CC BY
68ПРОБЛЕМЫ ^ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
DOI 10.24411/2076-1503-2020-10515 БЕСЕДКИНА Наталья Ивановна,
кандидат юридических наук, доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности ФГОБУ «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» e-mail: mail@law-books.ru
ИВАНОВА Светлана Анатольевна,
доктор юридических наук, профессор Департамента правового регулирования экономической деятельности ФГОБУ «(Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» e-mail: mail@law-books.ru
К ВОПРОСУ О БРЕМЕНИ РАСХОДОВ НА СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Аннотация. В статье авторы анализируют проблемы, связанные с возложением на собственников помещений в многоквартирном доме расходов на содержание общего имущества, структуру расходов, порядок установления размера платы за содержание помещения в многоквартирном доме.
Ключевые слова: общее имущество, многоквартирный дом, плата за содержание помещения, машино-место.
BESELKINA Natalya Ivanovna,
candidate of legal sciences, associate professor of the Department of Legal Regulation of Economic Activities of FSOBU "Financial University under the Government of the Russian Federation"
IVANOVA Svetlana Anatolyevna,
Doctor of Law, Professor, Department of Legal Regulation of Economic Activities, FSOBU Financial University under the Government of the Russian Federation
ON THE ISSUE OF THE BURDEN OF MAINTENANCE OF COMMON PROPERTY IN AN APARTMENT BUILDING
Annotation. In the article the author analyzes the problems associated with the laying on of the owners of premises in an apartment house maintenance costs of the common property, the expenses of the procedure for establishing the amount of payment for maintenance of premises in an apartment house.
Key words: common property, apartment building, maintenance fee, Parking space.
В Жилищном кодексе Российской Федерации нет норм, которые устанавливают различия в правах и обязанностях собственников жилых и нежилых помещений в отношении общего имущества многоквартирного дома. Приобретатель помещения, вне зависимости от его назначения, становится участником общей собственности с размером доли, пропор-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2020
циональным общей площади приобретенного помещения. Последняя предопределяет не только долю в обязательных расходах на содержание общего имущества, но и количество голосов на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Изменение доли в расходах в отрыве от прав на управление, очевидно, приводит к диспропорции прав и обязанностей сособ-
• ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
ственников. Так, обладатели большинства голосов на собрании способны переложить издержки на содержание общего имущества на голосующее меньшинство, при этом сохраняя контроль над управлением, т.е. цементируя такой порядок распределения общих расходов на долгосрочную перспективу. Подобное положение вещей, обременяющее определенную группу собственников в угоду другой, против воли первых, судя по всему, не согласуется с предписаниями статей 19 и 35 Конституции Российской Федерации.
Кроме того, обязательность решений собраний для вновь ставших собственниками лиц, множественность выявленных в практике нарушений законодательства при их принятии, вкупе с неравенством доли в расходах и доли в праве собственности таят в себе угрозу невозможности прогнозирования приобретателями помещений будущих расходов при приобретении помещения определенной площади , что также не согласуется с принципом правовой определенности и может негативно сказаться на обороте помещений в многоквартирных домах в целом. На недопустимость установления дифференцированных платежей за содержание общего имущества указывал и Верховный Суд Российской Федерации в апелляционном1 определении от 20 апреля 2016 года № 117-АПГ16-2, где было отражено, что подобное установление платы за жилое помещение противоречит принципу жилищного законодательства о равенстве обязанностей собственников помещений по содержанию общего имущества дома, установленному ст. 39 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, ставит в неравное положение собственников помещений, и, соответственно, противоречит и принципу равенства всех перед законом, установленному в статье 19 Конституции Российской Федерации. Отмеченное свидетельствует в пользу единого, не предполагающего изменения решением собрания, порядка определения доли расходов в содержании общего имущества для собственников жилых и нежилых помещений.
