CC BY
19DOI 10.47643/1815-1337_2023_7_189
К ВОПРОСУ О РАЗГРАНИЧЕНИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ И ЖИЛЫХ ПРАВ ON THE ISSUE OF DIFFERENTIATION OF RESIDENTIAL PREMISES AS AN OBJECT OF CIVIL AND RESIDENTIAL RIGHTS
ВОЛКОВСКАЯ Людмила Николаевна,
старший преподаватель кафедры предпринимательского и энергетического права Санкт-Петербургского государственного экономического университета (СПбГЭУ). 191023, Россия, г. Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 30-32, литер А. E-mail: volkovskay@mail.ru;
VOLKOVSKAYA Lyudmila Nikolaevna,
Senior Lecturer of the Department of Business and Energy Law St. Petersburg State University of Economics (SPbGEU). 191023, Russia, St. Petersburg, nab. Griboyedov Canal, 30-32, letter A. E-mail: volkovskay@mail.ru
Краткая аннотация. Проблематика разграничения жилых помещений как объектов жилых и гражданских прав сохраняет свою актуальность. Целью статьи является изучение особенностей разграничения жилого помещения как объекта гражданских и жилищных прав. Предложены научные подходы для разграничения признаков гражданских и жилых прав на жилое помещение.
Abstract. The problem of distinguishing residential premises as objects of residential and civil rights remains relevant. The purpose of the article is to study the features of the differentiation of residential premises as an object of civil and housing rights. Scientific approaches are proposed to distinguish the signs of civil and residential rights to residential premises.
Ключевые слова: право собственности, жилое помещение, жилищные отношения, жилищные права, нотариальное удостоверение, материнский капитал.
Keywords: property right, residential premises, housing relations, housing rights, notarization, maternity capital.
Для цитирования: Волковская Л.Н. К вопросу о разграничении жилого помещения как объекта гражданских и жилых прав //Право и государство: теория и практика. 2023. № 7(223). С. 189-191. http://doi.org/10.47643/1815-1337_2023_7_189.
For citation: Volkovskaya L.N. On the issue of differentiation of residential premises as an object of civil and residential rights //Law and state: theory and practice. 2023. No. 7(223). pp. 189-191. http://doi.org/10.47643/1815-1337_2023_7_189.
Статья поступила в редакцию: 24.08.2023
Актуальность. Возникновение или переход права собственности на жилое помещение может происходить на основании значительного числа сделок: односторонних и двух или многосторонних, возмездных и безвозмездных, поименованных в ГК РФ, в ЖК РФ или иных специальных законах и мн. др. В силу общего правила о том, что любая из этих сделок может подлежать нотариальному удостоверению либо в силу закона, либо по желанию сторон договора или единоличного решения участника применительно к односторонним сделкам, требуется сужение предмета исследования по иным критериям, чем происходит систематизация сделок в жилищной сфере. При решении данной проблемы следует сконцентрироваться на двух основных моментах: особенностях предмета (объекта) данного договора, как базового существенного условия любой сделки с жилым помещением, а также на защите прав лиц, проживающих в жилом помещении.
Целью статьи является изучение особенностей разграничения жилого помещения как объекта гражданских и жилищных прав.
Методика. Достоверность и обоснованность полученных научных результатов обеспечивается теоретическим анализом научной юридической литературы, анализом нормативно-правовых актов, а также на результатах нотариальной и судебной практики.
Результаты и обсуждение. Несмотря на некоторое внимание ученых к исследованию вопросов о понимании жилого помещения, его признаков и видовой характеристике, в настоящее время следует констатировать, что единых подходов в науке не сложилось. Это касается и продолжающейся в цивилистической науке дискуссии о том, что недвижимым имуществом может быть только земельный участок, и отсутствием разграничения жилого помещения как объекта гражданских и жилищных прав, и нерешенными проблемами применительно к видам жилых помещений и их признакам.
Дискутируя по достаточно большому кругу вопросов, следует заметить, что ученые не часто критикуют само определение жилого помещения, сформулированное в ст. 15 ЖК РФ. Такие его признаки, как изолированность, пригодность и относимость к недвижимому имуществу считаются правильными и не вызывающими возражений. Некоторые ученые дополняют эти признаки указанием на предназначенность для проживания, благоустроенность, необходимость публичного признания такого объекта путем его регистрации и приспособленность к удовлетворению потребностей граждан [3]. Не вдаваясь в эту дискуссию подробно, следует высказать некоторые ключевые соображения для раскрытия заявленной темы статьи.
Представляется важным разграничить жилое помещение как объект гражданских и жилищных прав. Сделать это непросто, как и разрешить проблему о соотношении норм гражданского и жилищного права или вопрос о месте жилищного права в системе права и его соотношении с правом гражданским. Однако, делать это необходимо не только с точки зрения задачи развития теории, но и следуя за законодателем, который недаром называет соответствующую главу ЖК РФ как объекты жилищных прав, противопоставляя это наименование ст. 128 ГК РФ, в которой речь идет об объектах гражданских прав.
