CC BY
244. Karhalev D.N. Princip dobrosovestnosti v grazhdanskom prave // Grazhdanskoe pravo. 2013. №5. S.30-32.
5. Luk'yanenko M.F. Ocenochnye ponyatiya grazhdanskogo prava: teoretiko-pravovoj analiz i praktika primeneniya: Avtoref. diss. . ..kand. yurid. nauk. M., 2010. 54 s.
6. Kopylov V.A. Risk v predprinimatel'skoj deyatel'nosti: Dis. ... kand. yurid. nauk. Volgograd, 2003. S.9.
7. Ojgenziht V.A. Kategoriya «riska» v sovetskom grazhdanskom prave // Pravovedenie. 1971. №5. S.64-68.
8. Prigovor Kirovskogo rajonnogo suda g. Samary ot 23 maya 2013 g. po delu N 1-188/11 [EHlektronnyj resurs]: rezhim dostupa: www.sudebnyeresheniya.rf (data obrashcheniya: 06.07.2016).
9. Apellyacionnoe postanovlenie Krasnoyarskogo kraevogo suda ot 18 iyulya 2013 g. po delu N 22-5045/2013 [EHlektronnyj resurs]: rezhim dostupa: www.sudebnyeresheniya.rf (data obrashcheniya: 27.06.2016).
10. Kassacionnoe opredelenie Sankt-Peterburgskogo gorodskogo suda ot 17 oktyabrya 2011 g. po delu 2-1242/11 [EHlektronnyj resurs]: rezhim dostupa: www.sudebnyeresheniya.rf (data obrashcheniya: 27.06.2016).
11. Metodicheskie rekomendacii po vyyavleniyu i rassledovaniyu prestuplenij, predusmotrennyh stat'ej 177 Ugolovnogo kodeksa Rossijskoj Federacii (zlostnoe uklonenie ot pogasheniya kreditorskoj zadolzhennosti), utv. FSSP Rossii 21.08.2013 N 04-12 v red. ot 05.08.2014 [EHlektronnyj resurs]: rezhim dostupa: http://base.consultant.ru (data obrashcheniya: 06.07.2016).
12. Brilliantov A. V. Ponyatie «zlostnoe uklonenie» v ugolovnom zakone // Vestnik Akademii General'noj prokuratury RF. 2012. №5(31). S.14-19.
13. Balyabin V. N. K voprosu o priznakah ob"ektivnoj storony prestupleniya, predusmotrennogo st. 177 UK RF // Rossijskij sud'ya. 2014. №2. S.13-15.
АЛЛАНИНА ЛИЛИЯ МАНСУРОВНА - кандидат юридических наук, доцент, доцент Тюменский индустриальный университет.
ТИТАРЕНКО КРИСТИАН ИГОРЕВИЧ - магистрант, Тюменский индустриальный университет. ALLANINA, LILIYA M. - Ph.D. in Law, Associate Professor, Tyumen Industrial University ([email protected]). TITARENKO, KRISTIAN I. - undergraduate student, Tyumen Industrial University ([email protected]).
УДК 347.441.642:34.096
МИЛЮКОВА М.А. К ВОПРОСУ О ПРАВОВЫХ МЕХАНИЗМАХ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА СТРАХОВАНИЯ ПРИ ДОСРОЧНОМ ПОГАШЕНИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА:
ОПЫТ РОССИИ И США
Ключевые слова: договорное право, прекращение договора, отказ от договора, расторжение договора, договор страхования, ипотечное жилищное кредитование, обязательное страхование, страхование предмета залога.
В статье рассматривается актуальная, с учетом современного состояния российского рынка ипотечного кредита, проблема соотношения сроков действия кредитных договоров под залог недвижимого имущества и договоров страхования, создающих дополнительные гарантии удовлетворения имущественных интересов кредиторов в случае неисполнения заемщиков обязательств по кредиту. Автор анализирует российскую судебную практику, опирающуюся на системное толкование общих положений гражданского законодательства при определении прав и обязанностей страховщиков-физических лиц в случае досрочного погашения кредита. Делая вывод о целесообразности установления специального законодательного режима с целью обеспечения надлежащего баланса интересов всех сторон страхового правоотношения, с учетом изначально ослабленной переговорной позиции физического лица при заключении договора, автор обращается к опыту США. Отмечается, что зарубежные механизмы, как бы они не были успешны для зарубежных юрисдикций, должны заимствоваться с учетом особенностей российской правовой и экономической систем.
MILYUKOVA, M.A.
TO THE QUESTION ON THE LEGAL MECHANISMS OF TERMINATION OF THE INSURANCE CONTRACT AT EARLY REPAYMENT OF MARTGAGE: EXPIRIENCE OF RUSSIA AND USA
Keywords: contract law; termination of contract; repudiation of contract; cancellation of contract; insurance contract; residential mortgage; mandatory insurance; mortgage insurance.
In the article considered the actual, including the current state of Russian market of mortgage, the problem of correlation of the validity of mortgage and insurance contracts, aimed at creating additional guarantees for satisfying the property interests of lenders in the event of default by the borrower on loan obligations. The author analyzes the Russian court's practice, which is based on the systematic interpretation of the general provisions of the Russian civil legislation in determining rights and obligations of individual insurers in the event of early repayment of the loan. The author comes to the conclusion that it is necessary to establish a special legal regime ensuring the proper balance of interests of all the parties involved in the described relationship, bearing in mind the traditionally weak bargaining power of an individual. Referring to the US legislation on the matter in question, the author points out that any foreign solutions, no matter how successful they might be, should be used taking into account the peculiarities of the Russian legal and economic systems.
Рынок ипотечного кредита (под залог недвижимого имущества) представляет собой важную часть российской финансовой системы. Обеспечение в форме залога недвижимого имущества позволяет заимодавцу оптимизировать свой кредитный риск за счет денежных средств, полученных от реализации предмета залога в случае неисполнения заемщиком своих
обязательств. В свою очередь, для физических лиц одним из популярных направлений использования правового механизма ипотечного кредитования является приобретение жилья. По данным Банка России, обеспеченный кредит является одним из наиболее универсальных и самых используемых финансовых продуктов [1]. В частности, в 2017 г. рынок ипотечного жилищного кредитования вошел в фазу интенсивного роста, достигнув исторического максимума по количеству предоставленных кредитов за год (1,1 млн. единиц в размере приблизительно 2 трлн рублей, что на 37,2% превысило показатели 2016 г.); при этом совокупная задолженность на конец 2017 г. составила более 5,2 трлн рублей. Указанные тенденции сопровождались существенным снижением процентных ставок (до рекордных 9,79%) и увеличением сроков кредитования (в 2018 г. средневзвешенный срок рублевых кредитов достиг максимального за последние 7 лет значения 187 месяцев) [2].
