К ВОПРОСУ О ПРЕВЕНТИВНЫХ СПОСОБАХ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Текст научной статьи по специальности «Право»

И.А. Кузьмина

К ВОПРОСУ О ПРЕВЕНТИВНЫХ СПОСОБАХ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В статье анализируются вопросы об определении превентивных способов защиты прав участников долевого строительства.

Ключевые слова: превентивные способы защиты дольщиков, участники долевого строительства, механизм защиты дольщиков.

Одним из самых популярных способов приобретения жилья в России по - прежнему остается участие в долевом строительстве. Стоимость квартиры на этапе ее строительства в разы ниже, нежели стоимость жилья на вторичном рынке, что делает такой способ покупки для многих граждан самым оптимальным для улучшения жилищных условий. Однако нередко участники долевого строительства вместо квартиры получают бесконечные судебные разбирательства с застройщиком, особенно сейчас, в условиях затянувшегося финансового кризиса и длительного процесса пандемии.

Механизмы защиты прав дольщика, закрепленные в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ1 (далее - Закон № 214-ФЗ), условно можно разделить по моменту, когда их следует применять, а именно: способы защиты, применяющиеся до заключения договора (их можно назвать превентивными мерами), а также способы защиты, применяющиеся непосредственно в процессе исполнения договора. Поскольку участие в долевом строительстве сопряжено с определенными рисками (в большей степени денежными), на наш взгляд, лучше принять все возможные меры для сведения к минимуму возможности реализации таких рисков.

К таким превентивным мерам можно отнести проверку проектной декларации, которая, помимо прочего, включает в себя информации о застройщике и о проекте, а также проверку договора. Всю информацию о своей деятельности, в том числе проектную декларацию и проект договора, а также информацию обо всех своих объектах, разрешения на строительство, заключения органов государственной власти о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства, застройщик должен размещать в сети Интернет на своем официальном сайте2 (ст. 3. 1 Закона № 214-ФЗ). За нарушение указанного положения застройщик будет нести ответственность в виде административного штрафа по КоАП РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ3 опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений, влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей4.

© И.А. Кузьмина, 2022.

Научный руководитель: Останина Елена Александровна - кандидат юридических наук, доцент, Челябинский государственный университет, Россия.

'Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) // URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (дата обращения 30.01.2022)

2Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) // URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (дата обращения 30.01.2022)

3Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 30.12.2021) // URL : http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/ (дата обращения: 30.01.2022)

4Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 30.12.2021) // URL : http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/ (дата обращения: 30.01.2022)

Приведем пример из практики. Общество с ограниченной ответственностью «СИТИ Проект» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Инспекции государственного строительного надзора Пермского края о признании незаконным и отмене постановления от 09.06.2021 № 29 по делу об административном правонарушении в области строительства, которым Обществу назначено административное наказание по части 2 статье 14.28 КоАП РФ. Суд рассмотрел все доводы и принял решение о правомерности привлечения юридического лица по указанным основаниям, но не согласился в части размера назначения наказания1.

В свою очередь, ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме. Санкцией ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ выступает административный штраф на должностных лиц в размере от 5 000 до 15 000 рублей; на юридических лиц - от 50 000 до 200 000 рублей.

При этом из анализа судебной практики следует, что указанные штрафы не взимаются за малозначительностью правонарушения. Так, в Постановлении ФАС Центрального округа от 14 января 2018 г. по делу № А14-7213-2010221/26 указано, что представление недостоверной информации в контролирующий орган является малозначительным правонарушением, поэтому суд освободил застройщика от административной ответственности2.

Также подтверждением может быть и пример из судебной практики. Так, общество «СК «Монолит» нарушило требования части 6 статьи 19 и пункта 6 части 1 статьи 20 Закона № 214 -ФЗ в связи с неразмещением в сети Интернет на сайте ЕИСЖС по адресу: https://наш дом.рф/ изменений в проектную декларацию, касающихся финансового результата, размеров кредиторской и дебиторской задолженности за 4 квартал 2020 года. В связи с чем привлечено к административной ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ и назначили штраф в размере 100 000 рублей3.