Для решения этой задачи первоначально, безусловно, стоит опереться на общеизвестный тезис, закрепленный в Постановлении Пле-
ПРАВО И ГОСУДАРСТВО: теория и практика. 2023. № 7(223)
нума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» [4], где указано, что судам следует принимать во внимание тот факт, что «гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота». Сказанное указывает на тот факт, что необходимость в применении положений ЖК РФ в отношении признаков жилого помещения отпадает тогда, когда речь идет о владении, пользовании и распоряжении жильем как объектом экономического оборота. То есть, заключая сделку по отчуждению жилого помещения, по передаче его в пользование по договору коммерческого найма неважны те фактические признаки, которым должно отвечать жилое помещение, а важен лишь факт юридического признания такого объекта жилым на основании данных регистрирующих органов. Вполне можно продать жилье, фактически являющееся непригодным для проживания, но в отношении которого еще не начата или не успела закончиться процедура признания его таковым. Несмотря на фактическое отсутствие признака пригодности, жилое помещение продолжает оставаться в таком качестве в виде объекта гражданских прав. Уходят на второй план и предлагаемые учеными такие характеристики жилого помещения как предназначенность для проживания или благоустроенность, ведь жилое помещение может приобретаться с целью сменить его статус на нежилое помещение, и покупатель не преследует цели вселяться и жить в таком объекте. В том же случае, если речь идет о правовом регулировании именно жилищных отношений, жилое помещение становится объектом жилищных прав с необходимостью соблюдения установленных публичным и частным правом требований к его характеристикам и правовому режиму. Именно отсутствие тех или иных признаков, перечисленных в ст. 15, а также иных нормах ЖК РФ в части требований к предмету соответствующих жилищно-правовых договоров, не дает основание рассматривать данные объекты как объекты жилищных прав.
Необходимо признать, такой подход значим для нотариальной практики по удостоверению сделок в жилищно-правовой сфере. Так, например, при обращении к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи жилого помещения у последнего, по общему правилу, нет необходимости в выяснении фактического состояния жилого помещения и проверки фактического соответствия его признакам жилого помещения. Для устранения возможных рисков достаточно опираться на данные Росреестра о регистрации соответствующего объекта, а также положений договора о передаче жилого помещения в соответствующем виде. Также нередко нотариусы перед нотариальным удостоверением задают покупателю вопрос о том, осмотрел ли он жилое помещение и все ли в нем его устраивает. Жилое помещение в этом случае рассматривается исключительно как объект экономического оборота.
Однако, совершенно другая ситуация возникает тогда, когда данное жилое помещение приобретается за счет средств материнского (семейного) капитала. В Федеральном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» [7] в качестве направления распоряжения средствами материнского (семейного) капитала называется улучшение жилищных условий, аналогичное требование устанавливается и в Правилах, утвержденных Правительством РФ, где отмечается возможность их направления только на улучшение жилищных условий [5]. Подобные публичные требования налагают на нотариусов дополнительную обязанность убедиться в том, что денежные средства, выделенные государством, расходуются надлежащим образом. Ученые, занимающиеся исследованием данного вопроса, обращают внимание на отсутствие в настоящий момент у нотариусов возможности проверить, что приобретаемое жилое помещение, действительно, является жилым и в отношении него не предпринимаются шаги о признании его непригодным для проживания [1]. Вопрос об ответственности нотариуса за подобные действия следует связывать с общим требованием об обязанности проверить законность удостоверяемой сделки.
Следует заметить, что значительные шаги в этом направлении были предприняты в 2021 году путем внесения изменений в положения ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» [6]. Теперь сведения о том, что жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или о признании жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, непригодным для проживания, а также о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании жилого дома непригодным для проживания обязательно отражаются в кадастре недвижимости в качестве дополнительных сведений (ст. 8), обязанность по предоставлению данных сведений возложена на органы государственной власти и органы местного самоуправления (ст. 32), а выписка, содержащая общедоступные сведения ЕГРН, должна отражать данную информацию (ст. 62). Необходимо признать, данное обстоятельство полностью не решает озвученную проблему, поскольку помещение может находится в процессе признания его аварийным или непригодным, что не отражается в ЕГРН, однако, подчеркивает то обстоятельство, что проверка наличия признаков жилого помещения как объекта жилищных прав важна в том случае, если речь идет о необходимости защиты не гражданских, а именно жилищных прав граждан. Сам по себе факт отнесения помещения к непригодным не изменяет подходов к оформлению прав в отношении него и не выступает препятствием для заключения сделок по отчуждению данного жилого помещения.