Приведенные данные свидетельствуют о существенной роли залогового финансирования в структуре российской экономики, что требует эффективных механизмов правового регулирования указанной сферы экономических отношений. Одно из важнейших направлений такого регулирования - обеспечение стабильности залоговых отношений сторон, а именно недопущение ситуации, когда обязательства должника перед заемщиком сохраняются, если предмет залога уничтожен или по иным причинам выбыл из собственности заемщика, а также, если заемщик в силу определенных обстоятельств (например, потеря нетрудоспособности, инвалидность) утратил способность обслуживать заем. Наиболее оптимальным способом минимизации указанных рисков является страхование предмета залога (являющееся в России обязательным в силу п. 1 ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, далее - Закон об ипотеке). Российский страховой рынок также развивается за счет страхования жизни и здоровья страховщиков, предлагаемого банками при заключении договора ипотеки как элементы так называемого «комплексного ипотечного страхования» [3].
Поскольку кредитные договоры под залог жилых помещений и сопровождающие их договоры страхования часто заключаются на достаточно длительный срок (более 5 лет), вызывает существенный интерес проблема соотношения сроков действия указанных договоров, особенно в случае досрочного исполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Актуальность данной проблемы обусловлена не только растущим рынком ипотечного кредитования и обеспечивающего его страхования, но и существенным увеличением объемов досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов (по итогам 2017 г. сумма досрочного погашения составила 846,9 млрд. рублей, что на 39% больше по сравнению с 2016 г.).
В российском законодательстве данный вопрос регулируется общими положениями гражданского законодательства, что вызывает определенные коллизии в правоприменительной практике, приводящие к нарушению баланса интересов сторон. Так, большинство судебных решений выносится в пользу страховых компаний по искам о расторжении договоров страхования и взыскании неуплаченных взносов с даты досрочного погашения кредита (несмотря на отсутствие у физического лица-заемщика какого-либо экономического интереса в сохранении отношений со страховщиком). В данном случае заемщик - физическое лицо сталкивается с формальным подходом судов, основанным на необходимости предпринять определенные действия, связанные с прекращением договора страхования недвижимости (направить письменное уведомление об отказе от договора и др.). Вместе с тем в правосознании граждан (не без опоры на действующее законодательство, предписывающее обязательной страхование недвижимости исключительно в период действия договора залога) данный договор неразрывно связан с договором ипотеки, что на фоне неадаптированности общих положений ГК под данный вид правоотношений становится причиной соответствующих исков.
Представляется, что наиболее разумным подходом в подобной ситуации может явиться внедрение специального законодательного регулирования института прекращения договоров страхования, связанных с ипотекой. Тем не менее, разработка новых или реформирование существующих правовых институтов требует анализа не только внутреннего законодательства, но и зарубежного права, где уже длительное время существуют аналогичные механизмы, подтвердившие свою эффективность. В настоящей статье предметом сравнения выступает правовое регулирование договоров ипотечного страхования в США. Представляется, что с учетом истории рынка американского ипотечного страхования, берущей свое начало в 1887 г.
(дата создания в Нью-Йорке первой ипотечной страховой компании - Titlean Guarantee Company of Rochester) анализ соответствующего регулирования в данном государстве мог бы стать отправной точкой для разработки законодательных механизмов для России [4].
1. Страхование при ипотечном кредитовании в России и США: сравнительно-правовой обзор.
1.1. Правовое регулирование ипотечного страхования в РФ
При рассмотрении вопроса правового регулирования страхования при ипотечном кредитовании в России необходимо различать обязательные и необязательные виды страхования. Это особенно актуально с учетом тенденции банков при заключении кредитных договоров предлагать клиентам так называемые программы «комплексного ипотечного страхования», предполагающие заключение договора страхования не только заложенного имущества, но и жизни и здоровья заемщика, а также иных рисков, связанных с кредитоспособностью должника.
В силу закона, обязательным является только страхование заложенного имущества от рисков утраты и повреждения. Специальные правовые нормы относительно данного вида страхования содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ). Так, п. 1 ч. 1 ст. 343 ГК РФ устанавливает обязанность залогодателя или залогодержателя (в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество), если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения. Если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, страхование осуществляется на сумму не ниже размера требования. Обязанность страхования предмета залога также закрепляется в ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Иные виды договоров страхования (страхование жизни или здоровья) являются добровольными (ч. 2 ст. 935 ГК РФ). В соответствии с частью 4 статьи 31 Закона об ипотеке, заемщик - физическое лицо, являющееся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (страхование ответственности заемщика).
1.2. Правовое регулирование ипотечного страхования в США.
В отличие от России, законодательство США об ипотечном страховании представляет собой систему специальных правовых норм, регулирующих данный сегмент финансового рынка. Существующие программы американского ипотечного страхования основываются на принципиально иной правовой модели: обязательным является не страхование предмета залога, а страхование риска неисполнения кредитного обязательства (non-payment) [5] (вне зависимости от того, обусловлено ли это потерей нетрудоспособности или гибелью предмета залога). При этом указанные программы страхования можно классифицировать в зависимости от роли государства в их организации на программы, предоставляемые в рамках правительственных кредитов (страхование осуществляется в соответствии с правилами Федеральной администрации по вопросам жилья или Администрации по делам ветеранов), и программы негосударственного страхования (Private Mortgage Insurance, PMI). Каждому из видов страхования соответствует собственный массив законодательного и подзаконного регулирования.
Так, страховая деятельность Федеральной администрации по вопросам жилья (Federal Housing Administration, FHA), Администрации по делам ветеранов (Veterans Administration, VA) регулируется преимущественно федеральным законодательством (раздел 13 §§ 1706c - 1715z-22a Свода законов Соединенных Штатов устанавливает правовое регулирование страховой деятельности Федеральной администрации по вопросам жилья, раздел 38 §§ 3701-3764 -Администрации по делам ветеранов). Указанные государственные программы страхования при ипотечном кредитовании различаются по кругу лиц, имеющих право претендовать на участие в данных программах, максимальных суммах, в пределах которых обеспечивается страховое покрытие, размере первого страхового и ипотечного взноса и другим критериям.
