CC BY
5УДК 347.2 К11
К ВОПРОСУ О РЕГИСТРАЦИОННЫХ СИСТЕМАХ НЕДВИЖИМОСТИ В СТРАНАХ ОБЩЕГО ПРАВА
ON THE ISSUE OF REAL ESTATE REGISTRATION SYSTEMS IN COMMON LAW COUNTRIES
АННОТАЦИЯ
В данной работе рассматриваются регистрационные системы в странах общего права (США и Великобритания).
Обозначена историческая справка по вопросу регистрационных систем общего права. Раскрывается проблема развития регистрационной системы в США и процесс завершения складывания современной регистрационной системы в Англии.
Также была предложена наиболее целесообразная, с точки зрения автора, система регистрации имущества для стран общего права -система Торренса. В дальнейшем этот вопрос потребует более обширного рассмотрения.
Ключевые слова: регистрационная система, недвижимость, титул собственника, гражданский оборот.
ABSTRACT
This paper examines registration systems in common law countries (USA and UK).
A historical reference on the issue of registration systems of common law is indicated. The problem of the development of the registration system in the USA and the process of completing the folding of the modern registration system in England are revealed.
Also, the most appropriate, from the author's point of view, property registration system for common law countries was proposed - the Torrens system. In the future, this issue will require more extensive consideration.
Keywords: registration system, real estate, title of the owner, civil turnover.
Тимофей Олегович КОРОЛЕВ,
студент юридического
факультета Финансового
университета
при Правительстве РФ,
Россия, г Москва
korolyov_tim@mail.ru
Научный руководитель: Афанасьев Илья Владимирович,
к.ю.н., доцент Департамента правого регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, Россия, г Москва ivafanasev@fa.ru
Timofey O. KOROLYOV,
Student of the Faculty of Law, Financial University under the Government of the Russian Federation, Russia, Moscow korolyov_tim@mail.ru
Scientific director: Ilia V. Afanasev,
Candidate of Law, Assoc. Department of Legal Regulation of economic activity Financial University under the Government of the Russian Federation, Russia, Moscow ivafanasev@fa.ru
ВЕСТНИК ПРАВА научно-практический журнал
частно-правовая (цивилистическая) наука
Введение
Исторически для любой правовой системы важным вопросом является получение достоверных юридических фактов. Это позволяет установить существование определенного правоотношения, а другим лицам полностью оценить риски для вступления в правоотношения с тем или иным лицом, а в случае спора, ссылаться на юридический факт в суде.
Признаки появления регистрационной системы на недвижимое имущество могут быть обнаружены в Древнем Египте, а полноценные системы возникли в германских городах в 14-15 веках. К началу 19 века такие системы уже получили широкое распространение, в связи с индустриализацией и возникновением рынка недвижимости [1, с. 202-206].
В странах общего права история оборота недвижимости непроста. Еще во времена Вильгельма Завоевателя в Англии было установлено, что вся земля принадлежит короне. А остальные, таким образом, имеют право лишь на аренду земли. В случае, когда фактически землю хотели передать в собственность того или иного лица, то юридическая конструкция выглядела как аренда на 999 лет. Далее Британский закон 1925 года (Land Registration Act 1925) свел в конце концов права аренды к «Фрихольду» (Абсолютному безусловному праву собственности) и «Лизхольду» (абсолютное временное право собственности). Где Фрихольд это частная собственность, а Лизхольд длительная аренда на срок свыше 7 лет. Таким образом, традиционно, в Великобритании сделки с землей осуществлялись сугубо в частном порядке, а государство никак не помогало в исследовании чистоты титула [6]. В связи с этим процветает бизнес солиситоров в Англии, которые занимаются исследованием титула и являются крупной противодействующей силой введению регистрационных систем, с помощью которых можно было бы надежно убедиться в том, что перед тобой собственник имущества, что еще сильнее ощущается в случае страховых компаний в США, о которых мы поговорим ниже.
В Великобритании государство не может принуждать собственника к регистрации, но стимулирует его к ней с помощью скидок на регистрацию, консультационной помощи, рекламы. Обязательная первична регистрация недвижимости была введена в 1925 году (Law of Property Act 1925). А, по закону 2002 года (Land Registration
Act 2002), который с поправками действует и сейчас, введена обязательная регистрация аренды на срок свыше 7 лет [3, с. 106].
Таким образом, год за годом феодальная модель оборота недвижимости в странах общего права уступает более современной модели оборота недвижимости, индустриальной, когда переход земли осуществляется не только от отца к сыну, но и в коммерческих целях, что формирует рынок недвижимости. Для чего важно появление регистрационных систем. Перейдем к рассмотрению и сравнению современных систем в странах общего права, в частности США и Великобритании.
Основная часть
Регистрационная система недвижимости -правовая база данных, в которую вносится, посредством записей, информация о совершенных сделках с недвижимостью или запись о переходе прав на недвижимое имущество.
