CC BY
361
УДК 528.44
А.О. Киселева, В.Н. Клюшниченко СГГА, Новосибирск
К ВОПРОСУ ПРИСВОЕНИЯ ИДЕНТИФИКАЦИОННЫХ (КАДАСТРОВЫХ) НОМЕРОВ ОБЪЕКТАМ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
В связи с переходом от государственного земельного кадастра к кадастру недвижимости, возникла необходимость учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и помещений. В соответствии с действующим законодательством принят порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам, однако этот вопрос для объектов капитального строительства находится в стадии разработки. В статье показаны недостатки отечественного и зарубежного опыта идентификации объектов недвижимости. Приведены рекомендации по ослаблению их влияния. Авторами предложен один из вариантов присвоения кадастровых номеров объектам капитального строительства с использованием геокодирования.
A.O. Kiselyova, V.N. Klyushnichenko Siberian State Academy of Geodesy (SSGA)
10 Plakhotnogo Ul, Novosibirsk, 630108, Russian Federation
THE PROBLEM OF ASSIGNING IDENTIFICATION (CADASTRAL) NUMBERS TO CAPITAL CONSTRUCTION PROJECTS
Due to the transition from the state land cadastre to the property cadastre the necessity arises as concerns registration of buildings, structures, construction projects and premises. In accordance with the current legislation the procedure of cadastral number assignment to land plots has been adopted. However, as regards capital construction projects this problem is under development. The article reveals the drawbacks of the home and foreign experience in real property units identification. Recommendations on reducing its effect are given. The authors offer one of the ways of assigning cadastral numbers to capital construction projects by geocoding.
Производственная и хозяйственная деятельность человека связана с конкретными территориями. Это касается также прав на недвижимое имущество, поскольку правовые отношения имеют первостепенное значение для всей экономической сферы. Местоположение объекта является определяющим и отражается номером участка или номером объекта капитального строительства. Информация для налогообложения также включает данные о земельной собственности. Логично связывать данные, относящиеся к земле, населению, предприятиям, налогам и т.д. в интегрированную систему. Эта система должна иметь один или несколько
идентификационных ключей, которые позволили бы установить общее основание для всех данных. Таким ключом может являться номер участка земли, который, к сожалению, не всегда отражает его местоположение.
Реформирование земельных отношений в России обусловило необходимость создания государственного кадастра недвижимости, функции, структура и методы ведения которого должны удовлетворять требованиям рыночной экономики, формируемой в настоящее время.
Целью создания кадастра является формирование государственной информационной системы, которая бы обеспечивала справедливое налогообложение, эффективное и рациональное использование земли и других объектов недвижимости, способствовала развитию рынка недвижимости, а также стимулировала инвестиционную деятельность в этой сфере.
В мировой практике целью кадастра является учет земель для целей налогообложения и обеспечения гарантий прав собственников на недвижимое имущество. В настоящее время сведения кадастра играют важную роль в обеспечении информацией процессов управления территориями, включая контроль за состоянием окружающей среды. При создании кадастра недвижимости ключевое значение приобретает кадастровый номер, поскольку для внесения в базы данных информации об объекте недвижимости необходима его однозначная идентификация.
Ученые Дейл и МакЛахлин составили список необходимых характеристик индексации (идентификации), которые присущи не только земельным участкам, но и другим объектам недвижимости [1]. Предложенные авторами идентификаторы актуальны и в настоящее время. Идентификация должна быть:
- Легкой для понимания всеми участниками земельно-имущественных отношений;
- Постоянной, то есть не требующей изменений при разделах и объединении объекта;
- Уникальной, с полным соответствием между записями и местностью;
- Точной (возможные ошибки должны быть сведены к минимуму);
- Гибкой в использовании при всех формах управления земельными ресурсами;
- Экономичной в процессе эксплуатации и обслуживания.
