CC BY
45
УДК 332.3; 332.6
DOI: 10.18101/2587-7143-2018-1-72-81 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА АГРАРНОГО
И СЕЛИТЕБНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
Б. О. Гомбоев, А. Г. Бадмаев, С. Ч. Галданова
© Гомбоев Баир Октябрьевич
доктор географических наук
Байкальский институт природопользования СО РАН, Бурятский государственный университет Россия, 670047, г. Улан-Удэ, ул. Сахьяновой, 8 E-mail: bgom@binm.ru
© Бадмаев Алдар Геннадьевич
кандидат географических наук Байкальский институт природопользования СО РАН Россия, 670047, г. Улан-Удэ, ул. Сахьяновой, 8 E-mail: geo.83@mail.ru
© Галданова Саяна Чимитовна
Управление Росреестра по Республике Бурятия Россия, 670000, г. Улан-Удэ, ул. Борсоева 13Е E-mail: 03_upr@rosreestr.ru
Рассмотрено распределение земельного фонда Республики Бурятия по категориям земель и его динамика с 2000 по 2016 гг. Проанализированы изменения в структуре земельного фонда Бурятии и вызвавшие их причины. Определено, что ярко выраженное разнообразие природных условий рассматриваемой территории вызывает значительную территориальную дифференциацию размещения хозяйства и населения республики. Это приводит к столкновению интересов различных отраслей производства, инфраструктуры, а также отдельных домохозяйств и частных лиц, и, соответственно, к возникновению противоречий в использовании различных территорий. Особое внимание в статье уделено аграрному и селитебному видам землепользования как имеющим наибольшее экономическое и социальное значение для сбалансированного развития региона. Приведены результаты кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов в Республике Бурятия, которая выполнена на основе удельных показателей кадастровой стоимости этих земель. Данная оценка выявила существенные порайонные различия значений этих показателей кадастровой стоимости указанных категорий земель, обусловленных природными, экономическими и социальными причинами. Результаты рассмотрения динамики структуры земельного фонда Бурятии и оценки аграрного и селитебного видов землепользования республики выявляют фактическую, актуальную и потенциальную стоимости земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, что позволяет сформулировать и корректировать проведение политики землепользования в Бурятии.
Ключевые слова: земельный фонд; Республики Бурятия; методы экономической оценки земель; кадастровая оценка; аграрное и селитебное землепользование.
Горный рельеф Бурятии обусловил ярко выраженную территориальную дифференциацию размещения ее населения и хозяйства, расположенных, главным образом, в межгорных котловинах и речных долинах. Ограниченность их территорий определила на них повышенную концентрацию населенных пунктов и предприятий, что приводит к столкновению интересов различных отраслей производства, инфраструктуры, а также отдельных домохозяйств и частных лиц, которое порождает и будет порождать определенные противоречия в использовании территории. В связи с этим является весьма актуальным анализ использования земельного фонда Республики Бурятия и его экономическая оценка, прежде всего в части сельскохозяйственного и селитебного использования, поскольку данные виды землепользования являются наиболее экономически и социально значимыми для региона.
По данным государственного учета земель земельный фонд Республики Бурятия по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 35133,4 тыс. га. Распределение земельного фонда по категориями его динамика характеризуется данными, приведенными в табл. 1 (Государственный..., 2017).
Таблица 1
Динамика структуры земельного фонда Республики Бурятия, тыс. га
2000 2005 2008 2011 2016
Земли сельскохозяйственного назначения 3663,2 3663,3 3709,5 2676,5 2760,3
Земли населенных пунктов 145,8 145,8 145,3 146,0 148,8
Земли промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, обороны и иного специального назначения 492,3 492,3 492,8 492,7 493,6
Земли особо охраняемых территорий и объектов 2097,7 2097,7 2136,5 2137,0 2093,7
Земли лесного фонда 25720,5 25720,5 25720,6 26943,2 26912,0
Земли водного фонда 2163,4 2163,4 2124,6 2125,0 2125,0
Земли запаса 850,5 850,4 804,1 613,0 600,0
Всего по республике 35133,4 35133,4 35133,4 35133,4 35133,4
Анализ данных в приведенной таблице показывает, что максимальные изменения в структуре земельного фонда Бурятии с 2000 по 2016 год произошли с землями сельскохозяйственного назначения (уменьшение на 902,9 тыс. га) и с землями лесного фонда (увеличение на 1191,5 тыс. га). Это объясняется тем, что лесные земли в составе сельскохозяйственных земель были переведены в земли лесного фонда.
