К вопросу об оформлении прав на земельные участки под объектами энергетики Текст научной статьи по специальности «Право»

К вопросу об оформлении прав на земельные участки под объектами энергетики

В.А. Зубакин

начальник Департамента управления капиталом

Российского акционерного общества энергетики и электрификации

«Единая энергетическая система России» (РАО «ЕЭС России»), член правления

Электроэнергетика является стратегически важной отраслью в Российской Федерации, поскольку обеспечивает энергоснабжение населения, промышленности, сельского хозяйства, транспорта и других потребителей.

Российское акционерное общество энергетики и электрификации «Единая энергетическая система России» (РАО «ЕЭС России») является одной из крупнейших энергетических компаний в мире, а также одним из крупнейших российских землепользователей, осуществляющим свою производственную и иную деятельность на земельных участках общей площадью около 260 тыс. га. В состав компании входят 407 тепловых и гидростанций, общая протяженность электросетей составляет 2,5 млн км, что превышает протяженность экватора Земли в 62,5 раза.

С одной стороны, государство осуществляет регулирование тарифов на электроэнергию и тепло, с другой - создает условия, при которых РАО «ЕЭС России» вынуждено нести огромные расходы и включать их в тарифы.

Земельное законодательство Российской Федерации поставило перед акционерными обществами электроэнергетики ряд проблем, решение которых требует существенных затрат и планирования финансовых и экономических показателей на ближайшую перспективу.

В 2002 году в холдинге РАО «ЕЭС России» начаты работы по инвентаризации, землеустройству и постановке на государственный кадастровый учет земельных участков с целью уточнения границ и приведения правоустанавливающих документов в соответствие с требованиями российского законодательства.

В процессе проводимой работы установлено, что около 95 процентов земель холдинга находятся на праве постоянного (бессрочного) пользования и становится очевидным, что в сроки, установленные законодательством для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования уложиться практически невозможно.

Это связано с необходимостью проведения землеустроительных работ, формирования земельных участков и постановки их на государственный кадастровый учет.

Кроме того, переоформление потребует значительных финансовых затрат (при выкупе участков земель под объектами электроэнергетики - соизмеримых со всей балансовой прибылью организаций отрасли, при аренде земель, - требующих значительных дополнительных расходов). В составе производственных расходов региональных акционерных обществ энергетики и электрификации (АО-энерго) годовые расходы по уплате земельного налога и арендных платежей за землю составили от 0,5 до 1 процента. Доля расходов в 2003 году повышается в 1,8 раза в связи с ростом налоговых ставок.

Цена выкупа земельных участков, установленная статьей 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в размерах от трех- до тридцатикратного размера ставки земельного налога на единицу площади земельного участка завышена и экономически никак не обоснована. При этом плата за выкупаемые земельные участки может быть еще увеличена в 1,3 раза на основании поправочных коэффициентов, учитывающих основные виды использования расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений.

АКТУАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

Эти положения Федерального закона не способствуют стимулированию развития промышленности тем более, что размеры ставок земельного налога ежегодно увеличиваются примерно в 2 раза. Кроме того, возможные изменения в налоговом законодательстве, рассматриваемые в настоящее время и предполагающие, что размеры ставок земельного налога будут зависеть от кадастровой или рыночной стоимости земли, приведут к дальнейшему росту цен на застроенные земельные участки и их выкуп из-за экономической нецелесообразности вообще станет практически невозможным.

Опыт нашей работы показывает, что оформление землеустроительных дел и получение кадастровых планов осуществляются за счет собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, в то время как бремя содержания имущества и, соответственно, формирования объекта сделки должно нести государство как собственник земельных участков.

По нашим расчетам минимальные затраты на землеустроительные работы по земельным участкам только под профильными видами деятельности акционерных обществ энергетики и электрификации составляют около 3,5 млрд рублей.

Около 3,0 млрд рублей потребуется на оплату договоров аренды земельных участков, около 22 млрд рублей - на выкуп земельных участков и 1,5 млрд рублей - на уплату земельного налога.

