CC BY
423
Методические подходы к определению кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий
А.С. Миндрин
член-корреспондент Российской академии сельскохозяйственных наук, директор Всероссийского научно-исследовательского института экономики, труда и управления в сельском хозяйстве, профессор, доктор экономических наук А.Ф. Корнеев
руководитель сектора рынка и оборота земель Всероссийского научноисследовательского института экономики, труда и управления в сельском хозяйстве, доцент, кандидат экономических наук А.А. Капитонов
ведущий научный сотрудник Всероссийского научно-исследовательского института экономики, труда и управления в сельском хозяйстве, доцент, кандидат экономических наук
Работы по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации были начаты в 2000 году и проводились в два этапа [1]. Результатом первого этапа стали удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации. На втором этапе оценочных работ определялись удельные показатели кадастровой стоимости в границах бывших колхозов и совхозов, а где это оказалось возможным, - в границах фактических землепользований.
Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, было установлено, что государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 апреля 2006 года № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» установлена периодичность проведения массовых оценочных работ: не реже одно-
го раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.
В 2006 году на территории Российской Федерации проводились работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения (ГКОЗСХН, второй тур оценки) на основе разработанных ранее (в 2000 году) методических рекомендаций.
Базовые показатели кадастровой стоимости земель группы I (сельскохозяйственные угодья) в составе земель сельскохозяйственного назначения на уровне субъекта Российской Федерации по состоянию на 1 января 2006 года определялись федеральным государственным унитарным предприятием «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ совместно с ГНУ ВНИЭТУСХ.
Оценочные работы с учетом базовых показателей по землям сельскохозяйственного назначения должны были быть завершены, и результаты государственной кадастровой оценки во всех субъектах Российской Федерации должны были быть утверждены к 2007 году. Эти результаты должны применяться для целей налогообложения земельным налогом с 1 января 2007 года. Однако в силу различных обстоятельств эта работа до сих пор не завешена во всех субъектах (например в Московской
области и других регионах). Одновременно с этим в 2006 году специалистами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости была разработана новая методика и проведено тестирование новой технологии работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на примере Калужской, Тверской областей и Краснодарского края. В соответствии с приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 11 августа 2006 года № 227 подготовлены новые Методические указания (проект) по определению кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Ввиду того, что эти методические указания и технические рекомендации к ним, а также результаты их апробации (в отличие от используемых в настоящее время [2]) не публиковались в открытой печати, изложим их содержание.
Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в границах которых расположены земли следующих видов использования:
1) земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности;
2) уникальные земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но по своим свойствам пригодные для выращивания некоторых видов насаждений;
3) земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
4) земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами, которые используются для предпринимательской деятельности;
5) земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса;
6) прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками и т. п.
Методические указания не применяются для государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений.
Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории субъекта Российской Федерации.
Остановимся более подробно на методике оценки первого вида использования земель (в состав которых входят в основном сельскохозяйственные угодья), являющихся основой для оценки земель других видов использования. Определение удельных показателей кадастровой стоимости этого вида земель предполагает следующую последовательность действий:
• определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них;
• определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, выращивание которых возможно (далее - перечень культур).
Перечень культур должен включать культуры, которые могут потенциально выращиваться на земельном участке по почвенноклиматическим условиям. Культуры для каждой почвенной разновидности подбираются по соответствию показателей климата территории агроклиматическим параметрам, определяющим ареал возможного выращивания сельскохозяйственных культур на основе материалов агроклиматиче-
ского зонирования территорий субъектов Российской Федерации.
Перечень культур для каждой почвенной разновидности зависит от характеристик почвенных разновидностей, в том числе от типа и подтипа почвы, содержания гумуса и т. п., а также от характеристик рельефа местности, в частности, для пойменных и склоновых земель сельскохозяйственного назначения из ассортимента культур исключаются культуры, не возделываемые в этих условиях, а именно:
• на склоновых землях не выращиваются пропашные культуры, такие как картофель, сахарная свекла и т. п.;
• на пойменных землях не выращиваются культуры раннего сева, такие как зерновые культуры, лен-долгунец и т. п.;
• выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня культур возможных севооборотов, характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота. Основой для формирования севооборотов являются рекомендации, выработанные институтами земледелия для различных агроклиматических зон Российской Федерации.
При выборе севооборотов необходимо руководствоваться следующими принципами:
1) севооборот составляется на основании перечня культур, сформированного для каждой почвенной разновидности;
2) основным севооборотом принимается зерно-травяной, включающий следующее чередование сельскохозяйственных культур:
• однолетние травы (чистый пар);
• пшеница (или рожь);
• ячмень;
• многолетние травы;
• многолетние травы;
• пшеница (или рожь);
• ячмень.
При этом учитывается, что такой севооборот адаптируется для самых разнообразных природных условий и включает культуры, площади посевов которых в составе
пашни Российской Федерации преобладают на 70-90 процентов;
3) предусмотрено добавление в состав севооборота одной или двух культур, таких как картофель, сахарная свекла, подсолнечник. Основное условие при этом - повышение доходности севооборота. Добавление технических культур возможно при соответствии почвенно-климатических условий условиям возделывания культур;
4) число полей в севообороте не должно превышать девяти.
Нормативная урожайность зерновых рассчитывается по формуле:
АП
У = 33,2 х1,4 х — X К1 X К2 х КЗ х К4, н 10,0
где Ун - нормативная урожайность зерновых культур, ц/га;
АП - величина местного агроклиматического потенциала для зерновых культур;
10,0 - базовое значение величины АП;
33,2 - нормативная урожайность (ц/га) зерновых культур на эталонной почве, соответствующая нормам нормальных зональных технологий при базовом значении АП (10,0);
1,4 - коэффициент пересчета на уровень урожайности при интенсивной технологии возделывания;
К1...К4 - поправочные коэффициенты:
• на К1 - содержание гумуса в пахотном слое;
• на К2 - мощность гумусового горизонта;
• на КЗ - содержание физической глины в пахотном слое;
• на К4 - негативные свойства почв.
Расчетная формула и коэффициенты К1, К2, КЗ разработаны на базе материалов IV тура оценки земель, проводимого в РСФСР в 80-е годы прошлого столетия.