Земли сельскохозяйственного назначения. Наиболее ценными являются земли, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства, за чертой земель населенных пунктов. Они занимают 7,85 % от общей площади земельного фонда Республики Бурятия. Земли данной категории, выступающие как основное средство производства продуктов питания, кормов для скота, сырья, имеют особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной на сохранение их
количества, предотвращение негативных воздействий на них и повышение плодородия почв.
Основой сельскохозяйственного производства является почвенный покров, который в Бурятии отмечается большим разнообразием. Относительно плодородны и имеют наибольшее производственное значение каштановые, серые лесные и черноземные почвы. Они занимают 56,4 % площади всех сельскохозяйственных угодий и 76,5 % площади пахотных земель.
Наибольший процент наличия земель сельскохозяйственного назначения к общей площади по районам приходится на Мухоршибирский (50,4%), Джидин-ский (45,2%), Селенгинский (32,7%), Кяхтинский (31,9%), Иволгинский (30,3%), Тарбагатайский (24,5%) и Бичурский (23,3%) районы.
В Республике Бурятия площадь сельхозугодий составляет 3147,5 тыс. га, менее 9 % от общей территории (табл. 2, Статистический ежегодник, 2016). Относительно большая площадь сельхозугодий в сравнении с землями сельскохозяйственного назначения объясняется тем, что сельхозугодия располагаются также на землях населённых пунктов, лесного фонда, запаса и других категорий.
Таблица 2
Распределение земельного фонда по угодьям, тыс. га
Всего по республике в том числе: 2010 2011 2012 2013 2014 2015
35133,4 35133,4 35133,4 35133,4 35133,4 35133,4
Сельскохозяйственные угодья 3149,2 3149,5 3149,4 3149,2 3148,1 3147,5
Земли под поверхностными водами и болотами 2897,7 2896,4 2896,4 2896,3 2896,3 2896,3
Земли под лесами и лесными насаждениями, не входящими в лесной фонд 23654,6 23881,3 23881,3 23881,3 23660,6 23660,6
Другие земли 5431,9 5206,2 5206,2 5206,5 5428,4 5429,0
Современное распределение и динамика изменений площади сельскохозяйственных угодий в Бурятии показано в табл. 3 (Статистический ежегодник, 2016).
Таблица 3
Структура площади сельскохозяйственных угодий, тыс. га
Площадь угодий Год
2006 2008 2015
Пашни 846,6 832,5 830,6
Сенокосы 389,3 389,2 389,8
Пастбища 1843,7 1857,9 1857,2
Многолетние насаждения 8,2 8,9 8,2
Залежи 61,6 60,8 61,7
Всего сельхозугодий 3149,4 3149,3 3147,5
Данные таблицы 3 показывают, что в структуре сельскохозяйственных угодий Бурятии с 2006 по 2015 годы произошло сокращение площади пашни (на 16 тыс. га) и некоторое увеличение площади пастбищ (на 13,5 тыс. га).
Методы стоимостной оценки земель. Проблема оценки природных, в частности земельных ресурсов в социалистический период являлась в России теоретической. В условиях плановой системы природные блага считались «бесплатными», что во многом способствовало нерациональному использованию природных ресурсов и расточительности экономики.
В теории оценки стоимости земля рассматривается с двух точекзрения. С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами,растительным и животным миром и оценивается с позиций возможностивыполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных сизвлечением дохода. С другой стороны, земля рассматривается как составная инеотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается спозиций полезности и доходности использования каждого конкретногоземельного участка (Ванданимаева, 2005).
С переходом России на рыночные отношения отсутствие реальной стоимостной оценки природных ресурсов стало одной из причин продажи природных ресурсов по заниженным ценам, при этом не сопровождающихся инвестициями в развитие соответствующих отраслей и человеческого капитала. В этих условиях весьма актуальной становится задача создания рыночно ориентированной системы оценки природных ресурсов. При решении этой задачи возникают трудности, связанные с отсутствием общепринятой методологии экономической оценки природных ресурсов (Бадмаев, 2016).