В свою очередь, деятельность негосударственных страховых компаний (частное ипотечное страхование) регулируется преимущественно законодательством штатов, которое содержит требования в отношении обеспечения платежеспособности страховых организаций и
защиты интересов страхователей и застрахованных лиц (наличия определенных финансовых резервов, ограничения в отношении возможных видов деятельности, которые имеют право осуществлять страховые организации, требования, в отношении лицензирования деятельности таких компаний и получения иных необходимых разрешений). На уровне федерации действуют два закона, направленных на уменьшение транзакционных расходов заемщиков по жилищным кредитам - Закон о защите домовладельцев 1998 г. (Homeowners' Protection Act) и Закон о процедурах расчетов по недвижимости 1974 г. (Real Estate Settlement Procedures Act) [6].
Различные подходы РФ и США к правовому регулированию ипотечного страхования обуславливают различия в правовых способах прекращения договоров страхования в случае досрочного исполнения заемщиком своих обязательств по кредиту.
2. Правовые механизмы прекращения договора страхования при досрочном исполнении обязательств по кредитному договору
2.1. Возможность прекращения договора страхования: законодательство и практика Российской Федерации.
В России основания и последствия договора страхования, связанного с кредитным договором под залог недвижимости, в случае досрочного погашения должником своих обязательств, регулируются положениями Гражданского кодекса, касающимися соответствующих обязательств. В отношении договора страхования предусмотрено два специальных основания его прекращения во внесудебном порядке (ст. 958 ГК РФ): первое -вследствие прекращения возможности наступления страхового случая (п.1), второе - на основании одностороннего волеизъявления страхователя (п.2), т.е. вследствие досрочного отказа страхователя от договора страхования. Рассмотрим возможность использования страхователем каждого из указанных оснований для защиты своих интересов в случае досрочного прекращения кредитных обязательств.
1) Возможность толкования досрочного погашения обязательств по кредитному договору в качестве досрочного отказа страхователя от договора страхования (п. 2 ст. 958 ГК РФ).
Досрочный отказ страхователя от договора страхования, который характеризуется комментаторами как «утрата интереса к страховой защите» [7], играет неоднозначную роль в соответствующей судебной практике в силу отсутствия единого подхода к форме выражения такого отказа и наличию взаимосвязи кредитного договора с договором страхования. При этом общие положения о договоре предусматривают возможность расторжения договора в судебном порядке в случае существенного нарушения другой стороной своих обязательств по нему (ст. 450 ГК РФ). Соответственно, на практике нередко складывается ситуация, когда заемщик-физическое лицо, погасив кредит досрочно, не предпринимает юридических действий, направленных на прекращение отношений по страхованию со страховщиком, полагая, что с уплатой долга по кредиту все его обязательства, связанные с приобретаемым недвижимым имуществом, прекращаются. Вместе с тем страховая организация, в отсутствие у нее данных о досрочном погашении кредита, считает договор страхования действующим и продолжает начислять страховые взносы, впоследствии заявляя в суд иск о расторжении договора страхования с требованием о взыскании неуплаченной части взносов (а также штрафных санкций за просрочку их уплаты).
В российской судебной практике преобладающий подход к разрешению данной категории споров с участием физических лиц исходит из правомерности позиции страховщика. То есть, не уплачивая страховые взносы после прекращения действия кредитного договора и не уведомляя об отказе от договора страховщика, по мнению судей, страхователь существенно нарушает договор страхования и тем самым страховщик имеет право расторгнуть договор в судебном порядке.
Системное толкование действующего законодательства позволяет говорить об обоснованности указанного подхода. Действительно, введенная в 2015 году статья 405.1 ГК РФ недвусмысленно устанавливает порядок отказа от договора в случае наличия у стороны такого права. Согласно п. 1 данной статьи, право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления. Содержание указанной статьи
повторяет позицию, поддержанную Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ в п. 16 Постановления Пленума ВС РФ N 5, Пленума ВАС РФ N 29 от 26.03.2009 (в данном положение речь идет о порядке отказа лицензиара от лицензионного договора (п. 4 ст. 1237 ГК РФ), который считается совершенным с момента получения лицензиатом уведомления о таком отказе). Обязанность уведомить контрагента о досрочном отказе от договора с использованием порядка, закрепленного в ст. 405.1 ГК РФ, отдельно обращено внимание в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54. Дополнительно отметим, что подобное поведение лица, уполномоченного на расторжение договора, также вытекает из недопустимости злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ) и обязанности действовать добросовестно и разумно при осуществлении права на одностороннее расторжение договора (п. 4 ст. 450 ГК РФ), а также из общего требования ст. 309 ГК о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом. То есть, если договор страхования закрепляет определенную процедуру уведомлений и порядок внесения изменений в договор или его прекращения, внесудебный отказ от договора страхования или его прекращение по иным основаниям должно совершаться именно в указанной форме [8].
Логике вышеизложенных рассуждений соответствует позиция Верховного Суда, изложенная в п. 30 Постановления Пленума от 27.06.2013 №20 «О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан». Согласно данной норме, даже в случае просрочки по уплате страховых взносов у страхователя сохраняется право в течение действия договора страхования (после того, как кредитные обязательства погашены) получить страховое возмещение при наступлении страхового случая (за вычетом неуплаченных страховых взносов, согласно п. 4 ст. 954 ГК). В данном пункте речь идет о договоре имущественного страхования, тем не менее, п. 4 ст. 954 ГК распространяет свое действие и на договоры личного страхования, в связи с чем представляется возможным применение указанной позиции Верховного Суда, разъясняющей указанное положение, по аналогии к последним.
