CC BY
72
УДК 631.4; 332.3; 504.06
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в Республике Бурятия с учётом деградации почв и экологического ущерба
FARMLANDS CADASTRAL COST IN THE REPUBLIC OF BURYATIA CONSIDERING SOIL DEGRADATION AND ENVIRONMENTAL DAMAGE
Бадмаев Алдар Геннадьевич
к.г.н., ведущий инженер Байкальский институт природопользования СО РАН, г. Улан-Удэ
E-mail: geo.83@mail.ru
Проведена экономическая оценка сельскохозяйственных угодий Республики Бурятия через её кадастровую стоимость с учётом экологического ущерба и деградации почв. Выявлена общая стоимость потерь сельскохозяйственных угодий и определена их реальная кадастровая стоимость.
The economic evaluation of farmlands of the Republic of Buryatia through its cadastral value, taking into account environmental damage and soil degradation was conducted. The total value of the losses of farmland and its real cadastral value were determined.
Ключевые слова: сельскохозяйственные угодья, деградация почв, экологический ущерб, кадастровая стоимость
Key words: farmlands, soil degradation, environmental damage, cadastral valuation
Введение
В последние годы земля из государственной собственности всё чаще переходит в частную и становится объектом купли-продажи образуя рынок земли. Согласно Тарасову Д.А. экономическая оценка земли рассматривается главным образом с точки зрения её купли-продажи и образования рынка земли. Земля - не только предмет торговли, но и решающее средство производства [2]. В любом регионе существует экологическая загрязнённость и мало кто учитывает экологический ущерб, нанесённый хозяйственной деятельностью при определении стоимости земли.
Методика оценки кадастровой стоимости
Согласно Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)" [13] под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Стоит согласиться с мнением Зомоновой Э.М. [1], которая утверждает, что при представлении объёма происходящих в экономике фактических денежных операций в национальных счетах систематически недооцениваются или вообще не учитываются экологические расходы, сопряжённые с этими операциями и выраженные в истощении природных ресурсов и деградации среды. Природные активы оцениваются в стоимостном выражении только в том случае, если они находятся во владении и управлении субъектов хозяйствования и обеспечивают фактические или потенциальные экономические выгоды своим владельцам [1]. В определении конечной и реальной стоимости земель важную роль играет величина ущерба на окружающую среду, в данном случае на сельскохозяйственные земли.
На величину ущерба от загрязнения влияют следующие факторы: число людей, которые могут пострадать; виды и интенсивность воздействия загрязнений; природные комплексы, на которые воздействуют загрязнения; косвенные последствия загрязнений; обратимость последствий и возможность их ликвидации, время наступления и продолжительность последствий от загрязнений; возможность проведения профилактических мероприятий и ликвидации последствий загрязнений и затраты на них. Ущерб окружающей среде может усиливаться из-за природных цепных реакций, которые часто невозможно предвидеть. Нередко локальный ущерб может возрастать во времени и в пространстве [14].
По словам Заместителя руководителя управления Росреестра по Республике Бурятия Саяны Галдановой [12], основной критерий, по которому определяется размер кадастровой стоимости - почвенное плодородие. Учитывается очень много параметров, это нормативная урожайность, агроклиматические условия и т.д. В последние годы повышение кадастровой стоимости обусловлено изменением методики оценки: если раньше учитывалась фактическая урожайность, то сейчас в расчёт идёт нормативная урожайность земель. Предыдущая кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводилась в республике в 2012 году [9] и вступила в действие в 2013 году. Средняя удельная кадастровая стоимость 1 кв. м сельскохозяйственных земель составляла от 91 копейки в Муйском районе до 3,92 рублей в Джидинском. В то же время рыночная стоимость 1 кв. м земель этой категории, например, в Кабанском и Прибайкальском районах доходила до 100 рублей и выше.
Расчёт реальной кадастровой стоимости с учётом экологического
ущерба
Для расчёта замера реальной кадастровой стоимости сельхозугодий с учётом деградации почв и экологического ущерба в Республике Бурятия нами выбрана следующая формула [5, с. 6]: Ущ = Нс х S х Кэ х Кс х Кп + Дх х S х Кв,
где Ущ - размер ущерба от деградации почв и земель (тыс. руб.);
Не - норматив стоимости (кадастровая или рыночная стоимость);
Дх - годовой доход с единицы площади (тыс. руб.);
S - площадь деградированных почв и земель (га);
Кэ - коэффициент экологической ситуации территории;
Кв - коэффициент пересчета в зависимости от периода времени по восстановлению деградированных почв и земель;
Кс - коэффициент пересчета в зависимости от изменения степени деградации почв и земель;
Кп - коэффициент для особо охраняемых территорий.