В настоящее время существует несколько подходов к определению стоимостной оценки земель, а также рекомендации по их практическому использованию: рыночный, рентный, нормативный, затратный и др. Наиболее применимы в проведении практических расчетов методики государственной кадастровой оценки земель. В основу этих методик положены оценка стоимости земель различных категорий, как правило, на основе доходности земли по видам использования, спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке. Интегрированным показателем оценки земли является получаемая земельная рента. Рентные доходы и процент их капитализации являются исходными данными при определении расчетным путем стоимости земель по видам пользования (Бадмаев, 2016).
Методической основой определения стоимости сельскохозяйственных уго-дийявляется капитализация расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования. Сельскохозяйственные угодья оцениваются на базе системы показателей, отражающих производительную способность, местоположение и доходность независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья. При этом учитывается зависимость цены почвы от потенциального плодородия на фоне конкретных климатических условий и природных особенностей окружающего ландшафта (т. е. почвенно-экологического индекса), однотипных массивов почв, занимающих наибольший удельный вес в структуре площадей сельхозугодий (Петров, 2007, Махт, 2009).
Работы по кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения Бурятии проведены в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», утвержден-
ными приказом Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445 (Методические..., 2010). Оценочные группы определены на основании данного приказа, 1 группа включает сельскохозяйственные угодья, 2 группа — земли для выращивания некоторых видов технических культур, 3 группа — земли, занятые зданиями и сооружениями, используемыми для производства и хранения сельскохозяйственной продукции, 4 группа — сельскохозяйственные земли, занятые водными объектами, 5 группа — сельскохозяйственные земли, занятые лесами, 6 группа — прочие земли, в том числе болота и нарушенные земли.
Таблица 4
Средний уровень кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам Республики Бурятия
Наименование Средние значения удельных показателей
муниципального кадастровой стоимости (УПКС), руб./м2
района 1 группа 2 группа 3 группа 4 группа 5 группа 6 группа
Баргузинский 1,76 - 4,89 - 0,21 0,09
Баунтовский 1,19 - 2,11 - - -
Бичурский 3,54 - 8,85 - - -
Джидинский 3,92 - 10,71 - - 0,09
Еравнинский 1,35 - 3,95 - - -
Заиграевский 1,37 6,76 6,70 - - -
Закаменский 1,60 - 4,64 - - 0,09
Иволгинский 1,38 - 7,09 - - -
Кабанский 2,17 - 6,69 - - -
Кижингинский 1,40 5,24 - - 0,09
Курумканский 1,19 - 4,28 - 0,21 -
Кяхтинский 2,63 - 6,63 - - 0,09
Муйский 0,91 - - - - -
Мухоршибирский 3,90 - 4,22 - - -
Окинский 1,19 - 2,13 - - 0,09
Прибайкальский 2,31 - 8,18 - -
Северобайкальский 0,99 - 2,47 - 0,21 -
Селенгинский 2,00 4,34 4,53 - 0,09
Тарбагатайский 1,89 - 6,99 -
Тункинский 1,44 - 5,86 0,09
Хоринский 1,30 - 5,09 0,21
Республика Бурятия 1,88 5,55 5.56 - 0,21 0,09
По 1-ой группе максимальные значения УПКС в Джидинском районе — 3,92 руб./кв. м, в Мухоршибирском районе — 3,90 руб./ кв. м, в Бичурском районе — 3,54 руб./кв. м, Минимальные показатели по данной группе в Муйском районе — 0,91 руб./ кв. м, в Северо-Байкальском районе — 0,99 руб./ кв. м.
По 3-ей группе максимальный показатель УПКС в Джидинском районе — 10,71 руб./кв. м, в Бичурском районе — 8,85 руб./кв. м, в Прибайкальском районе — 8,18 руб./кв. м. Минимальное значение УПКС — в Баунтовском районе — 2,11 руб./кв. м, в Окинском районе — 2,13 руб./ кв. м, в Северо-Байкальском районе — 2,47 руб./ кв. м.
Земли населенных пунктов. Кадастровая оценка земель населенных пунктов проведена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 (Методические..., 2007).
Для расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов применен сравнительный подход (Румянцев и др., 2003) — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (Трофимен-ко, 2006).
Основным фактором, объясняющим рост или уменьшение кадастровой стоимости земельных участков, является изменение цен на недвижимость (Лукьянчи-кова, 2008). Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Бурятия (удельный показатель кадастровой стоимости земли — УПКС, руб./кв. м) приведены в таблицах 5 и 6 (Доклад., 2011; Региональный..., 2016).