Расчетный уровень урожайности установлен по урожайности зерновых колосовых (всего зерновые), соответствующей нормам и структуре затрат по интенсивным зональным технологиям с коэффициентом эффективности 0,7-0,8.
Переход от нормативной урожайности зерновых к нормативной урожайности
основных сельскохозяйственных культур осуществляется с применением коэффициентов перевода (по соотношению уровней средних многолетних урожайностей).
Прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за 3-5 лет, предшествующих началу работ по государственной кадастровой оценке земель. Цены принимаются из условия самовывоза продукции с места ее хранения.
Для прогнозирования цены реализации сельскохозяйственной продукции могут использоваться следующие источники:
• справочники Федеральной службы государственной статистики по субъектам Российской Федерации;
• периодическая печать;
• интернет-сайты.
Удельный валовой доход по сельскохозяйственной культуре рассчитывается по формуле:
ВД = Ун х Ц,
где ВД - удельный валовой доход, р./га;
Ун - нормативная урожайность зерновых культур, ц/га;
Ц - прогнозируемая цена реализации, р./ц.
Определение удельных затрат на возделывание сельскохозяйственной культуры для каждой почвенной разновидности осуществляется на основе технологических карт, устанавливающих нормативы расхода семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т. п. в натуральном выражении с учетом характеристик почвенных разновидностей и среднегодовых рыночных цен на семена, горюче-смазочные материалы, удобрения и т. п., сложившихся за 3-5 лет, предшествующих началу работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.
Для определения рыночных цен на семена, горюче-смазочные материалы, удобре-
ния и т. п. могут использоваться источники, перечисленные ранее.
Рассчитываются:
1) валовой доход на единицу площади для каждого севооборота - путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее - удельный валовой доход);
2) затраты на единицу площади для каждого севооборота - путем суммирования произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее - удельные затраты на возделывание);
3) затраты на поддержание плодородия почв для каждого севооборота в разрезе почвенных разновидностей на единицу площади (далее - удельные затраты на поддержание плодородия почв).
Расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота осуществляется путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве (далее - прибыль предпринимателя). Удельный показатель земельной ренты рассчитывается по формуле:
УПЗР = ВД - З -З - ПП,
^ возд плод ’
где УПЗР - удельный показатель земельной ренты, р./га;
ВД - удельный валовой доход, р./га;
Звозд - удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур, р./га;
Зплод - удельные затраты на поддержание плодородия почв, р./га;
ПП - прибыль предпринимателя, р./га.
1 В том числе информация сайта Центра рыночной информации АПК Министерства сельского хозяйства Российской Федерации www.cri.mcx.ru
Определяются:
1) размер прибыли предпринимателя на основании типичного распределения прибыли между правообладателем и предпринимателем: ориентировочно 25 процентов прибыли относятся к прибыли, получаемый за счет использования земельного участка, 75 процентов - к прибыли за счет предпринимательской деятельности;
2) наиболее эффективный севооборот для каждой почвенной разновидности. Критерием его определения является максимальное значение удельного показателя земельной ренты при сохранении плодородия почвенного слоя;
3) значение коэффициента капитализации земельной ренты (далее - коэффициент капитализации).
Определение величины коэффициента капитализации может осуществляется следующими методами:
• кумулятивного построения;
• рыночной экстракции.
Метод кумулятивного построения предполагает следующую последовательность действий:
1) определение базовой величины коэффициента капитализации для земель сельскохозяйственного назначения для базового субъекта Российской Федерации;
2) корректировка базовой величины коэффициента капитализации;
3) определение величины коэффициента капитализации для субъекта Российской Федерации.
Базовая величина коэффициента капитализации для земель сельскохозяйственного назначения корректируется:
• на риск инвестирования;
• на риск ведения сельского хозяйства в субъекте Российской Федерации.
Величина корректировки базовой величины коэффициента капитализации на риск инвестирования (К) определяется в соответствии с формулой:
Кри = 1 +
РИП
где РИП - ранг инвестиционного потенциала субъекта Российской Федерации;
п - количество субъектов Российской Федерации, участвующих в ранжировании.
Величина корректировки базовой величины коэффициента капитализации на риск ведения сельского хозяйства (К) определяется в соответствии с формулой:
Р
Крсх З Х Кмакс,
где Р - ранг природно-климатического потенциала субъекта Российской Федерации;
З - количество зон, выделяемых на территории Российской Федерации для целей государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения по природно-климатическим условиям;
К - максимальное значение величины
макс
корректировки, устанавливаемое в размере эффективной доходности погашения по облигациям федерального займа России при максимальном сроке погашения.
Определение коэффициента капитализации для субъекта Российской Федерации (Кк) осуществляется в соответствии с формулой:
К = БК х К + К ,
к к ри рсх’
где БКк - базовая величина коэффициента капитализации (обозначения других коэффициентов указаны выше).
При определении коэффициента капитализации принимаются во внимание локальные риски в субъекте Российской Федерации. Учет локальных рисков дополнительно обосновывается.
При определении величины коэффициента капитализации методом рыночной экстракции учитывается среднерыночное соотношение земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Удельные показатели кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка рассчитываются путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности
п
на коэффициент капитализации земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.
Таким образом, относительно Методических указаний (проекта) по определению кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения (далее - Проект) и результатам их апробации в трех субъектах Российской Федерации (Калужской, Тверской областях и Краснодарском крае) можно сделать следующие замечания.
1. Концептуально Проект полностью отвергает методологию ГКОЗСХН, использовавшуюся в двух турах (в 2000 и 2006 годах), и результаты которой широко применяются на практике (например в качестве базы для исчисления земельного налога). Таким образом, нарушается преемственность расчетов и результатов оценки, полученных ранее в 1-м и 11-м турах, к которым пользователи, несмотря на недостаточную объективность результатов, уже привыкли.
2. По утвержденной (официальной) методике оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этапа:
1) на межсубъектном уровне Российской Федерации - разработка межрегионально сопоставимых нормативов для оценки земель в субъекте Российской Федерации;
2) в субъектах Российской Федерации по земельным участкам (землепользованиям).
