CC BY
10
3. Богачева, Е.Л. БРА-мания: диагноз века, или спа-бизнес от А до Я / Е.Л. Богачева. - М.: Кабинет, 2007.
Денисенко Е.Б., к.э.н.
профессор Юферева Д.А. студент
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет(Сибстрин)
Россия, г. Новосибирск К ВОПРОСУ ОБ ОЦЕНКЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ
НЕДВИЖИМОСТИ
Понятие ликвидационной стоимости в российской практике оценки приведено в федеральном стандарте оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости» [1], так же как и определение рыночной стоимости. В данном документе говорится, что «при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки и может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества» [1].
В свою очередь, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [1].
Анализируя определения ликвидационной стоимости в нормативных актах и литературе, посвященной оценке, можно сделать вывод о том, что основными факторами, которые влияют на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор вынужденности продажи, что характерно для нерыночных условий продажи имущества, и ограниченного периода продажи. В итоге разница между рыночной и ликвидационной стоимостями будет являться чистым доходом покупателя.
Так Г. Харрисон [2] в учебном пособии «Оценка недвижимости» дает следующее определение ликвидационной стоимости: «ликвидационная стоимость представляет цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно приемлемого для рыночной экспозиции».
Согласно международному стандарту оценки МСО 2 «ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже - денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости» [3, с. 201].
Из приведенных определений вытекает, что в случае «ликвидации» недвижимость необходимо продать при каких-то особенных обстоятельствах; чаще всего это очень ограниченные сроки, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом заинтересованных покупателей. Естественно, ликвидационная стоимость оказывается ниже рыночной. Этот факт является негативным для продавца недвижимого объекта и положительным для покупателя [4].
Из анализа различных определений ликвидационной стоимости можно сделать еще один важный вывод, что ликвидационная стоимость (несмотря на то, что она относится к нерыночной базе стоимости) является производной величиной от рыночной стоимости.
Поэтому, при определении ликвидационной стоимости объекта недвижимости необходимо знать, для каких целей она определяется, чтобы подобрать соответствующую методику ее определения.
Так в каких случаях необходима оценка ликвидационной стоимости? Увы, самый распространенный случай - это банкротство владельца предприятия или объекта недвижимости, который вынужден в определенный срок продать свое имущество по решению кредитных менеджеров или представителей арбитражного суда. Основные случаи, при которых возникает необходимость оценки ликвидационной стоимости следующие [6]:
1) реализация имущества в случае обращения взыскания на предмет залога;
2) реализация имущества в случае осуществления процедуры банкротства предприятия;
3) реализация конфискованного или арестованного имущества;
4) ликвидация имущества предприятия или ускоренная реализация имущества по каким-либо другим причинам.
Однако использование ликвидационной стоимости не ограничивается задачами антикризисного управления предприятиями-банкротами. Сегодня довольно часто ликвидационная стоимость определяется по просьбе финансовых учреждений, выдающих кредиты под залог недвижимого имущества. Наконец, управление государственной собственностью включает такой элемент, как организация торгов через аукционы в ограниченные сроки, что также требует определения данного вида стоимости. Кроме того, бывают и личные мотивы, заставляющие людей как можно скорее избавиться от дома или квартиры.
Рассмотрим виды ликвидационной стоимости в таблице 1. _Таблица 1. Виды ликвидационной стоимости [5]_
Виды ликвидационной стоимости Оценка назначения показателя
Упорядоченная ликвидационная стоимость - определяется с целью распродажи активов в течение разумного периода, с тем, чтобы можно было получить высокие цены продажи активов
Принудительная ликвидационная стоимость - определяется, когда необходима быстрая распродажа активов, настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе
Ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия - определяется, когда активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое, прогрессивное предприятие, дающее значительный экономический или социальный эффект
Ликвидационная стоимость объекта недвижимости может быть рассчитана прямым или косвенным методом.
Прямой метод основывается на сравнительном подходе и может осуществляться или путем прямого сравнения с аналогами, или через статистическое моделирование (корреляционно-регрессионный анализ).
