CC BY
41СМИРНОВА Ирина Александровна,
студентка 4 курса очного юридического факультета Российского государственного университета правосудия,
e-mail: [email protected]
Научный руководитель: кандидат юридических наук,
доцент Николюкин С.В.
12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное право
К ВОПРОСУ О ЛЕГАЛИЗАЦИИ НЕСОГЛАСОВАННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ИЛИ ПЕРЕУСТРОЙСТВА ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ
Аннотация. В данной статье рассматриваются особенности жилищного законодательства относительно перепланировки и переустройства и их легализации. Проанализированы термины «перепланировка» и «переустройство» и смежные с ними понятия
Ключевые слова: переустройство, перепланировка, переоборудование, конфигурация, реконструкция, модернизация, административный и судебный порядок легализации.
SMIRNOVA Irina Alexandrovna,
4st year student, full-time law faculty
Russian state University of justice Scientific supervisor - Nikolyukin S.V., PhD in law
УДК - 347.254 ББК - 67.404.9
ON THE ISSUE OF LEGALIZATION OF UNCOORDINATED RE-PLANNING OR RECONSTRUCTION OF LIVING QUARTERS
Abstract. In this article, the housing legislation on re-planning and reorganization and their legalization is considered. First of all, the terms of re-planning and reorganization and adjacent to them are analyzed.
Key words: reorganization, redevelopment, re-equipment, configuration, reconstruction, modernization, administrative and judicial order of legalization.
В вопросе легализации несогласованной перепланировки и переустройства требуют внимания такие моменты, как уточнение терминологии, содержащейся в жилищном законодательстве, сравнение с жилищным законодательством РСФСР и странами СНГ, рассмотрение способов и актов о легализации самовольного переустройства и перепланировки с учетом правоприменительной практики.
Обращаясь к вопросу о терминологическом понимании таких категорий в жилищном праве, как «переустройство» и «перепланировка», отметим, что в науке не выработано единообразного их понимания. В первую очередь необходимо подчеркнуть, что переустройство и перепланировка, регулируемые жилищным законодательством, закреплены в гл. 4 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Важно обратить внимание на то, что в ст. 25 ЖК РФ «Виды переустройства и перепланировки жилого
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2018
помещения» даются понятия терминов «переустройство» и «перепланировка», из содержания которых можно понять, что они представляют собой. Можно согласиться с мнением С.Э. Маслей, которая считает, что ЖК РФ в данной части не содержит достаточной информации о видах работ, относящихся к переустройству и перепланировке, с чем можно согласиться.
Относительно перепланировки важно упомянуть абз. 3 п. 1.7.1 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее - Постановление Госстроя РФ № 170), в котором указывается, что может включать в себя перепланировка. Таким образом, возникает вопрос о том, почему рассмотренная статья ЖК РФ названа «видами», а не «понятиями переустройства и перепланировки жилого помещения». Кроме того, в ст. 25 ЖК РФ в части содержания перепланировки используется
термин «конфигурация», который отсутствует в законодательстве и не разъяснен в нормативных правовых актах, а также в позициях Верховного Суда Российской Федерации. Между тем, согласно толковому словарю Д.Н. Ушакова, конфигурацию можно определить как взаимное расположение или соотношение каких-либо предметов. Однако судебная практика определяет «изменение конфигурации жилого помещения» как изменение площади помещений и перенос и разборку перегородок такого жилого помещения на основе ранее указанного абз. 3 п. 1.7.1 Постановления Госстроя РФ №2 170.
Постановление Госстроя № 170 использует термин «переоборудование», однако следует отметить, что данный термин не используется в ЖК РФ, но встречается без трактовки в п. 3 ст. 681 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Исходя из понятия, данного в Постановлении Госстроя РФ № 170, можем сделать вывод о том, что термин «переоборудование» является синонимом закрепленного в ЖК РФ термина «переустройство».
Кроме приведенных терминов, следует указать и на реконструкцию жилых помещений, поскольку законодательно закреплено понятие «реконструкция объектов капитального строительства» (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Однако в п. 2 ст. 678 ГК РФ упоминается лишь «реконструкция жилого помещения». Ввиду такого различия терминов возникает вопрос об их равнозначности. Необходимо подчеркнуть, что в Письме Минэкономразвития России от 14 апреля 2015 г. № Д23и-1578 указано, что «определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство», и включают в себя специальные процедуры (работы)». Также важно отметить позицию Р.А. Валеева относительно понятия «реконструкция», который указывает, что это - изменение технико-экономических показателей, другими словами, объекта, прошедшего процедуру государственной регистрации. Кроме того, представляется целесообразным проанализировать понятие модернизации жилого помещения. Так, например, данный термин рассматривается в Приказе РАО «ЕЭС России» от 22 октября 2007 г. № 677 «Об утверждении и вводе в действие стандарта организации ОАО РАО «ЕЭС России» «Здания и сооружения объектов энергетики. Методика оценки технического состояния»» и является частным случаем реконструкции, которая предусматривает изменение и обновление объемно-планировочного и архитектурного решений здания (сооружения) старой постройки и его «морально устаревшего» инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к эстетике условий проживания и эксплуатационным параметрам производственных зданий.