Таблица 5
Городские населенные пункты. Вид разрешенного использования — Многоэтажная жилая застройка (ВРИ-1)
Наименование населенного пункта ср. УПКС, руб./м2
2010 год 2015 год
г. Улан-Удэ 2 017 15 604
г. Северобайкальск 1 295 5 632
г. Гусиноозерск 423 6 485
г. Кяхта 657 6 098
г. Закаменск 1 247 5 114
г. Бабушкин 1 569 3 183
Самая высокая кадастровая стоимость у земельных участков, расположен-ныхв г. Улан-Удэ (15 604 руб./м2). Это объясняется социально-экономическим уровнем городов, уровнем дохода населения, промышленным развитием, и высоким спросом и предложением на рынке недвижимости жилья.
Наибольший средний уровень кадастровой стоимости земель под индивидуальным жилищным строительством в сельских населенных пунктах отмечается в Иволгинском (215 руб./м2), Прибайкальском (181 руб./м2), Заиграевском (179 руб./м2) и Тарбагатайском (175 руб./м2) районах Республики Бурятия. Это объясняется, прежде всего, близостью к столице республики — г. Улан-Удэ (Региональный..., 2016).
В целом по республике отмечено снижение кадастровой стоимости (-18 %). Однако по муниципальным образованиям имеются значительные отклонения. Наибольшее увеличение удельного показателя кадастровой стоимости по второй группе получено в Тарбагатайском районе, где этот показатель был самым минимальным в республике, что и обусловило прирост на 22 % (Региональный..., 2016).
Таблица 6
Сельские населенные пункты. Видразрешенного использования — Индивидуальное жилищное строительство (ВРИ-2)
Наименование административного района ср. УПКС 2010 год руб./кв. м
2010 год 2015 год
Баргузинский 188 144
Баунтовский Эвенкийский 154 121
Бичурский 168 144
Джидинский 156 155
Еравнинский 165 145
Заиграевский 166 179
Закаменский 145 120
Иволгинский 199 215
Кабанский 226 154
Кижингинский 171 161
Курумканский 174 149
Кяхтинский 136 152
Муйский 148 151
Мухоршибирский 163 157
Окинский 150 111
Прибайкальский 202 181
Северо-Байкальский 171 141
Селенгинский 170 170
Тарбагатайский 143 175
Тункинский 166 139
Хоринский 151 153
по Республике Бурятия 216 178
На основе удельных показателей кадастровой стоимости земель определена кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов. Кадастровая стоимость определена нами по трем составляющим: фактическая (по состоянию современного фактического использования); актуальная (возможная для использования в настоящее время); потенциальная (потенциально возможная для использования) (табл. 7).
Таким образом, кадастровая оценка сельскохозяйственного и селитебного землепользования Республики Бурятия выявляет низкую стоимость указанных категорий земель.
Невысокая оценка сельскохозяйственных земель обусловлена в целом их плохим качеством по сравнению с традиционными земледельческими районами России, что является следствием сильной зависимости от природных условий ведения сельскохозяйственного производства, которые неблагоприятны для этого. Одним их направлений повышения эффективности данного вида производства является развитие интенсивных видов сельскохозяйственного землепользования, а именно — развитие тепличного хозяйства. Данное направление характеризуется меньшей зависимостью от природных условий, основным фактором его эффективного функционирования являются технические, технологические и инновационные элементы, в которых роль природного фактора значительно снижает-
ся по сравнению с традиционными для Бурятии направлениями. Кроме очевидных социально-экономических эффектов, указанное направление повысит кадастровую стоимость сельскохозяйственных земель и, соответственно, укрепит налогооблагаемую базу данного вида землепользования. Другим направлением повышения эффективности аграрного землепользования Республики Бурятия является совершенствование структуры сельскохозяйственных угодий, которое должно ориентироваться, преимущественно, на удовлетворение потребностей животноводческой отрасли сельского хозяйства. Это также будет способствовать эффективности этого вида землепользования и росту налоговой отдачи от указанных земель.
Таблица 7
Фактическая, актуальная и потенциальная кадастроваястоимость земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, тыс. р.
№ Категории Удель- Площадь, тыс. га Кадастровая стоимость, млн.
земель ный руб.