В предлагаемом же Проекте оценка осуществляется только в субъектах федерации по земельным участкам, что приводит к непредсказуемым результатам на уровне субъекта и в конечном итоге затрудняет межрегиональное сравнение кадастровой стоимости земель.
3. Проект регулирует кадастровую оценку земель в отношении части земель сельскохозяйственного назначения, а именно, пахотнопригодных земель. Не дана методика оценки кормовых угодий (сенокосов, пастбищ), составляющих почти половину всех сельскохозяйственных угодий.
4. Издержки производства в Проекте определяются на основе технологических карт. При этом ведется поэлементный рас-
чет затрат (горюче-смазочные материалы, удобрения, ядохимикаты и т. п.), что достаточно трудоемко (например в части сбора качественной информации). В результате расчетные затраты существенно (в разы) отличаются от фактических (по зерновым: Калужская и Тверская области - соответственно в 1,6 и 1,8 раза, Краснодарский край - в 1,3 раза; по многолетним травам -соответственно в 5,5; 9,5; 2,3 раза и т. д.).
5. Согласно Проекту удельный валовой доход рассчитывается как произведение нормативной (потенциальной) урожайности каждой сельскохозяйственной культуры и ее прогнозируемой цены реализации (методика расчета которой не приведена, указаны лишь источники информации). Уровень нормативной урожайности не имеет экономического обоснования и является условным (в качестве базовой принята урожайность, полученная при нормальной зональной технологии в Краснодарском крае). Применительно к оцениваемому земельному участку этот норматив дифференцируется по почвенным выделам и показателям агроклиматических условий объекта оценки.
Нормативная урожайность сельскохозяйственных культур не подвергнута апробации (ее расчетная величина выше оценочной урожайности, полученной на основе фактических данных и используемой при проведении ГКОЗСХН, по зерновым в 1,4-1,7 раза; по картофелю в 1,1; по травам в 1,8-
3,0 раза). Считаем, что при оценке земель на уровне субъектов Российской Федерации необходимо пользоваться расчетными показателями, определяемыми на основе многолетней урожайности, объективно обусловленной почвенно-климатическими условиями и местоположением земель.
6. Продолжительность периодов, по которым определяются рыночные цены на сельскохозяйственную продукцию и затраты на ее производство, должны быть одинаковыми. Поскольку величина затрат формируется в течение всего периода возделывания культур (причем по разным культурам продолжительность периода может быть разная, например зерновые озимые и яровые), следует брать годичный период (это соот-
ветствует принятой отчетности в системе государственной статистики). В связи с этим и рыночные цены на сельскохозяйственную продукцию, и затраты на ее производство следует определять в среднегодовом исчислении, то есть использовать данные государственной статистической отчетности.
7. Проект исходит из определения ренты на основе наиболее эффективного севооборота для каждой почвенной разновидности (в Тверской области рента образуется в основном за счет картофеля, в Калужской -за счет картофеля и частично зерновых). В конечном итоге на оцениваемом земельном участке, состоящем из множества почвенных разновидностей, может существовать достаточно много оптимальных севооборотов, что противоречит правилам агротехники.
8. В Проекте технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения размер прибыли предпринимателя рекомендуется определять на основании типичного распределения прибыли между правообладателем и предпринимателем: ориентировочно 25 процентов прибыли относятся к прибыли, получаемой за счет использования земельного участка; 75 - к прибыли за счет предпринимательской деятельности. Такая пропорция (25 и 75 процентов) требует научно-методического обоснования.
9. Не учитывается фактор местоположения земельного участка, предполагая самовывоз покупателем продукции. Однако практика и научные исследования показывают, что доля фактора «местоположение» в земельной ренте составляет порядка 1520 и более процентов.
10. Результаты апробации приведены без объективного анализа (не приведены значения рентных факторов - балл плодородия, местоположение, технологические свойства земельных участков), механическим сравнением удельного показателя кадастровой стоимости земли по действующей методике и по Проекту. Нет обоснованного критерия объективности показателей оценки. По данным апробации Проекта, уровень расчетной кадастровой стоимости по сравнению с их оценкой по действующей методике повышается в двух районах Твер-
ской области на 63 и 64 процента, и, напротив, снижается: в районах Краснодарского края на 87 процентов, в районах Калужской области - на 33 и 72 процента.
11. В Проекте предусмотрен учет множества факторов при определении коэффициента капитализации. Однако при апробации учитывался только ранг инвестиционного потенциала региона. Кроме того, вряд ли правомерно использовать этот показатель, относящийся ко всей экономике региона. По этому показателю риск инвестирования в Свердловской области (ранг 5) и в Ханты-Мансийском округе (ранг 4) ниже, чем в Краснодарском крае (ранг 6). Предпочтительнее использовать характеристики региона, связанные с аграрной отраслью, например ранг эффективности сельскохозяйственного производства.
В целом Проект как в концептуальном плане, так и в основных методических решениях недостаточно обоснован, результаты проведенной апробации неубедительны, поэтому нет оснований для отказа от используемой официальной методики.
Теперь рассмотрим официальную методику ГКОЗСХН в аспекте возможных направлений повышения объективности и адаптированности ее результатов к использованию не только для целей налогообложения, но и в целом в экономическом механизме землепользования и оборота земли.
Государственная кадастровая оценка в настоящее время проведена для землепользований сельскохозяйственных предприятий в целом, площадь которых исчисляется сотнями гектаров. Земельный же оборот формируют в основном значительно меньшие по площади земельные участки, имеющие фиксированные границы, площадь и местоположение, в частности, при выделении земельных долей. Экономические отношения их оборота требуют проведения их кадастровой оценки с учетом индивидуальных рентных особенностей. Стоимостной оценки земельных участков требует и процедура постановки их на кадастровый учет и осуществление сделок с ними.
Показатели оценки участков земли позволяют предотвращать преднамеренное
занижение их стоимости в целях сокрытия доходов от продажи земельных участков, точнее определять стартовые цены на конкурсах и аукционах, а также размеры кредита и процентные ставки по нему при операциях залога, устанавливать эквивалентные стоимости земельных участков компенсационные выплаты при их изъятии для несельскохозяйственных нужд, дифференцировать ставки земельного налога и арендной платы. Особенно актуальна кадастровая оценка земельных участков в аспекте реализации Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012 годы для организации ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей.
