CC BY
76
УДК 342.9
К ВОПРОСУ О РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Дарья Васильевна Пархоменко
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, ст. преподаватель кафедры правовых и социальных наук, тел. (383)343-29-55, e-mail: [email protected]
Ирина Владимировна Леншина
Независимый судебный эксперт, тел. (913)910-48-11, e-mail: [email protected]
В статье описывается проблематика правового регулирования в сфере риелторской деятельности на рынке недвижимости. Авторы делают обзор аспектов, связанных с профессиональной ответственностью риелторов.
Ключевые слова: риэлтерская деятельность, рынок недвижимости.
DISCUSSING REALTOR PRACTICE
Darya V. Parkhomenko
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Senior Lecturer, Department of Legal and Social Sciences, phone: (383)361-01-09, e-mail: [email protected]
Irina V. Lenshina
Independent Land Surveying Expert, phone: (913)910-48-11, e-mail: [email protected]
In the articlerealtor practice legal regulation problemsin property market are viewed. Authors look into professional realtor's practice responsibility aspects.
Key words: realtor practice, property market.
Классические тезисы правовой и кадастровой науки сходятся в положении о том, что одной из основных задач кадастра и регистрации недвижимости -развитие, нормальное функционирование, контроль оборота недвижимости. Субъектный состав (участников) рынка недвижимости в экономической теории [1] делят на две группы: профессиональных участников (основным родом деятельности которых являются операции с недвижимым имуществом) и непрофессиональные участники рынка недвижимости.
В настоящей статье речь пойдет о риелторской деятельности. Целью настоящей статьи является анализ современного состояния риелторской деятельности в Российской Федерации; задачи, посредством которых планируется достичь цели: а) анализ содержания деятельности риелтора как специалиста на рынке недвижимости, б) обзор некоторых вопросов ответственности риелтора в индивидуальных рамках и в рамках профессионального сообщества.
По данным Московского rbk.ru [2], на 2017 г. доля сделок на рынке недвижимости с сопровождением риелтора может представлена схемой на рисунке.
- И у покупателя, и у продавца свой риелтор
Риелтор только у продавца, покупатель действует самостоятельно
Риелтор только у покупателя, продавец действует самостоятельно
■ Сделка совершается без риелтора, продавец и покупатель действуют самостоятельно
Доля сделок с сопровождением риелтора в Москве
При этом сумма вознаграждения риелтора колеблется от 2 до 8 % цены сделки и имеет тенденцию к фиксации минимальной суммы за сделку - от 50 000 рублей на 2017 г. Данные по регионам в свободном доступе отсутствуют, но представляется, что процент сделок, сопровождаемых риелторами, на рынке недвижимости в Новосибирской области также превышает 50 %.
Следует отметить, что в сфере оказания услуг (особенно интеллектуальных, таких, например, как юридические, аудиторские и т. п.) расходы на оказание услуг крайне незначительны, в то время как исполнитель мог вложить в подготовку исполнения значительные временные и интеллектуальные ресурсы [3]. Представляется, что работа риелтора затратна преимущественно интеллектуальным ресурсом. Однако практика (в первую очередь судебная) показывает, что риелторы не несут имущественной ответственности за то, что сделка с объектом, предоставленным ими по договору оказания риелторских услуг (в модификациях от агентства к агентству) [4], оспорена. Так, право на возмещение риелтором убытков клиенту, возникает лишь в случае, когда договором прямо предусмотрена обязанность риелтора информировать клиента об обстоятельствах, ограничивающих возможность владения, пользования или распоряжения имуществом, а также обязанность риелтора в проявлении осмотрительности и заботливости [4]. Другими словами, если договором в обязанности риелтора включен пункт о проверке титульных владельцев и других обстоятельств в отношении объекта сделки, риелтор может нести имущественную ответственность. В противном случае - это за ее рамками.
В то же время лица в гражданском обороте при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей должны действовать добросовестно, на что указывает ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации [5]. Поскольку из договора прямо вытекает направленной действий клиента, риелтор должен интересоваться «чистотой» объекта продажи или аренды. В этом, как представляется авторам, состоит одна из главных задач его, как профессионального участника рынка недвижимости.