п/ пока- Факти- Акту- Потен- Факти- Акту- Потен-
п затель ка-даст-ровой стоимости, руб./м2 ческая альная циальная ческая альная циальная
1 2 3 4 5 6 7 8 9
1. Земли сельскохозяйственного
назначения 1,76 1595,4 2145,4 2645,4 28079,0 37759,0 46559,0
2. Земли населенных пунктов, в т. ч. 2.1. Городские насе-
ленные пункты 12000,3 26,7 39,2 51,7 32040800 47041100 62041500
2.2. Сельские
населенные
пункты 178,0 20,6 32,8 45,3 36668,0 58380,0 80630,0
Совершенствование селитебного землепользования должно ориентироваться на расширение территориального развития населенных пунктов, особенно тех из них, которые являются своеобразными «точками» роста — это республиканские и муниципальные центры. Необходимо, чтобы данный процесс сопровождался расширением конкурентной среды за право пользования лучшими землями.
Литература
Бадмаев А. Г. Определение земельной ренты посевных площадей в республике Бурятия // Интернет-журнал «Науковедение» Т. 8, № 5 (2016) http://naukovedenie.ru/ PDF/106EVN516.pdf (доступ свободный). Загл. с экрана. Яз. рус., англ.
Ванданимаева О. М. Оценка стоимости земельных участков. М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005. 119 с.
О состоянии и охране окружающей среды Республики Бурятия в 2016 году: Государственный доклад // Министерство природных ресурсов Республики Бурятия. Улан-Удэ, 2017. 247 с.
Доклад о состоянии и использовании земель Республики Бурятия за 2010 год // Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия. Улан-Удэ, 2011. 76 с.
Лукьянчикова А. А. Методические основы оценки земельных участков // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2008. № 12. С 25-27.
Махт В. А., Руди В. А., Осинцева Н. В. Методическое обеспечение оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения. Омск: Кн. изд-во, 2009.
Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов: приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39.
Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445.
Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие. М.: КНОРУС, 2007. 208 с.
Региональный доклад о состоянии и использовании земель в Республике Бурятия в 2015 году. Управление Росреестра по Республике Бурятия. Улан-Удэ, 2016.
Румянцев Ф. П., ХавинД. В., Бобылев В. В., Ноздрин В. В. Оценка земли: учебное пособие. Нижний Новгород, 2003. 279 с.
Статистический ежегодник 2015. Улан-Удэ: Бурятстат, 2016.
Трофименко В. Т. Правовое, методологическое и информационное обеспечение оценки земли. М.: КолосС, 2006. 542 с.
CADASTRAL ASSESSMENT OF AGRICULTURAL AND RESIDENTIAL USE OF THE LAND FUND OF THE REPUBLIC OF BURYATIA
B. O. Gomboev, A. G. Badmaev, S. Ch. Galdanova
Bair O. Gomboev
Dr. Sci. (Geogr.), Baikal Institute of Nature Management SB RAS Russia, Ulan-Ude 670047, Sakhyanova st., 8 E-mail: bgom@binm.ru
Aldar G. Badmaev
PhD (Geogr.), Baikal Institute of Nature Management SB RAS Russia, Ulan-Ude 670047, Sakhyanova st., 8 E-mail: geo.83@mail.ru
Sayana Ch. Galdanova
Office of Rosreestr for the Republic of Buryatia Russia, Ulan-Ude 670000, Borsoev st., 13Е E-mail: 03_upr@rosreestr.ru
The distribution of the land fund of the Republic of Buryatia by land categories and its dynamics from 2000 to 2016 is considered. Changes in the structure of the land fund of Buryatia and the reasons that caused them are analyzed. It is determined that a pronounced variety of natural conditions of the territory under consideration causes a significant territorial differentiation in the location of the economy and the population of the republic.
This leads to a clash of interests of various industries, infrastructure, as well as individual households and individuals, and, accordingly, to the emergence of contradictions in the use of different territories. Special attention is paid to agrarian and residential types of land use as having the greatest economic and social significance for balanced development of the region. The results of the cadastral valuation of agricultural land and lands of settlements in the Republic of Buryatia are presented, which is based on specific indicators of the cadastral value of these lands. This assessment revealed significant area differences in the values of specific cadastral values of these categories of land, due to natural, economic and social reasons. The results of the study of the dynamics of the structure of the land fund of Buryatia and the assessment of agricultural and residential land use in the republic reveal the present, actual and potential value of agricultural lands and settlement lands, which allows to formulate and adjust the implementation of land use policies in Buryatia. Keywords: land fund; the Republic of Buryatia; methods of economic land valuation; cadastral valuation; agrarian and residential land use.