Предлагаемый в официальной методике [2, с. 271-274] для определения кадастровой стоимости по объектам оценки сельскохозяйственных угодий подход, основанный на дифференциации базовых оценочных нормативов продуктивности земель (валовой продукции растениеводства и выхода
кормовых единиц) и затрат на их использование, установленных на уровне субъектов Российской Федерации, имеет существенные недостатки.
Во-первых, расчеты проводятся по принципу «черного ящика», то есть на основе данных (рентных характеристик) конкретного земельного участка с помощью специального программного обеспечения получают для него рентный доход и кадастровую стоимость. При этом непонятно, каким образом сформировались конечные результаты.
Во-вторых, в используемой схеме для расчета рентного дохода и кадастровой стоимости объекта оценки чрезмерно завышена значимость балла бонитета, а значимость фактора местоположения, наоборот, занижена. Так, например, кадастровая стоимость земельного участка при балле бонитета на 10 процентов ниже среднего по области (54 и 60 баллов) составит 63 процента от ее областного значения, или 11 480 рублей за 1 гектар, при кадастровой стоимости по области 18 350 рублей за 1 гектар (табл. 1).
Таблица 1
Сравнительный расчет кадастровой стоимости 1 гектара сельскохозяйственных угодий Ивановской области
№ п/п Показатель Значение показате- ля Изменение факторов, %
плодоро- дия техноло- гических свойств местопо- ложения
-10 10 10
Исходные данные по субъекту Российской Федерации
1 Базовая оценочная продуктивность 1 гектара сельскохозяйственных угодий (Во) р. 2 560 2 560 2 560 2 560
2 Базовая оценочная продуктивность 1 гектара сельскохозяйственных угодий, ц корм. ед. 11,8 11,8 11,8 11,8
3 Базовые оценочные затраты на 1 гектар сельскохозяйственный угодий (Зо) р. 1 897 1 897 1 897 1 897
4 Средний совокупный балл бонитета 1 гектара сельскохозяйственных угодий (Бо), балл 60 60 60 60
5 Средний индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий (Ито) 1,05 1,05 1,05 1,05
6 Средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок (Эро), км 41 41 41 41
7 Средняя внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 гектара сельскохозяйственных угодий (Го), т 0,7 0,7 0,7 0,7
8 Затраты на перевозку 1 тонны груза на 1 километр (7), р. 3 3 3 3
9 Транспортные затраты (73), р./га стр. 6 х стр. 7 х стр. 8 86,1 86,1 86,1 86,1
10 Доля затрат, зависящих от продуктивности угодий (Дзу) 0,19 0,19 0,19 0,19
11 Доля затрат, зависящих от технологических свойств земельных участков (Дзт) 0,35 0,35 0,35 0,35
12 Доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств (Дтр) стр.9 : стр. 3 0,05 0,05 0,05 0,05
13 Доля постоянных затрат (Дпос) Дпос = 1 - (Дзу + Дэт + Дтр) 0,41 0,41 0,41 0,41
Исходные данные по земельному участку
14 Балл бонитета 1 гектара сельскохозяйственных угодий (Б!) 60 54 60 60
15 Индекс технологических свойств земельного участка (Ит!) 1,05 1,05 1,16 1,05
16 Эквивалентное расстояние внехозяй-ственных перевозок (Эр!), км 41 41 41 45
17 Нормативная грузоемкость 1 гектара сельскохозяйственных угодий (Г!), т Г = (Б/ ; Бо) х Го 0,70 0,63 0,70 0,70
Расчет рентного дохода и кадастровой стоимости 1 гектара сельскохозяйственных угодий
18 Продуктивность 1 гектара сельскохозяйственных угодий (В/), р. В1 = (Во : Бо) х Б/ 2 560 2 304 2 560 2 560
19 Затраты, зависящие от продуктивности (Зп/), р. Зп = Зо х Дзу + (Б/ : Бо) 360 324 360 360
20 Затраты, обусловленные технологическими свойствами (Зтс/), р. Зтс/ = Зо х Дзт х (Ит/: Ито) 664 664 730 664
21 Затраты на внехозяйственные перевозки (Зтр/), р. Зтр1 = Зо х Дтр х (Б/ : Бо) х (Эр/ : Эро) 86 77 86 95
22 Затраты постоянные (Зпос), р. Зпос = Зо х Дпос 787 787 787 787
23 Всего затрат на 1 гектар сельскохозяйственных угодий хозяйства (З/), р. З1 = Зп/ + Зтс/ + Зтр1 + Зпос 1 897 1 852 1 963 1 906
24 Цена производства валовой продукции (Цп/), р. Цп/ = З/ х Но, где Но - нормативный коэффициент к затратам (Но = 1,07) 2 030 1 982 2 101 2 039
25 Дифференциальный рентный доход с 1 гектара сельскохозяйственных угодий (Др/), р. Др1 = В/ - Цп1 530 322 459 521
26 Абсолютный рентный доход (Ар) устанавливается единым на всех землях, в размере 12 р./га 26 26 26 26
27 Расчетный рентный доход с 1 гектара сельскохозяйственных угодий (Зр/), р. (стр. 25 + стр. 26) Зр = Др/ + Ар 556 348 485 547
28 Кадастровая стоимость 1 гектара сельскохозяйственных угодий определяется путем капитализации величины рентного дохода сроком за 33 года (стр. 26 х 33) и округлением данных до 10 рублей 18 350 11 480 16 010 18 050
29 Изменение кадастровой стоимости, % - 62,6 87,2 98,4
По указанной схеме увеличение эквивалентного расстояния грузоперевозок на 10 процентов (с 41 до 45 километров) приводит к снижению кадастровой стоимости примерно на 1,5 процента, с 18 350 до 18 050 рублей за 1 гектар (табл. 1).
Это подтверждается расчетами коэффициентов эластичности дифференциальной ренты по этим факторам, проведенными на материалах Ивановской области. Так, при увеличении
на 1 процент балла бонитета значение ренты возрастает на 3,8 процента, значение индекса технологических свойств снижается на 1,3 процента, значение эквивалентного расстояния грузоперевозок тоже снижается, но значительно меньше - на 0,1 процента.