В связи с этим представляется, что рынок риелторской деятельности в Российской Федерации находится в состоянии хаоса, обусловленного паразитическими действиями недобросовестных лиц, осуществляющих посредническую деятельность. Это повсеместно обсуждают непрофессиональные [6, 7] и профессиональные [8, 9] участники рынка в свободном пространстве.
1. Начать следует с того, что в научной, правовой и разговорной речи нет однозначно правильного названия этого вида деятельности. Так, английское «realtor» в российской интерпретации вызывает сомнения в написании второго слога («риэлтер» или «риелтер») и третьего слога («риелтор» или «риелтер»). Определиться не могут лингвисты [10]; в законодательстве деятельность и специалистов соответственно называются как «риэлторы» [11], «риелторы» [12], «риэлтеры» [13], в учебниках [1] встречаются тексты, в которых деятельность называется «риелтерская» и в том же параграфе «риелторская». Бесспорно, такая неоднозначность может не характеризовать это явление. Но авторы настоящей статьи склоняются к лингвистическому тезису о том, что каждое слово имеет форму и содержание, где форма - его буквенное, звуковое отражение, содержание - его значение, а значение, в свою очередь отвечает за соотнесенность слова с действительностью [14]. И если в английском термине «realtor» наблюдается соотнесенность с определенным участком работ, с определенной деятельностью, то в русской ментальности нет понимания слова «риелтор». При этом в России как не ясно слово, так и не определена действительность, связанная с этим термином: нет ни морального, ни правового понимания о рамках деятельности этих профессиональных участников рынка недвижимости, ни о границах ответственности.
Авторы здесь и далее слово «риелтор» употребляют в обозначенной транскрипции. Представляется, что она обоснована с точки зрения «е» после «и» (такие слова, как, например, «абитуриент», «клиент» и другие), и «о» после «т», поскольку в английской (оригинальной) транскрипции, после «t» следует именно буква «о».
Таким образом, в Российской Федерации нет единого термина для явления риелторской деятельности, его написания и произношения, как и нет единого понимания требований к этой деятельности.
2. В российском законодательстве отсутствует правовое регулирование риелторской деятельности. До 2002 г. действовало Положение «О лицензировании риелторской деятельности» [12], которое утратило силу и актуальность: на понятие риелторской деятельности (осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них), данное в нем, опираться в рассуждениях более не представляется возможным. Однако следует обратить внимание на непрестанно возникающие проекты о придании правового статуса этому виду деятельности:
- проект 1996 г. предполагал лицензирование этого вида деятельности [15] и проекты той же направленности 2005 г. [16]. Следует отметить, что лицензированию этот вид деятельности традиционно подлежит в США, Германии, Франции [17],
- проект 1998 г., ставивший целью единство правового регулирования ри-елторов как участников рынка недвижимости и остальных его субъектов [18] и проекты той же направленности 2001 г. [19] и 2016 г. [20]. В двух последних проектах предлагалась модель саморегулирования на рынке предоставления риелторских услуг, как в Великобритании, Финляндии.
Однако, сколько не упоминают в законодательных инициативах о «махинациях» в несанкционированной деятельности, о деятельности «черных риел-торов», высоких рисках для участников оборота при совершении сделок такими посредниками, указанная деятельность описывается лишь в Приказе Минздрав-соцразвития России [11] и в Общероссийском классификаторе занятий Рос-стандарта [21].
Таким образом, в российской практике отсутствуют единые четкие требования к риелторской деятельности и возможности его регулирования государством или профессиональным сообществом, не предусмотрены.
3. В то же время обозначенные выше акты Минздравсоцразвития и Рос-стандарта обозначили кто может занимать должность риелтора и в чем заключаются его обязанности. В приказе Минздравсоцразвития [11] указывается, что риелтор бывает без категории, II категории и I категории. Отсутствие категории предполагает следующие знания, умения и навыки:
- если образование высшее профессиональное: юридическое, инженерно-экономическое, экономическое, то требований к стажу нет,
- если образование среднее профессиональное профильное: юридическое, экономическое, то стаж работы на должностях, замещаемых специалистами со средним профессиональным (юридическим, экономическим) образованием, не менее 3 лет.