Проверка застройщика. Прежде чем подписывать с застройщиком договор, необходимо проверить его репутацию и надежность. В Интернете всегда можно найти информацию о застройщике - сколько лет он работает на рынке строительства, сколько проектов было им реализовано, а строительство скольких приостановлено, и уже согласно найденной информации принимать окончательное решение. Отметим, что с 2017 г. Закон № 214-ФЗ (ст. 3) установил критерии, которым должен соответствовать застройщик, а также его руководящие органы, для привлечения средств граждан в целях строительства. В частности, с 01 июля 2017 г. установлены минимальные размеры уставного капитала застройщика, необходимые для привлечения денежных средств граждан для строительства.

Данные об уставном капитале застройщика, а также о его руководящих органах можно узнать на официальном сайте ФНС РФ, введя ИНН или ОГРН застройщика (https://egrul.nalog.ru/), данные о судебных процессах с участием застройщика (в том числе о банкротстве, принудительном взыскании налоговых платежей) - на сайте системы «Электронное правосудие» (http://kad.arbitr.ru/), а данные реестра недобросовестных поставщиков - на сайте Единой информационной системы в сфере закупок. Кроме того, с 01 июля 2017 г. федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, должен вестись Единый реестр застройщиков, который является государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный перечень юридических лиц - застройщиков, соответствующих требованиям Закона № 214-ФЗ. Состав сведений Единого реестра застройщиков и порядок его ведения устанавливаются Правительством РФ. Соответствующий подзаконный акт пока не принят, следовательно, такой реестр пока не сформирован.

На официальном сайте застройщика должна быть размещена следующая информация о нем: фирменное наименование (наименование), место нахождения застройщика, а также режим его работы; государственная регистрация последнего; участники (учредители) застройщика; проекты строительства МКД и (либо) других объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с обозначением места нахождения данных объектов недвижимости, периодов ввода их в эксплуатацию на основании проектной документации и непо-

'Решение Арбитражного суда Пермского края от 29 июля 2021 г. по делу № А50-15534/2021 // URL : https://sudact.ru/arbitral/doc/CRv3kRIwUqxS// (дата обращения: 30.01.2022)

2 Постановление ФАС Центрального округа от 14 января 2018 г. по делу № А14-7213-2010221/26 // URL : https://www.law.ru/npd/doc/docid/25863459/modid/98 (дата обращения: 30.01.2022)

3 Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27 августа 2021 г. по делу № А56-56343/2021 // URL : https://sudact.ru/arbitral/doc/2CHFyezhGkNn// (дата обращения: 30.01.2022)

средственных сроков ввода их в эксплуатацию; разновидность лицензируемой деятельности, номер лицензии, период ее действия, орган, предоставивший данное разрешение, если подобная деятельность имеется; финансовый результат текущего года, величины дебиторской и кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Также застройщик должен предоставить для ознакомления любому обратившемуся субъекту свидетельство о государственной регистрации, учредительные документы, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, бухгалтерскую отчетность, утвержденные годовые отчеты, аудиторское заключение за последний год реализации предпринимательской деятельности. Анализ данных материалов позволит сформулировать вывод о деятельности застройщика, о его активах, проверить полномочия руководства.

Проверка проекта. Информация о проекте включает в себя следующее:

- цель проекта строительства, периоды и сроки его реализации, результаты экспертизы проектной документации;

- права застройщика на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на него, сведения о собственнике данного участка, кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства МКД и (либо) других объектов недвижимости, об элементах благоустройства;

- разрешение на строительство;

- местоположение объекта недвижимости и его описание;

- число в составе объекта недвижимости независимых частей (квартир в МКД, гаражей и других объектов недвижимости), а также описание технических характеристик обозначенных независимых частей;

- состав общего имущества в МКД и (либо) другом объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников ДС;

- функциональное назначение нежилых помещений в МКД, не входящих в состав общего имущества в МКД;

- предполагаемый период получения разрешения на ввод в эксплуатацию;

- планируемая стоимость создания (строительства) МКД и (либо) другого объекта недвижимости;

- возможные финансовые и иные риски при реализации соответствующего проекта и меры по добровольному страхованию застройщиком данных рисков;

- способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

- перечень предприятий, реализующих основные строительно-монтажные и иные работы (подрядчиков);

- другие сделки и договоры, в соответствии с которыми привлекаются денежные средства для строительства объекта.