Таким образом, на основании вышеизложенного следует сделать вывод о том, что термины, используе-
мые в нормативных правовых актах, не всегда дают возможность субъектам правоприменения понять их содержание.
Далее обратим внимание на случаи несогласованной (самовольной) перепланировки и переустройства. Содержание ранее действовавшей ст. 84 Жилищного кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 г.) отличается от действующей гл. 4 ЖК РФ. Так, статья Жилищного кодекса РСФСР дает общее понимание регулирования переустройства и перепланировки, в то время как в ЖК РФ переустройству и перепланировке посвящена глава, в которой конкретизируются основания проведения, отказа в согласовании и последствий самовольной перепланировки и переустройства.
По мнению О.В. Сахно, «норма указанной статьи (имеется в виду ст. 84 ЖК РСФСР, авт. - С.И.) не содержала определений переустройства и перепланировки жилья, тем более неясными оставались порядок и условия проведения работ в указанных целях». В статье 84 ЖК РСФСР, как полагает В.А. Бетхер, закреплялось лишь общее правило осуществления рассматриваемых действий, то есть переустройство и перепланировка допускались только с согласия уполномоченного органа.
Следует также рассмотреть вопрос «самовольного переустройства и перепланировки» жилых помещений и их легализации в законодательстве стран СНГ. Например, в Жилищном Кодексе Республики Беларусь (далее - ЖК РБ) в части перепланировки отличается от ЖК РФ тем, что в п. 41 и п. 42 ст. 1 ЖК РБ даны определения перепланировки и переустройства, и в статьях, регламентирующих эти действия, не возникает вопроса о трактовке этих понятий. Пункт 50 ст. 1 ЖК РБ устанавливает понятие «самовольное переустройство и (или) перепланировка», что упрощает понимание данного вопроса в сравнении с ЖК РФ. Важно указать, что для получения согласования, требуемого законодательством, лицо, желающее осуществить перепланировку или переустройство, обязано предоставить доступ в помещение представителя организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и предоставляющей жилищно-коммунальные услуги.
Рассматривая Жилищный Кодекс Азербайджанской Республики (далее - ЖК АР), отметим схожесть некоторых положений с ЖК РФ. Однако в ст. 23 ЖК АР «Виды переустройства и перепланировки» раскрывается более полно и исчерпывающе, чем это закреплено в ЖК РФ. Приведенная статья, характеризуя перепланировку, указывает, какие изменения жилого помещения могут пониматься под конфигурацией. Важно указать, что в Азербайджанской Республике существует орган исполнительной власти, который уполномочен оформлять проведенные переустройство или перепланировку с выдачей соответствующего акта. Кроме того, в ЖК АР присутствует норма, регулирующая переустройство и перепланировку квартир, находящихся в аварийном состоянии.
В Республике Казахстан основой жилищного ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2018
законодательства является Закон «О жилищных отношениях» (далее - Закон РК). В пунктах 17 и 18 Закона РК подробно не только даны определения переоборудования и перепланировки, но и раскрыто их содержание. Так, под переоборудованием понимается изменение помещения (помещений), связанное с изменением его функционального назначения, полной или частичной заменой внутренней системы технологического и (или) инженерного оборудования, необходимого для жизнео-беспеченья и эксплуатации, а под перепланировкой -изменение планировки помещения (помещений), сопряженное с изменением границ этого помещения (этих помещений). Таким образом, стоит отметить, что эти термины, в сравнении с ЖК РФ, раскрыты более узко. Кроме того, необходимо отметить ст. 4 Закона РК, которая устанавливает получение письменного согласия не менее чем 2/3 от общего числа собственников помещений, в отличие от ЖК РФ, где требуется согласие всех собственников помещений.
Рассматривая Жилищный Кодекс Кыргызской Республики (далее - ЖК КР), отметим важное отличие от ЖК РФ, состоящее в том, что переустройство включает в себя такие понятия, как «перепрофилирование» - изменение функционального назначения помещения), «реконструкция» - изменение объемно-планировочных и конструкционных решений, инженерного оборудования и архитектурных решений помещения, «перепланировка» - изменение плана помещений с последующим изменением конфигурации данного помещения. Исходя из определения понятий, отметим, что перепланировка схожа с трактовкой, которая указана в ЖК РФ, а понятия реконструкции и перепрофилирования не закреплены в ЖК РФ, в отличие от ЖК КР. Целесообразно обратить внимание на то, что в ЖК КР предусмотрено переустройство не только жилых, но и нежилых помещений. Кроме того, согласно ст. 88 ЖК КР, переустройство помещений в жилых зданиях может осуществляться собственником под надзором уполномоченного органа, а также органа, который осуществляет деятельность в области эксплуатации жилищного фонда.