Регистрационная система с точки зрения гражданско-правовых отношений позволяет ускорить гражданский оборот и снизить издержки от сделок с недвижимостью (сокращение периода времени на «исследование титула» собственника позволяет контрагенту получить достоверную информацию об имуществе), а также сделать информацию о переходе прав собственности известной для третьих лиц, за счет публичности реестра.
Основными особенностями регистрационной системы и титула недвижимого имущества в Великобритании являются:
■ Для собственников, не совершающих сделку на отчуждения имущества и длительной аренды - регистрация является добровольной. Титул абсолютного собственника на все земли принадлежит короне, а остальные лишь «держатели» титула, что, впрочем, в наше время практически не влияет на гражданский оборот.
■ Для государства - регистрационная система позволяет ввести в поле законодательного контроля оборот недвижимости в стране, а также может являться компонентом доходной части бюджета, за счет взимания государственных пошлин.
Значительная доля земель на протяжении многих веков находится в собственности одного и того же семейства, а внесение в регистрационную систему недвижимого имущества приведет
к нежелательным для этих собственников последствий, таким как:
1. Уплата регистрационного сбора.
2. Открытость информации об имуществе (Включая обременения и размеры имущества), что не несет пользы, в случае если собственник не собирается отчуждать свое имущество.
Однако есть и значительные положительные последствия от регистрации недвижимости в Королевском реестре, например, облегчение процесса перехода прав собственности.
Зарегистрированный титул облегчает и ускоряет процесс передачи прав - просто происходит замена одного имени в реестре на другое, ведь реестр Великобритании организован по структуре так же, как и реестры системы поземельных книг - с тремя разделами, где, при обороте недвижимости, меняется информация раздела 2 - о собственниках.
Так же запись о собственности в реестре дает гарантию защиты титула - в связи с причинением убытков при недобросовестности регистратора имущества - полное возмещение убытков территориальным офисом за счет средств компенсационного фонда в полном объеме [4, с. 108-109].
Так же стоит заметить интересный факт. В том случае, если происходит оборот недвижимости, не включенной в регистрационную систему, то в цену будут закладываться риски недостаточного исследования титула и, следовательно, возможности покупки не у собственника и последующей потери имущества. Получается такая ситуация, что банки, при обороте такого имущества, выдают кредиты под более высокий процент, что невыгодно собственнику и тоже стимулирует его входить в регистрационную систему.
В отличие от Великобритании, в США регистрационные системы практически не получили распространения. На практике, в большинстве штатов оборот недвижимости происходит в частном порядке. Лица вынуждены обращаться к страховым компаниям, которые профессионально изучают чистоту титула, а в случае возникновения проблем, компания несет ответственность и выплачивает пострадавшей от нечистоты титула стороне возмещение.
В США распространено «страхование против дефектов правового титула», когда частные компании, работающие каждая в одном из штатов, ведут свой учет земли, это позволяет полу-
чить страховую защиту от недействительности титула, которую не может обеспечить регистрационная система. А, так как регистрационная система не может защитить собственника, то и уровень доверия к записи в реестре низкий и основную роль играет частный порядок передачи недвижимости, а страховые компании в такой системе заинтересованы в том, чтобы качественного реестра и вовсе не возникало, ведь тогда они бы потеряли свою прибыль.
Тем не менее, в США есть система регистрации правоустанавливающих документов. Но регистраторы при регистрации актов проводят только внешний легалитет, а сам реестр не отвечает принципу внесения, ведь регистрируются акты, а не права на недвижимость, он лишь удостоверяет заключение сделки и вносит ее в базу данных. Таким образом для исследования чистоты титула нужно поднимать все предыдущие сделки, для чего нужны квалифицированные юристы, а возмещения в связи с утерей собственности теми, кто полагался на запись в реестре, не существует в США, следовательно, нужны страховые компании.
Но в странах общего права родилась очень интересная регистрационная система, которая прекрасно действует в Австралии с середины 19 века, а ее опыт воспринимают многие правопо-рядки, она с небольшими, не меняющими основных принципов различиями принята в части субъектов Канады, на Фиджи, в Доминиканской республике, в Ирландии, ограниченно в Израиле, в Новой Зеландии, на Филиппинах, в Саудовской Аравии, в Сингапуре, на Шри-Ланке, ограниченно в нескольких штатах США.
Ее можно назвать одной из самых надежных, в ней реализуются принципы, позволяющие полностью защитить приобретателя собственности, которому, в ходе сделки, достаточно полагаться лишь на реестр. Вступление в систему добровольное, а перед регистрацией проходит долгий процесс легалитета, в этом случае полного, когда достоверно будет установлено, что желающий зарегистрировать имущество собственник, то он вносится в систему. В системе присутствует система полного возмещения для пострадавшего от неправомерного выбытия из собственности имущества, включенного в систему Торренса. В этой системе очень простая схема оформления передачи недвижимости - просто надпись на специальном сертификате, который выдается после регистрации текущему соб-
ВЕСТНИК ПРАВА научно-практический журнал
частно-правовая (цивилистическая) наука
ственнику имущества. Затем эту надпись нужно отнести в отдел регистрации и чиновник просто заменит один сертификат на другой, внесет запись в свою копию сертификата и переход собственности состоялся [2, с. 4-7]. Казалось бы, преимущества перед частной системой оборота недвижимости видны и ясны.