Недостаточный учет влияния фактора местоположения подтверждается и его низкой долей (4,6%) в оценочных затратах (табл. 2).
Таблица 2
Коэффициенты эластичности и структура ренты по факторам, % (по данным административных районов Ивановской области)
Фактор Среднее по области значение фактора Изменение по отношению к среднему по области, % Коэффи- циент эластич- ности Структура оценочных затрат, %
факто- ру кадастровой стоимости
Балл бонитета сельскохозяйственных угодий 60 90 62,6 3,8 33,6
Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий 1,05 110 87,2 -1,3 61,8
Эквивалентное расстояние грузоперевозок, км 41 110 98,4 -0,1 4,6
Рентный доход по субъекту Российской Федерации представляет собой расчетную величину, аккумулирующую совокупное влияние всех трех факторов - плодородия, технологических
свойств и местоположения земельных участков. При его расчете в рамках государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий по регионам их раздельное влияние не учиты-
вали, ренту по местоположению и технологическим свойствам участков в дальнейших расчетах принимали равной нулевому значению. При расчетах же рентного дохода по конкретным объектам оценки, то есть землепользований и организаций, базовые оценочные нормативы продуктивности и затрат дифференцировались с учетом соотношения индивидуальных (по объекту оценки) и региональных значений рентных факторов. Такая расчетная схема не позволяет определить долю каждого рентного фактора в общем размере земельной ренты.
Наши исследования, проведенные на материалах административных районов Ивановской области в 2003-2005 годах, показывают зависимость эффективности
использования факторов производства от местоположения (табл. 3). Группировки, представленные в таблице 3, свидетельствуют, что в третьей группе районов, наиболее удаленных от рынков сбыта сельскохозяйственной продукции и приобретения материально-технических ресурсов, выход товарной продукции на 100 гектаров сельскохозяйственных угодий в два раза ниже (57,4; 111,6), а производительность труда на 30 процентов (25,8 : 36,4) ниже в сравнении с первой, наиболее выгодно расположенной группой районов.
Схожее влияние (но менее существенное) оказывает и фактор удаленности районов до областного центра (табл. 4).
Таблица 3
Зависимость эффективности использования факторов производства от местоположения (эквивалентного расстояния) административных районов Ивановской области
Группа районов по эквивалентному расстоянию Число районов в группе Эквивалентное расстояние, км На 100 гектаров сельскохозяйственных угодий Выход товарной продукции
товарная продукция, тыс. р. себестоимость товарной продукции, тыс. р. на 1 л. с. энергетических мощностей, р. на 1 среднего работника сельского хозяйства, тыс. р.
I 11 29 111,6 118,8 576,2 36,4
II 7 48 72,4 75,2 529,4 33,4
III 3 73 57,4 64,8 407,0 25,8
По совокупности 21 42 90,8 96,5 536,4 33,9
Таблица 4
Зависимость эффективности использования факторов производства от удаленности
района до центра Ивановской области
Группа районов по расстоянию до областного центра Число районов в группе Расстояние до областного центра, км На 100 гектаров сельскохозяйственных угодий Выход товарной продукции
товарная продукция, тыс. р. себестоимость товарной продукции, тыс. р. на 1 л. с. энергетических мощностей, р. на 1 среднего работника сельского хозяйства тыс. р.
I 9 37 98,9 105,3 557,3 36,0
II 8 99 86,8 92,4 551,8 33,5
III 4 178 80,3 85,3 458,5 30,0
По совокупности 21 87 90,8 96,5 536,4 33,9
Аналогичные выводы о существенном влиянии местоположения на уровень производительности факторов производства по районам Вологодской области получены учеными Северо-Западного научноисследовательского института экономики и организации сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук [3, с. 26-27].
Нет однозначного мнения и о базовых показателях оценки сельскохозяйственных угодий. Одни исследователи предлагают рассчитывать рентный доход по валовой продукции растениеводства, другие - по всей валовой сельскохозяйственной продукции, третьи - только по ее товарной части.
Использование при расчете земельной ренты данных о валовой продукции растениеводства (определяемой на основе потенциальной урожайности сельскохозяйственных культур) является сомнительным по той причине, что этот показатель содержит в себе значительную долю (более 40 процентов) промежуточной продукции, потребляемой в отраслях сельского хозяйства и не имеющей рыночной оценки.
По нашему мнению, земельную ренту целесообразно определять на основе показателя товарной продукции сельского хозяйства (растениеводства и животноводства) и затрат на ее производство. Такой подход отражает сложившееся в настоящее время состояние рынка ресурсов, сельскохозяйственного производства и аграрного рынка, а также реальные возможности сельхозтоваропроизводителей по уплате налогов и внесению платежей, в том числе земельных.
Для этого в Российской Федерации в целом за последние три отчетных года определяется уровень рентабельности производства сельскохозяйственной продукции, на основе которого устанавливаются норма прибыли для расчета цены производства, коэффициенты дефляции к выручке от реализации сельскохозяйственный продукции и затратам, учитывающие диспаритет цен, сложившийся на продукцию сельского хозяйства и промышленности.
Товарная сельскохозяйственная продукция и затраты на ее производство определяются на основе отчетных данных по-
следних трех лет по субъекту Российской Федерации и по его административным районам. Эти данные с учетом индексов роста цен на сельскохозяйственную продукцию и материально-технические ресурсы приводятся к последнему отчетному году, и по ним рассчитываются среднегодовые показатели.
Определяется размер земельной ренты по субъекту Российской Федерации в целом как разность между выручкой от реализации продукции и ценой ее производства (сумма затрат на производство товарной продукции плюс нормальная прибыль). Удельный показатель земельной ренты рассчитывается делением ее общего размера на площадь сельскохозяйственных угодий субъекта Российской Федерации.
Однако в настоящее время при сложившемся диспаритете цен предлагаемый подход для многих регионов пока является неприемлемым ввиду убыточности отрасли сельского хозяйства. Так, например, даже с учетом индексов цен уровень убыточности производства сельскохозяйственной продукции в Ивановской области за 2003-2005 годы в среднем составил 12,2 процента.