При деградации почв и земель в пределах особо охраняемых территорий региональными органами могут вводиться повышающие коэффициенты (Кп) к нормативам стоимости: на земли природно-заповедного фонда - 3,0; на земли природоохранного, оздоровительного и историко-культурного назначения -2,0; на земли рекреационного назначения - 1,5; на прочие земли - 1,0 [5].
При расчёте кадастровой стоимости учитывались сводные данные и поправочные коэффициенты (табл 1-5), которые необходимы как производные в вышеприведённой формуле.
Таблица 1.
Кадастровая стоимость и площадь сельхозугодий (в т.ч. деградированных) по районам Республики Бурятия [7], [8], [9], [10].
Наименование района Сельхозугодья
Площадь сельхозугодий, га [8] Кадастровая стоимость, руб./га [9] Площадь деградированных сельхозугодий, га [7] Степень деградации, %
1.Баргузинский 83046 17600 56780 68,37
2.Баунтовский 63933 11900 50 0,08
З.Бичурский 129293 35400 83051 64,23
4.Джидинский 252445 39200 96866 38,37
5.Еравнинский 197372 13500 22832 11,57
б.Заиграевский 87021 13700 36877 42,38
7.Закаменский 77987 16000 9060 11,62
8.Иволгинский 65507 13800 31971 48,81
9.Кабанский 82448 21700 10577 12,83
10. Кижингинский [10] 145300 14000 90958 62,60
11.Курумканский 139151 11900 57989 41,67
12.Кяхтинский 204973 26300 110519 53,92
13.Муйский 1370 9100 11 0,80
14.Мухоршибирский 204973 39000 117345 57,25
15.Окинский 21091 11900 - -
16.Прибайкальский 28856 23100 6322 21,91
17. Северобайкальский 21091 9900 2928 13,88
18. Селенгинский 182506 20000 79625 43,63
19. Тарбагатайский 70720 18900 42360 59,90
20.Тункинский 80997 14400 47173 58,24
21.Хоринский 154711 13000 42713 27,61
Всего по Республике 2294791 18800 952346 41,50
Бурятия
Таблица 2.
Годовой доход с единицы площади по районам Республики Бурятия, руб.
Наименование района Доход от продукции Площадь Годовой доход с
сельского хозяйства*, тыс. руб. [8] сельхозугодий, га [8] единицы руб/га. площади,
1.Баргузинский 349744 83046 4211
2.Баунтовский 66445 63933 1039
3.Бичурский 935934 129293 7239
4.Джидинский 1247114 252445 4940
5.Еравнинский 539337 197372 2733
б.Заиграевский 607633 87021 6983
7.Закаменский 790947 77987 10142
8.Иволгинский 499380 65507 7623
9.Кабанский 780811 82448 9470
10.Кижингинский 501647 145300 [10] 3452
11.Курумканский 366747 139151 2636
12.Кяхтинский 776658 204973 3789
13.Муйский 19848 1370 14488
14.Мухоршибирский 882859 204973 4307
15.Окинский 168722 21091 8000
16.Прибайкальский 383110 28856 13277
17. Северобайкальский 52200 21091 2475
18. Селенгинский 613372 182506 3361
19. Тарбагатайский 537405 70720 7599
20.Тункинский 736124 80997 9088
21.Хоринский 483736 154711 3127
Всего по Республике 11339773 2230169 5085
Бурятия
*Валовой доход в данном случае сделан равным чистому доходу (без учёта затрат)
Таблица 3.
