количество вносимых удобрений, обеспеченность техникой и т. п. В основу использовавшихся ранее шкал были положены нормативы, отражающие средние по региону, оценочному району экономические условия сельскохозяйственного производства. Это приводило к тому, что земли соседних областей, а иногда и земельно-оценочные районы внутри областей, несмотря на близкие природные условия, оценивались по-разному. Например, в Нижегородской и Волгоградской областях за 100 баллов принято содержание гумуса в 5 процентов, а в Воронежской области и Краснодарском крае - в 7 процентов. Таким образом, в разных регионах регрессионные уравнения связи урожайности со свойствами почв различны, что не позволя-
ет использовать результаты государственной кадастровой оценки земель в качестве единого для всей Российской Федерации индикатора их стоимости (ценности).
Сопоставимость оценки качества земель обеспечивается расчетом нормативной урожайности сельскохозяйственных культур. Принципы расчета нормативной урожайности изложены в Методических рекомендациях по оценке качества и классификации земель, одобренных научно-техническим советом Федеральной службы земельного кадастра России 3 апреля 2003 года и утвержденных 16 марта 2004 года. Использование результатов классификации земель позволяет избежать не только межрегиональной несопоставимости результатов оценки, но и определить потенциальный уровень доходности земель сельскохозяйственного назначения.
Нормативная урожайность учитывает свойства почвенных разновидностей, в том числе пригодность для пашни, тип и подтип почв, литологическое строение, дополнительные и негативные свойства, содержание гумуса, мощность гумусового горизонта, содержание физической глины, уклон и т. д. Для определения нормативной урожайности большое значение имеет агроклиматическое зонирование территории, выполненное в границах территории субъектов Российской Федерации. Агроклиматическое зонирование позволяет более полно учесть влияние варьирующих климатических условий на качество земель. Следует отметить, что нормативная урожайность не является теоретической величиной. Доказательством является тот факт, что некоторые субъекты Российской Федерации, применяя интенсивные технологии наряду с органическими и минеральными удобрениями, а также проведя работы по химической мелиорации почв, в 1980-1986 годах уже получали урожайность зерновых, близкую или равную нормативной. Например, Московская область за указанный период вносила на один гектар посева по 420 килограммов минеральных удобрений действующего вещества и получала урожаи зерновых культур в среднем по 18,6 центнера с одного гектара (93,5 процента от
нормативной урожайности); соответственно Ленинградская область - 540 и 19,3 (99 процентов от нормативной урожайности) и Владимирская - 221 и 12,7 (76,5 процента от нормативной урожайности), хозяйства Ставропольского края - 120 и 19,9 (76 процентов от нормативной урожайности). При этом следует отметить, что если указанные хозяйства Нечерноземной зоны снизили внесение минеральных удобрений почти в 10 раз и более, то в хозяйствах Республики Татарстан снижение было незначительным: в 1980-1986 годах вносилось в среднем по 110 килограммов минеральных удобрений, в 2005 году этот показатель снизился до 75 килограммов. В результате стабильной работы в этом направлении указанный регион за период с 1999 по 2005 год по сравнению с периодом 1980-1986 годы смог повысить урожайность зерновых с 14,9 до 26,4 центнера с одного гектара (99,6 процента от нормативной урожайности).
Нормативная урожайность определяется для каждой сельскохозяйственной культуры из состава оценочных сельскохозяйственных культур в разрезе почвенных разновидностей. При расчете нормативной урожайности также учитываются следующие ограничения по возделыванию сельскохозяйственных культур:
• на пойменных землях не возделываются культуры раннего сева,
• на склоновых землях не возделываются пропашные культуры.
Перечень оценочных сельскохозяйственных культур определяется в разрезе агроклиматических подзон и должен удовлетворять следующим условиям:
• востребованность сельскохозяйственных культур на территории Российской Федерации;
• значительное покрытие возделывания сельскохозяйственных культур на территории Российской Федерации для целей унификации кадастровой оценки во всех субъектах;
• присутствие как доходных культур, так и культур, предназначенных для поддержания плодородия почв;
• сопоставимость затрат на возделывание и уборку сельскохозяйственных
культур с доходом, получаемым от их реализации.
Для целей определения земельной ренты для почвенных разновидностей используются оценочные севообороты, рекомендуемые Научно-исследовательским институтом сельского хозяйства, которые характеризуются набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота. Важно отметить, что в настоящее время рекомендуемые оценочные севообороты в большинстве своем отличаются от фактических севооборотов, так как, помимо получения дохода, они выполняют функцию поддержания плодородия почв. К сожалению, очень распространены случаи, когда недобросовестные землепользователи несколько лет подряд выращивают на землях высокодоходные культуры. В итоге земля истощается и, для того чтобы вернуть былой уровень урожайности, необходимо в течение нескольких лет восстанавливать плодородие путем выращивания многолетних трав, внесением удобрений и т. д. На практике это условие не соблюдается, и земли дают урожайность значительно ниже потенциальной (нормативной). Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что использование фактических севооборотов для целей кадастровой оценки нецелесообразно, так как не позволяет установить сопоставимый уровень хозяйствования между регионами.
Затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур по каждой почвенной разновидности также предлагается использовать нормативные. Затраты определяются по типовым зональным технологическим картам с учетом следующих технологические свойства почв:
• балл контурности,
• уклон,
• сопротивление несущей поверхности,
• удельное сопротивление плугу,
• каменистость,
• высота над уровнем моря.
Однако нужно понимать, что технологические карты, также как и почвенные карты, нуждаются в актуализации, в том числе в корректировке норм выработки и расхода
в соответствии с используемой техникой, затрат на техническое обслуживание и ремонт техники.
Удельный валовой доход и затраты в денежном выражении определяются с использованием следующих рыночных данных:
• цены реализации сельскохозяйственных культур;
• цены на семена сельскохозяйственных культур;
• цены на удобрения и ядохимикаты;
• цены на горюче-смазочные материалы и электроэнергию.
При использовании рыночных цен на удобрения, ядохимикаты, горюче-смазочные материалы и электроэнергию необходимо учитывать льготы, предоставляемые сельскохозяйственным предприятиям на оцениваемой территории.
В связи с тем, что цены напрямую зависят от экономических и погодных условий, сложившихся в момент проведения оценки, для минимизации влияния временных факторов, в том числе сезонности, рыночные цены рассчитываются исходя из анализа среднегодовых рыночных цен, сложившихся за период три года - пять лет, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель. Рыночные цены реализации сельскохозяйственных культур определяются на условиях самовывоза продукции. Частично местоположение земельного участка учитывается в величине затрат, рассчитанных по технологическим картам (доставка продукции до места хранения), а также в цене реализации сельскохозяйственной продукции. А вот определение местоположения земельного участка в отношении рынков сбыта сельскохозяйственной продукции не представляется возможным в связи с тем, что ни одним из органов власти не ведется мониторинг сведений о таких рынках. При этом рынок сбыта может находиться в другом субъекте Российской Федерации, места сбыта различных сельскохозяйственных культур могут быть различны, их местоположение из года в год меняется.
Расчет в разрезе почвенных разновидностей удельного показателя земельной ренты осуществляется для каждого рекоменду-
емого оценочного севооборота вычитанием из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве. Удельный показатель кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности определяется путем капитализации значения удельного показателя земельной ренты для наиболее эффективного севооборота для каждого почвенного выдела.
Выбор наиболее эффективного севооборота происходит исходя из следующих принципов:
• севооборот содержит только те сельскохозяйственные культуры, которые могут возделываться на конкретном почвенном выделе;
• максимальный удельный показатель земельной ренты (условие, удовлетворяющее принципу наиболее эффективного использования земель);
• севооборот присутствует в перечне рекомендуемых оценочных севооборотов, удовлетворяющих условиям сохранения плодородия почвенного слоя.
Возможность определения коэффициента капитализации для каждого субъекта Российской Федерации позволяет учесть риски ведения сельскохозяйственного производства в различных регионах, в том числе и риски, связанные с природно-климатическими условиями. Алгоритм определения коэффициента капитализации состоит из определения коэффициента капитализации для базового субъекта Российской Федерации, например для Краснодарского края, где хорошо развит рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения. В основу расчета коэффициента капитализации для Краснодарского края заложен метод рыночной экстракции, а ранги инвестиционного потенциала позволяют обоснованно перейти к расчету коэффициента капитализации для остальных субъектов Российской Федерации. Применение дифференцированных по рангу инвестиционного потенциала регионов с учетом локальных рисков
позволяет более справедливо подойти к распределению налоговой нагрузки на сельхозтоваропроизводителей.
В конце 2006 - первом полугодии 2007 года Методические указания прошли тестирование в трех субъектах Российской Федерации с разным уровнем экономического развития (Краснодарский край, Калужская и Тверская области). Тестирование производилось с использованием специального программного обеспечения « Расчет кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения», разработанного в рамках работ по проектированию и разработке автоматизированной подсистемы кадастровой (массовой) оценки объектов недвижимости. При наличии качественной исходной информации об оцениваемых земельных участках описанные подходы реализуемы, однако отсутствие актуальной и систематизированной информации об оцениваемых земельных участках, их структуре и почвенных разновидностях в их границах не только значительно усложняет подготовительный этап кадастровой оценки, отсутствие такой информации препятствует созданию эффективной и единообразной налоговой базы для земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории всех субъектов Российской Федерации.
Для успешного выполнения работ по кадастровой оценке земель сельскохозяй-
ственного назначения требуется проработка, а также концептуальное и техническое решение следующих вопросов:
1) формирование цифровых тематических карт для подготовки сведений, необходимых для расчета кадастровой стоимости земельных участков;
2) выделение площадей каждой группы в границах оцениваемого земельного участка;
3) расчет кадастровой стоимости для земельных участков, сведения о границах которых отсутствуют в государственном земельном кадастре и в дежурной кадастровой карте;
4) актуализация почвенных карт и почвенных очерков;
5) актуализация технологических карт по расчету нормативных затрат по возделыванию и уборке сельскохозяйственных культур;
6) определение рекомендуемых источников достоверной информации о рыночных ценах, используемых при определении валового дохода и затрат.
Применение Методических указаний при проведении работ по кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения позволит обеспечить справедливое распределение налогового бремени между правообладателями земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.
