CC BY
293
УДК: 347.214.2
Солохин С.С.
магистрант 2 курса КрФ ФГБОУВО «РГУП» г. Симферополь, Республика Крым, РФ E-mail: stassolokhin1970@yandex.ua
СИСТЕМА РЕГИСТРАЦИИ ПЕРЕХОДА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ РОБЕРТА ТОРРЕНСА
Аннотация
В статье рассмотрена Система регистрации перехода прав на недвижимость Роберта Торренса в Австралии. Рассмотрена история её создания и принципы на которых базируется регистрационная система Торренса. Также рассмотрены способы и пути усовершенствования данной регистрационной системы. Были исследованы некоторые судебные решения Австралийских судов и судов Новой Зеландии, которые являются основополагающими в разрешении споров при оспаривании прав собственности на недвижимое имущество в Австралии и Новой Зеландии, в частности решение Апелляционного Суда Новой Зеландии по делу Frazer vs. Walker.
Ключевые слова
Система Роберта Торренса, недвижимость, оборот недвижимости, земельный участок, титул,
регистрационная система.
При исследовании, выявлении и решении актуальных проблем модели системы оборота недвижимости Российской Федерации, необходимо изучить основные и наиболее стабильные регистрационные системы в мире. Объектом изучения настоящего исследования является система перехода прав на недвижимость Роберта Торренса (Далее - регистрационная система Роберта Торренса), которая была введена в действие в Австралии. Предметом изучения являются научные статьи, переводы научных статей, решения судов. При изучении необходимо раскрыть принципы данной системы. А также рассмотреть перспективы введения регистрационной системы Торренса в Российской Федерации.
Данный вопрос отражен в работах Бевзенко Р.С., Шеметовой Н.Ю, Крассова О.И., О.А. Мирошниковой, В.Е. Панковой и т.д.
Для эффективной работы регистрационной системы необходимо правильно определить такие понятия как «вещь» и «недвижимость». В настоящее время законодательство Российской Федерации данные понятия не содержит. Однако, отсутствие легального определения недвижимости не должно влиять на квалифицированное осуществление регистрационных действий, и на регистрационную систему в целом. Подобные пробелы восполняет судебная практика. В мире существуют различные типы регистрационных систем, в основе функционирования которых лежат, принципы, которые в большинстве являются уникальными. Регистрационная система Роберта Торренса основывается на принципах, один из которых является уникальным - принцип неоспоримости. Принцип неоспоримости является «ядром» системы Торренса, что делает данную систему уникальной и положительно влияющей на инвестиционный климат.
Система Торренса была изобретена сэром Робертом Ричардом Торренсом. Роберт Торренс родился в 1814 году в городе Корке, Ирландия. Был старшим сыном полковника, который был выдающимся экономистом. Роберт Торренс получил образование в Тренити-колледже в Дублине, получивши образование, работал в Лондонском порту. В 1839 переехал в Австралию, где работал контролером на таможне в городе Аделаида. Вскоре, граждане Южной Австралии избрали Роберта Торренса в свой первый парламент, когда получили право на самоуправление в 1858 году. В то время в Южной Австралии «земельные титулы были в серьезном беспорядке». Население Южной Австралии росло пропорционально титулам на землю. Было подчитано, что «документы на три четверти титулов были утеряны». Торренс описывает тогда существовавший закон как «сложный и громоздкий по своей природе, невероятно дорогой
в работе и неподходящий для нужд общества». Мысли на разработку системы регистрации земли настигли Роберта Торренса, после того как один из его друзей: будучи служащим в армии, утратил свою землю в Южной Австралии, а также более 20 000 фунтов на улучшение этой земли, после того как был обнаружен дефект в титуле. Торренс был приверженцем экономического либерализма: хотел создать свободный экономический рынок на территории Австралии, и видел отсутствие безопасности титула как препятствие к притоку капитала в него. Когда Роберт Торренс узнал о немецкой системе регистрации он сформулировал свою регистрационную систему. Также, он стремился, что бы в его регистрационной системе действовали некоторые правила и принципы регистрации судов в Англии (закон «О перевозке товаров»). Идея о создания такой регистрационной системы получила свое одобрение в Австралии, в результате чего в 1858 году был принят закон «О недвижимом имуществе», за которым вскоре закрепилось название система регистрации титулов Торренса [1].
В силу того, что на территории Австралии действует общее право, покупатель земли должен был доказать, что именно он является собственником, проследив всю цепочку передачи права собственности до саго раннего предоставления земли Короной её первоначальному собственнику. Проверке подлежали так называемые «титульные документы» или «цепочка титулов». Ведь первоначальная собственность могла возникнуть десятки лет назад и могли иметь пороки в последующей передачи. И право собственности на землю может быть оспорено, что может нанести значительный ущерб добросовестным собственникам.