Минимальные суммарные расходы на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования по земельным участкам под профильными видами деятельности акционерных обществ энергетики и электрификации, занимающие менее 1/3 общей площади земельных участков холдинга, составляют около 30 млрд рублей.

В случае, если указанные работы будут проведены в течение 2003 года, повышение тарифов на электро- и теплоэнергию в среднем составит около 10 процентов.

При этом вина за повышение тарифов будет возложена на акционерные общества энергетики и электрификации, что не является верным, поскольку мы поставлены в

условия, при которых вынуждены компенсировать расходы, связанные с оформлением земельных участков в целях обеспечения надежного функционирования объектов энергетики - своевременного технического перевооружения, пополнения запасов топлива, недопущения аварий и т. д.

Хотелось бы остановится еще на одной проблеме, связанной с земельными участками под объектами транспортных систем, а именно - линиями электропередач.

До принятия закона о разграничении государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований местные органы власти, наделенные полномочиями распоряжаться всей землей в переходный период, завышают ставки арендной платы, не всегда применяя положения пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусматривающего установление размера арендной платы за земли, занятые объектами транспортных систем естественных монополий, не выше размера ставок земельного налога. В ряде случаев это объясняется отсутствием четкого определения, что понимается под указанными в этом Федеральном законе «транспортными системами» применительно к организациям электроэнергетики.

Кроме того, было бы логичным применять указанный размер арендной платы не только к земельным участкам под объектами транспортных систем естественных монополий, а ко всем земельным участкам, на которых расположены объекты, непосредственно используемые для основной деятельности организаций, в отношении продукции (услуг) которых осуществляется государственное регулирование цен и тарифов.

Также представляется недостаточным правовое регулирование порядка установления сервитутов и платы за их предоставление для эксплуатации объектов электрических сетей.

Земельным законодательством предусматривается установление охранных зон электрических сетей для обеспечения дея-

Вопросы подписки по тел. (095) 129-0001

29

тельности организаций и эксплуатации объектов электроэнергетики (пункт 2 статьи 89 Земельного кодекса Российской Федерации). Однако правовой режим оформления и использования указанных охранных зон пока не установлен. Ситуация усугубляется в случаях, когда земли, по которым проходят линии электропередачи, выкуплены из государственной и муниципальной собственности частными землепользователями. При отсутствии должным образом оформленных прав собственников проходящих по чужим землям электрических сетей на проезд по этой земле для эксплуатации и ремонта электросетевых объектов ухудшаются условия эксплуатации и возникает угроза снижения надежности электроснабжения потребителей.

На сегодняшний день технические требования, предъявляемые к формированию земельного участка, чрезвычайно высоки и не предусматривают частных случаев, например, формирование земельных участков под опорами линий электропередач. Мы вынуждены оплачивать работы по определению координат участков под опорами с высокой точностью, например в лесах Сибири.

Таким образом, выделяются следующие проблемы, решать которые необходимо на уровне органов государственной власти и управления Российской Федерации:

1)продление срока переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на 2-3 года или полная отмена этого срока;

2)установление фиксированной цены вы-

купа земельных участков на уровне цен, сложившихся на момент введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. При этом при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений цена земли не должна превышать трехкратного размера ставки земельного налога на единицу площади земельного участка;

3)исключение из стоимости выкупа земельного участка затрат на его формирование, произведенных приобретателем земельного участка;

4)разработка постановления Правительства Российской Федерации об определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предусматривающего льготные и фиксированные на срок более года ставки арендной платы за земельные участки, на которых расположены объекты, непосредственно используемые для основной деятельности организаций, в отношении продукции (услуг) которых осуществляется государственное регулирование цен и тарифов;

5)разработка детального порядка оформления охранных, санитарно-защитных зон и сервитутов для эксплуатации и ремонта объектов электрических сетей, а также ограничение платы за предоставление сервитутов в отношении участков, по которым проходят линии электропередачи;

6) разработка упрощенного порядка формирования и постановки на государствен-