Площадь деградированных сельскохозяйственных угодий в Республике
Бурятия, га [7, с. 35]
Район Водная эрозия Дефляция Смешанное проявление эрозии и дефляции Засоление
1.Баргузинский 7116 34987 1313 13364
2.Баунтовский - - 50 -
3.Бичурский 9195 10210 51616 12030
4.Джидинский 32772 43062 3405 17627
5.Еравнинский - 1800 3405 17627
6.Заиграевский 5206 10254 11947 9470
7.Закаменский 409 8651 - -
8.Иволгинский - 13646 7318 11007
9.Кабанский - 6084 1295 3198
10.Кижингинский 22748 41782 3803 22625
11.Курумканский - 31920 50 26019
12.Кяхтинский 32113 37660 34625 6121
13.Муйский - - 11 -
14.Мухоршибирский 20922 51375 25773 19275
15.Окинский - - - -
16.Прибайкальский 2155 113 2155 1899
17. Северобайкальский 802 1520 606 -
18. Селенгинский 38242 24967 9081 7335
19. Тарбагатайский 11723 12162 13784 4691
20.Тункинский 24032 6667 8456 8018
21.Хоринский 24837 6679 1680 9517
Всего по Республике 232272 343539 180153 196382
Бурятия
Таблица 4.
Коэффициенты экологической ситуации и значимости состояния водных объектов, атмосферного воздуха и почвы по зонам бассейна оз. Байкал и
другим территориям Республики Бурятия [11].
Экологические зоны Коэффициент экологической ситуации и значимости
Водных объектов Атмосферного воздуха Почвы
I зона (ЦЭЗ БПТ*) 1,7 1,4 1,1
II зона (бассейн Байкала) 1,4 1,2 1,1
III зона (вне бассейна Байкала) 1,02 1,0 1,1
*ЦЭЗ БПТ - центральная экологическая зона Байкальской природной территории
Таблица 5.
Значения коэффициента пересчёта (Кв) дохода с сельскохозяйственных
земель в зависимости от периода времени их восстановления [5].
6
Продолжительность Коэффициент Продолжительность Коэффициент
периода пересчёта периода пересчёта
восстановления восстановления
1 год 0,9 8-10 лет 5,6
2 года 1,7 11-15 лет 7,0
3 года 2,5 16-20 лет 8,2
4 года 3,2 21-25 лет 8,9
5 лет 3,8 26-30 лет 9,3
6-7 лет 4,6 31 и более лет 10,0
К сожалению, универсальной единицы измерения ущерба не существует. Чаще всего оценку ущерба производят в стоимостном выражении [14]. Расчёт ущерба (в рублях) производился по районам Республики Бурятия по вышеприведённой формуле. Стоит отметить, что данная формула применима и к землям сельскохозяйственного назначения. Для примера возьмём Баргузинский район: Нс - норматив стоимости есть кадастровая стоимость (табл. 1) - 17600 руб./га.; S - площадь деградированных сельхозугодий - 56780 га; Кэ - коэффициент экологической ситуации территории для всех экологических зон (почв) един - 1,1 (табл. 4); Кс - коэфициент пересчёта от степени деградации почв и земель (от 0 до 1), в Баргузинском районе степень деградации почв сельхозугодий 68,37 %, т.е. поправляющий коэффициент -0,68; Кп - 1,0 (в данном случае рассматриваем сельхозугодья, т.е. прочие земли); Дх - годовой доход с единицы площади, руб./га (табл. 2) - 4211 руб./га.; Кв - коэффициент пересчёта в зависимости от периода восстановления земель в Баргузинском районе составляет 0,9 (1 год) (табл. 5). Производим расчёт: Ущерб (Баргузинский район) = 17,6 тыс. руб. х 56 780 га х 1,1 х 0,68 х 1,0 + 4,211 тыс. руб. х 56 780 га х 0,9 = 747 497,3 тыс. руб. + 215 190,5 тыс. руб. = 962 687,8 тыс. руб.
Таблица 6.
Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения в Республике Бурятия с учётом деградации почв и экологического ущерба
Наименование района Сельхозугодья
Кадастровая стоимость Ущерб, % потерь
сельхозугодий, тыс. руб. рассчитанный по формуле, тыс. руб.