Ко II категории предъявляется дополнительно требование только высшего профильного образования, специальную подготовку в области риэлтерской деятельности, а также обязательный стаж в должности риелтора или на других должностях, замещаемых специалистами с высшим профессиональным (юридическим, инженерно-экономическим, экономическим) образованием, не менее 3 лет.
К I категории обязателен стаж работы в должности риелтора II категории не менее двух лет.
В таком подходе имеется доля ответственности государства за особый статус лиц, имеющих право замещать эту должность. Но поскольку ответственность за невыполнение требований не устанавливается, ценность акта сходит на «нет».
Росстандарт в своем классификаторе [21] определяет, чем должен заниматься риелтор (агент по недвижимости):
- получение информации об объектах недвижимости и другой собственности с целью продажи или сдачи в аренду, требованиях владельцев и запросах потенциальных покупателей или арендаторов;
- поиск для собственности, которую собираются продать или сдать в аренду, потенциальных покупателей или арендаторов, объяснение им условий продажи и условий аренды или лизинга;
- облегчение переговоров с арендаторами и собственниками о размере арендной платы и вознаграждения;
- разработка и реализация лизинговых соглашений и оценка расходов;
- организация подписания договоров аренды и передачи прав собственности;
- сбор арендной платы и долговых платежей от имени владельца, проверка собственности до, во время и после аренды;
- обеспечение наличия рабочих для выполнения технического обслуживания объектов недвижимости.
Но и за невыполнение требований Росстандарта не предусмотрено ответственности.
Следует обратить внимание на то, что вышеуказанные требования к обязанностям риелтора обоснованы: брокерская деятельность как категория в экономике недвижимости предполагает [1]:
- консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости;
- подбор и организацию показов объектов недвижимости;
- сбор и подготовку документов, необходимых для осуществления сделки;
- оценку планируемой сделки на предмет вероятности ее оспоримости;
- содействие в организации взаиморасчетов между сторонами сделки;
- документальное оформление передачи объекта недвижимости.
Таким образом, законодатель не предпринял шагов в регулировании деятельности риелторов и такие шаги были предприняты органами исполнительной власти в рамках их правотворческой деятельности. Но отсутствие ответственности за невыполнение законодательно закрепленных за участниками рынка недвижимости требований, делает их неэффективными.
4. Следует отметить, что предметом договора с риелтором выступают информационные услуги и юридическое оформление сделки [17]. Поскольку договор по своему характеру - смешанный, то прямого регулирования его начал в гражданском законодательстве нет. Несмотря на активную позицию цивилистов [22] о необходимости создать специальный вид договоров для регулирования правоотношений риелтора с потребителем, их до сих пор нет, и на практике позиция судов сводится к дословной трактовке заключенных договоров между потребителем и риелтором. В связи с чем представляется важным Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» в части ее правоприменения. Так, в Постановлении Арбитражного суда СевероКавказского округа от 24.02.2015 № Ф08-10823/2014 по делу № А32-19788/2013 оспаривалось условие о систематическом получении части арендной платы ри-
елтором от арендодателя (его клиента по договору) в течение десяти лет. Суд делает вывод о несправедливости условий, явно ухудшающих положение более слабой стороны в договоре (клиента риелтора при наличии обозначенного выше условия), согласно которых клиент обязан ежемесячно уплачивать риелтору разницу между арендной платой, заявленной первоначально клиентом, и фактической арендной платой, уплачиваемой арендатором клиенту по договору аренды в течение всего периода его действия договора аренды [3].
Таким образом, представляется, что в связи с множеством пробелов законодательства в сфере оказания посреднических услуг на рынке недвижимости, практика находит исключительные, судебные способы саморегулирования для обеспечения справедливого распределения ответственности участников рынка недвижимости и принципов добросовестности в их взаимодействии.