Фактический рентный доход, определяемый как разность между стоимостью продукции и ценой производства (фактическая себестоимость реализованной продукции, умноженная на 1,07 - норматив рентабельности, принятый в расчетах государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий) по всем районам Ивановской области оказался отрицательным. По-видимому, это явилось следствием того, что в сложившихся экономических условиях реальный рентный доход не образуется. По этой причине стоимостные данные об объемах реализации сельскохозяйственной продукции для расчета ренты использовать не представляется возможным.
Исходя из изложенного, при определении кадастровой стоимости земельного участка в качестве базового показателя ренты целесообразно использовать рентный доход, получаемый в результате расчетов по методике государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий (ГКОСХУ) на уровне субъектов Российской Федерации
(для Ивановской области расчетный рентный доход равен 556 рублям за 1 гектар, а кадастровая стоимость - 1 8 350 рублям за 1 гектар), который официально принят и обеспечивает сопоставимость оценочных показателей по регионам.
В соответствии с ГКОСХУ местоположение земельного участка характеризуется интегральным показателем - величиной эквивалентного расстояния в километрах до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-
техническими ресурсами, рассчитываемыми с учетом объемов и классов грузов, качества (групп) дорог.
Наши исследования показали, что связь между местоположением и результатами производства имеет нелинейный характер и зависит от формы представления эквивалентного расстояния (Ц). В ходе исследования были рассмотрены следующие виды зависимости: линейная, логарифмическая и иррациональная (корень квадратный) (табл. 5).
Таблица 5
Матрица парных коэффициентов корреляции (по данным районов Ивановской области)
Форма связи Коэффициент парной корреляции
с товарной продукцией с себестоимостью товарной продукции
Линейная(Ц) -0,40 -0,41
Логарифмическая (ПЦ) -0,49 -0,51
Иррациональная (л[ї) -0,44 -0,46
Наиболее тесная связь имеет место при логарифмической зависимости - коэффициенты парной корреляции с товарной продукцией и себестоимостью равны 0,49 и 0,51, то есть наиболее высокие. Выбор этой зависимости подтверждается и тем, что при малом расстоянии расход на пробег одного километра выше, чем на удаленном расстоянии. Именно поэтому в расчетах ренты была использована логарифмическая функция расстояния.
В качестве дополнительного фактора, характеризующего местоположение участка, был принят показатель удаленности до областного центра, который также оказывает влияние на экономические показатели сельскохозяйственного производства (см. табл. 4).
По аналогичной методике, используемой для выбора формы связи для эквивалентного расстояния, для оценки влияния этого фактора (удаленности до областного центра) на ренту также использовалась логарифмическая форма связи.
Для рассмотренных рентных факторов разрабатывались соответствующие рентные шкалы.
Степень воздействия каждого фактора неравнозначна. Долю влияния фактора на
ренту можно определять на основе методических подходов по его вкладу:
1) в общую вариацию результативного показателя;
2) в величину расчетного рентного дохода при усредненных значениях экономических факторов.
Нами был использован второй подход.
На основе данных районов Ивановской области была разработана линейная регрессионная модель (в расчете на 100 гектаров сельскохозяйственных угодий).
Для приведения разнонаправленного влияния рентных факторов в однонаправленное для характеристики технологических свойств и местоположения земельного участка были использованы их обратные значения, а именно, показатель удаленности, имеющий отрицательную статистическую связь с расчетным доходом, заменялся на обратную величину, изменяющую знак связи на положительный.
В результате расчетов было получено следующее регрессионное уравнение:
РД = -210,7 + 214,5 х И\п1 + 12,8 х 1/Итс + + 1,38 х Б + 0,006 х Эм + 70,8 х Р,
где РД - расчетный доход, тыс. р.;
1п - функция натурального логарифма;
L - эквивалентное расстояние, км;
Итс - индекс технологических свойств почв;
Б - балл бонитета по совокупному почвенному показателю;
Эм - энергетические мощности, л. с.;
Р - среднегодовая численность работников, занятых в сельскохозяйственном производстве, человек.
Коэффициент множественной корреляции (R) равен 0,97.
На основе среднеобластных данных тру-дообеспеченности и энергооснащенности была определена нормальная величина расчетного дохода.
Исключив из общей величины расчетного дохода влияние этих экономических факторов, мы определили дифференциальную ренту. Доля влияния конкретного рентного фактора рассчитана как отношение произведения его коэффициента регрессии на среднюю по совокупности величину фактора к средней величине дифференциального рентного дохода (табл. 6).
Таблица 6
Расчет вклада факторов в дифференциальный рентный доход
Фактор Среднее значение Коэффициент регрессии гр. 2 х гр. 3 Доля влияния факторов
1 2 3 4 5
1/lnL 0,28 214,5 59,6 0,38*
1/Итс 0,95 12,8 12,3 0,08
Балл 59,9 1,38 82,8 0,54
Итого, тыс. р./100 га - - 154,7 1,00
* Доля влияния фактора 0,38 = 59,6 : 154,7 и т. д.
В нашем случае доли влияния факторов составили:
• балла бонитета - 0,54;
• местоположения - 0,38;
• технологических свойств - 0,08.
Как уже отмечалось, наряду с эквивалентным расстоянием существенное влияние на рентный доход оказывает и удаленность от областного центра, поэтому доля фактора местоположения была распределена расчетноэкспертным путем следующим образом:
• на долю эквивалентного расстояния -0,29;
• на расстояние от областного центра -0,09.
Для разработки шкал берется дифференциальный рентный доход по субъекту Российской Федерации (базовый показатель ГКОСХУ). Для Ивановской области величина дифференциального рентного дохода, полученная по результатам проведения ГКОСХУ, на 1 января 2006 года равна 530 рублям за 1 гектар.
Рентная шкала по плодородию может разрабатываться как по баллу бонитета с определенным шагом, так и по оценочным группам почв. Предпочтительнее второй вариант, поскольку он более технологичен при расчетах кадастровой стоимости земельных участков на основе контурной ведомости почв, находящихся в границах земельного участка.
Из дифференциальной ренты (530 р./га) с учетом доли влияния (0,54) балла бонитета его вклад в ренту составит 286 рублей за
1 гектар (530 х 0,54), что является средней величиной ренты по плодородию. Средняя величина балла бонитета сельскохозяйственных угодий Ивановской области равна 60, в этом случае рентная цена одного балла составит 4,77 рубля (286 : 60). Эти цена и значение балла бонитета по оценочным группам почв и используются в расчетах рентной шкалы по плодородию (табл. 7).