Данный подход находит подтверждение и в судебной практике. Так, по одному из дел, молодой семье (молодым специалистам) были предоставлены денежные средства в виде социальной выплаты на строительство (приобретение) жилья в сельской местности. Нарушив условия федеральной программы, они приобрели квартиру за счет ипотеки и собственных средств, а за счет социальной выплаты осуществили в приобретенном доме ремонт, что было расценено как использование социальной выплаты не по целевому назначению. Удовлетворяя иск о возврате средств субсидии нижестоящие суды формально подходили к оценке сложившейся ситуации, полагая, что «усовершенствование приобретенного жилого дома, создание комфортных условий для проживания в доме за счет его ремонта не отвечают целям предоставления социальной выплаты», а доводы ответчиков о том, что «их вины в нецелевом использовании социальной выплаты нет и что за счет этих средств были произведены реконструкция и ремонт приобретенного дома, поскольку проживание в нем было невозможно», были отклонены. ВС РФ отменил указанные решения и обратил внимание, что одной из задач программы является удовлетворение потребностей сельского населения, в том числе молодых
семей и молодых специалистов, в благоустроенном жилье. Это накладывает на суд обязанности проверить, было ли приобретенное помещение пригодным для проживания, были ли использованы приобретенные за счет средств социальной выплаты строительные материалы на улучшение технического состояния жилого дома в целях приведения его в состояние, пригодное для постоянного проживания [2].
Данный пример подтверждает, что вопрос о пригодности, как признаке жилого помещения, ставится тогда, когда речь идет непосредственно об использовании жилого помещения для проживания, что повышает требования к органам, наделенных контрольными функциями (в том числе и за оборотом жилых помещений) в части проверки соблюдения признаков жилого помещения как объекта жилищных прав. Указанное позволяет сформулировать различия в оценке признаков жилого помещения как объекта гражданских и жилищных прав.
Выводы. Таким образом, установлено, что для заключения сделки с жилым помещением как объектом гражданских прав (объектом экономического оборота) достаточно установления признака его государственной регистрации, что свидетельствует о публичном признании соблюдения всех необходимых требований (соблюдение юридического признака). Для заключения сделки с жилым помещением как объектом жилищных прав (объект для проживания) необходимо устанавливать отсутствие противоречий между юридическим признаком и фактическими признаками жилого помещения с целью защиты прав лиц, проживающих в жилом помещении или планирующих проживание в нем.
Библиогра фия:
1. Аман А. Нотариальное совершение сделок с жилыми помещениями с использованием средств материнского (семейного) капитала: пробел контроля статуса жилого объекта / А. Аман // Нотариус. - 2022. - № 3. - С. 29-33.
2. Дело направлено на новое рассмотрение (Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации. 2022. № 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.10.2022 г. (документ опубликован не был) // СПС Консультант Плюс. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_428739/ (дата обращения: 24.08.2023)
3. Кириченко О.В., Накушнова Е.В. Права и обязанности граждан - собственников жилых помещений в многоквартирных домах / Учебное пособие. -М.: Юстицинформ, 2019. - 636с.
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации // СПС Консультант. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_89120/ (дата обращения: 24.08.2023)
5. Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (ред. от 13.07.2022) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» // СПС Консультант Плюс. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_73468/41ab14163ba68ffe1e18d73bd1c86416348416a3/ (дата обращения: 24.08.2023).
6. Федеральный закон от 26.05.2021 г. № 148-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"» // СПС Консультант Плюс. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_73468/41ab14163ba68ffe1e18d73bd1c86416348416a3/ (дата обращения: 24.08.2023).
7. Федеральный закон от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» // // СПС Консультант Плюс. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64872/ (дата обращения: 24.08.2023).
References:
1. Aman A. Notarial transactions with residential premises using funds of maternal (family) capital: a gap in the control of the status of a residential object / A. Aman // Notary. - 2022. - No. 3. - pp. 29-33.
2. The case is sent for a new examination (Review of judicial practice of the Supreme Court of the Russian Federation. 2022. No. 2, approved By the Presidium of the Supreme Court of the Russian Federation on 12.10.2022 (the document was not published) // SPS Consultant Plus. - [Electronic resource]. - Access mode: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_428739 / (accessed: 08/24/2023)
3. Kirichenko O.V., Nakushnova E.V. Rights and obligations of citizens - owners of residential premises in apartment buildings / Textbook. - M.: Justicinform, 2019. -
636c.
4. Resolution of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation dated 02.07.2009 No. 14 "On some issues that arose in judicial practice when applying the Housing Code of the Russian Federation Federation // SPS Consultant. - [Electronic resource]. - Access mode: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_89120 / (accessed: 08/24/2023)
5. Decree of the Government of the Russian Federation of 12.12.2007 No. 862 (ed. of 13.07.2022) "On the Rules for directing funds (part of funds) of maternal (family) capital to improve housing conditions" // SPS Consultant Plus. - [Electronic resource]. - Access mode: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_73468/41 ab14163ba68ffe1 e18d73bd1 c86416348416a3 / (accessed: 08/24/2023).
6. Federal Law No. 148-FZ of 26.05.2021 "On Amendments to the Federal Law "On State Registration of Real Estate" // SPS Consultant Plus. - [Electronic resource]. -Access mode: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_73468/41 ab14163ba68ffe1 e18d73bd1 c86416348416a3 / (accessed: 08/24/2023).
7. Federal Law No. 256-FZ of December 29, 2006 (as amended on December 28, 2022) "On additional measures of state support for families with children" //// SPS Consultant Plus. - [Electronic resource]. - Access mode: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64872 / (accessed: 08/24/2023).