Проведенный сравнительный анализ жилищного законодательства Республики Беларусь, Азербайджанской Республики, Республики Казахстан и Кыргызской Республики и жилищного законодательства Российской Федерации показывает, что у указанных стран, входящих в СНГ, довольно много общего. Однако в жилищном законодательстве каждой страны есть свои особенности, в большинстве положительные.
Далее рассмотрим особенности легализации самовольного переустройства и перепланировки жилых помещений. В Российской Федерации существуют следующие способы «узаконивания» - административный и судебный. Если о втором (судебном) способе легализации известно, что он закреплен и регулируется в ст. 29 ЖК РФ, а по судебной практике можно заметить, что он является наиболее распространенным, то первый (административный) способ легализации несложен в своей
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2018
реализации, поскольку совпадает с получением разрешения на перепланировку и реализуется через оформление в жилищной инспекции субъекта Российской Федерации.
Относительно административного порядка легализации переустройства или перепланировки важно сказать, что оформление происходит в жилищной инспекции субъектов РФ. Для легализации самовольной перепланировки или переустройства необходимо получить справку Центра технической инвентаризации о характере перепланировке, санитарно-эпидемиологическое заключение, справку о согласовании самовольной перепланировки с Государственным пожарным надзором. Рассмотрение поданных документов происходит в течение не более 45 дней. Данный способ похож на «предварительную» легализацию перепланировки или переустройства, то есть на простой порядок получения разрешения на перепланировку или переустройство.
Что касается судебного порядка легализации переустройства и перепланировки, то обычно он используется, если административный порядок не дал результата. В первую очередь требуется подать исковое заявление в суд. Потребуется доказать, что произведенные переустройство или перепланировка не нарушают прав и законных интересов граждан либо не создают угрозу для их жизни или здоровья. Сделать это можно посредством предоставления суду технического плана и экспертных заключений о соответствии нормам и стандартам. Ответчиками по таким делам, как правило, будет выступать администрация города или муниципального образования.
Целесообразно выделить такой акт, как Положение о порядке подтверждения завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения Администрации Павлово-Посадского муниципального района Московской области от 1 апреля 2015 г. № 372, который закрепляет права приемочной комиссии, документы, прилагаемые к заявлению о получении подтверждения завершения перепланировки или переустройства. В документе утверждается состав приемочной комиссии (в данном акте приемочной комиссии администрации Павлово-Посадского Муниципального района Московской области). В приложениях документа закрепляется форма заявления и акта приемочной комиссии.
Кроме того, необходимо отметить Строительные Нормы и Правила 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» и Строительные Нормы и Правила31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (далее - СНиП 31-01-2003), которые в некоторой степени затрагивают правила перепланировки и переустройства жилых помещений. Так, в п. 5.5 СНиПа 31-01-2003 отражено, что размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается и если в случае перепланировки в подвале и цокольном этаже было создано жилое помещение, то узаконить это не представляется возможным.
В пункте 6.8 СНиПа 31-01-2003 устанавливается, что в случае реконструкции жилых домов с изменением местоположения санитарно-технических узлов следует выполнять соответствующие дополнительные мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, а также в случае необходимости - усиление перекрытий, на которых предусматривается установка оборудования этих сани-тарно-технических узлов.
Однако в соответствии с п. 24 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. №2 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. В данном случае возникает коллизия между этими нормативными правовыми актами. Важно отметить, что поскольку СНиП 31-01-2003 введены в действие Постановлением Госстроя России, то Постановление Правительства РФ по юридической силе выше, чем акт Госстроя России.
Согласно п. 7.3.6 СНиПа 31-01-2003, в кухнях жилых домов высотой 11 этажей и более не допускается установка кухонных плит на газовом топливе. Таким образом, при самовольном переустройстве или переоборудовании кухонные плиты на газовом топливе не могут быть легализованы.
В заключение необходимо отметить, что, во-первых, термины «переустройство», «перепланировка», «реконструкция», закрепленные в жилищном законодательстве, не однозначны; во-вторых, жилищное законодательство РСФСР, РФ и некоторых стран СНГ в вопросах проведения перепланировки, переустройства и реконструкции кардинально не различается; в-третьих, анализ административного и судебного способов легализации самовольного переустройства и перепланировки показал, что они взаимосвязаны; в-четвертых, акты о легализации самовольного переустройства и перепланировки, с учетом судебной практики, указывают на необходимость совершенствования некоторых нормативных правовых актов.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2018