Рентная шкала по технологическим свойствам рассчитывается по аналогии с рентной шкалой по плодородию (табл. 8).
Таблица 7
Фрагмент рентной шкалы по плодородию по группам почв Ивановской области
Шифр оценочной группы почв Площадь оценочной группы почв, тыс. га Балл бонитета Рента по плодородию, р/га (гр. 3 : итог гр. 3 х 286)*
1 2 3 4
12 1,9 49,4 235
13 0,1 29,6 141
14 0,2 41,2 196
28 98,2 66,0 315
29 147,2 67,5 322
30 83,9 63,0 300
31 6 65,9 314
32 50,4 51,8 247
48 1,6 32,8 157
49 0,3 32,0 153
50 44,9 42,0 201
51 40,2 48,0 229
52 6,3 37,6 179
97 0,7 72,0 343
98 10,9 82,6 394
99 6 79,5 379
100 1,4 73,6 351
105 4,2 46,8 223
106 1,4 48,6 232
115 0,5 87,1 415
По области 585,9 60,0 286
* 286 - среднеобластная величина дифференциальной ренты по плодородию, р./га.
Таблица 8
Фрагмент рентной шкалы по технологическим свойствам Ивановской области
Балл производительности труда и техники на полевых работах Индекс технологических свойств Рента по технологическим свойствам с учетом доли их влияния, р. (гр. 2 : итог гр. 2 х 42)
1 2 3
101 0,99 45
100 1,00 45
99 1,01 44
93 1,07 42
89 1,12 40
88 1,13 39
88 1,14 39
87 1,15 39
По области 1,05 42
Для факторов местоположения «эквивалентное расстояние» и «удаленность до областного центра» доли их влияния -
0,29 и 0,09, средних значений - 41 и 87 километров, цена единицы логарифми-
ческих значений соответственно равна
41,4 рубля (530 х 0,29 : 1п41) и 10,7 рубля (530 х 0,09 : 1п87). Фрагмент рентной шкалы по местоположению приведен в таблице 9.
Таблица 9
Фрагмент рентной шкалы по местоположению Ивановской области
Удаленность ^), экв. км lnL Рента по местоположению с учетом доли эквивалентного расстояния, р. (гр. 2: итог гр. 2 х 154) Расстояние до областного центра ^о), км lnLo Рента по местоположению с учетом расстояния до областного центра, р. (гр. 5: итог гр. 5 х 48)
1 2 3 4 5 6
5 1,61 355 10 2,30 93
10 2,30 248 20 3,00 71
15 2,71 211 30 3,40 63
20 3,00 191 40 3,69 58
75 4,32 132 150 5,01 43
80 4,38 130 160 5,08 42
85 4,44 128 170 5,14 42
90 4,50 127 180 5,19 41
95 4,55 125 190 5,25 41
По области 3,71 154 87 4,47 48
Анализ коэффициентов эластичности показывает, что значимость цены одного километра убывает по мере увеличения эквивалентного расстояния. Так, например, коэффициент эластичности расстояния от 5 до 10 километров составил 2,86, а от 15 до 20 километров - 1,47.
Воспользуемся разработанными шкалами для оценки конкретного участка общей площадью 155 гектара, технологические свойства которого характеризуются показателем 1,07, расположенном в хозяйстве с эквивалентным расстоянием 90 километров и удаленным от областного центра на 190 километров. Состав групп почв и их площади приведены в графах 1 и 2 таблицы
10. На основании данных шкалы по оценочным группам почв совокупный почвенный показатель и рентный доход по плодородию
рассчитываются как средневзвешенные по площадям оценочных групп почв (табл. 10).
Используя полученные результаты расчета ренты участка по плодородию - 248 рублей и данные рентных шкал по технологическим свойствам - 42 (для индекса 1,07 - из гр. 3 табл. 8) и местоположению: для эквивалентного расстояния 127 (для 90 километров - из гр. 3 табл. 9) и удаленности от областного центра - 41 (для 190 километров - из гр. 4 табл. 9), определяется дифференциальный рентный доход - 458 рублей (248 + 42 + 127 + 41).
Абсолютная рента, принятая в расчетах второго тура ГКОСХУ, - 26 рублей. С учетом этой величины расчетный рентный доход в нашем случае составит 484 рубля (26 + 458), кадастровая стоимость одного гектара - 15 970 рублей (484 х 33), а всего земельного участка -
2 480 тысяч рублей (155 х 15 970) (табл. 11).
Таблица 10
Расчет балла бонитета и ренты по плодородию земельного участка сельскохозяйственных угодий
Шифр оценочной группы почв Площадь, га Балл бонитета Рента по плодородию (из гр. 4 табл. 6) Площадь оценочной группы почв, соизмеримой
по баллу бонитета (гр. 2 х гр. 3) по ренте (гр. 2 х гр. 4)
1 2 3 4 5 6
28 45 66,0 315 2968 14 157
30 31 63,0 300 1 952 9 310
32 25 51,8 247 1 295 6 179
48 12 32,8 157 394 1 879
49 26 32,0 153 832 3 968
50 3 42,0 201 126 602
52 13 37,6 179 489 2 331
Итоговые значения
155 52* 248** 8 061 38 432
* 52 = 8 061 (итог гр. 5) : 155 (итог гр. 2).
** 248 = 38 432 (итог гр. 6) : 155 (итог гр. 2).
Таблица 11
Расчет кадастровой стоимости земельного участка сельскохозяйственных угодий
№ п/п Рентные факторы Значения показателей Рента, р.
1 2 3 4
1 Балл бонитета 52 248
2 Индекс технологических свойств 1,07 42
3 Местоположение: эквивалентное расстояние, км 90 127
4 расстояние до областного центра, км 190 41
5 Дифференциальный рентный доход, р./га (стр. 1 + стр. 2 + стр. 3 + стр. 4) — 458
6 Абсолютная рента, р./га — 26
7 Расчетный рентный доход, р./га (стр. 5 + стр. 6) — 484
8 Кадастровая стоимость, р./га (стр. 7 х 33) — 15 970
9 Площадь, га 155 —
10 Кадастровая стоимость участка, тыс. р. (стр. 8 х стр. 9 : 1000) — 2 480
Предлагаемый подход использован в расчетах кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий районов Ивановской области (табл. 12).