В Российской Федерации идентификационным номером объекта недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, является учетный (кадастровый) номер [2]. Кадастровый номер земельного участка присваивается в зависимости от его местоположения. Это уникальный номер, который никогда не повторяется (во времени и в пространстве), и может быть присвоен только одному земельному участку. Кадастровый номер уникален еще и потому, что он сохраняется в течение всего срока, пока земельный участок существует. При этом изменение в субъектном составе не влечет за собой изменение кадастрового номера.
В соответствии с действующим законодательством, кадастровый номер присваивается не только земельному участку, но и объектам капитального строительства, учет которых также осуществляется в государственном кадастре недвижимости. Присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости возложено на орган кадастрового учета [2].
Присвоенный кадастровый номер объекта недвижимости однозначно идентифицирует его в различных системах и является ключом при поиске информации об объектах в различных системах и базах данных. По мнению авторов, главным связующим элементом является идентификационный номер земельного участка, с номером которого должны быть взаимосвязаны номера объектов недвижимости, находящихся на его поверхности, а также расположенные над и под ним.
Порядок присвоения кадастровых номеров земельных участков определяется в соответствии с действующими Правилами [3]. Кадастровый номер земельного участка может записываться как с указанием, так и без указания ведущих нулей. Кстати заметить, что данное нововведение явилось причиной спорных ситуаций, отразившихся в процессе регистрации прав собственности в Искитимском районе Новосибирской области.
Имеется ряд публикаций, в которых даны способы присвоения кадастровых номеров объектам капитального строительства [4,5]. Данные способы присвоения кадастровых номеров представляют собой «привязку» объектов капитального строительства к земельным участкам. Преимуществом этих способов является то, что земельные участки и объекты капитального строительства отражаются в едином кадастровом номере, и что соответствует принципу их единой судьбы. Однако кадастровый номер объекта капитального строительства по возможности должен быть стабилен во времени и не изменяться в процессе его эксплуатации. Вместе с тем, при разделе земельного участка, изменяется не только его номер, но и номер объекта капитального строительства. Это приводит к необходимости формирования новой документации на объект капитального строительства. Таким образом, нарушается принцип стабильности идентификационных номеров. Кроме этого, в данной методике отсутствует четкий порядок присвоения кадастровых номеров элементам объектов капитального строительства. Данный вопрос является значимым, поскольку для определения кадастровой стоимости необходима точная идентификация объекта капитального строительства. Актуальность этого вопроса возрастает в связи с созданием и реализацией единого кадастра.
В настоящее время имеет место процедура присвоения кадастровых номеров объектам капитального строительства, основанная на адресной системе. Реализуется это благодаря связующему элементу, а также коду улицы в границах всего населенного пункта. Это позволяет более точно определять местоположение объекта капитального строительства, поскольку положение улиц значительно стабильнее, чем границ земельных участков, которые подвержены более частым изменениям. Таким образом, кадастровый номер объекта капитального строительства может иметь следующий вид [4]:
КО : КУ : КОКС : КП : КЭП,
где КО - номер кадастрового округа;
КУ - код улицы в границах всего населенного пункта;
КОКС - код объекта капитального строительства, совпадающий с номером здания или сооружения по данной улице;
КП - код помещения или квартиры в данном здании или сооружении;
КЭП - код элемента помещения (например, встроенные шкафы, антресоли).
На основании изучения имеющихся методик авторы внесли некоторые дополнения к ним.
При использовании подхода «адресной системы», в идентификационном номере не прослеживается связь земельного участка и объекта недвижимости, законодательно закрепленная в Земельном кодексе Российской Федерации в виде принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости расположенной на нем [6]. Кроме того, адресная система имеется не во всех населенных пунктах. В ходе выполненного анализа выявлено отсутствие адресной системы в ряде населенных пунктов Новосибирской области.