В рамках поставленной цели настоящего исследования по анализу современного состояния риелторской деятельности в Российской Федерации следует резюмировать следующие выводы:
- в нашей стране нет единого терминологического подхода к риелторской деятельности, как и нет единого понимания требований к специалистам в этой области; более того, возможности государственного или общественного регулирования этого явления не предусмотрены;
- наблюдаются некоторые шаги в закреплении требований к риелторам и их деятельности со стороны исполнительной и судебной власти. Однако в первом случае она не имеет принудительного характера (не обеспечивается мерами ответственности), а во втором имеет ярко выраженный индивидуальный (казуистический) характер регулирования.
Как следствие, представляется, что такому важному инструменту, как посредническая деятельность на рынке недвижимости, сопровождающему 95 % его функционирования, не уделяется законодательного внимания. Это делает профессию риелтора крайне востребованной лицами, ищущими быстрой наживы, и крайне отторгается членами общества, встретившимися с этим явлением.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Асаул А. Н., Иванов С. Н., Старовойтов М. К. Экономика недвижимости : учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб. : АНО «ИПЭВ», 2009. - 304 с.
2. РБК Недвижимость [Электронный ресурс]. - Режим доступа : https://realty.rbc.ru/ news/59a57a629a7947e1297b8f36.
3. Карапетов А. Г., Фетисова Е. М. Практика применения арбитражными судами Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. - 2015. - № 12. - С. 145-191.
4. Лейба А. Особенности риелторского (маклерского) договора в сфере оборота жилых помещений // Жилищное право. - 2013. - № 10. - С. 7-24.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32. - Ст. 3301.
6. Схемы обмана при купле-продаже недвижимости. Сайт для тех, кто не хочет стать жертвой жуликов [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://www.aferizm.ru/moshen/ nedvij /nedv_sov.htm.
7. Риэлторы. Обман риэлтора. Книга жалоб и предложений российского ритейла [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://www.rateshops.ru/obman-rieltora.php.
8. Как обманывают риелторы. Сайт «База недвижимости» [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://www.mtk.ru/info/else/service/.
9. Пояснительная записка к Проекту Федерального закона № 552089-6 от 23.06.2014 «К проекту Федерального закона «О внесении изменения в статью 8.1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа : http://www.consultant.ru.
10. Риэлтор или риелтор, как правильно? [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://www.rieltonline.ru/stati/realtor.php.
11. Приказ Минздравсоцразвития России от 10.12.2009 № 977 «Об утверждении Единого квалификационного справочника должностей руководителей, специалистов и служащих, раздел «Квалификационные характеристики должностей работников организаций атомной энергетики» // Бюллетень трудового и социального законодательства РФ. - 2010. -№ 1.
12. Положение «О лицензировании риелторской деятельности», утвержденном Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 // Собрание законодательства РФ.
- 02.12.1996. - № 49. - С. 5569.
13. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских споров о защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - № 9. - Сентябрь 2012.
14. Карнаухова М. В. Русский язык: понимаю - пишу - проверяю. - М.: Издательство Московского государственного горного университета. Издательство «Горная книга», 2010 -736 с.
15. Проект Федерального закона №96019399-2 «О лицензировании отдельных видов деятельности» [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа : http://www.consultant.ru.
16. Проект Федерального закона №190183-4 «О внесении изменения в статью 17 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» [Электронный ресурс].
- Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа : http://www.consultant.ru.
17. Самигулина А. В. Правовое регулирование риелтерской деятельности в России // Вестник арбитражной практики. - 2015. - № 5. - С. 24-31.
18. Проект Федерального закона № 97700253-2 «О риелторской деятельности в Российской Федерации» [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа : http://www.consultant.ru.
19. Проект Федерального закона № 71948-3 «О риелторской деятельности в Российской Федерации» // Система «Консультант Плюс».
20. Проект Федерального закона № 1106182-6 «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа : http://www.consultant.ru.
21. ОК 010-2014 (МСКЗ-08). Общероссийский классификатор занятий, принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 № 2020-ст [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа : http://www.consultant.ru.
22. Рудяков А. Н. Правовое регулирование гражданских отношений в сфере риэлторской деятельности : дис. ... канд. юр. наук. - М. : РАНХиГС при Президенте Российской Федерации, 2013.
© Д. В. Пархоменко, И. В. Леншина, 2018
