CC BY
95ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Пироженко Ю.А.
Пироженко Юлия Александровна - студент магистратуры, юридический факультет, Российский государственный социальный университет, г. Москва
Аннотация: с появлением рынка недвижимости в Российской Федерации большую значимость приобрела деятельность, которая связана с приобретением, продажей или арендой объектов недвижимости. Лица, которые осуществляют такую деятельность, именуются агентами по недвижимости, или риэлторами. Значимость риелторской деятельности обусловлена тем, что она связана с одной из важнейших материальных ценностей человека - жилищем.
В статье рассматриваются проблемы правового регулирования гражданских отношений в сфере риелторской деятельности в России. Отсутствие необходимых гарантий прав и законных интересов потребителей риелторских услуг, рост мошенничества на рынке недвижимости, отсутствие нормативных критериев ответственности риэлтора за ненадлежащее исполнение обязательств по договору
- это только некоторые из них.
Ключевые слова: правовое регулирование, риелтор, риелторская деятельность, недвижимое имущество, саморегулируемые организации.
С развитием рыночной экономики в современной России значительно увеличился спрос на объекты рынка недвижимого имущества. В связи с этой тенденцией приобретает актуальность такая деятельность как оказание риэлтерских услуг. В российском законодательстве понятие «риелтор» появилось относительно недавно. Развитие рынка недвижимости в прошлое столетие вынуждало законодательные органы урегулировать риэлтерскую деятельность.
В гражданском кодексе (далее по тексту - ГК РФ) определение «риелтор» отсутствует, и данный вид деятельности относится по большей части к определенным услугам, которые регулируются гражданскими правоотношениями и отдельными законодательными актами [1].
В настоящее время многие авторы исходят из того, что не следует принимать Закон о риэлтерской деятельности [3], а надо всего лишь установить, что в случае участия риелтора в сделке он должен приложить к представляемым в орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, договор поручения, который он заключил со сторонами в сделке. В этом видится решение проблемы: значительно уменьшится количество «серых» риелторов, а добросовестные риелторы будут оказывать населению именно те услуги, которых от них ожидают поручители. Аналогичной точки зрения придерживается и законодатель [2].
Во многих развитых странах лицензирование риелторской деятельности подлежит обязательному законодательному регулированию [4]. Например, в США риелторы состоят в Национальной ассоциации, которая накапливала за время существования огромный опыт работы на рынке недвижимости. В данную ассоциацию входят не только риелторы, но также и исследователи правоустанавливающих документов, оценщики, адвокаты, которых объединяет один объект - это, безусловно, их профессиональная деятельность, к которой относятся любые виды недвижимого имущества. В США также существует общая база данных по объектам недвижимости
- мультилистинговая система, в которую каждый член Национальной ассоциации
риелторов обязан вносить информацию по совершенным сделкам. Создание аналогичной единой информационной системы в России должно обеспечивать более гибкую систему проведения сделок и упрощать доступ для потенциальных покупателей и профессионалов на рынке недвижимости, а также скоординирует и подчинит контролю деятельность участников рынка недвижимости [5].
Несмотря на накопленный опыт иностранных государств, в России риэлтерская деятельность имеет немало правовых, экономических и социальных проблем. В настоящее время данный вид деятельности практически не контролируется государством, так как риэлтерские услуги не урегулированы законодательными актами федерального уровня, и данный вид деятельности не подлежит обязательному лицензированию.
Несовершенство нормативно-законодательной базы на рынке недвижимости, отсутствие стандартов оказания риэлтерских услуг, отсутствие контроля качества оказываемых услуг - сдерживает развитие рынка риэлтерских услуг в России и создает ряд серьезных проблем.
Среди проблем, возникающих из-за несовершенства правового регулирования, особенно актуальной является рост числа мошенников на рынке недвижимости. Часто договора на оказание возмездных услуг, составленные риэлтерскими организациями, имеют множество «подводных камней». Недобросовестные риелторы заключают предварительные договора с одним или несколькими клиентами одновременно, при этом от каждого получают определенную сумму денежных средств, в качестве предоплаты, и нередко совершают мошеннические действия с финансами клиентов.
Правовой пробел в регулировании данного вида деятельности приводит к частым обращениям граждан в суды по защите своих нарушенных прав, как потребителей услуги [6]. Рынок недвижимости представляет собой сложнейший процесс и сводит многих субъектов, участвующих в сделках и получающих с них немалый доход. Однако и без того непростой рыночный процесс усложняется, если субъекты рынка действуют неправомерно. В связи с этим возникают такие проблемы как - коррупция на рынке недвижимого имущества, рост числа мошенников, «левые» сделки риелторов, недоверие граждан к риелторам, непрозрачный процент риэлтерских комиссионных, криминал в захвате жилья у социально незащищенного населения - и это лишь некоторые, самые злободневные проблемы.
Так, приговором Центрального районного суда г. Оренбурга от 31 марта 2015 года Д. была осуждена по ст. 159 ч. 4 к 4 годам лишения свободы [7]. Гражданка Д. была признана виновной в том, что, она, осуществляла деятельность, связанную с извлечением коммерческой прибыли, а именно деятельность по операциям с недвижимым имуществом, покупкой и продажей земельных участков, заведомо зная, что не имеет имущественных прав на имущество Н.
На сегодняшний день в нашей стране довольно сложно выявить добросовестного риелтора и профессионала от мошенника и непорядочного агента в связи с отсутствием обязательного лицензирования риэлтерской деятельности. Зачастую риелторы не обладают теми профессиональными навыками в сфере недвижимости, которые были бы необходимы для качественного оказания риелторских услуг, заканчивая лишь недельные курсы риэлтерской деятельности, которые не дают необходимой базы знаний.
Создание единой законодательной системы и введение обязательного лицензирования, а также выделение риелтора как отдельного субъекта гражданско-правовых отношений - решили бы часть многих актуальных проблем в России. Введение обязательного лицензирования риелторской деятельности является наиболее оптимальным способом защиты интересов граждан, поскольку на рынок недвижимости будут допускаться только профессионалы своего дела.
Список литературы
1. Положение Правительства РФ № 1407 «О лицензировании риэлторской деятельности». П. 2.
2. СЗ РФ, 2002. № 20. Ст. 1859.
3. Накушнова Е.В. Проблемы правового регулирования риелторской деятельности в Российской Федерации // Современное право, 2008. № 4. С. 15-19.
4. Риэлтор как субъект жилищных правоотношений А.В. Поминов, "Журнал российского права". № 8. Август, 2002 г.
5. Архив Центрального районного суда г. Оренбурга, 2015. Дело № 1-354/2014.Уголовное дело по обвинению Д. в совершении 5 эпизодов преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ.
6. О лицензировании отдельных видов деятельности. Федеральный закон от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ. // Собрание законодательства Российской Федерации, 2011. 9 мая. № 19. Ст. 2716.
7. Минигазимова А.И. К Вопросу о необходимости лицензирования риелторской деятельности в РФ // Научное сообщество студентов XXI столетия. Гуманитарные науки: сб. ст. по мат. XXXVI междунар. студ. науч.-практ. конф. № 9 (36).
