CC BY
80
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
К вопросу о стоимости права на заключение договора аренды земельного участка
М.Ю. Семенова
ассистент кафедры земельного права Московского государственного университета геодезии и картографии
В методическом письме Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 16.07.2003 № ДА-17/14640 «Об определении начальной цены торгов на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» содержится положение о том, что право на заключение договора аренды земельного участка безвозмездно предоставляется победителю торгов, предложившему наибольший годовой размер рыночной арендной платы за земельный участок. Иными словами, утверждается, что являющееся предметом торгов право на заключение договора аренды земельного участка не имеет стоимости, не подлежит оценке, в силу чего не приобретается возмездно победителем торгов, который уплачивает в последующем рыночную арендную плату за пользование земельным участком.
Указанный подход представляется недостаточно обоснованным и противоречит существующему законодательству.
Согласно статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права.
В соответствии со статьей 448 ГК РФ предметом торгов может быть право на заключение договора.
Согласно статье 38 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть право на заключение договора аренды сформированного земельного участка
с установленными границами. В качестве продавца права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
Из названных норм усматривается, что такой вид предмета торгов, как право на заключение договора аренды земельного участка имеет начальную цену.
Согласно статье 38 ЗК РФ порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом и Земельным кодексом Российской Федерации.
Однако в Правилах организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 (далее - Правила), помимо собственно порядка организации и проведения торгов, содержатся правила определения начальной цены предмета торгов.
В указанных Правилах в нарушение статьи 38 ЗК РФ содержится предписание
Вопросы подписки по тел. (095) 129-0001
83
№6(45), 2005
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
определять не начальную цену права на заключение договоров аренды земельных участков, а наибольший годовой размер рыночной арендной платы за земельный участок. Указанное предписание входит в противоречие с Законом Российской Федерации «О плате за землю», статьей 21 которого определено, что при аренде земель, находящихся в государственной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Каких-либо изъятий в отношении отдельных лиц, ставших арендаторами земельных участков в результате проведения торгов на право заключения договора аренды, в Законе Российской Федерации «О плате за землю» не содержится.
Возможность установления индивидуализированной, в том числе по результатам торгов, рыночной арендной платы за земельный участок Законом Российской Федерации «О плате за землю» не предусмотрена.
Разработчиками методического письма Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 16.07.2003 № ДА-17/14640 «Об определении начальной цены торгов на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» также утверждается, что «внесение каких-либо дополнительных сумм за право заключения договора аренды земельного участка... является экономически необоснованным, поскольку размер арендной платы, установленный в результате торгов, соответствует цене договора аренды земельного участка, заключенного на рыночных условиях».
С подобным утверждением трудно согласиться. Существующая экономическая модель передачи права на находящееся в государственной собственности недвижимое имущество на торгах предполагает как пла-
ту за имущество при его приобретении (цена права на заключение договора купли-продажи земельного участка, равная рыночной цене участка), так и последующую плату за приобретенное в собственность имущество (земельный налог).
В связи с этим представляется обоснованным, в том числе с экономической точки зрения, распространение указанной модели на отношения по приобретению в результате торгов права аренды земельного участка: победитель торгов осуществляет как плату за имущественное право при его приобретении (цена права на заключение договора аренды земельного участка, равная рыночной цене права аренды земельного участка), так и последующую плату за приобретенное в аренду имущество (арендная плата).
Вводимый Правилами порядок определения наибольшего годового размера рыночной арендной платы за земельный участок входит в противоречие с антимонопольными правилами Закона РСФСР «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках», запрещающими совершать действия, которые создают дискриминационные условия деятельности отдельных хозяйствующих субъектов - условия, которые ставят один хозяйствующий субъект в неравное положение по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.
Неравное положение по сравнению с другими хозяйствующими субъектами возникнет в случае, когда в схожих условиях хозяйствования один субъект будет вынужден производить арендную плату за равный по площади и смежно расположенный земельный участок в значительно большем размере, чем другие хозяйствующие субъекты за аналогичные участки, только по причине приобретения права аренды земельного участка на торгах по методу, содержащемуся в письме Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 16.07.2003 № ДА-17/14640.