Роберт Торренс видел регистрационную систему простой, быстрой, недорогой в использовании и надежной, исключающей мошенничество. Сам сэр Роберт Торренс в соей работе «An essay transfer of land by registrationunder the duplicate method operative in british colonies», пишет: "Таким образом, первый же вывод, к которому я прихожу, заключается в том, что насущной потребностью является такое устройство системы регистрации титулов, которое исключит совершенно зависимость титулов от предыдущих сделок с недвижимостью, а также будет предполагать, что совершение будущих сделок никак не привнесет дополнительной неясности в титулах на имущество. В последующих главах я опишу метод регистрации прав на недвижимости, который удовлетворяет этим задачам. Он был опробован в течение предшествующих 20 лет в колониях, благодаря ему 539 тыс. сделок были заключены и исполнены сторонами, которые при этом понесли издержки, исчисляемые не фунтами (как раньше), но шиллингами.
При этом заключение и исполнение сделок потребовали не месяцев (как обычно бывало), а дней ".[2] Регистрация титула добровольна, но как только лицо зарегистрировало свое право в системе Торренса, исключить такую запись из реестра не представляется возможным.
Регистрационная система Торренса строится на трёх основных принципах:
1. Принцип открытости;
2. Принцип компенсации;
3. Принцип неоспоримости;
Данные принципы и обеспечивают стабильность и экономическую выгодность регистрационной системы Торренса. В некоторой литературе выделены: принцип занавеса и принцип зеркала. Принцип занавеса обеспечивает, что все требования относительно зарегистрированного права должны оставаться вне системы, т.е. за занавесом. Принцип зеркала обеспечивает, что данные, которые находятся в реестре точно отражают всю информацию о недвижимости. [3] Таким образом, принцип «зеркала» имеет название принцип открытости, а принцип «занавеса» имеет название принцип неоспоримости. Принцип занавеси является основой нерушимости титула, это главное в системе Торренса, и это требует удостоверения титула. Согласно системе Торренса занавесь должна быть опущена на все прошлые дела, связанные и участком земли. Другими словами, если A. зарегистрирован как собственник участка X, не нужно оглядываться в прошлое, чтобы убедиться в том, что действительно ли A. приобрел имущество у кого-либо, кто имел право продать его, или в том, что предшествующая документация не имеет дефектов (как это требуется в системе регистрации документов о передаче титула)[4]. Однако, насколько неоспорим такой «неоспоримый» титул? Мошенничество было и остается основным исключением из принципа неоспоримости. Но не все виды мошенничества можно усмотреть как исключение, а лишь те случаи, которые были вопиющими.[5] В
системе Торренса, где регистрационная запись, если только не совершена в результате подлога, не может быть оспорена по материально-правовым основаниям. Соответственно, признать ее недействительной и потребовать на этом основании вернуть недвижимость обратно практически невозможно.[6] Именно данный принцип делает регистрационную систему стабильной.
Однако, принцип неоспоримости ни коим образом не отрицает право истца на возбуждение искового производства против зарегистрированного собственника основанное на субъективном праве и на законе, обратится в суд с соответствующем заявлением в суд.[7]
Принцип открытости, или принцип «зеркала» предполагает, что регистр должен содержать все значимые сведения о титуле на конкретный земельный участок и о всех интересах, которые существуют в отношении его. Регистр должен быть зеркалом всех прав на участок земли.[4] Принцип открытости отражен в таком документе, как сертификат. Сертификат - это документ, который удостоверяет право собственности на землю и то, что данная запись существует в реестре. Таким образом, сертификат является документом, который подтверждает, что передача права собственности на землю, состоялась путем признания государством, т.е. является актом публичной легитимации. В сертификате описываются права и обременения на земельный участок (Например, ипотека, сервитут и т.д.), описываются границы, площадь и месторасположение. Свидетельства о регистрации прав составляют неотъемлемую часть реестра. Один оригинал свидетельства находится в бюро регистратора, в его делах, второй же выдается на руки правообладателю.[2] Р.Торренс считал, что такой порядок выдачи свидетельств может значительно предотвратить мошенничество. Таким образом, свидетельство о титуле выступает гарантом прав собственника недвижимого имущества, что обеспечивает системе Торренса высокую степень прозрачности. [8]
Переход любого права происходит на основании юридических фактов, таких как сделки, решения собраний, решения органов государственной власти, в том числе права собственности на землю. Однако, как быть собственнику, который, в силу судебного решения признавшего недействительным или ничтожным основание регистрации недвижимости, утратившего свое недвижимое имущество? В системе регистрации недвижимости Р. Торренса, при наличии таких фактов, как утрата правового основания возникновения права собственности и внесения записи в реестр, предусмотрен такой вид защиты как возмещение убытков. Возмещение убытков присуждается лицу, который утратил недвижимость в силу неправильно осуществленных регистрационных действий или совершенного преступления (подделка документов, мошенничества и т.д.). При этом наличие либо отсутствие вины государственного регистратора не имеет значения, ущерб компенсируется при наличии факта (ошибка, описка, мошенничество, подделка документа и т.п.).