В судебной практике встречается также иной подход к разрешению аналогичных дел с позиций добровольного отказа от договора страхования. Суды, разделяющие указанный подход, исходят из связанности кредитного договора, обеспеченного ипотекой, и договора страхования, и, соответственно, отсутствия оснований для удовлетворения исков страховых компаний о расторжении договора страхования. Так, в Решении Хабаровского районного суда (Хабаровский край) от 22.03.2018 по делу № 2-528/2018 прорабатывается позиция о том, что с момента прекращения кредитных отношений с банком и прекращения договора залога, участники правоотношений страхования не имеют «законного интереса в исполнении договора страхования недвижимого имущества», поскольку «законный и экономический интерес» в страховании своей жизни, здоровья и предмета ипотеки с указанием банка, предоставившего кредит, в качестве выгодоприобретателя имеется только в том случае, когда лицо является стороной кредитных отношений с соответствующим банком. В связи с этим, по мнению суда, имеет место «добровольный отказ от договора страхования» в порядке п. 2 ст. 958 ГК. Тем не менее, в мотивировочной части данного решения в качестве дополнительного аргумента содержится указание на п. 2 ст. 930 ГК РФ о недействительности договора страхования имущества, заключенного при отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении застрахованного имущества [9]. Ссылка на указанный пункт Гражданского кодекса представляется автору неуместной, поскольку данное положение регламентирует отношения сторон фундаментально иного характера - в связи с заявлением одной из них требования о признании договора страхования недействительным и применением последствий его недействительности в порядке ст. 167 ГК. Подобная противоречивая аргументация мотивировочной части судебного решения, а также тот факт, что оно, хотя и вступило в силу, не было предметом пересмотра в вышестоящих судебных инстанциях, ослабляет его авторитетность в массиве судебной практики по данной категории споров.
2) Возможность толкования досрочного погашения обязательств по кредитному договору в качестве прекращения возможности наступления страхового случая и существования страхового риска по обстоятельствам иным, чем страховой случай (п. 1 ст. 958 ГК РФ).
Отдельное направление судебной практики исходит из возможности рассматривать прекращение действие кредитного договора в качестве одного из обстоятельств, иных, чем
страховой случай, при которых прекращается возможность наступления страхового случая и существование страхового риска. В ряде случаев использование указанного основания ставится в зависимость от толкования соответствующих положений договора страхования (предусмотрено ли его положениями уменьшение страховой суммы в процессе погашения кредитного договора).
В этом случае, если соглашение о расторжении договора не было оформлено сторонами надлежащим образом, по делам о взыскании страховой премии суды делают ссылки на общие положения ГК о толковании договора в обоснование допустимости его прекращения вне соответствующего письменного оформления (как это предписано п. 1 ст. 452 ГК). Так, отказывая истцу - Акционерному обществу «Страховое общество газовой промышленности» -Пролетарский районный суд г. Тулы (Тульская область) в своем Решении от 04.04.2018 по делу № 2-374/2018 установил: «Суд, анализируя вышеуказанные нормы закона, приходит к выводу, что расторгнуть можно только действующий договор, расторгнуть договор, который уже прекратил свое действие, а соответственно, прекратились гражданские права и обязанности, невозможно» [10]. В данном решении (которое, отметим, не было предметом пересмотра вышестоящих судов) отсутствует детальная логическая проработка аргументации в отношении наличия возможности автоматического прекращения договора страхования без каких-либо взаимных уведомлений в случае досрочного погашения кредита.
Аналогичная позиция встречается не только на уровне первой инстанции, но и в практике Верховного Суда по иной категории дел - о возврате части страховой премии, уплаченной страхователем, в случае досрочного погашения обязательств по кредиту. Так, в мотивировочной части Определения от 22 мая 2018 г. №78-КГ18-18 Верховный Суд РФ делает вывод, ссылаясь на систематическое толкование п. 1 ст. 2, п.п. 1 и 2 ст. 9 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации», ст. 934 ГК РФ, а также положения заключенного между сторонами договора страхования об уменьшении страховой суммы в период действия договора, что «страховая сумма тождественна сумме задолженности по кредитному договору и уменьшается вместе с погашением этой задолженности, в связи с чем при отсутствии кредитной задолженности страховая сумма равна нулю и в случае наступления страхового случая страховая выплата страховщиком фактически не производится» [11]. На основании изложенного толкования норм права и с учетом положений п. 1 ст. 958 ГК РФ об основаниях прекращения договора страхования по причинам иным, чем страховой случай, Верховным Судом сделан вывод о том, что действие договора страхования прекращается в случае прекращения кредитных отношений между заемщиком и банком.
И напротив, если положения договора не позволяют однозначно сделать вывод о возможности уменьшения страховой суммы в процессе погашения кредита, говорить о прекращении договора страхования не представляется возможным. В Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 28.08.2018 г. по делу №44-КГ 18-8 указанная позиция сформулирована следующим образом: «Из приведенных условий страхования усматривается, что независимо от установления страховой суммы равной величине первоначальной суммы кредита в последующем она остается неизменной в течение всего срока действия договора страхования; возможность наступления страхового случая, срок действия договора страхования и размер страховой выплаты не зависят от суммы остатка по кредиту либо от досрочного погашения кредита» [11]. Указанные обстоятельства свидетельствуют, по мнению Верховного Суда, о продолжении действия договора страхования при досрочном погашении кредита и, как следствие, отсутствии у страхователя права на возврат страховой премии согласно п.п. 1, 3 ст. 958 ГК РФ.
Иное направление рассуждений судебных инстанций в части исследования возможности рассматривать договор страхования в качестве прекращенного в случае досрочного погашения кредита исходит из возможности применения категории акцессорности к страховым обязательствам. Следует отметить неоднозначность такого подхода как в судебной практике, так и в юридической доктрине.
Как правило, представители теории гражданского права не относят страхование к способам обеспечения обязательств, хотя и отмечают способность данного института выполнять роль «гарантии» интересов кредитора [12]. Так, Н.А. Лысенко, рассуждая о возможности рассматривать ипотечное страхование в качестве одного из способов обеспечения исполнения
обязательств, отмечает, что непосредственной целью договора страхования в указанном случае является не столько обеспечение надлежащего исполнения должником основного обязательства (т.е. осуществление должником действий, направленных на погашение кредита), сколько создание некоего «резервного» варианта компенсации имущественных потерь кредитора в случае неисполнения кредитного обязательства [13].
В то же время отдельные авторы указывают на наличие у договора страхования ряда признаков «акцессорности» (что позволяет им делать вывод о принадлежности страхования к указанной категории обязательств), в частности: выполнение роли дополнительной гарантии удовлетворения имущественных требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, наличие у договора страхования самостоятельных имущественных последствий по отношению к основному обязательству и т.д. [14].
Для судебной практики также характерны разногласия относительно наличия или отсутствия у договора страхования обеспечительного (акцессорного) характера. Так, согласно п. 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с исполнением кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 мая 2013г., добровольное страхование заемщиком риска своей ответственности позиционируется в качестве обязательства, обеспечивающего возврат потребительского кредита (со ссылкой на неисчерпывающий перечень способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренный ст. 329 ГК РФ). В то же время, анализ применимости основного свойства способов обеспечения исполнения обязательств (а именно их производный от основного обязательства характер - п. 3 ст. 329, подп. 1 п. 1 ст. 352, п. 1 ст. 367 ГК РФ), в том числе недавняя практика Верховного Суда по делам о возврате страховой премии, свидетельствуют об обратном.