В тоже время существуют аргументы и в пользу дифференциации указанных расходов собственников жилых и нежилых помещений. Они
1 Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 20.04.2016 N 117-АПГ16-2 Об отмене решения Севастопольского городского суда от 25.11.2015 и удовлетворении заявления о признании недействующими пункта 21 (код строки 4.4), пункта 22 (код строки 4.5), пункта 25 (код строки 5.1), пункта 26 (код строки 5.2), пункта 27 (код строки 6.1), пункта 28 (код строки 6.2) приложения N 1, таблицы 2 (графы 4.4, 5.1, 6.1) приложения N 2 постановления Правительства Севастополя от 30.12.2014 N 680 «Об утверждении платы за содержание и ремонт жилого помещения»//СПС «Консультант-Плюс»
связаны с идеей внесения собственниками помещений платы за жилое помещение с учетом фактической возможности самостоятельного извлечения ими полезного эффекта от отдельных элементов общего имущества. Отличительной особенностью нежилых помещений по отношению к квартирам является обязательное наличие изолированного от жильцов входа, исключающего возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме.
Поэтому сторонники указанной идеи традиционно приводят доводы о неиспользовании собственниками нежилых помещений мест общего пользования в доме, лифтового оборудования, автоматических запирающихся устройств дверей подъездов, мусоропроводов, не потреблении коммунальных ресурсов, расходуемых на общедомовые нужды и прочее, в связи с чем видят основания для исключения из структуры платы за жилое помещение соответствующих статей расходов. При этом, однако, упускается из виду, что и собственники жилых помещений не имеют доступа ко многим объектам из числа общего имущества. Так, доступ в подъезд предопределен расположением квартиры, что исключает пользование иными подъездами, лестничными маршами, площадками, лифтами и пр. Использование технических помещений (подвальных, чердачных) с размещенными в них инженерными коммуникациями, а также, по общему правилу, крыш, не допускается ввиду требований безопасности.
Получается, что последовательное применение данной идеи заставит пересмотреть критерии исчисления размеры платы за жилое помещение не только для собственников нежилых помещений, но и для иных собственников в зависимости от расположения их помещений в многоквартирном доме, разбивке существующего общего имущества на части по критерию наличия доступа (пользования) отдельных групп собственников, что, по всей видимости, приведет не только к усложнению регулирования отношений «жилой собственности» , но и невозможности поддержания общего имущества как целостного комплекса, обслуживающего индивидуальные объекты недвижимости, в надлежащем техническом и санитарном состоянии, что повлечет нарушения не только прав собственников помещений, но и неограниченного круга лиц.
Попытки узаконить дифференциацию размера платы для собственников в зависимости от расположения изолированных помещений в составе многоквартирного дома судами пресекались. Так, в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2020
помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственно-сти»1 указано, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом. Иная картина наблюдается в отношении машино-мест.
Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 315-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»2, большинство положений которого вступили в силу с 1 января 2017 года, машино-место было признано недвижимой вещью. Согласно пункту 29 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (введен Федеральным законом № 315-Ф3) машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Машино-место отличается от жилых и нежилых помещений в составе многоквартирного дома тем, что не является структурно-обособленной (изолированной) частью здания многоквартирного дома, в связи с чем не признается законом помещением. По общепринятой классификации существует два вида недвижимого имущества: объекты, признанные недвижимыми по своим физическим характеристикам; объекты, признанные недвижимыми в силу закона.
Машино-место относится к виду недвижимости, которое стало таковым только по прямому указанию закона, то есть оно не является ни природным, ни абсолютно неоспариваемым по прочной связи с землей, как, например, земельный участок или недра. Поскольку рассматриваемый объект признали частью здания или сооружения, возникает вопрос о признании его самостоятельным объектом гражданских прав и возможности оформления вещного права на него - права собственности.
Оно располагается в паркинге, подразделяемом на машино-места и части помещения для проезда (прохода) к машино-местам. На практике машино-место, как правило, представляет собой прямоугольник, начерченный краской на полу помещения, отведенного под паркинг.