Е.В. Панкова выделяет три основные системы гарантий прав участников сделок с недвижимостью:
1) ущерб участникам сделок возмещается страховыми компаниями (США);
2) ущерб участникам сделок возмещается государством из сформированных специально для этих целей фондов (Швеция);
3) ущерб потерпевшей стороне возмещается нотариусом, оформлявшим сделку (Франция).[9]
Исходя из данной классификации, систему регистрации Торренса следует отнести ко второму типу.
Поскольку, при осуществлении регистрационных действий уплачивается государственная пошлина, которая и формирует данный страховой фон. Также, не отрицается формирование данного фонда за счет налоговых поступлений. Как отмечала Шеметова Н.Ю.: «гарантии прав приобретателя недвижимости подкрепляются в этой системе тем, что она устанавливает обязательное возмещение ему за счет государства убытков, причиненных в результате неправильной регистрации прав на недвижимое имущество даже при отсутствии виновности служащего. Сатисфакция ущерба производится из фонда возмещения, формируемого за счет средств, полученных при взимании пошлин за регистрацию прав. Безусловно, система Торренса обеспечивает надежность прав лиц, участвующих в сделках с недвижимостью. Однако в современном мире она не получила широкого распространения вследствие высокой стоимости ее поддержания для государства (система получила распространение в Австралии, очень ограниченно - в США
и некоторых других странах). Современный российский законодатель взял на себя частичную ответственность (в пределах далекой от реальности суммы в 1 млн. руб.). Таким образом, государство избавило так называемого добросовестного приобретателя от опасности утраты им прав на приобретенное имущество, но не гарантировало в полной мере защиту интересов собственников, которые могут пострадать от незаконных действий.».[10]
Принцип компенсации связан с образованием фонда страхования для выплат компенсации за ошибки, допущенные при страховании. Если государство ответственно за выдачу титула, оно обеспечивает удостоверение нерушимого титула, тогда оно должно отвечать за допущенные ошибки, и страховой фонд предназначен для их компенсации. Собственник, который лишился своего имущества, может предъявить иск к этому фонду за любые ошибки, явившиеся результатом обмана или административных ошибок. Отличительной чертой системы Торренса всегда было то, что покупатель, которого обманули, не приобретал нерушимого титула. Однако добросовестный покупатель не может лишиться своих прав из-за обманных действий, которые были совершены ранее. Тем не менее во всех случаях титул обманутого лица уязвим, к этому лицу может быть предъявлен иск. Обман должен иметь своим результатом утрату титула или приобретение приоритета над иным интересом, несмотря на то что он уже зарегистрирован. Хотя система Торренса предполагает, что регистр должен отражать сведения о всех правах и интересах на участок земли, тем не менее большая часть, если не вся система Торренса, допускает существование некоторых прав, которые не зарегистрированы, но они обязывают покупателя.[4]
Таким образом, принцип компенсации обеспечивают пострадавшей стороне справедливую выплату за утрату права на земельный участок, исходя из его стоимости, за счет средств целевого фонда Регистра, вне зависимости от наличия либо отсутствия вины государственного регистратора.
Система регистрации недвижимости Роберта Торренса является актуальной и для Российского правопорядка. Однако, на сегодняшний день российский правопорядок не готов для введения такой регистрационной системы. В Российской Федерации и в Австралии различны подходы к понятию и признакам недвижимости. Необходимо реформирование Гражданского законодательства, в первую очередь Гражданского кодекса Российской Федерации, внеся изменения в статью 130, признать утратившим силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» приняв новый закон регулирующий государственную регистрацию и внести изменения в иные законодательные акты.