С учетом невозможности однозначного определения договора страхования при ипотечном кредитовании в качестве акцессорного, федеральный законодатель предложил законопроект № 498384-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в части обеспечения возможности возврата заемщику - физическому лицу части уплаченной им страховой премии при досрочном отказе от договора страхования в связи с досрочным исполнением обязательств по договору потребительского кредита (займа)». В нем предлагается внести изменения в ст. 11 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» и ст. 91 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно предложению Правительства РФ, при досрочном отказе страхователя от договора страхования, посредством которого обеспечивается исполнение обязательств заемщика по договору потребительского кредита (займа), в случае досрочного исполнения заемщиком своих обязательств по данному кредиту, уплаченная страховая премия подлежит возврату страхователю за вычетом части страховой премии пропорционально времени, в течение которого действовало страхование. Обозначенное право на возврат страховой премии, согласно тексту законопроекта, может быть реализовано в случае заявления отказа от договора страхования в течение 14 календарных дней с даты досрочного исполнения обязательств по договору потребительского кредита (займа)
Со ссылкой на указанный выше п. 4 Обзора судебной практики Верховного суда, указанный законопроект избегает употреблять понятие акцессорности применительно к договорам страхования, обеспечивающих исполнение обязательств заемщика-физического лица по договорам потребительского кредита, указывая лишь на их «ярко выраженную обеспечительную направленность», обусловленную наличием единой экономической цели, достижению которой служат оба договора. В связи с этим договор страхования не представляет для заемщика самостоятельной цели [15]. Указанная специфика таких правоотношений исследуется, таким образом, вне рамок ст. 329 ГК, но с позиций европейской доктрины «связанных договоров» (linked contracts) (в отсутствие подобной концепции в российском гражданском законодательстве), которая позволяет отказываться от одного договора в связи с прекращением другого без негативных последствий.
Рассматриваемый законопроект, принятый в первом чтении 19 сентября 2018 г., совместно с проектом федерального закона «О внесении изменения в пункт 3 статьи 958 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (посредством которого планируется предоставить страхователю право на возврат части страховой премии не только в случае, если
последнее предусмотрено договором, но и при непосредственном указании об этом в специальном законе), направленный на установление более «справедливого баланса интересов коммерческих организаций и потребителей как экономически более слабой и зависимой стороны в соответствующих гражданско-правовых отношениях», в случае его принятия, вероятно, будет иметь последствия и для судебных споров о взыскании задолженности по страховым взносам, начисленным после прекращения договора страхования. Представляется, что при обращении правоприменителей к соответствующим travaux préparatoires, а также к новому порядку взыскания излишне уплаченной страховой премии, сократится количество судебных решений, принятых в пользу страхователей (в силу применения не концепции акцессорности к страховым обязательствам, но доктрины «связанных договоров», принципиально не предполагающей автоматического прекращения таких обязательств в случае прекращения экономического интереса в их дальнейшем существовании в связи с прекращением иных обязательств).
В связи с обозначенными возможными негативными изменениями в российской судебной практике для достижения необходимого баланса интересов в правоотношениях с участием стороны с изначально слабой переговорной позицией (как это заявлено среди фундаментальной цели принятия описанных выше поправок в действующее законодательство), автор полагает полезным обращение к американскому законодательному опыту в данной сфере, который предполагает возможность «автоматического» прекращения страхования в случае погашения определенной доли обязательств заемщика по обеспеченному ипотекой кредиту.
2.2. Возможность прекращения договора страхования: законодательство и практика США.
Порядок прекращения договора частного ипотечного страхования (PMI) закреплен в Законе о защите домовладельцев 1998 г. (§ 4902 раздела 12 Свода законов Соединенных Штатов) [16]. Гарантии, установленные данным законом, применяются к договорам ипотеки на приобретение жилья, заключенным после 29 июля 1999 г. и зависят от наличия определенного соотношения между суммой ипотечного кредита и стоимостью залога (т.н. залогового коэффициента, loan-to-value ratio, LTV), а также относимостью кредита к категории «высокорискованных».
Если кредит не относится к группе займов «с высоким риском», законодатель устанавливает следующие основные процедуры, которые могут быть использованы заемщиком при выполнении определенных условий.
1) Одностороннее расторжение договора страхования заемщиком по письменному заявлению последнего (borrower cancellation)
Данная процедура может быть использована заемщиком при достижении залогового коэффициента в размере 80% (т.е. при выплате 20% фактической стоимости имущества). Достижение указанного коэффициента выплат рассчитывается в зависимости от выбранной процентной ставки (фиксированной или плавающей). Для расторжения договора страхования заемщику необходимо направить письменное заявление в адрес страховщика о начале процедуры прекращения страхования. При этом заемщик должен надлежащим образом исполнять обязательства по кредитному договору (иметь «хорошую платежную историю» - good payment history). Исполнение обязательств признается надлежащим, если очередные платежи по кредиту осуществлялись не позднее 60 дней с момента наступления срока их уплаты в течение 12-месячного периода, начавшегося за 24 месяца до даты расторжения, или указанные ипотечные платежи осуществлялись не позднее истечения 30 дней с момента наступления срока их уплаты в течение 12-месячного периода, предшествующего расторжению договора. Кроме того, заемщик не должен иметь каких-либо просроченных обязательств по кредитным взносам, а также должен удовлетворять требованиям залогодержателя на дату подачи заявления о расторжении договора в отношении доказательств того, что стоимость предмета ипотеки не стала менее первоначальной стоимости имущества, а также того, что оплаченная заемщиком доля в имуществе не обременена иным залогом.
2) Автоматическое прекращение (termination) страхования
Данное основание прекращения договора страхования используется при залоговом коэффициенте 78%. Договор при этом прекращается в момент достижения указанного коэффициента, если заемщик не имеет взносов, подлежащих оплате в текущем периоде. Если заемщик еще не уплатил очередной взнос по ипотеке, страхование по данному основанию
прекращается в первый день первого месяца, следующего за датой уплаты такого очередного взноса.
3) «Окончательное прекращение» страхования (final termination)
Если договор страхования не был прекращен в соответствии с вышеописанными процедурами, страхование в любом случае подлежит прекращению в первый день первого месяца с даты достижения середины амортизационного периода кредита при условии своевременной уплаты заемщиком взносов по ипотеке [17].