1.Баргузинский 1 461 609,6 962 687,8 65,86
2.Баунтовский 760 802,7 47,3 0,01
3.Бичурский 4 576 972,0 2 610 849,4 57,04
4.Джидинский 9 895 844,0 2 017 873,7 20,39
5.Еравнинский 2 664 522,0 93 456,0 3,51
6.Заиграевский 1 192 187,7 465 170,2 39,02
7.Закаменский 1 247 792,0 100 238,0 8,03
8.Иволгинский 903 996,6 457 150,1 50,57
9.Кабанский 1 789 121,6 122 969,3 6,87
10.Кижингинский 2 034 200,0 1 165 062,8 57,27
11.Курумканский 1 655 896,9 456 385,0 27,56
12.Кяхтинский 5 390 789,9 2 103 430,7 39,02
13.Муйский 12 467,0 144,3 1,16
14.Мухоршибирский 7 993 947,0 3 324 301,7 41,58
15.Окинский 250 982,9 - -
16.Прибайкальский 666 573,6 110 884,7 16,63
17. Северобайкальский 208 800,9 10 986,1 5,26
18. Селенгинский 3 650 120,0 1 011 627,7 27,71
19. Тарбагатайский 1 336 608,0 818 102,9 61,21
20.Тункинский 1 166 356,8 819 225,2 70,24
21.Хоринский 2 011 243,0 291 230,0 14,48
Всего по Республике 50 870 834,2 16 941 822,9 33,30
Бурятия
Заключение
В результате расчётов экологический ущерб сельхозугодьям Республики Бурятия составил около 17 млрд. руб. (табл. 6), что составляет треть (33,3 %) от кадастровой стоимости сельхозугодий. Наибольший ущерб в процентном соотношении выявлен в Тункинском (70,2 %), Баргузинском (65,9 %) и Тарбагатайском (61,2 %) районах. Наибольший ущерб в денежном выражении -в Мухоршибирском (3,3 млрд руб.), Бичурском (2,6 млрд руб.), Кяхтинском (2,1 млрд руб.) и Джидинском (2 млрд руб.) районах.
Эти стоимостные потери следует учитывать и для расчёта рыночной стоимости, которая напрямую зависит от кадастровой. По данной методике можно рассчитать ущерб и для других категорий земель, меняя поправочные
коэффициенты.
Литература:
1. Зомонова Э.М. Методика учёта экологических аспектов в системе национальных счетов. - Общество: политика, экономика, право. №4 - 2012.
2. К вопросу об экономической оценке земель сельскохозяйственного использования. Тарасов Д.А. Вестник ОГУ №8 (102) / август 2009.
3. Эколого-экономическая оценка земель сельскохозяйственного назначения с использованием ГИС-технологий. А.И. Гагарин, М.Ю. Репотецкая.
4. Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия. Адрес доступа: URL: http://mizo.govrb.ru/
5. Методика определения размеров ущерба от деградации почв и земель. Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству. Москва, 1994. - 8 с.
6. Письмо Роскомзема от 29.07.1994 N 3-14-2/1139 О Методике определения размеров ущерба от деградации почв и земель. Федеральное законодательство. Текст документа по состоянию на июль 2011 года.
7. Плодородие почв агроландшафтов Бурятии: Монография / Л.Л. Убугунов, А.И. Куликов, В.И. Убугунова, М.Г. Меркушева, С.Г. Дорошкевич; ФГОУ ВПО «Бурятская государственная сельскохозяйственная академия им. В. Р. Филиппова»; Институт общей и экспериментальной биологии СО РАН. - Улан-Удэ: Изд-во БГСХА им. В. Р. Филиппова, 2009. - 177 с.
8. Сельское хозяйство Республики Бурятия (Статистический -сборник - 10-07-19) 2010 г.
9. Правительство Республики Бурятия постановление от 6.12.2012 г. N 738 г. Улан-Удэ Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Республики Бурятия.
10. Официальный сервер органов государственной власти Республики Бурятия. Адрес доступа: URL: http://egov-buryatia.ru/mdex.php?id=462&print=1
11. Постановление Правительства Республики Бурятия от 18 марта 1997 №76 «О взимании платы за загрязнение окружающей природной среды на территории Республики Бурятия».
12. «В Бурятии в конце года определят кадастровую стоимость недвижимости» Информационный портал «Байкал-Daily». Адрес доступа: URL: http://www.baikal-daily.ru/news/15/47395/.
13. Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)".
14. «Оценка экологического ущерба от загрязнения природной среды». Дальневосточный государственный университет путей сообщения. Адрес доступа: URL: http://edu.dvgups.rU/METDOC/ENF/HIMIJ/EKOL/METOD/MP_RZ/frame/3.htm