В заключении хотелось бы отметить следующее. Система Торренса была принята для упрощения процесса определения правового статуса титула более ста лет назад. В настоящее время является одной из наиболее стабильных регистрационных систем. Однако, самой большой проблемой в передаче титула в системе является мошенничество. В течение последних нескольких лет исследования показали, что мошенничество стало серьезной проблемой. Поэтому неудивительно, что многие австралийцы все больше обеспокоены мошенничеством с титулом и его идентификацией. В 2007 году в Австралии был проведен социальный опрос компанией Wallis Consulting Group. В опросе содержалась серия вопросов, касающихся осведомленности о фактах мошенничества. В этом опросе приняли участие более 1500 респондентов. Девять процентов опрошенных заявили, что они стали жертвами мошенничества, в то время как 17 процентов сказали, что знают о ком-то, кто был жертвой.[11] При этом есть мнения о необходимости внедрения в систему Торренса таких методов идентификации, которые бы исключали мошенничество полностью. Например, продавец земельного участка, при передаче титула на земельный участок должен будет предоставить покупателю информацию о том, что он в действительности является обладателем титула, путем аутентификации в Регистре по трем методам аутентификации:
1. Сведения о том, что есть (Например, сертификат права собственности или смарт-карту);
2. То, о чем известно собственнику недвижимости (Например, пароль или PIN-код);
3. Сведения о собственнике (биометрические средства - изображение лица, сканирование сетчатки глаза, сканирование отпечатка пальцев). [12]
Однако, даже без таких современных методов регистрации перехода прав на недвижимое имущество, система регистрации Роберта Торренса остается надежной системой, благодаря трем фундаментальным
принципам данной системы: открытости, неоспоримости и компенсации. Список использованной литературы.
1. Douglas J. Whalan, 'Torrens, Sir Robert Richard (1814 - 1884)', Australian Dictionary of Biography, National Centre of Biography, Australian National University (URL: http://adb.anu.edu.au/biography/torrens-sir-robert-richard-4739) (Режим доступа: 01.06.2018 г.)
2. Роберт Торренс Очерк о передаче прав на недвижимости методом двойной регистрации, действующим в британских колониях [Текст] / Р. Торренс ; перев. с анг. Яз . Р. С. Бевзенко. //Вестник гражданского права. -2018. - № 2. -С. 226 - 266.
3. Atherton, Rosalind F. Donees, devisees and Torrens Title: the problem of the volunteer under the Real Property Acts [online]. Australian Journal of Legal History, Vol. 4, No. 2, 1998: 121-161. (URL: https://search.informit.com.au/documentSummary;dn=200004051;res=IELAPA) (режим доступа:20.05.2018г.)
4. О.И. Красов, Монография (Земельное имущественное право в странах общего права) М.: НОРМА, ИНФРА-М, 2015. - 416 с.
5. Wicks v Bennett (1921) 30 CLR 80; 28 ALR 30 (URL: https://jade.io/article/62972) (Режим доступа: 31.05.2018 г.);
6. Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация прав на недвижимость // Lex Russica 2015. - № 8. - С. 36-46. (URL: http://lexrussica.ru/articles/article_101617.html) (Режим доступа: 27.05.2018г.)
7. Frazer v Walker [1967] 1 AC 569 at 585; 2 WLR 411; 1 All ER 649 (URL: http://www.bailii.org/cgi-bin/markup.cgi?doc=uk/cases/UKPC/1966/1966_27.html&query=title(frazer%20and%20walker) (Режим доступа: 31.05.2018г.);
8. Синица, Ю. С. (2014). Анализ мировых земельных кадастровых систем. Имущественные отношения в Российской Федерации, (10 (157)), 55-66. (URL: https://cyberleninka.ru/article/n7analiz-mirovyh-zemelnyh-kadastrovyh-sistem) (Режим доступа: 27.05.2018 г.);
9. Панкова, В. Е. (2012). Международный опыт защиты прав добросовестных приобретателей. Имущественные отношения в Российской Федерации, (6), 95-98. (URL: https://cyberleninka.ru/article/n/mezhdunarodnyy-opyt-zaschity-prav-dobrosovestnyh-priobretateley) (Режим доступа: 27.05.2018 г.)
10.Шеметова Н.Ю. Содержание регистрационных действий при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 2014. № 4 (314). С. 18-22. (URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=21600731) (Режим доступа: 27.05.2018г.)
11.Wallis Consulting Group, Office of the Privacy Commissioner Australia, "Community Attitudes to Privacy",2007, 66-67. (URL: https://www.oaic.gov.au/resources/engage-with-us/community-attitudes/community-attitudes-to-privacy-2007/community-attitudes-to-privacy-2007.pdf) (Режим доступа: 31.05.2018 г.)
12. Rouhshi Low and Lynden Griggs, 'Immediate Indefeasibility - is it Under Threat' (2011) 19 Australian Property Law Journal 222. (URL: https://eprints.qut.edu.au/41094/1/41094.pdf) (Режим доступа: 01.06.2018г.)
© Солохин С.С., 2018