Кадастровая стоимость, рассчитанная с учетом значимости и вариа-
ции рентных факторов, в сравнении с результатами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий объективнее отражает рентные возможности сельскохозяйственных угодий.
Таблица 12
Рентные факторы и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по районам
Ивановской области
Административный район Балл бонитета сельскохозяйственных угодий Индекс технологических свойств Удаленность, эквивалентное расстояние, км Расстояние до областного центра, км Кадастровая стоимость, р/га Расчетная стоимость, в процентах кГКОСХУ
расчетная, по изложенной методике по ГКОСХУ
Ивановская область бо 1,о5 41 87 18 350 18 з5о 1оо
Верхнеландеховский 54 1,о5 б7 18о 16 590 9 75о 17о
Вичугский б3 1,о5 зо 9о 19 280 22 б5о 85
Гавр-Посадский б8 1,оз 49 бо 19 550 27 29о 72
Заволжский б4 1,об 4з 9о 18 890 22 55о 84
Ивановский б2 1,о5 1з 1о 22 420 22 79о 98
Ильинский 5б 1,о5 з4 25 18 600 14 2бо 1зо
Кинешемский б3 1,о5 зо 12о 19 180 22 б5о 85
Комсомольский 5б 1,о8 бб 4о 17 440 11 з7о 15з
Лежневский 59 1,о5 зз зо 19 000 17 79о Ю7
Лухский б1 1,оз 44 18о 18 220 19 72о 92
Палехский бо 1,о4 з2 5о 18 950 19 25о 98
Пестяковский 55 1,об 44 5о 17 680 12 2оо 145
Приволжский б1 1,о7 5з 8о 18 180 18 15о 1оо
Пучежский б1 1,о4 зз 18о 18 610 2о ззо 92
Родниковский б2 1,о5 з1 7о 19 160 21 41о 89
Савинский б1 1,о1 47 12о 18 280 19 94о 92
Тейковский бо 1,оз зз 4о 19 020 19 з9о 98
Фурмановский 59 1,о8 з4 зо 18 920 17 о5о 111
Шуйский бо 1,оз 19 бо 19 840 2о 4зо 97
Южский 51 1,об 58 1бо 16 300 б 75о 241
Юрьевецкий б1 1,оз 87 17о 17 470 1б 48о Юб
Статистические характеристики показателей
Min 51 1,о1 1з 1о 1б зоо б 75о 72
Max б8 1,о8 87 18о 22 42о 27 29о 241
Размах вариации 1,33 1,о7 б,7 18,о 1,з8 4,о4 з,з7
Среднее значение бо 1,о5 42 87 18 б47 18 2оо 112
Стандартное отклонение 3,8 о,о2 17,2 57,з 1 2б4,з 4 975,1 з8,7
Коэффициент вариации б,3 1,7 41,1 б5,б б,8 27,з з4,б
Предлагаемая методика кадастровой оценки земельных участков сельскохозяйственных угодий основана на более объективном учете влияния рентных факторов, определяемого по их вкладу в величину дифференциальной ренты. Разработанные рентные шкалы позволяют в сжатые сроки
с минимальными затратами выполнять работы по оценке земельных участков практически без привлечения профессиональных оценщиков, услуги которых достаточно дороги. Это позволит в значительной мере снизить трансакционные издержки по ипотечному кредитованию сельскохозяйствен-
ных товаропроизводителей в рамках Государственной программы развития сельского хозяйства.
Методика разработана на материалах Ивановской области. Однако предложенные подходы имеют универсальный характер и при наличии соответствующей информации рентные шкалы могут быть разработаны для любого субъекта Российской Федерации.
Литература
1. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Россий-
ской Федерации: Практическое пособие / Под общ. ред. А.З. Родина, С.И. Носова. М.: ООО Издательство ООО «Институт оценки природных ресурсов», 2000.
2. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации: Практическое пособие. Издание 2-е, исправленное и дополненное / Под общ. ред. д. э. н. С.И. Носова. М.: ООО Издательский дом «Русская оценка», 2006.
3. Костяев А. Территориальная дифференциация условий хозяйствования // Экономист. 2006. № 9. С. 23-30.
^ (R КОНСУЛЬТАЦИОННЫЙ СЕМИНАР
6-8 октября 2008 года, Москва ОБОРОТ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ЗАЩИТА Бизнес-Семинары ИНТЕРЕСОВ ПРАВООБЛАДАТЕЛЕЙ____________
• приватизация земельных участков: поправки в земельное законодательство Российской Федерации
• полномочия органов государственной власти и местного самоуправления по распоряжению земельными участками
• государственная регистрация прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости; гарантии собственников объекта недвижимости в приобретении прав на земельные участки под этими объектами
• порядок, состав и последовательность работ по предоставлению и изъятию земельных участков. Инвентаризация и межевание земельных участков
• практика арбитражных судов по спорам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
• арбитражная практика применения положений гражданского и земельного законодательства Российской Федерации об аренде недвижимости
Получить более подробную информацию о семинаре Вы можете у организатора - ЗАО «Бизнес-семинары»
www.business-seminars.ru e-mail: [email protected], тел. (495) 937-5809 факс (495) 363-0258
МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
предлагает квалифицированные услуги по оценке:
• предприятий, бизнеса
• пакетов акций, облигаций
• активов предприятий, созданных на основе франчайзинга
• инвестиционных проектов
• дебиторской задолженности
• недвижимого имущества (незавершенных строительных объектов, земельных участков и т. д.)
• машин, оборудования и транспортных средств
• интеллектуальной собственности (патентов, товарных знаков и т. д.)
• ювелирных изделий и драгоценных камней, антиквариата
Звоните сегодня - (495)974-19-45, 974-19-50 Мы ждем Вас - 115093, г. Москва, 1-й Щипковский пер., д. 1, 2-й подъезд, 4 этаж e-mail [email protected] наш сайт www.maok.ru