Данный метод, вероятно, мог бы считаться дающим наиболее достоверные результаты при оценке, однако в российской оценочной практике он не получил должного распространения в силу недостаточности и труднодоступности информационной базы по ценам продаж собственности в слишком короткие сроки для проведения должного маркетинга.
Отсутствие необходимой информации заставляет оценщиков применять иные расчетные подходы к оценке ликвидационной стоимости и приводит к необходимости частого применения в практике оценки косвенного метода, который предполагает определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости исходя из величины его рыночной стоимости. Оценка рыночной стоимости на сегодняшний день не вызывает трудностей и проводится с использованием стандартных подходов к оценке - затратного, доходного и сравнительного. Основная же трудность определения ликвидационной стоимости косвенным методом заключается в определении величины скидки на вынужденный характер продажи и ограниченность периода реализации.
Анализируя существующие методики определения ликвидационной стоимости объектов недвижимости (например, методика Сбербанка, методы Мжельского М. Б. и Шерстюкова Н. Г., модель Родина А. Ю. и пр.) можно заключить, что все они, так или иначе, являются различными интерпретациями и модификациями косвенного метода. При этом следует отметить, что подход каждого автора методик индивидуален и несет в себе субъективную оценку величины отличающей ликвидационную стоимость от рыночной. Однако, каждая методика имеет ограничения в применении, в силу низкого уровня методологического обеспечения процесса оценки и отсутствия единых стандартов определения ликвидационной стоимости.
Использованные источники: 1. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. -М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. - 231 с.
2. Основы оценки стоимости имущества: учебник по спец. «Финансы и кредит» / М. А. Федотова [и др.]; под ред. М. А. Федотовой, Т. В. Тазихиной; Фин. акад. при Правительстве РФ. - М.: КНОРУС, 2011. - 272 с.
3. Захарова, М.Ю. К вопросу об использовании ликвидационной стоимости в процессе оценки / М.Ю. Захарова, О.В. Юманова // Вопросы оценки. - 2002. - № 3. - С. 26-34.
4. Фоменко А.Н Методика оценки ликвидационной стоимости имущетсва/ А. Н. Фоменко// Имущественные отношения В Российской Федерации. - 2007. -№3 -с. 99.
5. Чемерикин, С. М.Методы оценки ликвидационной стоимости[Электрон-ный ресурс] / С. М. Чемерикин. - Режим доступа:Шр://ргоосепка.га/ёоситеп18/ spravochnik/124-2008-04-02-13-27-51. html. - Загл. с экрана.
6. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.labrate.ru/laws/ 20070720 prikazmert 255 fso-2 valuation-purposes.htm. - Загл. с экрана.
Дисбиянова А.И.
Башкирский государственный аграрный университет
Россия, г. Уфа
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ТОВАРОПРОИЗВОДИТЕЛЕЙ НА ПРИМЕРЕ ООО СХП «УРАЛ-ТАУ»
Актуальность темы в том что, государственная поддержка является составной частью аграрной политики и позволяет существенным образом смягчить последствия неэквивалентности в товарообмене сельского хозяйства с другими отраслями экономики, обеспечить эффективное функционирование агропромышленного производства России в целом. Сельскохозяйственное производство связано с биологическими и природными процессами, находится в прямой зависимости от климатических факторов, вовлеченности в производство человека, земли, растений, животных, разнообразного по своему составу и назначению основного и оборотного капитала и является очень сложной формой хозяйственной деятельности [2].
Меры государственной поддержки сельскохозяйственных товаропроизводителей состоят из четырёх основных групп - меры, связанные с субсидированием закупаемых сельскохозяйственными товаропроизводителями ресурсов; выплата дотаций; меры, связанные с повышением доходов сельскохозяйственных товаропроизводителей при реализации произведённой ими продукции; меры, связанные с уменьшением суммы подлежащих уплате в федеральный бюджет и внебюджетные фонды сельскохозяйственными производителями денежных средств по обязательствам перед данным бюджетом и внебюджетными фондами [3].
В экономической литературе понятие «государственная поддержка» экономисты и специалисты органов государственного управления трактуют