Но в США регистрационная система Торренса практически не получила распространения вследствие того, что государству необходимо было бы тратить большие средства на ее поддержание, ныне она принята лишь в нескольких штатах несмотря на то, что имеет ряд преимуществ перед существующим методом регистрации частного порядка. В то же время на систему, созданную Джеком Торренсом, ориентировалась и современная Английская и Российская регистрационные системы [5, с. 46-47].
Заключение
Таким образом, современная система регистрации прав на недвижимость в Великобри-
тании сближается с представлениями Торренса, но существует до сих пор земли, не охваченные регистрацией. А регистрационная система США обладает внутренним противоречием, которое выражается в отсутствии единого, общего для всех штатов реестра. Разрешение проблемы, которая характерна для США, автор видит в распространении системы Торренса, для унификации регистрационных систем и для облегчения оборота недвижимости.
Автор выражает надежду на дальнейшее исследование данной проблемы в будущих выпусках журнала. Оборот недвижимости будет все больше охватываться во всех странах административным контролем в виде государственной регистрации прав на недвижимость. Этот путь позволяет упростить движение в гражданском обороте такого ценного объекта гражданских прав, как недвижимое имущество. А такие компаративистские работы позволят найти способы решения проблем, которые могут стоять и перед нашей правовой системой.
Список цитируемой литературы
1. Бевзенко Р.С. Регистрационный конструктор, или как создать идеальную регистрационную систему? (К русскому переводу работы Р. Торренса) // Вестник гражданского права. 2018. Т. 18. № 2. С. 202-225. EDN: XMGBNZ.
2. Ивчатова Н.С. Сравнительный анализ учетно-регистрационных систем недвижимости в различных странах // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2016. № 2. С. 3-12. EDN: VZEKDB.
3. Крамкова Т.В. Павлов П.Н. Права на недвижимость и их регистрация в Великобритании // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2012. № 1-2. С. 105-109.
4. Некрасова М.А. Регистрация прав на недвижимое имущество в Англии. Электронная передача прав // Вестник МГИМО. 2010. № 4. С. 106-112. EDN: MVBSIT.
5. Солохин С.С. Система регистрации перехода прав на недвижимость Роберта Торренса // Инновационная наука. 2018. № 9. С. 45-50.
6. Hogg James Edward (1920). Registration of title to land throughout the empire. A treatise on the law relating to warranty of title to land by registration and transactions with registered land in Australia, New Zealand, Canada, England, Ireland, West Indies, Malaya. &c.: a sequel to «The Australian Torrens System». Toronto: Carswell. p. 773.
References
1. Bevzenko R.S. Registracionny'j konstruktor, ili kak sozdat' ideal'nuyu registracionnuyu sistemu? (K russkomu perevodu raboty' R. Torrensa) [Registration constructor, or how to create an ideal registration system? (To the Russian translation of R. Torrens' work)]. Vestnik grazhdanskogo prava, 2018, vol. 18, no. 2, рр. 202-225. (In Russian).
2. Ivchatova N.S. Sravnitel'ny'j analiz uchetno-registracionny'x sistem nedvizhimosti v razlichny'x stranax [Comparative analysis of real estate accounting and registration systems in different countries]. Intere'kspo Geo-Sibir', 2016, no. 2, рр. 3-12. (In Russian).
3. Kramkova T.V. Pavlov P.N. Prava na nedvizhimost' i ix registraciya v Velikobritanii. [Real estate rights and their registration in the UK]. Nedvizhimost' i investicii. Pravovoe regulirovanie, 2012, no. 1-2, рр. 105-109. (In Russian).
4. Nekrasova M.A. Registraciya prav na nedvizhimoe imushhestvo v Anglii. E'lektronnaya peredacha prav. [Registration of rights to real estate in England. Electronic transfer of rights]. Vestnik MGIMO, 2010, no. 4, pp. 106-112. (In Russian).
5. Soloxin S.S. Sistema registracii perexoda prav na nedvizhimost' Roberta Torrensa [Robert Torrens Real Estate Transfer Registration System]. Innovacionnaya nauka, 2018, no. 9, pp. 45-50. (In Russian).
6. Hogg James Edward (1920). Registration of title to land throughout the empire. A treatise on the law relating to warranty of title to land by registration and transactions with registered land in Australia, New Zealand, Canada, England, Ireland, West Indies, Malaya. &c.: a sequel to «The Australian Torrens System». Toronto: Carswell. p. 773.
Статья поступила в редакцию 01.03.2023; принята к публикации 22.03.2023.
The article was submitted 01.03.2023;
accepted for publication 22.03.2023.
Автор прочитал и одобрил окончательный вариант рукописи.
The author read
and approved the final version
of the manuscript.