По истечении 30 дней с даты прекращения договора страхования по указанным основаниям никакие страховые взносы или премии не подлежат оплате. При этом страхователь имеет право на возврат части излишне уплаченной страховой премии, которая должна быть возвращена в течение 45 дней после прекращения страхования.
Для «высокорискованных» кредитов предусмотрена процедура автоматического прекращения при достижении залогового коэффициента 77%, а также процедура окончательного прекращения страхования при достижении середины амортизационного периода по кредиту.
В отношении программ страхования в рамках правительственных кредитов предусмотрены иные условия прекращения. Так, страхование, предоставляемое Федеральной администрацией по вопросам жилья, прекращается согласно руководящим указаниям HUD 4000.1, принятым Министерством жилищного строительства и городского развития США. В соответствии с указанными правилами, договоры страхования по обеспечению кредитных договоров, заключенных после 3 июля 2013 г., могут быть прекращены только по истечении 11 лет с момента заключения, если первый взнос по кредиту составил более 10% суммы займа. При меньшем размере первого взноса страхование продолжает действовать в течение всего срока действия кредита (при этом часть А раздела III руководящих указаний HUD 4000.1 предусматривает, что страхование подлежит автоматическому прекращению при досрочном погашении кредита) [18].
Ранее действовавшие правила позволяли заемщику прекратить договор страхования по истечении 5 лет с даты заключения последнего при условии достижения залогового коэффициента 78%.
Описанные механизмы обеспечивают достаточно эффективное соотношение интересов заемщиков (страхователей) по ипотеке и страховых организаций, и являются предпочтительными по сравнению с идеей применения к таким договорам концепции «связанных договоров», поскольку предполагают установление императивных норм о прекращении договора страхования в зависимости от достижения заемщиком определенных показателей выплат по соответствующему кредиту. Последний при этом не обязан предпринимать какие-либо действия для прекращения соответствующих правоотношений (за исключением обязанности своевременно уплачивать взносы по кредиту и страховые взносы).
Подводя итоги исследованию, отметим, что, несмотря на растущий рынок ипотечного кредитования в российской финансовой системе, многие аспекты его правового регулирования все еще требуют более эффективной регламентации с помощью специального законодательства, обеспечивающей оптимальный баланс интересов всех сторон соответствующих правоотношений.
Одной из проблем российского законодательства в данной сфере является (в условиях растущего числа досрочно погашенных кредитов под залог имущества) порядок прекращения договора страхования рисков ненадлежащего исполнения кредитного обязательства в случае, если кредит погашен заемщиком досрочно. Поскольку в РФ правовое регулирование данного вопроса сводится к системному толкованию общих положений ГК о договорах страхования, на практике возможно возникновение ситуаций взыскания со страхователей-физических лиц страховых взносов за период, когда кредит был фактически погашен, со ссылкой на несоблюдение порядка расторжения договора. Несмотря на обоснованность такого подхода с точки зрения ст. 450, 405.1 ГК, вызывает сомнения его справедливость в отношении страхователя-физического лица, который в большинстве случаев не имеет возможности детального уяснения содержания и смысла рассмотренных положений гражданского законодательства, вызывающих разночтения даже в соответствующих формулировках судебных решений (применимы ли положения о добровольном отказе страхователя от договора
страхования или следует ли рассматривать данную ситуацию как пример прекращения договора страхования вследствие наступления иного, чем страховой случай, обстоятельства). На уровне Верховного Суда высказываются позиции об определенной степени акцессорности, присущей договору страхования, обеспечивающей кредитный договор. Вместе с тем в практике данного органа по делам о возврате излишне уплаченной страховой премии акцент делается не на обеспечивающей природе договора страхования, а на формулировках конкретных договоров, фигурирующих при рассмотрении спора (можно ли на их основании сделать вывод о постепенном уменьшении страховой суммы в зависимости от уменьшения суммы долга по кредиту).
При этом на законодательном уровне рассматриваются законопроекты, которые с большой долей вероятности еще более ослабят позиции страхователей, не предпринявших мер по обращению в страховую организацию для заключения соглашения о расторжении договора страхования. Несмотря на то, что заявленной целью указанных законопроектов является обеспечение правовой защищенности страхователей в части предоставления им прав по возврату страховой премии в случае добровольного отказа от договора страхования, сопроводительные документы не признают за договором страхования свойства акцессорности в полной мере, указывая только на возможность придания кредитно-страховому отношению характера связанных договоров (linked contracts), что не предполагает возможность прекращения страхования в силу одного только прекращения кредитного обязательства.
В отличие от России, соответствующие правоотношения в США детально регламентированы на уровне федерального законодательства. Так, в отношении частных программ ипотечного кредитования установлена возможность прекращения договора страхования либо по инициативе самого заемщика-страхователя в случае достижения им залогового коэффициента 80% (т.е. если им фактически оплачено 20% стоимости обеспеченного залогом жилья), либо автоматически - если залоговый коэффициент составляет 78% (т.е. фактически оплачено 22% кредита). В отношении кредитов, предоставленным в рамках правительственных программ, сроки существования страховых обязательств более длительны, тем не менее, они не превышают сроков существования самих кредитных обязательств и подлежат прекращению без каких-либо дополнительных действий сторон. Представляется, что подобный механизм, основанный на законодательно предусмотренной жесткой связи между кредитным обязательством и страхованием, в большей степени отвечает требованиям гражданского оборота с участием физических лиц-приобретателей жилья, поскольку не требует осуществления формальных действий исключительно с целью прекращения обязательств, и без них утративших экономический смысл для страхователя.
В связи с вышеизложенным, представляются обоснованной разработка прямого законодательного регулирования последствий досрочного исполнения обязательств по кредитному договору для обеспечивающих их договоров страхования. Возможно рассмотреть вариант, согласно которому договор страхования будет подлежать автоматическому прекращению по истечении определенного срока с момента исполнения обязательств по кредиту, либо при погашении определенной части обеспеченного залогом обязательства. При этом в случае выбора любого из вариантов (в том числе восприятия отдельных аспектов американского механизма регулирования) необходим глубокий финансовый анализ данного сегмента российского рынка, чтобы обеспечить возвратность кредитов одновременно со снижением финансовой нагрузки на граждан по уплате страховых взносов. Кроме того, подобные поправки в законодательство потребуют реформирования системы информационного взаимодействия банков и страховщиков (в настоящее время по делам о взыскании страховых взносов, а также излишне уплаченной части страховой премии суды часто привлекают банки в качестве третьего лица, обращаясь к ним с запросами информации по кредитным делам), законодательства о банковской тайне в части допущения такого информационного обмена и гарантий его конфиденциальности. Таким образом, опыт США в законодательном регулировании рынка ипотечного страхования, хотя и доказал свою эффективность в данном государстве, может быть воспринят российским законодателем в качестве лишь одного из примеров защиты интересов страхователей-физических лиц при приобретении жилья в кредит. Он должен заимствоваться
исключительно постольку, поскольку будет доказана его применимость в российской правовой действительности.