Кроме того, по требованию участника ДС застройщик обязан представить для ознакомления разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта строительства, заключение экспертизы проектной документации, проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок1. При изучении документов необходимо обязательно сопоставить данные застройщика, с которым планируется заключение договора, с данными, указанными в документах, - данными собственника земельного участка или арендатора, данными, указанными в разрешении на строительство.

Также следует обратить внимание на категорию земли и вид разрешенного использования земельного участка - строить можно только на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения (с ограничениями). Проверка договора. Максимальную защиту прав и интересов гарантирует только заключение договора по Закону № 214-ФЗ. Договор, заключенный в соответствии с указанным Законом, должен включать следующие необходимые условия: определение подлежащего передаче конкретного объекта ДС в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику ДС; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; - срок гарантии на объект ДС; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии в договоре данных условий договор признается незаключенным.

Отметим, что с 2017 г. дольщик лишен права одностороннего отказа от договора во внесудебном порядке в случае соблюдения застройщиком всех условий этого договора и законодательства. При этом

1 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) // URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (дата обращения 30.01.2022)

Закон № 214-ФЗ допускает привлечение денежных средств физических лиц для строительства МКД также путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право на получение жилых помещений, ЖСК и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. При этом, обозначенные способы не являются часто используемыми. Вместе с тем, отметим, что максимальную степень защиты гарантирует только заключение ДДУ ДС.

На основании ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ1 залогом в порядке, установленном ст. 13 - 15 данного закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, оформленным для создания (строительства) МКД и (либо) другого объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство - возврат денежных средств, внесенных участником ДС, в случаях, закрепленных Законом № 214-ФЗ и (либо) договором.

Несмотря на то, что по единому правилу залог определен к способам обеспечения обязательств, а не к способам защиты права, как указывает Д.Е. Зацепин, при определенных условиях соответствующие нормы могут быть эффективно применены и в целях защиты субъективных гражданских прав участников имущественного оборота2. Л.Н. Наумова также обозначает в качестве способа защиты права обращение взыскания на предмет залога3.

С 1 января 2022 года согласно ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан -участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее - Фонд), действующая в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»4.

Действует порядок С 01 января 2017 г. заключения ДДУ. Не позднее, чем за 3 дня до заключения первого договора ДДУ в 2017 г., страховщику необходимо перечислить взносы в виде денежных средств в компенсационный фонд ДС. Без перечисления денег договор государством не регистрируется. Вовлечение средств дольщиков в бизнес без регистрации ДДУ карается штрафом от 0,5 до 1 млн. рублей. Размер ставки взноса - 1,2 % от стоимости ДДУ со всего объекта строительства. Предусмотрен пересмотр ставки, но не чаще 1 раза в год и после законодательного утверждения новой ставки в ГД. Ставка компенсационного фонда дольщиков в размере 1,2 % не вызывает возражений экспертов. Сумма взносов в 18-25 млрд. в первые годы существования фонда вполне достаточна на покрытие будущих проблем одного-двух региональных подрядчиков.

Таким образом, к превентивным способам защиты прав участников ДС относятся: проверка проектной документации, проверка застройщика, проверка проекта, проверка договора. В качестве превентивного способа защиты прав участников ДС можно также признать залог в соответствии со ст. 12.1 Закона № 214. Залог выступает не только способом обеспечения исполнения обязательств, но также и способом защиты гражданских прав.

КУЗЬМИНА ИННА АЛЕКСАНДРОВНА - магистрант, Челябинский государственный университет, Россия.

1 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) // URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (дата обращения 30.01.2022)

2 Зацепин Д.Е. Природа залога обязательственных прав // Научный вестник Омской академии МВД России. 2018. №3 (70). URL: https://cyberleninka.ru/article/n7priroda-zaloga-obyazatelstvennyh-prav (дата обращения: 30.01.2022).

3 Карасева М.М. Обращение взыскания на предмет залога как стадия осуществления права залогодержателя // Скиф. 2021. №6 (58). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/obraschenie-vzyskaniya-na-predmet-zaloga-kak-stadiya-osuschestvleniya-prava-zalogoderzhatelya (дата обращения: 30.01.2022).

4 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) // URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (дата обращения 30.01.2022)