В случае формирования «Адресной системы», созданной в соответствии с алфавитным списком названий улиц, могут возникнуть трудности, связанные с образованием новой улицы. Таким образом, описанные выше подходы не позволяют точно определить географическое положение объектов. Для совершенствования системы кадастрового учета объектов капитального строительства предлагается использовать методику присвоения кадастрового номера с элементом геокода. Такой подход используется в некоторых зарубежных странах. При этом геокод используется для идентификации не только объектов капитального строительства, но и земельных участков. Однако использование идентификации земельных участков с помощью геокода в России проблематично, поскольку участок может быть делимым объектом. Следовательно, кадастровый номер объекта капитального строительства (здания, сооружения, объекта незавершенного строительства) может определяться с помощью смешанного иерархического/координатного идентификатора.
Объекты капитального строительства отличаются от многих других объектов наличием фундамента или другими конструкциями, определяющими прочную связь с землей. Кроме этого, данные объекты невозможно переместить без нанесения им несоразмеримого ущерба. Например, здание или объект незавершенного строительства, независимо от его назначения, имеет в своей основе фундамент, центр которого не меняется при его реконструкции. Данный объект перестанет существовать только в том случае, если дом будет снесен.
Сооружение также имеет основные конструктивные элементы, прочно связанные с землей. Кроме того, эти объекты являются не только сложной вещью, но и неделимой. Следовательно, кадастровый номер, включающий в себя геокод, будет точно идентифицировать объект капитального строительства и однозначно отражать его «местоположение». Данная характеристика отнесена законом «О государственном кадастре недвижимости» к уникальной. Таким
образом, кадастровый номер объекта капитального строительства может иметь следующий вид:
КО : КР : x: y : ЗУ,
где КО - номер кадастрового округа;
КР - номер кадастрового района;
x, y - координаты центральной части (центроида) объекта капитального строительства в местной системе координат.
ЗУ - номер исходного земельного участка, в границах которого находится объект капитального строительства. Элемент носит вспомогательный характер с целью сохранения истории связи объекта капительного строительства и земельного участка.
При переходе к многофункциональному и трехмерному кадастру в условиях города земельный участок целесообразно рассматривать как трехмерный объект. Например, под мостом или эстакадой может располагаться автостоянка, под автостоянкой метро. На плоскости отображается один контур, хотя фактически это не всегда так. Следовательно, в городских условиях можно выделить три уровня землепользования: надземный, наземный и подземный [7].
Для точной идентификации на местности наземных, надземных и подземных объектов капитального строительства в геокод необходимо ввести координату H, определяющую высоту объекта. Это позволит в дальнейшем формировать объемные модели местности для трехмерного кадастра.
Таким образом, геокоды позволяют установить прямую связь между информацией и ее географическим размещением. Информация, хранящаяся в системе, может быть перенесена на картографический материал. Такая информация оказывается не привязанной к административно территориальной единице и может включаться в любую выбранную территорию. Поэтому системы, основанные на идее геокодов, обладают большой гибкостью.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Gerhard Larsson Land registration and cadastral systems. Tools for land information and management // Longman Group UK Limited, 1991.
2. Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости: федер. закон Рос. Федерация № 221 [Электронный ресурс]. -Режим доступа: Правовая система Гарант.
3. Российская Федерация. Правительство. Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам: Постановление Правительства Рос. Федерации № 660 от 06.09.2000 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: Правовая система Гарант.
4. Клюшниченко, В.Н. О присвоении кадастровых номеров объектам капитального строительства [Текст] В.Н. Клюшниченко, Н.В. Тимофеева ГЕО-Сибирь.- 2010: сб. материалов Междунар. науч. конгр., Новосибирск, 19-29 апр., 2010 г.- Новосибирск: СГГА, 2010. - т. 3, ч. 2, С. 56-58.
5. Государственный учет первичных объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http: //www.kzr. spb .ru/dir-cadastr-pon.asp.
6. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс: федер. закон Рос. Федерация № [Электронный ресурс].- Режим доступа: Правовая система Г арант.
7. Григорьев С.А., С.А. Атаманов. Кадастр недвижимости [Электронный ресурс]. - С.А. Григорьев, С.А. Атаманов. - Режим доступа: Шр^еоёеБу. ги/ЬоокБ/Ьоок/1.
© А.О. Киселева, В.Н. Клюшниченко, 2011