Литература и источники
1. Доклад для общественных консультаций Банка России «О совершенствовании регулирования залогового обеспечения» (13.03.2018) [Электронный ресурс] URL: https://www.cbr.ru/Content/Document/File/50675/Consultation_Paper_180313.pdf (дата обращения 20.02.2019). C. 3.
2. Аналитические материалы Банка России о состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в 2017 году. [Электронный ресурс] URL: https://www.cbr.ru/statistics/ipoteka/am_2017.pdf. (дата обращения 20.02.2019). C. 1-4.
3. Обзор ключевых показателей деятельности страховщиков по итогам II квартала 2018 года Банка России [Электронный ресурс] URL: https://www.cbr.ru/Content/Document/File/54644/review_insure_18Q2.pdf. (дата обращения 20.02.2019). C. 7.
4. Языков А. Д., Цыганов А. А. Теория и практика реструктуризации ипотечных кредитов в России. М.: НПО «МАКСС Групп», 2012.
5. 12 USC § 4901(8).
6. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. М.: «Юридический центр Пресс», 2003. С. 51.
7. Худяков А.И. Теория страхования / "Статут", 2010 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». - Режим доступа: локальный. - Дата обновления 16.02.2018.
8. См. например: Решение Балаковского районного суда (Саратовская область) от 05.02.2018 по делу N° 2-300/2018,23698/2017, Решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска (Челябинская область) от 28.07.2017 по делу M 21487/2017 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». - Режим доступа: локальный. - Дата обновления 16.02.2018.
9. Решение Хабаровского районного суда (Хабаровский край) от 22.03.2018 по делу M 2-528/2018 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». - Режим доступа: локальный. - Дата обновления 16.02.2018.
10. Решение Пролетарского районного суда г. Тулы (Тульская область) от 04.04.2018 по делу M 2-374/2018// Справочно-правовая система «Консультант Плюс». - Режим доступа: локальный. - Дата обновления 16.02.2018.
11. Определение Верховного Суда РФ от 22 мая 2018 г. №78-КГ18-18 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». - Режим доступа: локальный. - Дата обновления 16.02.2018.
12. См. напр.: Гражданско-правовое регулирование банковской деятельности: Учебное пособие / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1994. С. 178; Демидова Г. Отграничение договора страхования от смежных гражданско-правовых обязательств // Российская юстиция. 2003. M 8.
13. Лысенко А.Н. Легальные обеспечительные меры, не упомянутые в главе 23 Гражданского кодекса РФ: проблемы квалификации // Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2010. С. 214-215.
14. Романова И.Н. Значение страховой защиты субъектов предпринимательской деятельности в современных условиях // Право и экономика, 2017, N 1 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». - Режим доступа: локальный. - Дата обновления 16.02.2018.
15. Пояснительная записка к проекту федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты в части обеспечения возможности возврата заемщику - физическому лицу части уплаченной им страховой премии при досрочном отказе от договора страхования в связи с досрочным исполнением обязательств по договору потребительского кредита (займа)" [Электронный ресурс] URL: http://sozd.duma.gov.ru/bill/498384-7.
16. 12 USC § 4902.
17. Johnstone, Quintin, "Private Mortgage Insurance" (2004). Faculty Scholarship Series. 1889. [Electronic resource] URL: https://digitalcommons.law.yale.edu/fss_papers/1889. P. 792-800.
18. HUD Handbook 4000.1 [Electronic resource] URL: www.fhahandbook.com/hud.php.
References and Sources
1. Doklad dlya obshchestvennyh konsul'tacij Banka Rossii «O sovershenstvovanii regulirovaniya zalogovogo obespecheniya» (13.03.2018) [EHlektronnyj resurs] URL: https://www.cbr.ru/Content/Document/File/50675/Consultation_Paper_180313.pdf (data obrashcheniya 20.02.2019). C. 3.
2. Analiticheskie materialy Banka Rossii o sostoyanii rynka ipotechnogo zhilishchnogo kreditovaniya v 2017 godu. [EHlektronnyj resurs] URL: https://www.cbr.ru/statistics/ipoteka/am_2017.pdf. (data obrashcheniya 20.02.2019). C. 1-4.
3. Obzor klyuchevyh pokazatelej deyatel'nosti strahovshchikov po itogam II kvartala 2018 goda Banka Rossii [EHlektronnyj resurs] URL: https://www.cbr.ru/Content/Document/File/54644/review_insure_18Q2.pdf. (data obrashcheniya 20.02.2019). C. 7.
4. YAzykov A. D., Cyganov A. A. Teoriya i praktika restrukturizacii ipotechnyh kreditov v Rossii. M.: NPO «MAKSS Grupp», 2012.
5. 12 USC § 4901(8).
6. Merkulov V.V. Mirovoj opyt ipotechnogo zhilishchnogo kreditovaniya i perspektivy ego ispol'zovaniya v Rossii. M.: «YUridicheskij centr Press», 2003. S. 51.
7. Hudyakov A.I. Teoriya strahovaniya / "Statut", 2010 // Spravochno-pravovaya sistema «Konsul'tant Plyus». - Rezhim dostupa: lokal'nyj. - Data obnovleniya 16.02.2018.
8. Sm. naprimer: Reshenie Balakovskogo rajonnogo suda (Saratovskaya oblast') ot 05.02.2018 po delu N^ 2-300/2018,2-3698/2017, Reshenie Pravoberezhnogo rajonnogo suda g. Magnitogorska (CHelyabinskaya oblast') ot 28.07.2017 po delu M 2-1487/2017 // Spravochno-pravovaya sistema «Konsul'tant Plyus». - Rezhim dostupa: lokal'nyj. - Data obnovleniya 16.02.2018.