Правовое положение частей паркинга для проезда (прохода) к машино-местам законом точно не определено, что порождает различные варианты толкования, от которых с учетом применения к машино-местам существующих в ЖК Российской Федерации норм о помещениях (часть 2 статьи 39, часть 1 статьи 37, часть 1 статьи 158) по аналогии, зависит исчисление размера платы за машино-место. Важно отметить, что собственники нежилых помещений, будучи согласно терминологии Постановления3 потребителями коммунальных услуг, должны оплачивать как потребляемые коммунальные услуги, так и взносы на капитальный ремонт в соответствии с ч. 3 ст. 171 ЖК РФ.
Предельные параметры машино-места определены в Приказе Минэкономразвития РФ от 7 декабря 2016 г. N 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места»4, вступившем в силу с 1 января 2017 г. Минимальный размер машино-места - чуть больше 13 квадратных метров (5,3 метра в длину и 2,5 метра в ширину), максимальный - 22,5 квадратных метра (6,2 метра в длину и 3,5 метра в ширину).
С практической точки зрения, ни один из основанных на действующем жилищном законодательстве моделируемых вариантов порядка исчисления платы за машино-место в полной мере не устраивает граждан. Анализ начислений платы за машино-места показал, что собственники помещений в многоквартирных домах утверждают размер платы за них игнорируя нормы жилищного законодательства. Например, распределяя издержки на содержание паркинга между собственниками машино-мест и не включая в состав платы расходы на содержание общедомового имущества, либо учитывая последние не в полной мере (лишь за 1 кв. метра площади или не все статьи расходов). Очевидно, что подобное утверждение платы находится вне рамок правового поля. В то же время, учитывая, что ни участникам жилищных отношений, ни судам доподлинно не известно, как применить единое для всех собственников объектов недвижимости в доме соотношение платы за содержание общего
3 Постановление Правительства РФ 06.05.2011 N 354(ред. от 13.07.2019, с изм.
от от
1 «Бюллетень Верховного Суда РФ», N 8, август,
2017
2 «Российская газета», N 149, 08.07.2016 ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2020
02.04.2020)»0 предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»(вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)// «Российская газета», N 116, 01.06.2011.
4 Приказ Министерства экономического развития РФ от 7 декабря 2016 г N 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места»/. Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 23.12.2016
• ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
имущества доли в праве собственности (площади помещения) в ситуации с машино-местами, суды, не видя процедурных нарушений организации и проведения собраний, не признают соответствующие решения собственников помещений в многоквартирном доме ничтожными.
Предположим, что законодатель намеренно не признал машино-места помещениями, дабы исключить применение к ним норм о структуре платы за жилое помещение по аналогии. Однако указанное допущение не снимает вопросов о необходимости несения собственниками указанных объектов недвижимости бремени содержания общего имущества с учетом норм законодательства о праве собственности (статьи 210, 249 ГК РФ) и отсутствии у общих собраний собственников помещений полномочий по освобождению таких собственников от указанного бремени, соответственно, ничтожности указанных решений. Таким образом, единственным выходом из сложившейся ситуации остается признание приемлемости иного соотношения доли расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме доле в праве собственности (площади
места) для собственников машино-мест, нежели для собственников изолированных помещений в составе многоквартирного дома.
В Определении от 24.11.2005 N 510-О1 Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что разные размеры платы можно устанавливать, но только если это не повлечет необоснованных различий в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории. При этом не исключена возможность оспаривать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об установлении размера платы за содержание жилого помещения, в том числе предусматривающего различные размеры такого рода платежей для собственников жилых и нежилых помещений, но лишь в случае, если суд придет к выводу о нарушении указанным решением требований закона.
1 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Квасовой Светланы Анатольевны на нарушение ее конституционных прав пунктами 1.1, 2.5 и 6.4 Правил предоставления коммунальных услуг»//СПС «КонсультантПлюс»
X
ЮРКОМПАНИ
м/м/м/. 1ам-Ьоок$. ги
Л_
Юридическое издательство
«ЮРКОМПАНИ»
Издание учебников, учебных и методических пособий, монографий, научных статей.
Профессионально.
В максимально короткие сроки.
Размещаем в РИНЦ, Е-ЫЬгагу.
Г
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2020