9. Reshenie Habarovskogo rajonnogo suda (Habarovskij kraj) ot 22.03.2018 po delu M 2-528/2018 // Spravochno-pravovaya sistema «Konsul'tant Plyus». - Rezhim dostupa: lokal'nyj. - Data obnovleniya 16.02.2018.
10. Reshenie Proletarskogo rajonnogo suda g. Tuly (Tul'skaya oblast') ot 04.04.2018 po delu M 2-374/2018// Spravochno-pravovaya sistema «Konsul'tant Plyus». - Rezhim dostupa: lokal'nyj. - Data obnovleniya 16.02.2018.
11. Opredelenie Verhovnogo Suda RF ot 22 maya 2018 g. N^78-KG18-18 // Spravochno-pravovaya sistema «Konsul'tant Plyus». - Rezhim dostupa: lokal'nyj. - Data obnovleniya 16.02.2018.
12. Sm. napr.: Grazhdansko-pravovoe regulirovanie bankovskoj deyatel'nosti: Uchebnoe posobie / Pod red. E.A. Suhanova. M., 1994. S. 178; Demidova G. Otgranichenie dogovora strahovaniya ot smezhnyh grazhdansko-pravovyh obyazatel'stv // Rossijskaya yusticiya. 2003. N^ 8.
13. Lysenko A.N. Legal'nye obespechitel'nye mery, ne upomyanutye v glave 23 Grazhdanskogo kodeksa RF: problemy kvalifikacii // Mery obespecheniya i mery otvetstvennosti v grazhdanskom prave: Sbornik statej / Otv. red. M.A. Rozhkova. M.: Statut, 2010. S. 214-215.
14. Romanova I.N. Znachenie strahovoj zashchity sub"ektov predprinimatel'skoj deyatel'nosti v sovremennyh usloviyah // Pravo i ehkonomika, 2017, N 1 // Spravochno-pravovaya sistema «Konsul'tant Plyus». - Rezhim dostupa: lokal'nyj. - Data obnovleniya 16.02.2018.
15. Poyasnitel'naya zapiska k proektu federal'nogo zakona "O vnesenii izmenenij v otdel'nye zakonodatel'nye akty v chasti obespecheniya vozmozhnosti vozvrata zaemshchiku - fizicheskomu licu chasti uplachennoj im strahovoj premii pri dosrochnom otkaze ot dogovora strahovaniya v svyazi s dosrochnym ispolneniem obyazatel'stv po dogovoru potrebitel'skogo kredita (zajma)" [EHlektronnyj resurs] URL: http://sozd.duma.gov.ru/bill/498384-7.
16. 12 USC § 4902.
17. Johnstone, Quintin, "Private Mortgage Insurance" (2004). Faculty Scholarship Series. 1889. [Electronic resource] URL: https://digitalcommons.law.yale.edu/fss_papers/1889. P. 792-800.
18. HUD Handbook 4000.1 [Electronic resource] URL: www.fhahandbook.com/hud.php.
МИЛЮКОВА МАРИЯ АНДРЕЕВНА - магистрант МГИМО МИД России, адвокат ([email protected]). MILYUKOVA, MARIA A. - Ph.D. student, Moscow State Institute of International Relations (University) of the Russian Foreign Ministry; lawyer ([email protected]).
УДК 347.447.82:347.453.4(4/5-6ЕАЭС)
ВЛАДИМИРОВ Н.Н.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПАХ ДОГОВОРНЫХ КОНСТРУКЦИЙ АРЕНДЫ ПО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ ГОСУДАРСТВ ЕАЭС
Ключевые слова: договор аренды земельных участков, существенные условия договора, государственная регистрация, заключение и изменение договора, расторжение договора.
Аренда становится наиболее распространенным правом на земельные участки и получает все более широкое применение в земельном обороте. Одним из вариантов закрепления законного права пользования землей является заключение договора аренды в практике государств ЕЭАС. Установление правоотношений предусматривается в положениях самого договора, в соответствии с требованиями законодательства. Однако необходимо учитывать множество элментов, которые помогут правильно построить взаимотношения заинстересованных сторон. В статье рассматриваются проблемы заключения договоров аренды земли. Внимание акцентировано на рассмотрении существенных условий договоров аренды земельных участков. Освещены общие вопросы, раскрыто правовое содержание договора аренды земельных участков при различных типах договорных конструкций. Показано, что порядок заключения, изменения и расторжения договора аренды земельного участка, в большинстве случаев, подчиняется требованиям кодифицированного акта - гражданского законодательства, имеющего приоритетное положение по сравнению с нормами земельного законодательства, ориентированного, преимущественно, на инфраструктуру земельного рынка, включающего оборот земель, установление границ и размеров земельных участков, прав и обязанностей землепользователей
VLADIMIROV, N.N.
THE CONCLUSION, AMENDMENT AND TERMINATION OF THE LAND LEASE CONTRACT UNDER DIFFERENT TYPES OF CONTRACTUAL STRUCTURES OF RENT BY THE LEGISLATION OF THE STATES OF THE EAEU
Keywords: land lease contract, essential terms of the contract, state registration, conclusion and amendment of the contract, termination of the contract.
In accordance with the legislation, rent is becoming the most common right to land plots and is increasingly used in land turnover. One option of securing legal rights to use land, is the conclusion of the lease contract in practice of states of the EAEU. The establishment of legal relations is provided in the provisions of such contract, in accordance with the requirements of the law, but it is necessary to take into account the many elements that will help to build a proper relationship between the interested parties. In the article, as the main purpose of the study, directly considered the problem of substantive conclusion of land lease contracts, focusing on the consideration of the essential conditions of land lease contracts. The article is devoted to general issues and disclosure of the legal content of the land lease contract for different types of contractual structures. The author comes to the conclusion that the procedure for the conclusion, amendment and termination of the land lease contract, in most cases, is subject to the requirements of the codified act-the civil law, which has a priority position in comparison with the norms of land legislation, focused more on the infrastructure of the land market, including the turnover of land, the establishment of boundaries and sizes of land plots, the rights and obligations of land users.
Изучение правовых проблем заключения договора аренды земли принадлежит к числу важнейшихзадач в рамках совершенствования гражданского и земельного законодательства стран ЕАЭС. При этом важно учитывать как общие закономерности их эволюции, так и специфику законодательства отдельных государств.
В частности, обращение к законам Республики Беларусь показывает, что требования о заключении договора аренды подчиняются правилам ст. 402 Гражданского кодекса РБ, в частности закрепляя положение о том, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора [1]. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых, по заявлению одной из сторон, должно быть
